【正文】 25。 養(yǎng)老院各項 指標(biāo)能夠達(dá)到或超過上海市工程建設(shè)規(guī)范《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ0832 2000 ）、上海 市工程建設(shè)規(guī)范《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè) 置標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ0855 200 6）等規(guī)范 、標(biāo)準(zhǔn)的要求 ，能夠滿足相關(guān)規(guī)劃的要求 ，因此 ，養(yǎng)老院的建設(shè)在方案上是可行的 。故，君蓮居住區(qū)的 I1 地塊上建設(shè)養(yǎng)老院是十分必要的。 成 本超 支風(fēng)險 控制成本超 支風(fēng)險的 主要方法 是控制它 們的方法通常 由項目公 司利用不 同形式的有固定價格固定工期的 “交鑰匙 ”合同和 “實報實銷 ”合同 。這樣的局面產(chǎn)生的后果是，合同工期往往嚴(yán)重背離客觀、合理的科學(xué)工期 。該計劃一般是承包商在投標(biāo)過程中向業(yè)主承諾的工期 ，并在中標(biāo)后寫入合同，作為一項重要的合同條款對承包商產(chǎn)生約束效應(yīng) 。 其 他風(fēng) 險 工程項目的施工還存在其他多方面的風(fēng)險 ，如質(zhì)量風(fēng)險、安全風(fēng)險、政策風(fēng)險、資金風(fēng)險等 。同時成本風(fēng)險還需考慮國家的宏觀財政 、貨幣政策 ，考慮貨幣的貶值 、升值問題 ，及物價指數(shù)的上漲等 。成本控制，指在項目成本的形成過程中 ，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督 、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的范圍之內(nèi) ，保證成本目標(biāo)的實現(xiàn)。建設(shè)風(fēng)險對項目造成的負(fù)面影響是綜合性的 ，不僅導(dǎo)致項目建設(shè)成本增加、項目貸款利息負(fù)擔(dān)增加，還會導(dǎo)致項目現(xiàn)金流量不能按計 劃獲得 、貸款償還期限的延長和市場機(jī)會的錯過 。 項目建設(shè)進(jìn)度安排表編號項目名稱時間2006年2007年1完成項目的項目建議書、可行性研究報告的編制及報批，組建管理機(jī)構(gòu)9月10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月2完成初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、施工準(zhǔn)備－3完成項目工程的土建施工、內(nèi)裝修、室外總體、設(shè)備安裝－4土石方填筑229 項目風(fēng)險分析 9 項目風(fēng)險分析 項目風(fēng)險分類 建 設(shè)風(fēng) 險 建設(shè)風(fēng)險是指項目無法完工 、延期完工或者完工后無法達(dá)到預(yù)期運行標(biāo)準(zhǔn)而帶來的風(fēng)險 ，具體包括工程不能完工風(fēng)險和完工遲延風(fēng)險。該養(yǎng)老院將由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司投資建設(shè) ，建成后將移交給閔行區(qū)衛(wèi)生局，由其負(fù)責(zé)管理 、經(jīng)營 。 185 組織機(jī)構(gòu)與項目管理 5 組織機(jī)構(gòu)與項 目管理 該社區(qū)養(yǎng)老院將由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司投資建設(shè) ，建成后將移交給閔行區(qū)民政局 ，由其負(fù)責(zé)管理 、經(jīng)營 。老年人使用的衛(wèi)生潔具宜選用白色 。每人應(yīng)有 m 以上的貯藏空間。老年人通行的樓梯踏步面應(yīng)平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料 。室內(nèi)地面應(yīng)選用平整 、防滑、耐磨的裝修材料。建筑內(nèi)部墻體陽角部 位，宜做成圓角或切角，且在 m 高度以下做與墻體粉刷齊平的護(hù)角 , 下部宜作 高的防撞板。內(nèi)裝修材料要符合室內(nèi)裝飾材料的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) ，其室內(nèi)空氣質(zhì)量應(yīng)達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn) 《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 》（GB/T18883）的要求。北側(cè)體塊為“一”字形，為打破呆板，將東側(cè)盡端設(shè)計為圓形 ，這樣也豐富了內(nèi)部空間及立面造型 。 建筑造型設(shè)計 本方案在建筑造型設(shè)計上摒棄了傳統(tǒng)觀念 對老年人建筑要求沉穩(wěn) 、凝重、古樸的特點 ，轉(zhuǎn)而追求活潑輕盈的建筑形式，以求為老年人創(chuàng)造一處充滿活力的居住娛樂場所 。各活動室尺度各異，有開暢式有封閉式為使用者提供了多種選擇的可能 。北側(cè)為治療用房及辦公輔助用房等 ，同時利用北側(cè)建筑局部退臺形成的上人屋面解決了被服164 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 洗滌后的晾曬問題 。養(yǎng)老院出入口設(shè)在建筑中部，一層布置有餐廳 、治療室等功能房間，二至四層南側(cè)單廊布置老人居住類房間，具有良好的采光通風(fēng)效果 ，基地南側(cè)黃浦江引水管渠也提供了良好的景觀視線。 建設(shè)方案 建筑功能設(shè)計 養(yǎng)老院托老所建筑最高處為 4 層，建筑面積 5196 平方米。 老 人居 住室 76老人居住室位于 24 樓，每層 10 間，共 30 間，每間有兩個或四個床位，共張床位 。 辦 公室 、會議室、資料室等 位于三樓的辦公室 、會議室、資料室為養(yǎng)老院管理者提供了交流溝通的平臺，有助于群策群力 ，做好老年養(yǎng)老的工作 。 各 類醫(yī) 務(wù)室 主要包括光療室 、理療室、針灸室、觀察室、按摩室、搶救室等，這些功能各異的設(shè)施能夠保障老年人日常生理的健康以及特殊時刻的緊急救治 。 餐 廳及 輔助設(shè)施 餐廳位于一樓入門大堂右側(cè) ，另由庫房、洗消間、操作間、備餐間等輔助設(shè)施與其相鄰 ，餐廳能夠根據(jù)老年人的不同特點制定食譜，合理調(diào)劑飲食營養(yǎng)，餐廳外圍綠色遍布 ，是老年人用餐的良好場所 。其中，一層建筑面積 1551m ，二層建筑面積 1450m ，三層建筑面積1169m ，四層建筑面積 1026m 。 基地南側(cè)為黃浦江引水管渠，結(jié)合水景在此布置綠化景觀。 總 平面 規(guī)劃設(shè)計 總體布置上，充分考慮到養(yǎng)老院托老所的特點，并與周圍相鄰的建筑物相協(xié)調(diào)。老年人在經(jīng)歷了一生拼博后，到老年“回歸自然、反樸歸真”成為追求的理想境界 ?？紤]老年人的戶外環(huán)境設(shè)計特色 ，著力彌補(bǔ)老年人減退和喪失的機(jī)能，采取無障礙設(shè)計 ，提供足夠面積的室外活動場所 ，保證老人戶外活動的需要 。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下 ： 項目指標(biāo)總用地面積4007 平方米道路廣場用地面積總建筑面積5196 平方米綠化用地面積建筑用地面積1551 平方米124 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 建筑密度 建筑容積率 綠化率 % 設(shè) 計原 則和總體構(gòu)思 符合君蓮居住區(qū)總體規(guī)劃 ，執(zhí)行國家方針政策，滿足國家和本市的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定的要求，注重社會效益，體現(xiàn)“以人為本”的和諧社會理念。按規(guī)劃，入住居住區(qū)人口應(yīng)達(dá) 萬人左右，對應(yīng)建筑面積 4536 平方米，用地 4230 平方米。養(yǎng)老院的建設(shè)規(guī)模應(yīng)根據(jù)其服務(wù)的居民人口來確定 。良好的外部環(huán)境條件為項目建設(shè)提供了有力的保障 。項目的建筑材料來源充足 。 工 程用 水用電條件 蓮花南路 、金都路等主要周邊道路已經(jīng)布置有市政管網(wǎng)、管線，養(yǎng)老院電力可方便由供電部門 電力管線引入，給 水由市政管網(wǎng)供水 ，雨、污水分流,最 終排入市政道路雨 、污水管網(wǎng)系統(tǒng) ，燃?xì)鉃樘烊粴?，由市煤氣管網(wǎng)供給 。 東北 －西南方向有黃浦江引水管渠穿過基地 ，水渠上面是可利用綠地，可作為小區(qū)休閑活動場所 。 根據(jù)提供的現(xiàn)有地質(zhì)資料 ，該地塊地下水位較高，上層為軟弱土層，其第 6層暗綠 －草黃色粉質(zhì)粘土為硬塑的粘性土層 ，該層土土性較上覆粘性土層好，可作為本工程項目的樁基持力層 。 建設(shè)條件 自 然條 件 君蓮居住區(qū)位于閔行區(qū)西部 ，地處長江三角洲沖積平原，屬亞熱帶海洋氣候，常年主要風(fēng)向為東南風(fēng) ，全年氣候溫和，日照充足，四季分明，雨水充沛。 93 項目場址與建設(shè)條件 3 項目場址與建 設(shè)條件 項目場址 君蓮居住 區(qū)位于閔行區(qū) ，東臨蓮花南路，西臨莘奉金高速公路，北臨金都路，南臨六磊塘河 ，基地中間有都會路和中八尺溝河自北向南縱向貫穿、貴都路和滬光路自西向東橫向貫穿 ，將整個地塊分為 A、B、CCD、E、F、GGH、IIJ 等十三塊。按照目前上海老年人口所占比例的分析，在不考慮其他因素影響下 ，君蓮居住區(qū)將會入住一萬左右的老年人，顯然，對于如此規(guī)模老年人口養(yǎng)老問題的關(guān)注將會是一個莫大的社會問題 。 項 目建 設(shè)的經(jīng)濟(jì)可行性 養(yǎng)老院是微利行業(yè) ，初期投資規(guī)模較大、項目周期較長、資金回籠較慢，因此，作為公用事業(yè)的養(yǎng)老院在所考慮的社會效益將大于經(jīng)濟(jì)效益。 項目所使用的技術(shù)已經(jīng)成熟 ，因此該項目建設(shè)在技術(shù)上是可行的 。 項目建設(shè)的可行性 項 目建 設(shè)的技術(shù)可行性 上海 市 閔 行 區(qū) 君 蓮 居 住 區(qū) 養(yǎng) 老 院 總 建 筑 面 積為225196 m ， 總 用 地 面積 約2 22 24007 m ，是一座四層磚混結(jié)構(gòu)建筑，一層建筑面 積 1551m ，二層建筑面積 1450m ，三層建筑面積 1169 m ，四層建筑面積 1026m 。 是 君蓮 居住區(qū)功能完善的需要 2 2根 據(jù) 上 海 市 工 程 建 設(shè) 規(guī) 范 《 城 市 居 住 區(qū) 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 設(shè) 置 標(biāo) 準(zhǔn) 》；（DGJ0855 200 6）對于居住區(qū) 級公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)的要求：必須設(shè)置 至少一所養(yǎng)老院 ，養(yǎng)老院的建筑面積和用地面積分別不應(yīng)小于 4200m 和 4000m ；另7 2 2據(jù)上海市工程建設(shè)規(guī)范《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ08322000）的規(guī)定：新建的居住區(qū) 、居住小區(qū) ，應(yīng)配置與居住區(qū) 、居住小區(qū)人口規(guī)模相應(yīng)的養(yǎng)老設(shè)施 ，其總床位不應(yīng)小于人口規(guī)模的 2‰，因此在擁有人口容量為 萬的君蓮居住區(qū)內(nèi)至養(yǎng)老床位的控制應(yīng)該在 100 床位以上。從數(shù)據(jù)對比來看，要達(dá)到 7000 張床位的標(biāo)準(zhǔn)，閔行老年設(shè)施的建設(shè)還有很長的一段路要走 。 是 閔行 區(qū)養(yǎng)老工作的需要 閔行區(qū)現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 26 個，床位 2740 余張（見下表），在一定程度上解決了部分老年人的養(yǎng)老需要 ，然而隨著各類新區(qū)的不斷建設(shè)、老年人口的不斷劇增，這些設(shè)施已經(jīng)明顯不能滿足老年人的需求 ，因此需要建立更多的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、增添養(yǎng)老床位 。雖說近幾年來上海養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)有了空前的發(fā)展 ，各類養(yǎng)老場所也雨后春筍般地先后矗立 ，與居民區(qū)，尤其新建居民區(qū)配套的養(yǎng)老設(shè)施日漸齊全，老年人的生活水平也有了明顯的改善和提高 ，然而與發(fā)達(dá)國家相比各項指標(biāo)仍然存在不小的差距 。 截至 2004 年底，上海市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 439 家，養(yǎng)