【正文】 商住兩用房，既然可居住又可以辦公，諸如設計工作室、工廠主的辦公室，他們租不起豪華的辦公室，又覺得在花園里面完全可以進行正常的商務活動 ，這樣可降低創(chuàng)業(yè)風險。 五、商業(yè) （一）、寶安商業(yè)商業(yè)整體情況 目前寶安小商鋪銷售勢頭良好，價格走勢一直穩(wěn)中有升。小商鋪遍地開花也使人們對寶安城區(qū)商圈產(chǎn)生商業(yè)氣氛不濃，沒有真正的商業(yè)中心的直觀印象。隨著海雅百貨、沃爾瑪?shù)壬碳业倪M駐，高檔商業(yè)項目逐步發(fā)展起來。 在寶安城區(qū)，以各大商場為依托，各自形成了以萬佳為中心的新安湖商圈、以寶安新一佳為中心的公園路商圈、以寶安天虹為中心的翻身商圈 、 以佳美達百貨為中心的十區(qū)商圈 、以萬業(yè)城為中心的弘雅商圈 、以華城百貨為中心的上 29 合商圈等幾個較大的商圈，它們各有特色， 相互之間的競爭也呈良性。 （二）、中心區(qū)在建及將建項目商業(yè)統(tǒng)計 富通好旺角一、二期商業(yè)共有 15000 多平米。一期六千多平米商業(yè)，共82 間商埔，都比較小，在 50 平米左右，二樓共有兩千多平米，招商比較困難。二期共有商業(yè) 9 千多平米，分為三層，應為大商業(yè)規(guī)模。 龍光清風雅韻共有商業(yè) 平米，其中商場 平米，商鋪 平米。 德業(yè)新城商業(yè)共有商業(yè) 平米，分為商場和商鋪，臨創(chuàng)業(yè)路為三層樓的商場，在新湖路底層為商鋪。 幸福海岸一、二期總計為 平米 深業(yè)新岸線總計為 平米。 金成項目有商業(yè) 14946 平米，以商鋪加商場形式，商場為 10711 平米，商鋪 4235 平米。 金泓雅園商業(yè)面積為 29989 平米 鴻榮源 N4 區(qū)地塊商業(yè)共有 50173 平米， 鴻榮源 N5 區(qū)商業(yè)約為 50000 平米。 新錦安雅園三期 6652 平米 1泰華海逸世家商業(yè) 34997 平米。 總結： 現(xiàn)在推出、準備推出項目商業(yè)區(qū)總面積為 246, 平米，其中我公司 N N5 兩塊地的商業(yè)共 10 萬多平米，占 40%以上。 （三）、商業(yè)定位原則： 利潤最大化； 在總量固定的情況下，做多商業(yè)可以減少住宅的量，降低住宅的銷售壓力； 充分地利用地塊的特點。 30 （四）、 N5 地塊商業(yè)市場分析 地塊優(yōu)勢： a、緊臨寶安大道； b、是創(chuàng)業(yè)立交的一個重要出口； c、位于規(guī)劃中寶安新中心區(qū)的商業(yè)中心區(qū)； d、離 N4 和 N5 之間的地鐵出口有 400 米左右的距離； e、在 N4 和 N5 地塊之間有一個步行街； f、 N5 地塊的轉角處有一個大的廣場。 地塊劣勢： a、中心區(qū)目前還沒有形成一定規(guī)模的消費力，成熟的居住氛圍的形成還需要三至五年的時間； b、天虹商場隔路相望 ，天虹商場在寶安已經(jīng)有較大的影響力及競爭力； c、位于城市干道，不容易形成密集的人流； （五）結論： 做大商業(yè) 在同等條件下，商業(yè)比住宅的利潤要高。沿街小高鋪最多只能做兩層，商業(yè)面積會大大地縮水；做大商業(yè)可以帶動小商鋪的銷售，大商業(yè)可以給小區(qū)帶來更好的配套。 做建材或其它商業(yè)形式，以個性化吸引消費者。 天虹商場在寶安已經(jīng)形成了一定的影響力，其輻射半徑已經(jīng)比較大。短時間內(nèi)寶安新中心還形不成較強的購買力，如果在 N5 地塊做百貨會使競爭非常激烈，出現(xiàn)兩敗俱傷的局面。做其它商業(yè)形態(tài)，可以使二者得到互補，而中 心區(qū)在來的幾年內(nèi)都將是一個大工地，建材需要會很大，有相當大的市場機會。 走定單地產(chǎn)的路子 在項目前期可以充分和有較大市場影響力的大型的建材銷售公司聯(lián)系，這樣可以減輕招租風險。目前投資發(fā)展部正進一步的聯(lián)系之中。 如果出現(xiàn)招租的困難，可以考慮將商場改建成辦公用房。 31 第三部分 競爭策略 二、 樓盤產(chǎn)品建議： 規(guī)劃應當強調(diào)以人為本，注重環(huán)境設計。 隨著人們生活水平的提高 ， 環(huán)境成了購房者考慮的主要因素之一。也是各家發(fā)展傾心打造樓盤形象的重點內(nèi)容?，F(xiàn)在各種諸如“地中海風情”，“南加洲風情”，“南法國風情”等 等園林設計風格層出不窮，可謂“風情萬種”，但總感覺都大同小異，談不上質的突破。結合該項目的地段和商業(yè)行為分析， 用空中花園顛覆傳統(tǒng)的地面綠化 不啻是一種很好的嘗試 。 空中花園與地面綠化生態(tài)環(huán)境遙相呼應，形成城市立體綠化，起到凈化城市空氣、降低頂層室內(nèi)溫度、調(diào)節(jié)小氣候的作用，對間接地提升項目的價值大有裨益；同時，將居民公共活動由戶外地面延伸至住宅屋頂?shù)耐瑫r，使項目的屋頂及平臺形成 中心區(qū) 的空中景觀，為項目在更多角度樹立起地標感 ；再者，空中花園不但彌補了因商業(yè)面積增加帶來建筑覆蓋率偏大的問題，還可以極目遠眺一望無邊的 海景，可謂相得益彰，一石多鳥。首次置業(yè)者比較注重實惠，大的陽臺可增加生活空間，增加附著面積。 戶型設計應強調(diào)觀念創(chuàng)新與功能性的適用性 在戶型上與深業(yè)、幸福海岸等項目避開?，F(xiàn)在購買中小戶型的置業(yè)者除了單身人士外，越來越多的人是為了滿足居家的用途。而隨著人們生活方式的改變，“丁克”一族，“ soho”一族不斷涌現(xiàn)，這些人特別崇尚個人空間，都要求在功能上不斷改進，通過使用新技術新材料提高空間的使用率，以增加住宅的功能設計。中小戶型因此除了投資價值外，開始注重住宅功能的提高，這也是中小戶型開發(fā)的必然趨勢。另外 ， 創(chuàng)新、時尚的設計 應 是 我 們的追求 。目前，很多客戶傾向于兩代居（中小戶型組合，大小戶型組合等組合模式），這樣，即便于照顧老人，又各居一隅，互不干擾。盡量避免戶與戶之間的交往。希望以同樣的資金得到更多的實惠，（如附送面積），功能更實用一些，更模糊一些，戶型觀念要超前一些。 建筑外觀應符合主流消費群體的眼光。 32 建筑外觀是整個樓盤的招牌，其形象的好還壞，對銷售同樣起著很大的影響。而同時，建筑外觀應符合主流消費群體的眼光。我們的目標客戶重點應當在城市青年精英這個群體中，因此時尚，潮流，應是本項目建筑外觀設計的方向 。 在 此方面，作為去年第四季度深圳銷售金額和銷售面積雙料冠軍的皇庭世紀是我們的典范。 整個項目中白色仿石外墻磚、超大凸窗配置淡藍色玻璃的環(huán)境設計和外形設計上都力求與城市精英群匹配，藍、白兩種主流色系，清新、整潔，給人強烈的序列感和現(xiàn)代派的視覺沖擊力。 利用我們的規(guī)劃、建筑品質把德業(yè)基、金弘雅園等項目區(qū)別開（打出產(chǎn)品的差異化，以時尚為主題），避免與他們展開價格戰(zhàn)的競爭。 二、工程進度建議 一、原則 避開正熱銷的項目（附近的一些盤，年底賣的差不多） 與我們可能同期推出的項目搶時間 二、時間 9 月動工，年底做出來 售樓處，（幸福海岸等項目開盤時，我們積累客戶） 年后達到發(fā)售條件，正好是那些項目的熱銷期，正式公開發(fā)售 三、營銷建議 宣傳公司在寶安 34 區(qū)所取得的成績，要在寶安中心區(qū)再造一個弘雅精品社區(qū) 樹立鴻榮源寶安新中心區(qū)第一開發(fā)商的形象（城市運營商），借公司的品牌優(yōu)勢，抓住弘雅老業(yè)主 推廣有市場爆炸力的概念及營銷措施，適度擴大宣傳的范圍，根據(jù)項目的時尚住宅的特點，采取集中性強、更有針對性、更科學合理、更先進有效的營銷推廣手段 部分概念設計 對項目的宣傳方案有二：一是避開劣勢部分；二是對劣勢部分適當改變宣傳策略， 使其向優(yōu)勢轉化。 a) 宜商、宜住、宜投資復合地產(chǎn) 33 b) 西部精英青年城 c) 專為有眼光、有遠見、有發(fā)展的人打造 d) 未來一族 時尚領地 e) 飄一代的理想家園 f) 云都想去的地方 營銷手法 a) 靈活的付款方式 b) 很有創(chuàng)意的促銷方式 c) 及時了解政府及競爭對手的動向，采取必要的應對措施 d) 時間上，瞄準競爭對手空隙猛推，必要時借勢策略（對方開盤時我們的售樓處、圍墻全部做出來，截留客戶） e) 注重差異化營銷和情景營銷 f) 大商場的招商可以盡快進行，便于吸引周邊的商鋪，并有利于在售樓時完善配套。 四、寶安新中心區(qū)價格策略 幸福海岸開盤最早，的價格將在很大程度 上決定中心區(qū)的價格走勢，據(jù)透露，現(xiàn)在福中福的理想價格為 5000 元左右，而深業(yè)新岸線的期望價格也在 4500—4800 元，福中福面臨體育中心，景觀資源豐富，體育概念是一個很好的炒作題材，深業(yè)新岸線正對大鏟島，海景資源大打折扣。 如果要吸引南山的客戶，則在價格上保持一定的差距，目前新錦安雅園三期、金泓雅園的價格預期基本上都保持在 4500 元左右。 老城區(qū)的小戶型配套完善，交通便利，如果老城區(qū)的小戶型價格不高的話，將制約新中心區(qū)小戶型的價格。我們項目價格水平與幸福海岸等項目的價格持平或略低。 五、售樓處建議： 34 方 案一： 形勢預計： 如果中心區(qū)的利好因素不斷，寶安大道開通、地鐵一號線的延長線定于年內(nèi)動工、濱海大道、沿江高速確定動工時間表，中心區(qū)的啟動將會提前，此時，政府將不失時機地推出一系列的拍賣用地，包括酒店、寫字樓、商住用地，寶安新中心區(qū)借機炒作中心區(qū)，競爭局面將異常激烈。各家開發(fā)商為了吸引客戶，爭相加快開發(fā)進度，龍光、榕江、高發(fā)、泰華海逸世家等地塊率先啟動， 2021 年的供應量將出現(xiàn)迅速上升的情況。 德業(yè)基與我公司地塊臨近，項目定位有一定的重疊，是 N5 地塊最大的競爭者。德業(yè)基項目規(guī)劃、戶型設計有較大的缺陷，銷 售會遇到一定的阻力，降價促銷的可能性將會很大，這給我公司的 N5 項目將帶來一定的影響。為此，可盡量追趕德業(yè)基的進度，搶先入世。 實施方案 我公司 N5 地塊在后發(fā)的情況下，為了爭取市場的主動權，可以考慮在項目開工時制作圍墻及路牌，在鴻景園售樓處設立咨詢處并擺放模型，對項目進行形象展示。另外可借鑒好旺角的做法， 11 月份各大樓盤紛紛預售并開盤的情況下，在 N5 臨創(chuàng)業(yè)路的廣場上搭建售樓處，達到攔截并積累客戶的目的。廣場搭建的售樓處也可以作為未來中心區(qū)我公司開發(fā)項目的集中展示場所，樹立我公司在中心區(qū)的統(tǒng)一產(chǎn)品形象。 方案二： 形勢預計 市場沒有出現(xiàn)大起大落的情況，各種得好因素不足以攪動市場，中心區(qū)加速啟動的跡象不明顯，中心區(qū)的競爭格局短時間內(nèi)沒有較大的變化，除現(xiàn)在開工的項目深業(yè)新岸線、幸福海岸、金成項目、德業(yè)基項目、金泓雅苑外，其余項目都處于觀望態(tài)度，這些樓盤的動工時間將推后到 2021 年。 實施方案 在這種情況下將給 N5 地塊留下較大的操作空間， N5 項目可僅憑借沿創(chuàng)業(yè)路的圍墻及一部分路牌、在鴻景園售樓處的模型等達到積累客戶的目的。售樓處 35 不單獨設置，利用沿創(chuàng)業(yè)路的商場。開盤時間也可推后到 2021 年的二、三 月份。 方案三 : 在創(chuàng)業(yè)西路邊上建會所，在發(fā)售時，爭取會所能夠完工，直接做售樓處（或將會所建在商場后面 ,公開發(fā)售時將商場與會所連起來做售樓處）。 六、會所建議： 為了提高項目檔次，主張建一個會所 為了控制成本，會所的面積不能過大，按照中心區(qū)的項目情況，不應超過 500平米 創(chuàng)業(yè)西路要做大商業(yè)，主入口的位置不大可能設置在創(chuàng)業(yè)西路邊，會所極有可能不設置在創(chuàng)業(yè)西路邊上，盡管可能不會做為售樓處，但是銷售展示時，爭取能夠展示一部分功能給置業(yè)者（情景營銷）。 注重會所的功能設置 由于面積相對于大項目而 言，相對較小，所以要有特色，做主題會所，從中心區(qū)的眾多會所中脫穎而出。 七、公司 N4 區(qū)項目開發(fā)建議 寶安新中心區(qū)的態(tài)勢還不是十分明朗，地鐵、關口等因素并未落實，各大開發(fā)商仍持謹慎樂觀的態(tài)度。 為了使公司開發(fā)的節(jié)奏更為順暢，在 N5 地塊銷售達到 50%的情況下 N4 地塊開工，在達到 70%的情況下， N4 地塊開盤。不使兩個樓盤產(chǎn)生直接的競爭，規(guī)避市場風險。 N4 地塊晚一些推出，可以避免與鴻景園之間的競爭