廣州珠江新城d3-4地塊投資建議報告-閱讀頁
2025-02-02 21:53本頁面
【正文】 目地塊的調(diào)查，結(jié)合市場定位及目標(biāo)客戶定位，考慮珠江新城未來3年內(nèi)開發(fā)項目產(chǎn)品定位以超甲級寫字樓為主，為了避免區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化，本地塊項目應(yīng)打造人性化、差異化的產(chǎn)品，因此，本地塊產(chǎn)品定位于：珠江新城CBD生態(tài)公寓式創(chuàng)意辦公空間。二、 開發(fā)進(jìn)度和銷售計劃（一） 開發(fā)進(jìn)度。具體施工進(jìn)度安排如下（二） 銷售計劃 寫字樓銷售周期為1年，根據(jù)開發(fā)建設(shè)時間預(yù)計本項目2011年6開始銷售，2012年5月售罄。包括：部分地價、開辦費、開發(fā)期間政府收費、樁基礎(chǔ)的部分工程款等。投資計劃與資金籌措表 單位：萬元（三） 項目銷售收入測算依據(jù)項目銷售計劃，本項目的銷售收入詳見銷售收入測算表，如下：銷售收入測算 單位：萬元項 目2011年2012年合計 第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度一層商業(yè)售價 6000060000 銷售率0%0%0%50%50%100%銷售面積 銷售收入 回款金額 寫字樓售價1800018000180001800018000 銷售率10%25%35%10%20%100%銷售面積 銷售收入 回款金額 停車位售價 銷售個數(shù) 80 80 銷售率 100%100%銷售收入 回款金額 合計 （萬元） 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（1） 全部投資現(xiàn)金流量表詳見表：全投資現(xiàn)金流量表 全投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元綜合財務(wù)評價成本可以略低費用取值（四）（五）（六）（七）（八）（九）（十）（十一） 項目不確定性分析 敏感性分析（1） 項目的土地出讓金的變化必將影響項目的效益，詳細(xì)結(jié)果見下表。敏感性分析—土地出讓金表土地出讓金單價 (元/㎡）￥6,500 ￥7,000 ￥7,500 ￥8,000 ￥8,500 增價幅度 (元/㎡)￥0 ￥500 ￥500 ￥500 ￥500 土地出讓金 (萬元)￥22,326 ￥24,044 ￥25,761 ￥27,478 ￥29,196 稅后利潤 （萬元）￥11,609￥10,708 ￥9,878 ￥9,049 ￥8,220 稅后投資利潤率%%%%%稅后年投資利潤率%%%%%稅后銷售利潤率%%%%%全投資 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV） 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）%%%%%（2） 本項目的主要收入為一層商業(yè)與寫字樓物業(yè)銷售收入，而寫字樓銷售收入占絕大部分，因此首先考慮寫字樓銷售價格對項目效益的影響，詳細(xì)結(jié)果見下表。敏感性分析—銷售價格表寫字樓銷售均價(元/㎡）￥18,000 ￥19,000 ￥20,000 ￥21,000 增價幅度 (元/㎡)￥0 ￥1,000 ￥1,000 ￥1,000 銷售收入 (萬元)￥66, ￥69, ￥73, ￥76, 稅后利潤 （萬元）￥9,878 ￥11, ￥12, ￥14, 稅后投資利潤率%%%%稅后年投資利潤率%%%%稅后銷售利潤率%%%%全投資 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV） 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）%%%%注：以上數(shù)據(jù)是在假設(shè)地價為7500元/㎡的基礎(chǔ)上測算。（二） 為確保拿地成功，廣州土地交易中心的掛牌拿地“門檻”條件設(shè)定是極其必要的。
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