廣州珠江新城d3-4地塊投資建議報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 的潛在市場(chǎng)。（二）、廣州寫字樓市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析下表為廣州寫字樓市場(chǎng)量、價(jià)的統(tǒng)計(jì)分析從上表成交量分析上看，廣州寫字樓市場(chǎng)比較活躍的時(shí)期為2007年，月成交量基本維持在48萬(wàn)平米之間，從2008年開始，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不景氣，廣州寫字樓市場(chǎng)也出現(xiàn)了回落，但整體回落幅度不大，月成交量維持在26萬(wàn)平米之間，且從2008年年初開始，市場(chǎng)一直處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)，沒有出現(xiàn)比較大的波動(dòng)。然而突如其來的金融風(fēng)暴，對(duì)市場(chǎng)造成極大沖擊，成交量出現(xiàn)大幅下跌，環(huán)比2007年跌幅高達(dá)46％。盡管市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，但不少項(xiàng)目只租不售或者銷售少量部分，供需之間的緊張關(guān)系令寫字樓售價(jià)也不斷攀升。2004年上半年，廣州市寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出繼續(xù)發(fā)展的良好趨勢(shì)，%。經(jīng)過近幾年的調(diào)整和消化，寫字樓空置率明顯下降，2002年為22%，遠(yuǎn)低于1996年的47%。2009年年初，受金融風(fēng)暴持續(xù)影響，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)不敢對(duì)廣州的樓市抱以太大的奢望，調(diào)整期是一年還是兩年，甚至是三年成為業(yè)內(nèi)最關(guān)注的話題。以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤，重新定價(jià)后再推出市場(chǎng)。2004年，隨著泛珠三角洲“9＋2”概念的提出，以及廣州市政府對(duì)珠江新城規(guī)劃的調(diào)整、琶洲會(huì)展啟動(dòng)，整個(gè)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)一時(shí)急劇增加；同時(shí)，廣州多數(shù)爛尾樓復(fù)工，多個(gè)前期規(guī)劃的寫字樓項(xiàng)目“改裝”為當(dāng)前盛行且實(shí)用的商務(wù)型寫字樓。1997～1999年間，受亞洲金融風(fēng)暴的影響，廣州寫字樓多數(shù)業(yè)主為香港投資客商，為了自救，他們盡量拋售物業(yè)，廣州寫字樓處于最低迷狀態(tài)。當(dāng)然，該結(jié)論的前提是投資區(qū)域必須是寫字樓成熟的核心地區(qū)，在邊緣不成熟地區(qū)投資寫字樓是有巨大風(fēng)險(xiǎn)的。從成交價(jià)格表現(xiàn)看，寫字樓市場(chǎng)從2008年初價(jià)格開始出現(xiàn)下降，此后價(jià)格一直處于下降通道，直到今年1季度末，從今年2季度開始，寫字樓市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)步回升，但總體回升力度有限。 用地所處區(qū)域臨近天河產(chǎn)業(yè)園、崗頂電腦批發(fā)市場(chǎng)，上述兩地云集了大批的IT公司、設(shè)計(jì)公司等。海業(yè)路為雙向2車道，其北接黃埔大道，南聯(lián)金穗路，通過海業(yè)路連接市主干道可快速到達(dá)市各區(qū)及周邊城市。用地現(xiàn)狀（1）、 用地已完成場(chǎng)地平整，無(wú)其他建筑物、構(gòu)筑物，具備七通一平條件。四至范圍用地東側(cè)隔綠化帶為偉騰大廈，西接海業(yè)路，南側(cè)為石牌村商住樓，北側(cè)鄰勤建大廈和黃埔大道。用地西側(cè)緊鄰海業(yè)路。 用地周邊開發(fā)較為完善，周邊緊鄰建成的勤建大廈，在建項(xiàng)目偉騰大廈，初具商務(wù)氛圍。從成交量上看，去年4季度到今年1季度，寫字樓市場(chǎng)同住宅市場(chǎng)一樣出現(xiàn)了成交量下降的現(xiàn)象，但總體下降的時(shí)間和幅度都要比住宅市場(chǎng)小，市場(chǎng)的調(diào)整比較溫和，從今年二季度開始，寫字樓市場(chǎng)也與住宅市場(chǎng)一樣出現(xiàn)了上漲，但從上漲的力度上看，寫字樓的表現(xiàn)也遠(yuǎn)不如住宅市場(chǎng)火暴，目前成交量水平也剛剛達(dá)到2007年的最高點(diǎn)附近，而住宅市場(chǎng)目前的成交量水平在核心區(qū)域已經(jīng)基本超過了2007年的峰值。所以從總體市場(chǎng)表現(xiàn)上分析，投資寫字樓市場(chǎng)的穩(wěn)定性要略好于住宅市場(chǎng)，其市場(chǎng)的周期性波動(dòng)比較小。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，這個(gè)體量廣州用了10年的時(shí)間消化。2003年，受SARS的影響，寫字樓物業(yè)的供應(yīng)與成交一度出現(xiàn)了下降；但同一年，中國(guó)加入WTO及CEPA，市場(chǎng)需求上升。新一批的甲級(jí)寫字樓當(dāng)中，不少具有實(shí)力的發(fā)展商都將其作為長(zhǎng)期發(fā)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓，銷售速度相當(dāng)驚人。為解決資金壓力，消化積壓庫(kù)存，回籠資金，不少寫字樓項(xiàng)目開始變相促銷。據(jù)統(tǒng)計(jì)。到了2003年，隨著中國(guó)加入WTO和CEPA的簽定，市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求仍然呈上升趨勢(shì)，而市場(chǎng)的供貨量也急劇增加，廣州市原八區(qū)寫字樓預(yù)售面積更大幅上升，較2002年上升61%。進(jìn)入2005年經(jīng)濟(jì)持續(xù)看好，投資熱度迅速攀升，市場(chǎng)供應(yīng)量猛增，比2004年增長(zhǎng)83％，銷售量環(huán)比2004年也出現(xiàn)了20％的增幅。受到前期經(jīng)濟(jì)持續(xù)看好，投資熱度攀升的影響，前期投入開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目在2008年集中上市，是2007年的197％。但從第二季度成交數(shù)據(jù)來看，成交量出現(xiàn)大幅上漲，市場(chǎng)開始活躍起來，同比漲幅高達(dá)52％。雖然從全國(guó)范圍內(nèi)看，寫字樓市場(chǎng)在2008年也隨房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的惡化出現(xiàn)了調(diào)整，但廣州市場(chǎng)的價(jià)格一直保持強(qiáng)勢(shì)，沒有受到整個(gè)市場(chǎng)調(diào)整的任何影響，價(jià)格走勢(shì)始終處于波動(dòng)上升的格局，目前寫字樓市場(chǎng)價(jià)格基本處于歷史最高點(diǎn)。廣州地區(qū)由于其良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及高比例的第三產(chǎn)業(yè)占比，市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求比較旺盛，未來一段時(shí)間寫字樓市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。目前，核心區(qū)已投入使用租賃型超甲級(jí)寫字樓的空置率較高，如竣工入伙近二年的合景國(guó)際金融廣場(chǎng)出租率不足三分之二，入伙近一年的富力中心出租率不足三分之一、特別是已入伙近一年的南雅中和廣場(chǎng)目前出租率還不到10%。無(wú)論是銷售型的項(xiàng)目還是租賃型的項(xiàng)目將面臨著較大的競(jìng)爭(zhēng)。我們公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目——津?yàn)I騰越大廈，能在房地產(chǎn)市場(chǎng)最低迷時(shí)期創(chuàng)出優(yōu)異的銷售成績(jī)，正是因?yàn)榻驗(yàn)I騰越大廈的產(chǎn)品創(chuàng)新，津?yàn)I騰越大廈的產(chǎn)品定位充分結(jié)合了目標(biāo)客戶的需求量身打造，包括設(shè)置了空中花園、戶型方正、通透，可自由組合、獨(dú)立安裝空
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