廣州珠江新城d3-4地塊投資建議報告-在線瀏覽
2025-03-07 21:53本頁面
【正文】 2003年，隨著中國加入WTO和CEPA的簽定，市場對寫字樓的需求仍然呈上升趨勢，而市場的供貨量也急劇增加，廣州市原八區(qū)寫字樓預售面積更大幅上升，較2002年上升61%。同期推出的寫字樓項目很多，大部分集中分布在東山區(qū)和天河區(qū)。進入2005年經(jīng)濟持續(xù)看好，投資熱度迅速攀升，市場供應量猛增，比2004年增長83％，銷售量環(huán)比2004年也出現(xiàn)了20％的增幅。2006年與2007年廣州寫字樓市場供應量連續(xù)兩年出現(xiàn)下跌，2007年，％，是2005年的180％，廣州寫字樓存量進一步被消化。受到前期經(jīng)濟持續(xù)看好，投資熱度攀升的影響，前期投入開發(fā)的寫字樓項目在2008年集中上市，是2007年的197％。廣州寫字樓市場的供需關系在2008年徹底顛覆。但從第二季度成交數(shù)據(jù)來看，成交量出現(xiàn)大幅上漲，市場開始活躍起來，同比漲幅高達52％。我們認為，廣州屬于國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，尤其是第三產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟比較發(fā)達，因此其寫字樓市場也比較成熟，雖然隨行業(yè)的波動，寫字樓市場也會出現(xiàn)周期性變化，但總體市場運行比較穩(wěn)定，抗風險能力較強。雖然從全國范圍內(nèi)看，寫字樓市場在2008年也隨房地產(chǎn)市場大環(huán)境的惡化出現(xiàn)了調(diào)整，但廣州市場的價格一直保持強勢，沒有受到整個市場調(diào)整的任何影響，價格走勢始終處于波動上升的格局，目前寫字樓市場價格基本處于歷史最高點。雖然前面分析了2008年以來成交量方面始終維持在低位徘徊，但該并不能完全說明廣州房地產(chǎn)市場景氣度下降，造成這個現(xiàn)象有兩個主要因素：一是2008年以前整個區(qū)域，尤其其核心商務區(qū)珠江新城的寫字樓供應量相對比較低，另一個因素是目前品質(zhì)較好的寫字樓基本都以出租為主，這也嚴重影響了市場寫字樓的成交量。廣州地區(qū)由于其良好的經(jīng)濟基礎及高比例的第三產(chǎn)業(yè)占比，市場對寫字樓的需求比較旺盛，未來一段時間寫字樓市場仍將保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢?？梢?，珠江新城未來3年內(nèi)，定位為超甲級寫字樓項目開發(fā)供應量非常大，無論是銷售型寫字樓項目，還是租賃型寫字樓項目，必定會造成項目與項目之間的競爭，且許多項目的產(chǎn)品定位較為雷同，如超高層建筑、OA網(wǎng)絡地板、冷暖中央空調(diào)、豪華氣派大堂、5A智能化管理、千兆光纖、大面積戶型設計等。目前，核心區(qū)已投入使用租賃型超甲級寫字樓的空置率較高，如竣工入伙近二年的合景國際金融廣場出租率不足三分之二，入伙近一年的富力中心出租率不足三分之一、特別是已入伙近一年的南雅中和廣場目前出租率還不到10%。預計在未來的3年內(nèi)，珠江新城的項目開發(fā)供應量將迎來另一個高峰，預計寫字樓開發(fā)供應量將達277萬平方米，銷售型與租賃型寫樓供應量各占半壁江山；而區(qū)域內(nèi)的公寓項目開發(fā)供應量將達33萬平方米，酒店項目開發(fā)供應量也將達28萬平米。無論是銷售型的項目還是租賃型的項目將面臨著較大的競爭。2008年，富力地產(chǎn)接著又開發(fā)了一個公寓式寫字樓——盈豐大廈威爾斯公寓，同樣受到市場的追棒。我們公司開發(fā)的第一個項目——津濱騰越大廈，能在房地產(chǎn)市場最低迷時期創(chuàng)出優(yōu)異的銷售成績，正是因為津濱騰越大廈的產(chǎn)品創(chuàng)新，津濱騰越大廈的產(chǎn)品定位充分結合了目標客戶的需求量身打造，包括設置了空中花園、戶型方正、通透，可自由組合、獨立安裝空調(diào)系統(tǒng)以及低廉的物業(yè)管理費等，成為了項目銷售致勝的“法寶”。寫字樓市場專業(yè)化分工目前在珠江新城甚至其他區(qū)域幾乎也沒有體現(xiàn)，隨著對寫字樓產(chǎn)品的研發(fā)更新?lián)Q代，原來以甲級或超甲級寫字樓定位的產(chǎn)品難于滿足不同客戶的需求，經(jīng)過市場產(chǎn)品分析和客戶需求分析的創(chuàng)新產(chǎn)品缺乏。u 由廣州富力地產(chǎn)開發(fā)的富力盈悅國際，其定位是超甲級寫字樓，目前售價為25000元/平方米。同時中軸線上的超甲級寫字樓以世界500強企業(yè)為目標客戶作為定位。如IT、網(wǎng)絡、傳媒、廣告設計、服裝設計、貿(mào)易等企業(yè)。律師事務所、會計事務所、設計工作室等。珠江新城甲級或超甲級項目客戶多數(shù)定為實力型企業(yè)和金融類總部型企業(yè)，有的更是定位于國內(nèi)外500強企業(yè)，如西塔、合景國際金融廣場定位于國內(nèi)外500強或大型跨國公司、外資企業(yè)駐穗總部等企業(yè)。特別是對于一些俗稱“吃腦”的創(chuàng)意類企業(yè)，如廣告創(chuàng)意、服裝設計、網(wǎng)絡IT、動漫設計、文化傳播、如律師事務所、會計事務所和建筑設計事務所等企業(yè)。一、 項目定位(一) 客戶定位 目標客戶定位（1）創(chuàng)意類企業(yè)，如廣告創(chuàng)意、服裝設計、網(wǎng)絡IT、動漫設計、文化傳播等企業(yè)；（2）會計事務所、律師事務所和建筑設計事務所等；（3）貿(mào)易類企業(yè)，如化妝品貿(mào)易公司；（4）投資客 潛在目標客戶消費行為分析（1）希望進駐城市CBD，提升企業(yè)形象和競爭力；（2）基于行業(yè)特性，辦公空間最好可以隔成二層布置；（3）希望擁有相對獨立的辦公間，并且可24小時辦公；（3）老板或主創(chuàng)人員與普通員工之間有一個明顯的功能分區(qū)；（4）企業(yè)希望能給員工一個人性化的辦公空間，如空中花園；（5）老板或員工上下班便利，包括車輛停放等；（6）能給員工一個吸煙、接聽私人電話的空間；（7）辦公空間能具備產(chǎn)品展示于辦公一體，且可以明顯進行功能分區(qū)；(二) 產(chǎn)品定位依據(jù)對珠江新城項
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