【正文】 次，成交額360億元，新增就業(yè)崗位8000個，創(chuàng)造社會綜合經(jīng)濟效益35億元，對西安市經(jīng)濟發(fā)展起到了積極的拉動作用。1. 基本情況西安市的會展業(yè)經(jīng)歷了從小到大、從參展到辦展、從低層次到高層次的發(fā)展歷程，尤其是近幾年發(fā)展速度較快，成績喜人。表現(xiàn)出以下特點：⑴展覽場館的規(guī)模不斷擴大，設(shè)施不斷完善西安市現(xiàn)有一定規(guī)模的綜合、專業(yè)展覽館四個，， 萬平方米，西部國際車城10萬平方米。展館的數(shù)量、功能、總面積在西部都處于領(lǐng)先地位，停車、洽談、商務(wù)服務(wù)等配套設(shè)施基本齊全。⑵會展數(shù)量、規(guī)模、內(nèi)容逐年擴大，層次逐步提高數(shù)量由2000年前每年舉辦30—40個，發(fā)展到2004年的109個。規(guī)模從地方性小型展銷會發(fā)展到全國性大型綜合、專業(yè)展會。如東西部貿(mào)易洽談會、全國糖酒商品交易會、住博會、制博會、高交會、旅博會等。內(nèi)容從土特產(chǎn)、工業(yè)品、服裝等發(fā)展到房地產(chǎn)、高新技術(shù)、現(xiàn)代裝備制造等50多個領(lǐng)域。⑶展覽企業(yè)發(fā)展迅速目前在西安注冊登記的展覽公司120多家，從事相關(guān)業(yè)務(wù)的廣告公司數(shù)量眾多。⑷四是企業(yè)逐步成為辦展主體由原來單一的政府出面辦展逐漸向?qū)I(yè)公司辦展過渡，通過引入市場競爭機制，進行商業(yè)化運作。如2005中國西安高交會，市商貿(mào)局、市會展辦積極嘗試和探索市場化運作大型展會的模式，取得了圓滿成功，為今后舉辦大型展會積累了寶貴的經(jīng)驗。 　　2. 西安會展經(jīng)濟特點⑴會展環(huán)境優(yōu)越，吸引力增強2007年上半年，政府加大會展宣傳力度，利用大型戶外廣告，進行“發(fā)展會展經(jīng)濟，展示城市形象”主題宣傳，進一步營造良好會展氛圍；加強展館基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，曲江展覽館擴建工程已經(jīng)竣工；規(guī)范市場秩序，堅持跟蹤服務(wù)，西安會展中心城市的吸引力不斷增強。⑵展會規(guī)模擴大，層次和影響不斷提高今年西部國際裝備制造業(yè)博覽會吸引了多家世界五百強企業(yè)和近千家國內(nèi)裝備制造領(lǐng)域的著名企業(yè)參展，展位數(shù)達2000多個，規(guī)模和成交額均創(chuàng)歷史新高。⑶展會專業(yè)性增強，效果明顯如西安旅游博覽會、西部醫(yī)療器械展等展會，布展形式突出行業(yè)特點，展示項目專業(yè)性強，招商品牌效應(yīng)明顯，受到參展、參會客商的歡迎。五．區(qū)域會展概況 1. 西安曲江國際會展中心、廣場8萬平方米，已于2000年建成并投入使用。二期工程展館建筑面積10萬平方米，會議中心面積5萬平方米；同時配備酒店、商務(wù)寫字樓、餐飲、康體及體驗中心，構(gòu)成西安會展經(jīng)濟示范園區(qū)。室內(nèi)展館分為5個展館。A館室內(nèi)一、其中一層1萬平方米。B館室內(nèi)展館面積約5萬平方米，分為4個相同大小的展館。新舊展館及廣場總占地面積約23萬平方米，室外展地面積約2萬平方米，室外展出面積可分為西廣場17,008平方米，東廣場13,484平方米，停車場面積40,173平方米。場館還分別設(shè)置可供200人、100人、50人就座的會議室、報告廳共15間和2間貴賓接待室。2. 陜西國際展覽中心陜西國際展覽中心位居西安南北中軸線長安路北段，南臨二環(huán)路，場館總占地面積7萬平方米。，室外展場總面積5000平方米，室內(nèi)展廳總數(shù)3個，可設(shè)國際標(biāo)準(zhǔn)展位1500余個，建筑呈環(huán)形，造型別致、氣勢雄偉。其配套設(shè)施有：集客房、餐飲、茶秀、洗浴為一體三星級標(biāo)準(zhǔn)的國展商務(wù)酒店，可容納400輛汽車的地下停車場，國際會議廳、辦公室、洽談室、商務(wù)中心。國際展覽中心以其宏大的規(guī)模、先進的設(shè)備、完備的功能、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、成為東西部合作與交流的橋梁，是世界認(rèn)識陜西，陜西走向世界的窗口。3. 中國西部國際車城中國西部國際車城是全國最大的汽車交易城。一期工程占地400畝，建筑面積9萬余平方米，設(shè)有小車交易區(qū)、大車交易區(qū)、裝飾裝潢區(qū)、配件交易區(qū)、輪胎交易區(qū)、工程機械交易區(qū)、維修保養(yǎng)區(qū)、試乘試駕區(qū)等12大功能區(qū)及舊車交易中心。二期工程占地800畝，擬建汽車及配件大型中轉(zhuǎn)庫、駕校、舊車分解場、拍賣中心等。中國西部國際車城距西安市區(qū)10公里，位于西安市西大門三橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)疏導(dǎo)線58號、西寶高速公路入口處。隴海鐵路、西蘭公路、西寶高速、繞城高速公路、疏導(dǎo)線和即將建成的西安至咸陽的雙向8車道等交通干線，為車城構(gòu)成四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。西部國際車城位于西安三橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)疏導(dǎo)線58號，營業(yè)面積十萬余平方米。設(shè)有新車市場、舊機動車市場，汽車博覽中心、汽車檢測中心、汽車維修中心及相關(guān)配套設(shè)施。同時，工商、稅務(wù)、車管等政府職能部門入駐車城現(xiàn)場辦公，為客商提供新車驗證、汽車掛牌、車輛保險等一站式服務(wù)目前進駐西部車城的汽車經(jīng)銷商有多戶，有賓利、奔馳、陸虎、福特、北汽、奧迪、沃爾沃、三菱、豐田、本田、現(xiàn)代、東風(fēng)悅達起亞、標(biāo)致、大眾、日產(chǎn)、吉利、比亞迪等幾十種知名品牌2004年市場總銷售汽車約2萬量，銷售額20億元人民幣，實現(xiàn)利潤；2005年銷售汽車3萬余輛，銷售額約30億元；2006年銷售汽車4萬余輛，銷售額約40億元人民幣。2007年預(yù)計銷售車輛8萬輛，實現(xiàn)銷售額70億元，并保持每年約15%的增長率快速發(fā)展。由中國汽車工業(yè)協(xié)會、西安市人民政府共同主辦每年一屆的“西部汽博會”已在西部車城成功舉辦七屆，是西安市十大展會之一。西部車城已成為一個集中外名車展覽、車輛交易、裝飾裝潢、駕駛員培訓(xùn)、汽車自動化檢測為一體的規(guī)模宏大、品種齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)優(yōu)良的園林式汽車商城。4. 陜西工業(yè)展覽館陜西工業(yè)展覽館是集展覽、商貿(mào)、娛樂為一體的綜合性經(jīng)貿(mào)活動中心，它北臨西安賓館、唐樂宮；南臨國貿(mào)中心及小寨商業(yè)區(qū)；東臨省歷史博物館；西臨西北地區(qū)最大的文化廣場—朱雀廣場。食宿、交通、購物、游覽十分便利。 展覽館設(shè)計獨特，設(shè)施先進齊全。主樓四層，一、二層為封閉式大廳，可搭設(shè)國際標(biāo)準(zhǔn)展位250個，三層為大型餐飲中心，四層為豪華娛樂城。第四部分 項目發(fā)展方向及實施計劃一. 項目發(fā)展方向 參照區(qū)域調(diào)研結(jié)果，結(jié)合未來發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域現(xiàn)狀與項目自身因素，我司建議如下：1. SWOT分析 項目優(yōu)勢分析 區(qū)位優(yōu)勢：項目地處西安曲江新區(qū)，緊臨西安國際會展中心；地段優(yōu)勢：項目周邊可開發(fā)土地存量大，土地價值有升值潛力；規(guī)劃優(yōu)勢：項目所處區(qū)域規(guī)劃為商務(wù)中心，未來發(fā)展?jié)摿薮?；交通?yōu)勢：地塊周邊路網(wǎng)交通發(fā)達，道路通暢，出行便捷，外部連通性好；地塊優(yōu)勢：地塊方正，便于物業(yè)排布。價格優(yōu)勢：地塊為較早出（轉(zhuǎn)）讓土塊，價格及政策方面將具備一定優(yōu)勢。 項目劣勢分析拆遷劣勢：地塊現(xiàn)狀為一自然村落，未來具備一定拆遷問題；區(qū)域劣勢：地塊區(qū)域大部分為待開發(fā)土地，配套設(shè)施嚴(yán)重不足； 項目機會分析政策扶持：西安曲江新區(qū)政府大力發(fā)展該區(qū)域，并伴有一定的政策扶持； 會展促進：項目緊臨西安國際會展中心，可搭載會展經(jīng)濟順風(fēng)車；通脹壓力：CPI不斷攀升，人民幣貶值，投資者投資愿望迫切；市場供求：區(qū)域未來講發(fā)展成為商務(wù)中心，辦公類物業(yè)具備需求空間；周邊放量：項目周邊有高檔樓盤住宅放量，居住氛圍濃厚，可借勢發(fā)展。 項目威脅分析項目競爭：地塊周邊存在多塊土地放量，與本項目勢必形成競爭。商務(wù)氛圍：項目所處地塊尚未形成濃郁的商務(wù)氛圍；市場放量：未來一段時間周邊將有大量辦公、居住類物業(yè)面市。2．項目市場定位公寓部分：打造成為服務(wù)于中青年精英的服務(wù)式公寓。寫字樓部分：服務(wù)于成長型企業(yè)或大型企業(yè)區(qū)域辦公中心的甲級寫字樓。酒店部分：以西安國際展覽中心為依托，打造符合區(qū)域形象的相對高檔次商旅型酒店。3．目標(biāo)客群定位 公寓部分216。 企業(yè)白領(lǐng)階層：這部分人大多為一次置業(yè)，這些消費人群為年齡在30歲左右的年輕族，學(xué)歷較高，經(jīng)濟實力相對較為雄厚，消費能力強，對公寓的服務(wù)要求較高。216。 公務(wù)員：區(qū)域內(nèi)有部分國企以及行政事業(yè)單位的工作人員，這部分人士不乏有“灰色收入”的，他們購置物業(yè)的目的較為復(fù)雜。216。 企業(yè)中高級管理人員：這部分消費人群一般購置物業(yè)具備投資與自用兩種用途，購置本項目一方面可作為第二居所，另一方面可享受物業(yè)升值帶來的差額利潤。216。 商務(wù)人士：由于項目緊臨西安國際會展中心，不乏有部分需要有此類業(yè)務(wù)的公司員工購置物業(yè)作為公司領(lǐng)導(dǎo)或員工的中短期居所。 寫字樓部分216。 成長型企業(yè)。216。 大型企業(yè)區(qū)域辦公中心。二. 項目運作思路 圍繞著曲江新區(qū)政府對于曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒅鸩桨l(fā)展成為區(qū)域的商務(wù)中心，未來該區(qū)域土地開發(fā)量較大且推廣期相對集中，在目前區(qū)域人氣不足的情況下，各項目均會面臨著市場承受能力的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，因此，把握有利的時機入市將成為影響本項目未來持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素?；谏鲜鲈颍檰枌⒔Y(jié)合本項目開發(fā)順序，對開發(fā)的最佳時機提出如下建議：216。 項目整體開發(fā)周期為：2008年初至2012年底216。 公寓部分開發(fā)時機：2009年初216。 寫字樓部分開發(fā)時機：2010年初216。 酒店部分開發(fā)時機：2012年初圖表：各階段地塊開發(fā)時機示意圖開發(fā)周期20082009201020112012公寓部分　　　　　寫字樓部分　　　　　酒店部分　　　　　備注前期準(zhǔn)備　　物業(yè)開發(fā)　具體建議依據(jù)如下： 首先，顧問認(rèn)為建設(shè)進度和周期要合理控制。由于本項目總體量較大，如果開發(fā)周期過長，一方面將削減項目的市場影響力，使客戶的期待值、新鮮感降低，另一方面項目前期規(guī)劃的領(lǐng)先優(yōu)勢會逐漸減弱。因此，顧問認(rèn)為本項目的整體開發(fā)周期定為五到六年較為合理。 公寓部分的需求為剛性需求，受客觀因素影響較小，且回款速度相對較快，故建議先期開發(fā)公寓部分。由于地塊現(xiàn)狀為自然村落，土地拆遷需要一定時間，且需進行市場定位、建筑設(shè)計等方面工作，如果開發(fā)太早，會由于時間緊迫導(dǎo)致工程倉促上馬；開發(fā)太晚，項目入市時將面臨大量項目的競爭，會損失商業(yè)機會。因此，顧問建議本項目公寓部分的開發(fā)時間選擇在2009年初。 在公寓部分開發(fā)完成后，開發(fā)商將有部分回款用于項目滾動開發(fā)，此時顧問建議開發(fā)項目的寫字樓部分，一方面，寫字樓部分回款較公寓部分長；另一方面，寫字樓的開發(fā)前期有待周邊配套逐步完善后隨即上馬，方能體現(xiàn)寫字樓的商務(wù)價值。故顧問建議項目公寓部分開發(fā)完成后進行寫字樓部分的開發(fā)。 在開發(fā)建設(shè)中，開發(fā)節(jié)奏的掌握同樣至關(guān)重要。顧問將本項目公寓、寫字樓、酒店三個部分開發(fā)階段的時間間隔定為12年，因為如果間隔時間過長，會造成項目與市場持續(xù)熱度的脫節(jié)，而間隔時間過短，將不利于市場環(huán)境的培養(yǎng)。因此顧問認(rèn)為每隔12年進行開發(fā)，將有利于把握市場脈搏，便于對項目發(fā)展方向的及時調(diào)整。 本項目區(qū)域內(nèi)由于規(guī)劃有大量的寫字樓、住宅項目，顧問認(rèn)為整體區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍的形成將相對滯后；同時該區(qū)域整體規(guī)劃建設(shè)初步完成并投入使用后，會展經(jīng)濟、人文旅游資源的利用優(yōu)勢才可以顯現(xiàn)，而酒店恰恰是配合商務(wù)與旅游資源的物業(yè)類型，因此顧問建議最后開發(fā)建設(shè)酒店部分。三. 項目銷售價格評估建議 1. 項目銷售價格評估建議針對本項目綜合環(huán)境與總體市場定位，結(jié)合區(qū)域目前售價水平，運用市場比較法等科學(xué)的評估方法，初步評估本項目整體租金與銷售均價如下：n 公寓部分平均售價： 5500元/平方米n 寫字樓部分平均售價： 7000元/平方米以上建議售價是基于現(xiàn)狀市場水平的預(yù)測，但由于其預(yù)期的價格受區(qū)域商務(wù)氛圍、物業(yè)產(chǎn)品、市場狀況、區(qū)域環(huán)境變化等多種因素的影響，其未來銷售價格可能出現(xiàn)調(diào)整的空間。 項目租售價格評估建議依據(jù)n 根據(jù)調(diào)研，區(qū)域內(nèi)不足項目百米的公寓項目現(xiàn)狀銷售價格為5400元/㎡，此價格可以作為本項目未來租金水平的參考數(shù)據(jù)。n 雖然隨著發(fā)展，區(qū)域未來整體環(huán)境將會改善，但需要較長一段時間進行市場培育。n 根據(jù)規(guī)劃，區(qū)域未來辦公以及住宅類物業(yè)還將有一定的供應(yīng)量，未來將與本項目形成競爭，項目所處位置亦不是區(qū)域商業(yè)聚集地，發(fā)展較緩慢，因此將擠壓本項目租金價格的提升空間。n 綜合考慮到未來市場環(huán)境與發(fā)展空間，預(yù)留部分可能的價格提升空間。以上建議租金及售價是基于現(xiàn)狀市場水平的預(yù)測，但由于商業(yè)的價格受區(qū)域商業(yè)氛圍、物業(yè)產(chǎn)品、市場狀況，區(qū)域環(huán)境變化等多種因素的影響，其未來租金及售價可能出現(xiàn)調(diào)整的空間（上升或下降）。75 中國中鐵置業(yè)集團 西安曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園北區(qū)N8地塊可行性研究報告第五部分 經(jīng)濟效益分析 三. 項目租賃收入預(yù)測表 四. 項目投資成本估算表 五. 項目建設(shè)期間資金支出計劃表 六. 項目敏感性分析表