【正文】 3年內(nèi)項目開發(fā)供應(yīng)量統(tǒng)計與分析A、 珠江新城待建、在建商務(wù)辦公用地調(diào)查a、 寫字樓項目開發(fā)地塊調(diào)查b、 綜合商業(yè)項目開發(fā)地塊調(diào)查（1） 珠江新城未來供應(yīng)量總結(jié)通過對珠江新城在建及即將開工建設(shè)的項目調(diào)查，從調(diào)查的26個寫字樓項目中，建筑高度為超高層設(shè)計且定位為超甲級寫字樓的項目就有19個，合計開發(fā)面積約為223萬平方米，其中銷售型項目面積約為97萬平方米，租賃型項目面積約126萬平方米。 珠江新城寫字樓客戶特征u 珠江新城寫字樓客戶群主要集中在IT業(yè)、廣告業(yè)、貿(mào)易、以及金融行業(yè)等。三、 投資分析（一） 投資與成本費用估算 開發(fā)成本估算總體損益表 銷售范圍 （1） 一層商業(yè)：㎡（扣除首層騎樓與公共部分面積）（2） 寫字樓：㎡（3） 車位：80個 銷售價格（1） 一層商業(yè)均價：60000元/㎡（2） 寫字樓均價：18000元/㎡（3） 車位：200000元/個 銷售收入測算（二） 資金籌措、投資計劃及借款利息 資金籌措與投資計劃，投資的資金來源有三個渠道：一是股東自有資金，二是金融機構(gòu)融資（含總承包單位帶資），三是預售房款。由表可知寫字樓銷售價格每增加1000元/㎡，%左右。三是成功型公司，即一些實力雄厚的大型公司，一般都是大規(guī)模的購置寫字樓物業(yè)，要求物業(yè)裝飾裝修高檔，外觀形象也非常重要，基本上要求是地標型的建筑物，寫字樓內(nèi)各項功能齊全。附：珠江新城未來3年內(nèi)項目開發(fā)供應(yīng)量統(tǒng)計項目類型項目數(shù)量合計建筑面積（㎡）備 注銷售寫字樓16未動工開發(fā)項目按銷售統(tǒng)計租賃寫字樓10包括西塔小計：26　公寓4326476　酒店7277191　合計：37　（2） 珠江新城已開發(fā)寫字樓項目產(chǎn)品分析根據(jù)對珠江新城寫字樓在建或即將開發(fā)項目的調(diào)查，在未來3年內(nèi)，市場總供應(yīng)量在277萬平方米左右，且多數(shù)項目定位為超甲級，產(chǎn)品定位雷同明顯。2009年上半年，寫字樓供應(yīng)量下跌，％，％。（二） 廣州20022009年寫字樓供求分析從2001年初，廣州市寫字樓市場開始呈現(xiàn)出強勁態(tài)勢，新供應(yīng)面積、成交量和成交均價皆呈現(xiàn)階梯性增長。二、廣州寫字樓市場概況（一） 廣州寫字樓發(fā)展動態(tài)1993年、1994年間，是廣州寫字樓的供應(yīng)最高峰，這期間寫字樓市場總供應(yīng)量大約200萬平方米。用地緊鄰周邊環(huán)境 交通網(wǎng)絡(luò)用地北側(cè)、東側(cè)、南側(cè)為10米寬的內(nèi)環(huán)路，這使得用地具有環(huán)形交通系統(tǒng)。四、規(guī)劃控制要點 用地面積、形狀及尺寸總用地面積為5162㎡；用地形狀為規(guī)則長方形，其中東西長約80米，南北寬約55米。2005～2007年，甲級寫字樓進入快速增長期。同期推出的寫字樓項目很多，大部分集中分布在東山區(qū)和天河區(qū)。雖然前面分析了2008年以來成交量方面始終維持在低位徘徊，但該并不能完全說明廣州房地產(chǎn)市場景氣度下降，造成這個現(xiàn)象有兩個主要因素：一是2008年以前整個區(qū)域，尤其其核心商務(wù)區(qū)珠江新城的寫字樓供應(yīng)量相對比較低，另一個因素是目前品質(zhì)較好的寫字樓基本都以出租為主，這也嚴重影響了市場寫字樓的成交量。寫字樓市場專業(yè)化分工目前在珠江新城甚至其他區(qū)域幾乎也沒有體現(xiàn)，隨著對寫字樓產(chǎn)品的研發(fā)更新?lián)Q代，原來以甲級或超甲級寫字樓定位的產(chǎn)品難于滿足不同客戶的需求，經(jīng)過市場產(chǎn)品分析和客戶需求分析的創(chuàng)新產(chǎn)品缺乏。二、 開發(fā)進度和銷售計劃（一） 開發(fā)進度。（二） 為確保拿地成功，廣州土地交易中心的掛牌拿地“門檻”條件設(shè)定是極其必要的。特別是對于一些俗稱“吃腦”的創(chuàng)意類企業(yè)，如廣告創(chuàng)意、服裝設(shè)計、網(wǎng)絡(luò)IT、動漫設(shè)計、文化傳播、如律師事務(wù)所、會計事務(wù)所和建筑設(shè)計事務(wù)所等企業(yè)。2008年，富力地產(chǎn)接著又開發(fā)了一個公寓式寫字樓——盈豐大廈威爾斯公寓，同樣受到市場的追棒。我們認為，廣州屬于國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，尤其是第三產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟比較發(fā)達，因此其寫字樓市場也比較成熟，雖然隨行業(yè)的波動，寫字樓市場也會出現(xiàn)周期性變化，但總體市場運行比較穩(wěn)定，抗風險能力較強。部分高檔寫字樓更出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，如中信廣場、電子大廈、東山廣場等出租率接近95%。1998～2000年間，廣州寫字樓仍處于低迷狀態(tài)，可以說幾乎沒有寫字樓的成交記錄。 景觀資源用地東面為綠化景觀帶，有較開闊的視野。三、項目周邊公共服務(wù)及設(shè)施配套情況 用地有較好的交通路網(wǎng)，交通線路流暢。2000年，中國進入了“IT狂潮”，甲級寫字樓出現(xiàn)了缺貨的狀態(tài)，廣州寫字樓市場也呈現(xiàn)了畸形發(fā)展的態(tài)勢，高端產(chǎn)品缺貨，低檔、過時的寫字樓物業(yè)空置率居高不下。隨著空置率的降低，租金水平也有所提升。從寫字樓成交價格上看，廣州市場表現(xiàn)出了與全國市場截然相反的走勢。這說明，市場對創(chuàng)新型產(chǎn)品是比較容易接受的。這些企業(yè)將是