廣州珠江新城d3-4地塊投資建議報告-文庫吧在線文庫
【正文】 ￥7,000 ￥7,500 ￥8,000 ￥8,500 增價幅度 (元/㎡)￥0 ￥500 ￥500 ￥500 ￥500 土地出讓金 (萬元)￥22,326 ￥24,044 ￥25,761 ￥27,478 ￥29,196 稅后利潤 （萬元）￥11,609￥10,708 ￥9,878 ￥9,049 ￥8,220 稅后投資利潤率%%%%%稅后年投資利潤率%%%%%稅后銷售利潤率%%%%%全投資 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV） 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）%%%%%（2） 本項目的主要收入為一層商業(yè)與寫字樓物業(yè)銷售收入，而寫字樓銷售收入占絕大部分，因此首先考慮寫字樓銷售價格對項目效益的影響，詳細結(jié)果見下表。二、 開發(fā)進度和銷售計劃（一） 開發(fā)進度。律師事務(wù)所、會計事務(wù)所、設(shè)計工作室等。寫字樓市場專業(yè)化分工目前在珠江新城甚至其他區(qū)域幾乎也沒有體現(xiàn)，隨著對寫字樓產(chǎn)品的研發(fā)更新?lián)Q代，原來以甲級或超甲級寫字樓定位的產(chǎn)品難于滿足不同客戶的需求，經(jīng)過市場產(chǎn)品分析和客戶需求分析的創(chuàng)新產(chǎn)品缺乏。預(yù)計在未來的3年內(nèi)，珠江新城的項目開發(fā)供應(yīng)量將迎來另一個高峰，預(yù)計寫字樓開發(fā)供應(yīng)量將達277萬平方米，銷售型與租賃型寫樓供應(yīng)量各占半壁江山；而區(qū)域內(nèi)的公寓項目開發(fā)供應(yīng)量將達33萬平方米，酒店項目開發(fā)供應(yīng)量也將達28萬平米。雖然前面分析了2008年以來成交量方面始終維持在低位徘徊，但該并不能完全說明廣州房地產(chǎn)市場景氣度下降，造成這個現(xiàn)象有兩個主要因素：一是2008年以前整個區(qū)域，尤其其核心商務(wù)區(qū)珠江新城的寫字樓供應(yīng)量相對比較低，另一個因素是目前品質(zhì)較好的寫字樓基本都以出租為主，這也嚴重影響了市場寫字樓的成交量。廣州寫字樓市場的供需關(guān)系在2008年徹底顛覆。同期推出的寫字樓項目很多，大部分集中分布在東山區(qū)和天河區(qū)。而當半年時光過去時，市場行情在第二季度出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，量價齊升局面出現(xiàn)。2005～2007年，甲級寫字樓進入快速增長期。由于國內(nèi)寫字樓市場一般集中與城市的中心區(qū)域，其市場表現(xiàn)與地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展、尤其是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很高的關(guān)聯(lián)度，因此，分析具體的項目時必須對區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲞M行相對準確的分析，下面我們就廣州地區(qū)寫字樓市場近期的表現(xiàn)做一個統(tǒng)計分析。四、規(guī)劃控制要點 用地面積、形狀及尺寸總用地面積為5162㎡；用地形狀為規(guī)則長方形，其中東西長約80米，南北寬約55米。（2）、 用地地勢平坦。用地緊鄰周邊環(huán)境 交通網(wǎng)絡(luò)用地北側(cè)、東側(cè)、南側(cè)為10米寬的內(nèi)環(huán)路，這使得用地具有環(huán)形交通系統(tǒng)。規(guī)劃條件 用地性質(zhì)：商務(wù)辦公用地（C13） 建筑密度：≤35% 容積率：≤ 總建筑面積：≤34348㎡ 綠地率：≥30% 建筑高度：不大于100米 停車位要求：機動車：181個；非機動車：336個五、獲取土地方式招拍掛，初步定于9月份進行第二部分 寫字樓市場分析一、寫字樓市場總體分析下圖為全國寫字樓市場的量、價統(tǒng)計。二、廣州寫字樓市場概況（一） 廣州寫字樓發(fā)展動態(tài)1993年、1994年間，是廣州寫字樓的供應(yīng)最高峰，這期間寫字樓市場總供應(yīng)量大約200萬平方米。經(jīng)濟持續(xù)向好，令甲級寫字樓的需求快速增長，價格也是直線上升。（二） 廣州20022009年寫字樓供求分析從2001年初，廣州市寫字樓市場開始呈現(xiàn)出強勁態(tài)勢，新供應(yīng)面積、成交量和成交均價皆呈現(xiàn)階梯性增長。二手寫字樓租賃宗數(shù)上升，租價也有輕微的升幅。2009年上半年，寫字樓供應(yīng)量下跌，％，％。綜上所述。附：珠江新城未來3年內(nèi)項目開發(fā)供應(yīng)量統(tǒng)計項目類型項目數(shù)量合計建筑面積（㎡）備 注銷售寫字樓16未動工開發(fā)項目按銷售統(tǒng)計租賃寫字樓10包括西塔小計：26 公寓4326476 酒店7277191 合計：37 （2） 珠江新城已開發(fā)寫字樓項目產(chǎn)品分析根據(jù)對珠江新城寫字樓在建或即將開發(fā)項目的調(diào)查，在未來3年內(nèi)，市場總供應(yīng)量在277萬平方米左右，且多數(shù)項目定位為超甲級，產(chǎn)品定位雷同明顯。（一） 珠江新城寫字樓市場需求分析 珠江新城寫字樓銷售價格情況 u 由廣州富力地產(chǎn)開發(fā)并于2008年竣工的富力盈泰廣場，其定位是甲級寫字樓，2008年售價為21000元/平方米，2009年初售價為19000元/平方米。三是成功型公司，即一些實力雄厚的大型公司，一般都是大規(guī)模的購置寫字樓物業(yè)，要求物業(yè)裝飾裝修高檔，外觀形象也非常重要，基本上要求是地標型的建筑物，寫字樓內(nèi)各項功能齊全。根據(jù)項目掛牌公告，競買等時間，本項目預(yù)計200
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