【正文】 商住兩用房，既然可居住又可以辦公，諸如設(shè)計(jì)工作室、工廠主的辦公室，他們租不起豪華的辦公室，又覺(jué)得在花園里面完全可以進(jìn)行正常的商務(wù)活動(dòng) ，這樣可降低創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 五、商業(yè) （一）、寶安商業(yè)商業(yè)整體情況 目前寶安小商鋪銷(xiāo)售勢(shì)頭良好，價(jià)格走勢(shì)一直穩(wěn)中有升。小商鋪遍地開(kāi)花也使人們對(duì)寶安城區(qū)商圈產(chǎn)生商業(yè)氣氛不濃，沒(méi)有真正的商業(yè)中心的直觀印象。隨著海雅百貨、沃爾瑪?shù)壬碳业倪M(jìn)駐，高檔商業(yè)項(xiàng)目逐步發(fā)展起來(lái)。 在寶安城區(qū)，以各大商場(chǎng)為依托，各自形成了以萬(wàn)佳為中心的新安湖商圈、以寶安新一佳為中心的公園路商圈、以寶安天虹為中心的翻身商圈 、 以佳美達(dá)百貨為中心的十區(qū)商圈 、以萬(wàn)業(yè)城為中心的弘雅商圈 、以華城百貨為中心的上 29 合商圈等幾個(gè)較大的商圈，它們各有特色， 相互之間的競(jìng)爭(zhēng)也呈良性。 （二）、中心區(qū)在建及將建項(xiàng)目商業(yè)統(tǒng)計(jì) 富通好旺角一、二期商業(yè)共有 15000 多平米。一期六千多平米商業(yè)，共82 間商埔，都比較小，在 50 平米左右，二樓共有兩千多平米，招商比較困難。二期共有商業(yè) 9 千多平米，分為三層，應(yīng)為大商業(yè)規(guī)模。 龍光清風(fēng)雅韻共有商業(yè) 平米，其中商場(chǎng) 平米，商鋪 平米。 德業(yè)新城商業(yè)共有商業(yè) 平米，分為商場(chǎng)和商鋪，臨創(chuàng)業(yè)路為三層樓的商場(chǎng)，在新湖路底層為商鋪。 幸福海岸一、二期總計(jì)為 平米 深業(yè)新岸線總計(jì)為 平米。 金成項(xiàng)目有商業(yè) 14946 平米，以商鋪加商場(chǎng)形式，商場(chǎng)為 10711 平米，商鋪 4235 平米。 金泓雅園商業(yè)面積為 29989 平米 鴻榮源 N4 區(qū)地塊商業(yè)共有 50173 平米， 鴻榮源 N5 區(qū)商業(yè)約為 50000 平米。 新錦安雅園三期 6652 平米 1泰華海逸世家商業(yè) 34997 平米。 總結(jié)： 現(xiàn)在推出、準(zhǔn)備推出項(xiàng)目商業(yè)區(qū)總面積為 246, 平米，其中我公司 N N5 兩塊地的商業(yè)共 10 萬(wàn)多平米，占 40%以上。 （三）、商業(yè)定位原則： 利潤(rùn)最大化； 在總量固定的情況下，做多商業(yè)可以減少住宅的量，降低住宅的銷(xiāo)售壓力； 充分地利用地塊的特點(diǎn)。 30 （四）、 N5 地塊商業(yè)市場(chǎng)分析 地塊優(yōu)勢(shì)： a、緊臨寶安大道； b、是創(chuàng)業(yè)立交的一個(gè)重要出口； c、位于規(guī)劃中寶安新中心區(qū)的商業(yè)中心區(qū)； d、離 N4 和 N5 之間的地鐵出口有 400 米左右的距離； e、在 N4 和 N5 地塊之間有一個(gè)步行街； f、 N5 地塊的轉(zhuǎn)角處有一個(gè)大的廣場(chǎng)。 地塊劣勢(shì)： a、中心區(qū)目前還沒(méi)有形成一定規(guī)模的消費(fèi)力，成熟的居住氛圍的形成還需要三至五年的時(shí)間； b、天虹商場(chǎng)隔路相望 ，天虹商場(chǎng)在寶安已經(jīng)有較大的影響力及競(jìng)爭(zhēng)力； c、位于城市干道，不容易形成密集的人流； （五）結(jié)論： 做大商業(yè) 在同等條件下，商業(yè)比住宅的利潤(rùn)要高。沿街小高鋪?zhàn)疃嘀荒茏鰞蓪?，商業(yè)面積會(huì)大大地縮水；做大商業(yè)可以帶動(dòng)小商鋪的銷(xiāo)售，大商業(yè)可以給小區(qū)帶來(lái)更好的配套。 做建材或其它商業(yè)形式，以個(gè)性化吸引消費(fèi)者。 天虹商場(chǎng)在寶安已經(jīng)形成了一定的影響力，其輻射半徑已經(jīng)比較大。短時(shí)間內(nèi)寶安新中心還形不成較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，如果在 N5 地塊做百貨會(huì)使競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，出現(xiàn)兩敗俱傷的局面。做其它商業(yè)形態(tài)，可以使二者得到互補(bǔ)，而中 心區(qū)在來(lái)的幾年內(nèi)都將是一個(gè)大工地，建材需要會(huì)很大，有相當(dāng)大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 走定單地產(chǎn)的路子 在項(xiàng)目前期可以充分和有較大市場(chǎng)影響力的大型的建材銷(xiāo)售公司聯(lián)系，這樣可以減輕招租風(fēng)險(xiǎn)。目前投資發(fā)展部正進(jìn)一步的聯(lián)系之中。 如果出現(xiàn)招租的困難，可以考慮將商場(chǎng)改建成辦公用房。 31 第三部分 競(jìng)爭(zhēng)策略 二、 樓盤(pán)產(chǎn)品建議： 規(guī)劃應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)以人為本，注重環(huán)境設(shè)計(jì)。 隨著人們生活水平的提高 ， 環(huán)境成了購(gòu)房者考慮的主要因素之一。也是各家發(fā)展傾心打造樓盤(pán)形象的重點(diǎn)內(nèi)容。現(xiàn)在各種諸如“地中海風(fēng)情”，“南加洲風(fēng)情”，“南法國(guó)風(fēng)情”等 等園林設(shè)計(jì)風(fēng)格層出不窮，可謂“風(fēng)情萬(wàn)種”，但總感覺(jué)都大同小異，談不上質(zhì)的突破。結(jié)合該項(xiàng)目的地段和商業(yè)行為分析， 用空中花園顛覆傳統(tǒng)的地面綠化 不啻是一種很好的嘗試 。 空中花園與地面綠化生態(tài)環(huán)境遙相呼應(yīng)，形成城市立體綠化，起到凈化城市空氣、降低頂層室內(nèi)溫度、調(diào)節(jié)小氣候的作用，對(duì)間接地提升項(xiàng)目的價(jià)值大有裨益；同時(shí)，將居民公共活動(dòng)由戶(hù)外地面延伸至住宅屋頂?shù)耐瑫r(shí)，使項(xiàng)目的屋頂及平臺(tái)形成 中心區(qū) 的空中景觀，為項(xiàng)目在更多角度樹(shù)立起地標(biāo)感 ；再者，空中花園不但彌補(bǔ)了因商業(yè)面積增加帶來(lái)建筑覆蓋率偏大的問(wèn)題，還可以極目遠(yuǎn)眺一望無(wú)邊的 海景，可謂相得益彰，一石多鳥(niǎo)。首次置業(yè)者比較注重實(shí)惠，大的陽(yáng)臺(tái)可增加生活空間，增加附著面積。 戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)觀念創(chuàng)新與功能性的適用性 在戶(hù)型上與深業(yè)、幸福海岸等項(xiàng)目避開(kāi)?，F(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型的置業(yè)者除了單身人士外，越來(lái)越多的人是為了滿(mǎn)足居家的用途。而隨著人們生活方式的改變，“丁克”一族，“ soho”一族不斷涌現(xiàn)，這些人特別崇尚個(gè)人空間，都要求在功能上不斷改進(jìn)，通過(guò)使用新技術(shù)新材料提高空間的使用率，以增加住宅的功能設(shè)計(jì)。中小戶(hù)型因此除了投資價(jià)值外，開(kāi)始注重住宅功能的提高，這也是中小戶(hù)型開(kāi)發(fā)的必然趨勢(shì)。另外 ， 創(chuàng)新、時(shí)尚的設(shè)計(jì) 應(yīng) 是 我 們的追求 。目前，很多客戶(hù)傾向于兩代居（中小戶(hù)型組合，大小戶(hù)型組合等組合模式），這樣，即便于照顧老人，又各居一隅，互不干擾。盡量避免戶(hù)與戶(hù)之間的交往。希望以同樣的資金得到更多的實(shí)惠，（如附送面積），功能更實(shí)用一些，更模糊一些，戶(hù)型觀念要超前一些。 建筑外觀應(yīng)符合主流消費(fèi)群體的眼光。 32 建筑外觀是整個(gè)樓盤(pán)的招牌，其形象的好還壞，對(duì)銷(xiāo)售同樣起著很大的影響。而同時(shí)，建筑外觀應(yīng)符合主流消費(fèi)群體的眼光。我們的目標(biāo)客戶(hù)重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在城市青年精英這個(gè)群體中，因此時(shí)尚，潮流，應(yīng)是本項(xiàng)目建筑外觀設(shè)計(jì)的方向 。 在 此方面，作為去年第四季度深圳銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積雙料冠軍的皇庭世紀(jì)是我們的典范。 整個(gè)項(xiàng)目中白色仿石外墻磚、超大凸窗配置淡藍(lán)色玻璃的環(huán)境設(shè)計(jì)和外形設(shè)計(jì)上都力求與城市精英群匹配，藍(lán)、白兩種主流色系，清新、整潔，給人強(qiáng)烈的序列感和現(xiàn)代派的視覺(jué)沖擊力。 利用我們的規(guī)劃、建筑品質(zhì)把德業(yè)基、金弘雅園等項(xiàng)目區(qū)別開(kāi)（打出產(chǎn)品的差異化，以時(shí)尚為主題），避免與他們展開(kāi)價(jià)格戰(zhàn)的競(jìng)爭(zhēng)。 二、工程進(jìn)度建議 一、原則 避開(kāi)正熱銷(xiāo)的項(xiàng)目（附近的一些盤(pán)，年底賣(mài)的差不多） 與我們可能同期推出的項(xiàng)目搶時(shí)間 二、時(shí)間 9 月動(dòng)工，年底做出來(lái) 售樓處，（幸福海岸等項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，我們積累客戶(hù)） 年后達(dá)到發(fā)售條件，正好是那些項(xiàng)目的熱銷(xiāo)期，正式公開(kāi)發(fā)售 三、營(yíng)銷(xiāo)建議 宣傳公司在寶安 34 區(qū)所取得的成績(jī)，要在寶安中心區(qū)再造一個(gè)弘雅精品社區(qū) 樹(shù)立鴻榮源寶安新中心區(qū)第一開(kāi)發(fā)商的形象（城市運(yùn)營(yíng)商），借公司的品牌優(yōu)勢(shì)，抓住弘雅老業(yè)主 推廣有市場(chǎng)爆炸力的概念及營(yíng)銷(xiāo)措施，適度擴(kuò)大宣傳的范圍，根據(jù)項(xiàng)目的時(shí)尚住宅的特點(diǎn)，采取集中性強(qiáng)、更有針對(duì)性、更科學(xué)合理、更先進(jìn)有效的營(yíng)銷(xiāo)推廣手段 部分概念設(shè)計(jì) 對(duì)項(xiàng)目的宣傳方案有二：一是避開(kāi)劣勢(shì)部分；二是對(duì)劣勢(shì)部分適當(dāng)改變宣傳策略， 使其向優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化。 a) 宜商、宜住、宜投資復(fù)合地產(chǎn) 33 b) 西部精英青年城 c) 專(zhuān)為有眼光、有遠(yuǎn)見(jiàn)、有發(fā)展的人打造 d) 未來(lái)一族 時(shí)尚領(lǐng)地 e) 飄一代的理想家園 f) 云都想去的地方 營(yíng)銷(xiāo)手法 a) 靈活的付款方式 b) 很有創(chuàng)意的促銷(xiāo)方式 c) 及時(shí)了解政府及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)向，采取必要的應(yīng)對(duì)措施 d) 時(shí)間上，瞄準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手空隙猛推，必要時(shí)借勢(shì)策略（對(duì)方開(kāi)盤(pán)時(shí)我們的售樓處、圍墻全部做出來(lái)，截留客戶(hù)） e) 注重差異化營(yíng)銷(xiāo)和情景營(yíng)銷(xiāo) f) 大商場(chǎng)的招商可以盡快進(jìn)行，便于吸引周邊的商鋪，并有利于在售樓時(shí)完善配套。 四、寶安新中心區(qū)價(jià)格策略 幸福海岸開(kāi)盤(pán)最早，的價(jià)格將在很大程度 上決定中心區(qū)的價(jià)格走勢(shì)，據(jù)透露，現(xiàn)在福中福的理想價(jià)格為 5000 元左右，而深業(yè)新岸線的期望價(jià)格也在 4500—4800 元，福中福面臨體育中心，景觀資源豐富，體育概念是一個(gè)很好的炒作題材，深業(yè)新岸線正對(duì)大鏟島，海景資源大打折扣。 如果要吸引南山的客戶(hù)，則在價(jià)格上保持一定的差距，目前新錦安雅園三期、金泓雅園的價(jià)格預(yù)期基本上都保持在 4500 元左右。 老城區(qū)的小戶(hù)型配套完善，交通便利，如果老城區(qū)的小戶(hù)型價(jià)格不高的話(huà)，將制約新中心區(qū)小戶(hù)型的價(jià)格。我們項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平與幸福海岸等項(xiàng)目的價(jià)格持平或略低。 五、售樓處建議： 34 方 案一： 形勢(shì)預(yù)計(jì)： 如果中心區(qū)的利好因素不斷，寶安大道開(kāi)通、地鐵一號(hào)線的延長(zhǎng)線定于年內(nèi)動(dòng)工、濱海大道、沿江高速確定動(dòng)工時(shí)間表，中心區(qū)的啟動(dòng)將會(huì)提前，此時(shí)，政府將不失時(shí)機(jī)地推出一系列的拍賣(mài)用地，包括酒店、寫(xiě)字樓、商住用地，寶安新中心區(qū)借機(jī)炒作中心區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)局面將異常激烈。各家開(kāi)發(fā)商為了吸引客戶(hù)，爭(zhēng)相加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，龍光、榕江、高發(fā)、泰華海逸世家等地塊率先啟動(dòng)， 2021 年的供應(yīng)量將出現(xiàn)迅速上升的情況。 德業(yè)基與我公司地塊臨近，項(xiàng)目定位有一定的重疊，是 N5 地塊最大的競(jìng)爭(zhēng)者。德業(yè)基項(xiàng)目規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)有較大的缺陷，銷(xiāo) 售會(huì)遇到一定的阻力，降價(jià)促銷(xiāo)的可能性將會(huì)很大，這給我公司的 N5 項(xiàng)目將帶來(lái)一定的影響。為此，可盡量追趕德業(yè)基的進(jìn)度，搶先入世。 實(shí)施方案 我公司 N5 地塊在后發(fā)的情況下，為了爭(zhēng)取市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，可以考慮在項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)制作圍墻及路牌，在鴻景園售樓處設(shè)立咨詢(xún)處并擺放模型，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象展示。另外可借鑒好旺角的做法， 11 月份各大樓盤(pán)紛紛預(yù)售并開(kāi)盤(pán)的情況下，在 N5 臨創(chuàng)業(yè)路的廣場(chǎng)上搭建售樓處，達(dá)到攔截并積累客戶(hù)的目的。廣場(chǎng)搭建的售樓處也可以作為未來(lái)中心區(qū)我公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的集中展示場(chǎng)所，樹(shù)立我公司在中心區(qū)的統(tǒng)一產(chǎn)品形象。 方案二： 形勢(shì)預(yù)計(jì) 市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的情況，各種得好因素不足以攪動(dòng)市場(chǎng)，中心區(qū)加速啟動(dòng)的跡象不明顯，中心區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)格局短時(shí)間內(nèi)沒(méi)有較大的變化，除現(xiàn)在開(kāi)工的項(xiàng)目深業(yè)新岸線、幸福海岸、金成項(xiàng)目、德業(yè)基項(xiàng)目、金泓雅苑外，其余項(xiàng)目都處于觀望態(tài)度，這些樓盤(pán)的動(dòng)工時(shí)間將推后到 2021 年。 實(shí)施方案 在這種情況下將給 N5 地塊留下較大的操作空間， N5 項(xiàng)目可僅憑借沿創(chuàng)業(yè)路的圍墻及一部分路牌、在鴻景園售樓處的模型等達(dá)到積累客戶(hù)的目的。售樓處 35 不單獨(dú)設(shè)置，利用沿創(chuàng)業(yè)路的商場(chǎng)。開(kāi)盤(pán)時(shí)間也可推后到 2021 年的二、三 月份。 方案三 : 在創(chuàng)業(yè)西路邊上建會(huì)所，在發(fā)售時(shí)，爭(zhēng)取會(huì)所能夠完工，直接做售樓處（或?qū)?huì)所建在商場(chǎng)后面 ,公開(kāi)發(fā)售時(shí)將商場(chǎng)與會(huì)所連起來(lái)做售樓處）。 六、會(huì)所建議： 為了提高項(xiàng)目檔次，主張建一個(gè)會(huì)所 為了控制成本，會(huì)所的面積不能過(guò)大，按照中心區(qū)的項(xiàng)目情況，不應(yīng)超過(guò) 500平米 創(chuàng)業(yè)西路要做大商業(yè)，主入口的位置不大可能設(shè)置在創(chuàng)業(yè)西路邊，會(huì)所極有可能不設(shè)置在創(chuàng)業(yè)西路邊上，盡管可能不會(huì)做為售樓處，但是銷(xiāo)售展示時(shí)，爭(zhēng)取能夠展示一部分功能給置業(yè)者（情景營(yíng)銷(xiāo)）。 注重會(huì)所的功能設(shè)置 由于面積相對(duì)于大項(xiàng)目而 言，相對(duì)較小，所以要有特色，做主題會(huì)所，從中心區(qū)的眾多會(huì)所中脫穎而出。 七、公司 N4 區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議 寶安新中心區(qū)的態(tài)勢(shì)還不是十分明朗，地鐵、關(guān)口等因素并未落實(shí)，各大開(kāi)發(fā)商仍持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。 為了使公司開(kāi)發(fā)的節(jié)奏更為順暢，在 N5 地塊銷(xiāo)售達(dá)到 50%的情況下 N4 地塊開(kāi)工，在達(dá)到 70%的情況下， N4 地塊開(kāi)盤(pán)。不使兩個(gè)樓盤(pán)產(chǎn)生直接的競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 N4 地塊晚一些推出，可以避免與鴻景園之間的競(jìng)爭(zhēng)