廣州蘿崗新城d4地塊可行性研究報(bào)告(參考版)
2024-08-18 02:27本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)良好，建議積極吸納該地塊。區(qū)域內(nèi)二手樓價(jià)格目前在1300016000元/平米，別墅在2000026000元/平米。該區(qū)域主要代表樓盤有萬科城、保利林語(yǔ)山莊、保利香雪山、科城山莊、龍光香悅山等樓盤。（四）參考樓盤（見附件十二）蘿崗區(qū)科學(xué)城板塊的住宅產(chǎn)品性質(zhì)比較多樣，既有以120㎡180㎡的三房、四房為主的普通商品房，也有萬科新里城、龍光2）15月成交價(jià)格為9505元/㎡，同比增長(zhǎng)3%20082011年5月，蘿崗區(qū)一手住宅成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，其中2009年、2010年同比增速分別為15%、14%。蘿崗市場(chǎng)概況1）受2008年金融危機(jī)和2010年頻密的樓市調(diào)控政策的影響，2008年2011年5月，但2011年成交量逐步提高。2011年上半年，廣州各區(qū)新建商品住宅交易登記均價(jià)同比均出現(xiàn)較大幅度的上漲，其中黃埔、白云、海珠、荔灣、天河、越秀六區(qū)，以及受“十二五”規(guī)劃利好的南沙區(qū)漲幅都超過了20％，％、％、％、％、％、％。天河區(qū)成交均價(jià)最高為26030元/平米，花都區(qū)成交均價(jià)最低為7081元/平方米。2）月均成交價(jià)格：在1300014000之間高位震蕩，%從每月成交價(jià)格走勢(shì)來看，2011年上半年廣州商品房均價(jià)維持在1300014000元/平米的區(qū)間高位震蕩，受調(diào)控政策影響，3月份成交價(jià)出現(xiàn)下跌，其后基本維持穩(wěn)定，6月份成交均價(jià)穩(wěn)中有升，%。5）分區(qū)情況：除花都區(qū)外，各區(qū)均呈現(xiàn)供不應(yīng)求的勢(shì)態(tài)2011年上半年，除花都區(qū)由于供應(yīng)量超過130萬平米，供應(yīng)過大出現(xiàn)供過于求的情況，廣州市其余各區(qū)商品房銷售均呈現(xiàn)供不應(yīng)求的勢(shì)態(tài)。3）分區(qū)情況：花都、番禺、海珠、白云為成交主力，成交量占全市71%從各區(qū)情況來看，花都、番禺、海珠、白云四區(qū)為成交較多的區(qū)域，、％。成交量1）總體狀況：，％2011年上半年，%。2）分區(qū)情況：外圍區(qū)——花都、番禺、南沙為供應(yīng)主力目前，外圍區(qū)花都、番禺、南沙三區(qū)為廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)主力區(qū)，、%。雖然政府出臺(tái)限購(gòu)等調(diào)控措施，但2011年上半年廣州商品房?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺，維持在高位；商品房成交量自3月開始出現(xiàn)逐月回升的趨勢(shì)。（三）住宅市場(chǎng)市場(chǎng)概況1）供求關(guān)系：供應(yīng)量略減，成交量增加，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求33萬平米2011年上半年，%；，%；供應(yīng)量減少，成交量增加，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，%。目前，廣州市政府已經(jīng)推出住宅用地156萬平米，下半年具備出讓條件的土地約有200萬平米，分布于廣州南站、大學(xué)城、廣氮、金沙洲、番禺欖核鎮(zhèn)和南沙六個(gè)區(qū)域。具體出讓住宅用地的分布區(qū)域見下表：2011廣州市計(jì)劃出讓用地分布情況區(qū)域分區(qū)宗數(shù)建筑面積地塊區(qū)域中心六區(qū)白云區(qū)220金沙洲天河區(qū)9190廣氮、岑村、燃?xì)鈴S荔灣區(qū)276芳村。廣州十區(qū)今年計(jì)劃出讓居住用地35幅，用地面積為337萬平方米，建筑面積約700萬平方米。（二）土地市場(chǎng)上半年出讓居住用地8宗受“限貸、限購(gòu)”政策調(diào)控的影響，在市場(chǎng)反映尚不明朗的情況下，政府上半年出讓用地較少且多為非熱點(diǎn)地區(qū)，市場(chǎng)反映較為冷清，參與競(jìng)買的開發(fā)商均以較低的價(jià)格獲得了土地儲(chǔ)備。廣州市限購(gòu)細(xì)則 2011年2月24日，廣州市政府同時(shí)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行我市商品住房限購(gòu)政策的通知》，對(duì)限購(gòu)對(duì)象、限購(gòu)時(shí)點(diǎn)等做出了規(guī)定，主要如下：1）對(duì)在本市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同）、能夠提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；對(duì)在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，不得購(gòu)買住房；2）非直系親屬間的房屋贈(zèng)與參照上述規(guī)定執(zhí)行。二、市場(chǎng)調(diào)查（一）地方政策廣州市調(diào)控細(xì)則“穗10條”出臺(tái)2011年2月24日，廣州市政府出臺(tái)《關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知的實(shí)施意見》，將綜合采取稅收、信貸、行政、土地、住房保障等調(diào)控措施，切實(shí)將房?jī)r(jià)控制在合理水平。（七）項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)本地塊緊鄰我司與金譽(yù)合作開發(fā)的蘿崗SDKD2項(xiàng)目，兩地塊同期開發(fā)可形成規(guī)模效應(yīng)，有利于樹立中海地產(chǎn)品牌形象。事項(xiàng)時(shí) 間公告期2011年8月11日至2011年8月30日競(jìng)買申請(qǐng)2011年8月31日至2011年9月7日1
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