廣州珠江新城d3-4地塊投資建議報(bào)告-wenkub
2023-02-02 21:53:18 本頁(yè)面
【正文】 3） 建筑密度：≤35% 容積率：≤ 總建筑面積：≤34348㎡ 綠地率：≥30% 建筑高度：不大于100米 停車位要求：機(jī)動(dòng)車：181個(gè)；非機(jī)動(dòng)車：336個(gè)五、獲取土地方式招拍掛，初步定于9月份進(jìn)行第二部分 寫字樓市場(chǎng)分析一、寫字樓市場(chǎng)總體分析下圖為全國(guó)寫字樓市場(chǎng)的量、價(jià)統(tǒng)計(jì)。市場(chǎng)的波動(dòng)幅度比住宅市場(chǎng)小，波動(dòng)周期比住宅市場(chǎng)滯后，而且周期略短。二、廣州寫字樓市場(chǎng)概況（一） 廣州寫字樓發(fā)展動(dòng)態(tài)1993年、1994年間，是廣州寫字樓的供應(yīng)最高峰，這期間寫字樓市場(chǎng)總供應(yīng)量大約200萬(wàn)平方米。2000年，中國(guó)進(jìn)入了“IT狂潮”，甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)了缺貨的狀態(tài)，廣州寫字樓市場(chǎng)也呈現(xiàn)了畸形發(fā)展的態(tài)勢(shì)，高端產(chǎn)品缺貨，低檔、過時(shí)的寫字樓物業(yè)空置率居高不下。經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，令甲級(jí)寫字樓的需求快速增長(zhǎng)，價(jià)格也是直線上升。2008年全球金融危機(jī)大規(guī)模爆發(fā)，對(duì)寫字樓市場(chǎng)造成極大沖擊，成交量出現(xiàn)大幅下降，導(dǎo)致市場(chǎng)存量猛增。（二） 廣州20022009年寫字樓供求分析從2001年初，廣州市寫字樓市場(chǎng)開始呈現(xiàn)出強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)，新供應(yīng)面積、成交量和成交均價(jià)皆呈現(xiàn)階梯性增長(zhǎng)。隨著空置率的降低，租金水平也有所提升。二手寫字樓租賃宗數(shù)上升，租價(jià)也有輕微的升幅。寫字樓租賃宗數(shù)及租賃面積也出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，2007年出租的辦公樓，主要是珠江新城、體育中心周邊的新型甲級(jí)寫字樓，租用的公司多為國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名大公司。2009年上半年，寫字樓供應(yīng)量下跌，％，％。從寫字樓成交價(jià)格上看，廣州市場(chǎng)表現(xiàn)出了與全國(guó)市場(chǎng)截然相反的走勢(shì)。綜上所述。一旦市場(chǎng)的吸納量不足，勢(shì)必會(huì)使市場(chǎng)步入供大于求的局面，從而會(huì)影響項(xiàng)目的銷售周期或空置率。附：珠江新城未來3年內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目類型項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)建筑面積（㎡）備 注銷售寫字樓16未動(dòng)工開發(fā)項(xiàng)目按銷售統(tǒng)計(jì)租賃寫字樓10包括西塔小計(jì)：26 公寓4326476 酒店7277191 合計(jì)：37 （2） 珠江新城已開發(fā)寫字樓項(xiàng)目產(chǎn)品分析根據(jù)對(duì)珠江新城寫字樓在建或即將開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，在未來3年內(nèi)，市場(chǎng)總供應(yīng)量在277萬(wàn)平方米左右，且多數(shù)項(xiàng)目定位為超甲級(jí)，產(chǎn)品定位雷同明顯。這說明，市場(chǎng)對(duì)創(chuàng)新型產(chǎn)品是比較容易接受的。（一） 珠江新城寫字樓市場(chǎng)需求分析 珠江新城寫字樓銷售價(jià)格情況 u 由廣州富力地產(chǎn)開發(fā)并于2008年竣工的富力盈泰廣場(chǎng)，其定位是甲級(jí)寫字樓，2008年售價(jià)為21000元/平方米，2009年初售價(jià)為19000元/平方米。珠江新城部分寫字樓客戶分布表項(xiàng)目名稱客戶群華普廣場(chǎng)銀行、科研機(jī)構(gòu)、外資公司雙城國(guó)際大廈IT業(yè)、廣告業(yè)、中小企業(yè)/國(guó)稅星匯國(guó)際大廈銀行、金融、證券勤建商務(wù)大廈IT業(yè)、廣告業(yè)珠江投資大廈金融、證券、保險(xiǎn)富力科訊大廈IT業(yè)、廣告業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)富力盈隆廣場(chǎng)金融、信合大廈金融、證券、保險(xiǎn)富力中心世界國(guó)內(nèi)外500強(qiáng)企業(yè)、富力集團(tuán)總部津?yàn)I騰越大廈貿(mào)易、設(shè)計(jì)、工程、事務(wù)所u 總部經(jīng)濟(jì)在珠江新城已初現(xiàn)端倪珠江新城突顯總部經(jīng)濟(jì)的寫字樓表項(xiàng)目名稱使用情況保利商務(wù)大廈廣州市國(guó)稅局全棟自用珠江投資大廈農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行購(gòu)入北塔，南塔珠江投資自用1/3，2/3對(duì)外出售發(fā)展中心發(fā)展集團(tuán)自用1/3，2/3面積對(duì)外出租勤建商務(wù)大廈發(fā)展商自用頂層，其余出售富力中心富力集團(tuán)自用1/3，2/3對(duì)外出租合景國(guó)際金融廣場(chǎng)合景自用3層，其余出租聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)中國(guó)聯(lián)通全部自用全球通大廈全球通部分自用煙草大廈廣東省煙草公司自用部分，其余出租（3） 珠江新城已開發(fā)寫字樓項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析一般寫字樓市場(chǎng)定位有三種主要類型的客戶：一是創(chuàng)業(yè)型公司，公司規(guī)模小，仍處于創(chuàng)業(yè)階段，但該類企業(yè)也有成長(zhǎng)性較好的公司，對(duì)辦公物業(yè)需求面積小、營(yíng)運(yùn)成本低，同時(shí)希望辦公選址能有更大附加值。三是成功型公司，即一些實(shí)力雄厚的大型公司，一般都是大規(guī)模的購(gòu)置寫字樓物業(yè)，要求物業(yè)裝飾裝修高檔，外觀形象也非常重要，基本上要求是地標(biāo)型的建筑物，寫字樓內(nèi)各項(xiàng)功能齊全。這些企業(yè)將是進(jìn)駐CBD辦公的主力軍。根據(jù)項(xiàng)目掛牌公告，競(jìng)買等時(shí)間，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2009年9月取得用地，2012年3月開發(fā)建設(shè)完畢。項(xiàng)目開發(fā)還需向金融機(jī)構(gòu)融資18000萬(wàn)元，詳見投資計(jì)劃與資金籌措表。由表可知寫字樓銷售價(jià)格每增加1000元/㎡，%左右。根據(jù)投資分析中關(guān)于地價(jià)敏感性分析的結(jié)論，在項(xiàng)目年投資回報(bào)率達(dá)到8%的左右時(shí)，可以摘牌拿地的最高樓面地價(jià)應(yīng)是7500元/㎡，這是取得土地的臨界成本，超過這個(gè)價(jià)格我們建議對(duì)地塊不再競(jìng)價(jià)摘。四、 結(jié)論和建議（一） 通過對(duì)擬定的方案進(jìn)行的全面的投資分析與論證，得出項(xiàng)目銷售總收入：，稅后利潤(rùn)
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