【正文】 證。 年輕的政府公務(wù)員、企 業(yè)管理者、技術(shù)人員等白領(lǐng)階層； 周邊各鎮(zhèn)的農(nóng)民及生意人，他們想到中心城來置業(yè)，但收入不高，較高的總價(jià)不能承受； 個(gè)體工商戶及看好中心區(qū)發(fā)展的投資者； 南山一部分渴望好的環(huán)境與便宜價(jià)格的客戶也可能來中心區(qū)買。 （ 4）、南山現(xiàn)在三房及大戶型單位剩余比較多，主要是總價(jià)的原因 ，以南山2021 年的均價(jià)為 6127 元 /平米計(jì)算，總價(jià)在 40— 50 萬之間； （ 5）、以小三房 25— 35 萬的總價(jià)，在整個(gè)寶安市場(chǎng)上占的比例保持在 35%左右，是一個(gè)普遍能被接受的價(jià)位，做按揭首期二成 20 年，月供款在 2021 元以內(nèi)； （ 6）、小兩房由于價(jià)格的敏感性，高層因價(jià)格的原因銷售速度會(huì)很慢，而在麗景城的銷售過程中， 100 平米左右的小三房賣得最快，在寶安市場(chǎng)上兩房剩高層，四房五房剩底層?？紤]到中心區(qū)受到部分二次置業(yè)者的青睞，可以考慮在位置、景觀比較好的地方做部分小四房，控制在 5%以內(nèi)。 b、好旺角 好旺角在啟動(dòng)市場(chǎng)前，中心區(qū)一片空白，很好的抓住小戶型客戶的特征，建小戶型，從現(xiàn)在看，非常成功。 大戶型的業(yè)主大多向往配套成熟的片區(qū)，而小戶型的業(yè)主相對(duì)由于年紀(jì)較輕，對(duì)未抱有各種憧憬，同時(shí)閱歷較少，容易受開發(fā)商的引導(dǎo)。在建或已經(jīng)報(bào)建的項(xiàng)目的戶型都偏大，大兩房、大三房、大四房及復(fù)式，在各個(gè)供應(yīng)量中占了近 80%的市場(chǎng)份額。 定位依據(jù) （ 1）、寶安新中心區(qū)目前戶型情況 現(xiàn)在中心區(qū)的福中福、深業(yè)、龍光等公司都處于創(chuàng)品牌時(shí)期，都希望通過項(xiàng)目樹立公司品牌及形象，在開發(fā)檔次及物業(yè)定位都追求高檔，也是為了利潤(rùn)的最大化，整體戶型偏大，以大三房及四為主。一期報(bào)建比較早，有送夾層的戶型，但現(xiàn)在二期和三期由于資金的原因工程進(jìn)度不暢，預(yù)計(jì)年內(nèi)推出的單位在 400 戶左右。共 5 棟，總戶數(shù) 1100 多戶，戶型從單公寓到四房不等，單身公寓 30 多平米，一房一廳 30— 40 平米， 2 房 1 廳 60— 70 多平米，單身公寓、一房、兩房占兩棟，其余戶型 3 棟。 （四）、天樂花園 天樂花園位于 寶民二路東 側(cè)，單房 31— 51 平米，共 115 戶，兩房 82 平米， 23 三房 120 平米，共 200 戶，總戶數(shù)為 315 戶，售價(jià) 3400 元 /每平米。 （三）、金泓雅苑 小區(qū)總建筑面積達(dá) 50 多萬平米，是一個(gè)超大社區(qū)，配套較為齊全，其戶型從兩房到六房，選擇余地較大。德業(yè)基的小三房占了較大的比例，有 30%左右，和我公司 N4 地塊有沖突，將和我公司的項(xiàng)目形成直接的競(jìng)爭(zhēng)。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）、優(yōu)勢(shì)（ S） 目前 N5 地塊在中心區(qū)相對(duì)較為成熟， 可以優(yōu)先享受老城區(qū)的配套，天虹商場(chǎng)、民生銀行、麥當(dāng)勞等 近在咫尺， 商業(yè)與天虹商圈相互應(yīng)； 臨寶安大道，交通便捷； 位于創(chuàng)業(yè)立交口，是寶安新中心區(qū)的門戶，也是進(jìn)入新中心區(qū)的主要通道，有利于項(xiàng)目形象的展示與宣傳； N5 地塊面積較好旺角、德業(yè)基大，如果旁邊的公共綠地地整合進(jìn)來，優(yōu)勢(shì)將更趨明顯。 新錦安雅苑三期 (2)戶型情況 共有 7 棟，基本上是一梯三戶， 110 平米的三房為主，臨寶安大道有部分 85— 90 左右的兩房。 2021 年年初開始宣傳造勢(shì)，對(duì)外公布咨詢電話，臨時(shí)咨詢處開放，直郵及樹形象的報(bào)紙廣告，根據(jù)寶安中心區(qū)第二次推盤高潮的到來決定開始認(rèn)籌的時(shí)間。 金成 （ 1）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 金成時(shí)代一期 總戶數(shù)： 544 套（除復(fù)式） 戶型 建筑面積 總套數(shù) 比例 總計(jì) 用地面積 建筑面積 計(jì)容面積 其 中 住宅 商業(yè) 29989 幼兒園 2475 會(huì)所、居委會(huì)及垃圾站 3170 建筑密度 16% 容積率 總停車位 2475 總戶數(shù) 2771 戶均面積 總計(jì) 用地面積 建筑面積 計(jì)容面積 其 中 住宅 84723 商業(yè) 14946 幼兒園 會(huì)所、居委會(huì)及垃圾站 建筑密度 容積率 綠地率 總停車位 720 總戶數(shù) 戶均面積 17 兩房一衛(wèi) 78． 7— 79． 44 252 46% 三房一衛(wèi) 87． 16 60 11% 小三房?jī)尚l(wèi) 103． 4 60 11% 大三房?jī)尚l(wèi) 121． 7— 134． 7 172 32% 戶型布局有值得商榷的地方，雅典居有較長(zhǎng)朝體育館 的景觀面，這里基本上是正南向或東南、西南向，這里卻布置了大量的兩房和小三房，大三房基本一都集中在小區(qū)內(nèi)側(cè)，朝向不好，由于本身圍合式的規(guī)劃，使其內(nèi)部庭院空間顯得十分狹小。 表三：中心區(qū) 2021 年底及 2021 年初出上市項(xiàng)目戶型統(tǒng)計(jì)： 小兩房 大兩房 小三房 大三房 小四房 大四房 五房及復(fù)式 （ 1） 總計(jì) 福中福一期 68 85 204 32 172 6 567 福中福二期 124 379 438 66 1002 深業(yè)新岸線 416（ 2） 152 421 355 102 1182 德業(yè)新城 217 246 358 14 840 清風(fēng)雅韻 156 156（ 3） 516 316 36 1180 金泓一二期 約 1200 金成項(xiàng)目 300（ 4） 約 800 新錦安三期 799 合計(jì)套數(shù) 639 約 7570 比例 % % 100% 12 注： (1)、統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：大小兩房以 75 平米為界，大小三房以 95 平米為界，大小四房以 125平米為界。 新錦安 三期 共有 5 部打樁機(jī)，不做地下室，沒有護(hù)坡。項(xiàng)目南面采用樁基礎(chǔ)，基礎(chǔ)不深，大概只有一層地下室。 德業(yè)新城 離創(chuàng)業(yè)西部很近，不能放坡，護(hù)壁為 出地面大概在 6 月份， 10 月份項(xiàng)目名稱 總建筑 面積 計(jì)容部分 住宅 面積 總戶數(shù) 商業(yè)面積 2021年預(yù)計(jì)推出面積 好旺角二期 4 萬平米 284 9000 多 3 萬多 福中福一二期 1569 萬 德業(yè)新城 840 11 萬 深業(yè)一期 1182 15 萬 龍光項(xiàng)目 1180 萬 金泓一二期 約 1200 29989 12 萬 金城項(xiàng)目 84723 約 800 14946 萬 新錦安三期 116100 109100 799 6652 萬 總計(jì) 7854 約 100 萬 11 預(yù)應(yīng)力管樁加預(yù)應(yīng)力錨桿，做得比較復(fù)雜。 金成項(xiàng)目 工地有 4 部打樁機(jī)，護(hù)坡做得比較復(fù)雜，采用井點(diǎn)降水技術(shù)排水。大鏟島物流港碼頭動(dòng)工興建將直接影響到該片區(qū)的物業(yè)檔次，這可能加速該片區(qū)樓盤的開發(fā)節(jié)奏，減少物流港碼頭帶來的負(fù)面影響。 2021 年寶安老城區(qū)將有幾個(gè)樓盤同時(shí)推出，如 5 區(qū)的香檳廣場(chǎng)、 8 區(qū)新安湖新海閣， 13 區(qū)澎柏三九公寓， 24 區(qū)的寶豪黃金時(shí)代、 34 區(qū)鴻景園等，這幾個(gè)樓盤總建筑面積達(dá) 42 多萬平米。 物業(yè)類型相差不大，一旦有的物業(yè)不好賣，降價(jià)可能會(huì)導(dǎo)致連鎖反應(yīng)。 龍崗中心城有很多 MALL，很多 MALL 面積都很大，寶安中心區(qū)目前看炒作此概念的不多。標(biāo)志性建筑的物業(yè)周邊樓盤價(jià)值會(huì)有所提高。 地鐵口附近的住宅與商業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯（特別適合做小戶型），沿地鐵口附近將形成四個(gè)商業(yè)中心，附近的商業(yè)價(jià)值將會(huì)特別明顯。不會(huì)象東部多為山地，缺少建設(shè)中心城區(qū)的腹地，缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；而深圳中部的深圳 灣，由于受到濱海大道的分隔，城區(qū)式發(fā)展受到一定制約，片區(qū)配套不成熟，主要靠海景，缺乏其它概念。 表六： 2021 年寶城除中心區(qū)即將推出的樓盤盤統(tǒng)計(jì)（小戶型） 占地 住宅面積 戶數(shù) 預(yù)計(jì)上市時(shí)間 柏金時(shí)代二期 21500 500 多戶 2021． 10 寶豪黃金時(shí)代 29948 450 戶 2021． 9 恒安碧海名園 80185 400 香檳廣場(chǎng) 1 萬 5 9萬多 1100 多戶 總計(jì) 22萬多 2450 多套 表七： 2021 年寶城除中心區(qū)即將推出的樓盤盤統(tǒng)計(jì)（中大戶型） 占地 住宅面積 戶數(shù) 預(yù)計(jì)上市時(shí)間 鴻景園 4萬多 1285 戶 2021． 7 桃源居 15萬 1000 戶 新安湖三期 近 4 萬 350 戶 2021 年初 寶翠山莊 12萬多 900 戶 2021 年年初 總計(jì) 約 47 萬 約 3535 8 從表六、表七及中心區(qū)的推盤量來看， 2021 年整個(gè)寶城片區(qū)的預(yù)售面積將達(dá)到 160 多萬平米， 2021 年也將成為寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)形成以來推出面積最多的一年。 2021 年市場(chǎng)上將有香檳廣場(chǎng)、寶豪項(xiàng)目、澎柏三九公寓、恒安碧海名園等項(xiàng)目推出，小戶型也將成為市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。 100 平米以上的房子在總成成交的比例在 35%左右，而大于125 平米的戶型所占比例更少。 寶城片區(qū)供應(yīng)量的起伏較大，各大地產(chǎn)商的開發(fā)節(jié)奏掌握得不是很好，市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落。與該片區(qū)緊臨的尖崗山居宅小區(qū)山景資源豐富，是理想的高檔住宅小區(qū)用地，但目前其市政配套嚴(yán)重欠缺，人氣不旺，該片區(qū)成熟起來，并獲得人們的認(rèn)可還需要一定的時(shí)間，在短時(shí)間內(nèi)該片區(qū)的供應(yīng)量不會(huì)增加。深圳的人口增 5 長(zhǎng)主要靠外來人，寶安能不能吸引更多的外來人員，能不能創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，都關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從去年看三鎮(zhèn)市場(chǎng)對(duì)寶城和西鄉(xiāng)的威脅不大，仍處于市場(chǎng)的啟動(dòng)期。城市化運(yùn)動(dòng)將極大程度的改變關(guān)外的農(nóng)村印象，提升關(guān)外的整體形象。 2021 年深圳的土地推出量主要在寶安和龍崗，關(guān)內(nèi)的地日趨減少，關(guān)外的開發(fā)將成為新的熱點(diǎn)。 寶安的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致 貧富差距明顯，高檔房如（別墅需求市場(chǎng)不能提供），大量的收入較低的人群需求得不到滿足。私家車消費(fèi)成為新熱點(diǎn)，教育文化投入有所增長(zhǎng)，投資行為日漸 活躍，房地產(chǎn)投資成為一種重要的投資形式，人均購房類支出增長(zhǎng)較大，而住房裝潢則下降。 定安經(jīng)濟(jì)結(jié) 構(gòu)以工業(yè)為主，工業(yè)總產(chǎn)值的增速明顯超過國內(nèi)生產(chǎn)總值的增速，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢， 第三產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)下降，制造業(yè)過于偏向輕型、外向型和加工型，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)較大， 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重的特點(diǎn)就在一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 建一個(gè) 500 平米左右的主題式會(huì)所，注重功能設(shè)置。時(shí)尚，有別于高尚。 寶安中心區(qū)在建項(xiàng)目以中大戶為主，小二房（ 60— 75 平米）、小四房（ 125平米以下）基本為空白，小三房（ 95 平米以下）數(shù)量偏小。 寶安新中心區(qū) N5 地塊 市場(chǎng)定位報(bào)告 營銷部 二 零零四年三月七日 1 目 錄 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查 一、 2021 年寶安地產(chǎn)簡(jiǎn)述 （一）、寶安經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì) ????????????????????? 1 （二）寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ????????????????????? 1 （三）、寶安住宅成交狀況統(tǒng)計(jì)及分析 ????????????????? 3 二、寶安新中心區(qū)分析： （一）寶安新中心區(qū)利好因素分析 ?????????????????? 6 （二）寶安中心區(qū)不利因素分析 ???? ??????????????? 7 （三）、寶安中心區(qū)在