廣州珠江新城d3-4地塊投資建議報告(參考版)
2025-01-21 21:53本頁面
【正文】 根據(jù)投資分析中關(guān)于地價敏感性分析的結(jié)論，在項目年投資回報率達(dá)到8%的左右時，可以摘牌拿地的最高樓面地價應(yīng)是7500元/㎡，這是取得土地的臨界成本，超過這個價格我們建議對地塊不再競價摘。四、 結(jié)論和建議（一） 通過對擬定的方案進(jìn)行的全面的投資分析與論證，得出項目銷售總收入：，稅后利潤：，投資利潤率：%，%，項目經(jīng)濟(jì)效益較明顯，項目可行。由表可知寫字樓銷售價格每增加1000元/㎡，%左右。從表中看出，土地出讓金每增加500元/㎡，%左右。項目開發(fā)還需向金融機(jī)構(gòu)融資18000萬元，詳見投資計劃與資金籌措表。三、 投資分析（一） 投資與成本費用估算 開發(fā)成本估算總體損益表 銷售范圍 （1） 一層商業(yè)：㎡（扣除首層騎樓與公共部分面積）（2） 寫字樓：㎡（3） 車位：80個 銷售價格（1） 一層商業(yè)均價：60000元/㎡（2） 寫字樓均價：18000元/㎡（3） 車位：200000元/個 銷售收入測算（二） 資金籌措、投資計劃及借款利息 資金籌措與投資計劃，投資的資金來源有三個渠道：一是股東自有資金，二是金融機(jī)構(gòu)融資（含總承包單位帶資），三是預(yù)售房款。根據(jù)項目掛牌公告，競買等時間，本項目預(yù)計2009年9月取得用地，2012年3月開發(fā)建設(shè)完畢。產(chǎn)品出品細(xì)節(jié)要求： 主力戶型面積以150㎡～200㎡，戶方正實用，； 要求半層或整使用的實用及通透； 每套房預(yù)留獨立洗手間位和給排水； 公共部分如大堂、電梯廳、公共通道、電梯等按甲級標(biāo)準(zhǔn)裝修； 每套務(wù)必設(shè)置需空中花園； 每套盡可能設(shè)置生活陽臺； 預(yù)留分體空調(diào)安裝位； 電梯廳、公共通道能自然采光、通風(fēng)； 每單元間配備大氣的入戶大玻璃門，強(qiáng)弱電到戶，毛坯交樓； 保證外立墻整潔、美觀；1 平面層實用率應(yīng)在70%以上(三) 價格定位考慮本地塊項目產(chǎn)品定位，結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)的價格走勢，本項目銷售均價定為：寫字樓部分：18000元/㎡；一層商業(yè)：60000元/㎡。這些企業(yè)將是進(jìn)駐CBD辦公的主力軍。據(jù)調(diào)查，廣州市現(xiàn)有企業(yè)的結(jié)構(gòu)類型，創(chuàng)業(yè)類、發(fā)展類型的中小企業(yè)占大多數(shù)，這類企業(yè)由于自身企業(yè)發(fā)展的需要，越來越注重“面子”，迫切希望進(jìn)駐城市CBD，來提升企業(yè)競爭力。三是成功型公司，即一些實力雄厚的大型公司，一般都是大規(guī)模的購置寫字樓物業(yè)，要求物業(yè)裝飾裝修高檔，外觀形象也非常重要，基本上要求是地標(biāo)型的建筑物，寫字樓內(nèi)各項功能齊全。二是發(fā)展型公司，公司規(guī)模不大，企業(yè)處于發(fā)展過程中，比較注重“面子”，要辦較高的辦公形象。珠江新城部分寫字樓客戶分布表項目名稱客戶群華普廣場銀行、科研機(jī)構(gòu)、外資公司雙城國際大廈IT業(yè)、廣告業(yè)、中小企業(yè)/國稅星匯國際大廈銀行、金融、證券勤建商務(wù)大廈IT業(yè)、廣告業(yè)珠江投資大廈金融、證券、保險富力科訊大廈IT業(yè)、廣告業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)富力盈隆廣場金融、信合大廈金融、證券、保險富力中心世界國內(nèi)外500強(qiáng)企業(yè)、富力集團(tuán)總部津濱騰越大廈貿(mào)易、設(shè)計、工程、事務(wù)所u 總部經(jīng)濟(jì)在珠江新城已初現(xiàn)端倪珠江新城突顯總部經(jīng)濟(jì)的寫字樓表項目名稱使用情況保利商務(wù)大廈廣州市國稅局全棟自用珠江投資大廈農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行購入北塔，南塔珠江投資自用1/3，2/3對外出售發(fā)展中心發(fā)展集團(tuán)自用1/3，2/3面積對外出租勤建商務(wù)大廈發(fā)展商自用頂層，其余出售富力中心富力集團(tuán)自用1/3，2/3對外出租合景國際金融廣場合景自用3層，其余出租聯(lián)通新時空廣場中國聯(lián)通全部自用全球通大廈全球通部分自用煙草大廈廣東省煙草公司自用部分，其余出租（3） 珠江新城已開發(fā)寫字樓項目目標(biāo)客戶分析一般寫字樓市場定位有三種主要類型的客戶：一是創(chuàng)業(yè)型公司，公司規(guī)模小，仍處于創(chuàng)業(yè)階段，但該類企業(yè)也有成長性較好的公司，對辦公物業(yè)需求面積小、營運成本低，同時希望辦公選址能有更大附加值。 珠江新城寫字樓客戶特征u 珠江新城寫字樓客戶群主要集中在IT業(yè)、廣告業(yè)、貿(mào)易、以及金融行業(yè)等。（一） 珠江新城寫字樓市場需求分析 珠江新城寫字樓銷售價格情況 u 由廣州富力地產(chǎn)開發(fā)并于2008年竣工的富力盈泰廣場，其定位是甲級寫字樓，2008年售價為21000元/平方米，2009年初售價為19000元/平方米。目前，珠江新城寫字樓產(chǎn)品定位同質(zhì)化趨勢明顯，項目市場定位多為超甲級寫字樓，如超高層建筑、OA網(wǎng)絡(luò)地板、千兆光纖、冷暖中央空調(diào)、豪華氣派大堂、5A智能化管理、大面積戶型設(shè)計等。這說明，市場對創(chuàng)新型產(chǎn)品是比較容易接受的。2007年，珠江新城商務(wù)辦公用地開發(fā)的第一個公寓式寫字樓——富力盈力大廈史丹尼公寓，當(dāng)時曾受到市場的熱棒。附：珠江新城未來3年內(nèi)項目開發(fā)供應(yīng)量統(tǒng)計
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