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i1地塊養(yǎng)老院可行性研究報(bào)告(參考版)

2025-05-06 02:58本頁面
  

【正文】 。養(yǎng)老院各項(xiàng)指標(biāo)能夠達(dá)到或超過上海市工程建設(shè)規(guī)范《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 (DGJ08322022) 、上海市工程建設(shè)規(guī)范《 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 (DGJ08552022)等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求,能夠滿足相關(guān)規(guī)劃的要求,因此,養(yǎng)老院的建設(shè)在方案上是可行的。故,君蓮居住區(qū)的 I1 地塊上建設(shè)養(yǎng)老院是十分必要的。 成本超支風(fēng)險(xiǎn)控制成本超支風(fēng)險(xiǎn)的主要方法是控制它們的方法通常由項(xiàng)目公司利用不同形式的有固定價(jià)格固定工期的“交鑰匙”合同和“實(shí)報(bào)實(shí)銷”合同。這樣的局面產(chǎn)生的后果是,合同工期往往嚴(yán)重背離客觀、合理的科學(xué)工期。該計(jì)劃一般是承包商在投標(biāo)過程中向業(yè)主承諾的工期,并在中標(biāo)后寫入合同,作為一項(xiàng)重要的合同條款對(duì)承包商產(chǎn)生約束效應(yīng)。10 可行性研究結(jié)論24 其他風(fēng)險(xiǎn)工程項(xiàng)目的施工還存在其他多方面的風(fēng)險(xiǎn),如質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等。同時(shí)成本風(fēng)險(xiǎn)還需考慮國(guó)家的宏觀財(cái)政、貨幣政策,考慮貨幣的貶值、升值問題,及物價(jià)指數(shù)的上漲等。成本控制,指在項(xiàng)目成本的形成過程中,對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支,進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制,及時(shí)糾正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差,把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi),保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目造成的負(fù)面影響是綜合性的,不僅導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本增加、項(xiàng)目貸款利息負(fù)擔(dān)增加,還會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目現(xiàn)金流量不能按計(jì)劃獲得、貸款償還期限的延長(zhǎng)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)的錯(cuò)過。9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月1完 成 項(xiàng) 目 的 項(xiàng) 目 建 議書 、 可 行 性 研 究 報(bào) 告的 編 制 及 報(bào) 批 , 組 建管 理 機(jī) 構(gòu)2 完 成 初 步 設(shè) 計(jì) 、 施 工圖 設(shè) 計(jì) 、 施 工 準(zhǔn) 備 -3 完 成 項(xiàng) 目 工 程 的 土 建施 工 、 內(nèi) 裝 修 、 室 外總 體 、 設(shè) 備 安 裝 -4 土 石 方 填 筑 項(xiàng) 目 建 設(shè) 進(jìn) 度 安 排 表時(shí) 間項(xiàng) 目 名 稱編號(hào) 2022年 2022年9 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析239 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分類 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目無法完工、延期完工或者完工后無法達(dá)到預(yù)期運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)而帶來的風(fēng)險(xiǎn),具體包括工程不能完工風(fēng)險(xiǎn)和完工遲延風(fēng)險(xiǎn)。該養(yǎng)老院將由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司投資建設(shè),建成后將移交給閔行區(qū)衛(wèi)生局,由其負(fù)責(zé)管理、經(jīng)營(yíng)。5 組織機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目管理195 組織機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目管理該社區(qū)養(yǎng)老院將由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司投資建設(shè),建成后將移交給閔行區(qū)民政局,由其負(fù)責(zé)管理、經(jīng)營(yíng)。老年人使用的衛(wèi)生潔具宜選用白色。5 組織機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目管理18每人應(yīng)有 以上的貯藏空間。老年人通行的樓梯踏步面應(yīng)平整防滑無障礙,界限鮮明,不宜采用黑色、顯深色面料。 室內(nèi)地面應(yīng)選用平整、防滑、耐磨的裝修材料。建筑內(nèi)部墻體陽角部位,宜做成圓角或切角,且在 高度以下做與墻體粉刷齊平的護(hù)角 , 下部宜作 高的防撞板。內(nèi)裝修材料要符合室內(nèi)裝飾材料的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),其室內(nèi)空氣質(zhì)量應(yīng)達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB/T18883)的要求。北側(cè)體塊為“一”字形,為打破呆板,將東側(cè)盡端設(shè)計(jì)為圓形,這樣也豐富了內(nèi)部空間及立面造型。 建筑造型設(shè)計(jì)本方案在建筑造型設(shè)計(jì)上摒棄了傳統(tǒng)觀念對(duì)老年人建筑要求沉穩(wěn)、凝重、古樸的特點(diǎn),轉(zhuǎn)而追求活潑輕盈的建筑形式,以求為老年人創(chuàng)造一處充滿活力的居住娛樂場(chǎng)所。各活動(dòng)室尺度各異,有開暢式有封閉式為使用者提供了多種選擇的可能。北側(cè)為治療用房及辦公輔助用房等,同時(shí)利用北側(cè)建筑局部退臺(tái)形成的上人屋面解決了被服洗滌后的晾曬問題。養(yǎng)老院出入口設(shè)在建筑中部,一層布置有餐廳、治療室等功能房間,二至四層南側(cè)單廊布置老人居住類房間,具有良好的采光通風(fēng)效果,基地南側(cè)黃浦江引水管渠也提供了良好的景觀視線。 建設(shè)方案 建筑功能設(shè)計(jì)養(yǎng)老院托老所建筑最高處為 4 層,建筑面積 5196 平方米。 老人居住室老人居住室位于 24 樓,每層 10 間,共 30 間,每間有兩個(gè)或四個(gè)床位,共 76 張床位。 辦公室、會(huì)議室、資料室等位于三樓的辦公室、會(huì)議室、資料室為養(yǎng)老院管理者提供了交流溝通的平臺(tái),有助于群策群力,做好老年養(yǎng)老的工作。 各類醫(yī)務(wù)室主要包括光療室、理療室、針灸室、觀察室、按摩室、搶救室等,這些功4 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案16能各異的設(shè)施能夠保障老年人日常生理的健康以及特殊時(shí)刻的緊急救治。 餐廳及輔助設(shè)施餐廳位于一樓入門大堂右側(cè),另由庫(kù)房、洗消間、操作間、備餐間等輔助設(shè)施與其相鄰,餐廳能夠根據(jù)老年人的不同特點(diǎn)制定食譜,合理調(diào)劑飲食營(yíng)養(yǎng),餐廳外圍綠色遍布,是老年人用餐的良好場(chǎng)所。其中,一層建筑面積 1551m2,二層建筑面積 1450m2,三層建筑4 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案14面積 1169m2,四層建筑面積 1026m2。 基地南側(cè)為黃浦江引水管渠,結(jié)合水景在此布置綠化景觀。 總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)總體布置上,充分考慮到養(yǎng)老院托老所的特點(diǎn),并與周圍相鄰的建筑物相協(xié)調(diào)。老年人在經(jīng)歷了一生拼博后,到老年“回歸自然、反樸歸真”成為追求的理想境界。 考慮老年人的戶外環(huán)境設(shè)計(jì)特色,著力彌補(bǔ)老年人減退和喪失的機(jī)能,采取無障礙設(shè)計(jì),提供足夠面積的室外活動(dòng)場(chǎng)所,保證老人戶外活動(dòng)的需要。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下:項(xiàng)目 指標(biāo)總用地面積 4007 平方米道路廣場(chǎng)用地面積總建筑面積 5196 平方米綠化用地面積建筑用地面積 1551 平方米4 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案13建筑密度 %建筑容積率 綠化率 設(shè)計(jì)原則和總體構(gòu)思符合君蓮居住區(qū)總體規(guī)劃,執(zhí)行國(guó)家方針政策,滿足國(guó)家和本市的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定的要求,注重社會(huì)效益,體現(xiàn)“以人為本”的和諧社會(huì)理念。按規(guī)劃,入住居住區(qū)人口應(yīng)達(dá) 萬人左右,對(duì)應(yīng)建筑面積 4536 平方米,用地 4230 平方米。養(yǎng)老院的建設(shè)規(guī)模應(yīng)根據(jù)其服務(wù)的居民人口來確定。良好的外部環(huán)境條件為項(xiàng)目建設(shè)提供了有力的保障。項(xiàng)目的建筑材料來源充足。 工程用水用電條件蓮花南路、金都路等主要周邊道路已經(jīng)布置有市政管網(wǎng)、管線,養(yǎng)老院電力可方便由供電部門電力管線引入,給水由市政管網(wǎng)供水,雨、污水分流,最終排入市政道路雨、污水管網(wǎng)系統(tǒng),燃?xì)鉃樘烊粴?,由市煤氣管網(wǎng)供給。東北-西南方向有黃浦江引水管渠穿過基地,水渠上面是可利用綠地,可作為小區(qū)休閑活動(dòng)場(chǎng)所。根據(jù)提供的現(xiàn)有地質(zhì)資料,該地塊地下水位較高,上層為軟弱土層,其第6 層暗綠-草黃色粉質(zhì)粘土為硬塑的粘性土層,該層土土性較上覆粘性土層好,可作為本工程項(xiàng)目的樁基持力層。 建設(shè)條件 自然條件君蓮居住區(qū)位于閔行區(qū)西部,地處長(zhǎng)江三角洲沖積平原,屬亞熱帶海洋氣候,常年主要風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng),全年氣候溫和,日照充足,四季分明,雨水充沛。3 項(xiàng)目場(chǎng)址與建設(shè)條件103 項(xiàng)目場(chǎng)址與建設(shè)條件 項(xiàng)目場(chǎng)址君蓮居住區(qū)位于閔行區(qū),東臨蓮花南路,西臨莘奉金高速公路,北臨金都路,南臨六磊塘河,基地中間有都會(huì)路和中八尺溝河自北向南縱向貫穿、貴都路和滬光路自西向東橫向貫穿,將整個(gè)地塊分為A、B、 C CD、E、 F、GG2 、H、II2 、J 等十三塊。按照目前上海老年人口所占比例的分析,在不考慮其他因素影響下,君蓮居住區(qū)將會(huì)入住一萬左右的老年人,顯然,對(duì)于如此規(guī)模老年人口養(yǎng)老問題的關(guān)注將會(huì)是一個(gè)莫大的社會(huì)問題。 項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)可行性養(yǎng)老院是微利行業(yè),初期投資規(guī)模較大、項(xiàng)目周期較長(zhǎng)、資金回籠較慢,因此,作為公用事業(yè)的養(yǎng)老院在所考慮的社會(huì)效益將大于經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目所使用的技術(shù)已經(jīng)成熟,因此該項(xiàng)目建設(shè)在技術(shù)上是可行的。 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)可行性上海市閔行區(qū)君蓮居住區(qū)養(yǎng)老院總建筑面積為 5196m2,總用地面積約4007m2,是一座四層磚混結(jié) 構(gòu)建筑,一層建筑面積 1551m2,二層建筑面積1450m2,三層建筑面積 1169m2,四層建筑面積 1026m2。 是君蓮居住區(qū)功能完善的需要根據(jù)上海市工程建設(shè)規(guī)范《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 ;(DGJ08552022)對(duì)于居住區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)的要求:必須設(shè)置至少一所養(yǎng)老院,養(yǎng)老院的建筑面積和用地面積分別不應(yīng)小于 4200m2 和 4000m2;另據(jù)上海市工程建設(shè)規(guī)范《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 (DGJ08322022 )的規(guī)定:新建的居住區(qū)、居住小區(qū),應(yīng)配置與居住區(qū)、居住小區(qū)人口規(guī)模相應(yīng)的養(yǎng)老設(shè)施,其總床位不應(yīng)小于人口規(guī)模的 2‰,因此在擁有人口容量為 萬的君蓮居住區(qū)內(nèi)至養(yǎng)老床位的控制應(yīng)該在 100 床位以上。從數(shù)據(jù)對(duì)比來看,要達(dá)到 7000 張床位的標(biāo)準(zhǔn),閔行老年設(shè)施的建設(shè)還有很長(zhǎng)的一段路要走。 是閔行區(qū)養(yǎng)老工作的需要閔行區(qū)現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 26 個(gè),床位 2740 余張(見下表) ,在一定程度上解決了部分老年人的養(yǎng)老需要,然而隨著各類新區(qū)的不斷建設(shè)、老年人口的不斷劇7增,這些設(shè)施已經(jīng)明顯不能滿足老年人的需求,因此需要建立更多的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、增添養(yǎng)老床位。雖說近幾年來上海養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)有了空前的發(fā)展,各類養(yǎng)老場(chǎng)所也雨后春筍般地先后矗立,與居民區(qū),尤其新建居民區(qū)配套的養(yǎng)老設(shè)施日漸齊全,老年人的生活水平也有了明顯的改善和提高,然而與發(fā)達(dá)國(guó)家相比各項(xiàng)指標(biāo)仍然存在不小的差距。截至 2022 年底,上海市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 439 家,養(yǎng)老床位 40,136 張,床位數(shù)占 60 歲以上老年人口的 %。此前,上海市統(tǒng)計(jì)局對(duì)上海 1000 位 65 歲及以上老年人的生活狀況進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示,上海有超過 40%的老年人處于“空巢狀態(tài)” ,1/6 的老人因?yàn)樯铍y以自理或缺乏家人的照料而想住敬老院。老齡人口占總?cè)丝诘?%,而家庭平均只有 人,這使家庭成員養(yǎng)老成為今后的大問題。 君蓮居住區(qū)建設(shè)養(yǎng)老院的理由屆時(shí),君蓮居住區(qū)內(nèi)居住人口將達(dá) 萬人左右,其中相當(dāng)一部分就是老年人,本著老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所學(xué)、老有所為的目標(biāo),以為老年人提供優(yōu)質(zhì)的住養(yǎng)、生活、
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