廣州珠江新城d3-4地塊投資建議報(bào)告(文件)
【正文】 ：，投資利潤(rùn)率：%，%，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較明顯，項(xiàng)目可行。從表中看出，土地出讓金每增加500元/㎡，%左右。三、 投資分析（一） 投資與成本費(fèi)用估算 開發(fā)成本估算總體損益表 銷售范圍 （1） 一層商業(yè)：㎡（扣除首層騎樓與公共部分面積）（2） 寫字樓：㎡（3） 車位：80個(gè) 銷售價(jià)格（1） 一層商業(yè)均價(jià)：60000元/㎡（2） 寫字樓均價(jià)：18000元/㎡（3） 車位：200000元/個(gè) 銷售收入測(cè)算（二） 資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息 資金籌措與投資計(jì)劃，投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是股東自有資金，二是金融機(jī)構(gòu)融資（含總承包單位帶資），三是預(yù)售房款。產(chǎn)品出品細(xì)節(jié)要求： 主力戶型面積以150㎡～200㎡，戶方正實(shí)用，； 要求半層或整使用的實(shí)用及通透； 每套房預(yù)留獨(dú)立洗手間位和給排水； 公共部分如大堂、電梯廳、公共通道、電梯等按甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修； 每套務(wù)必設(shè)置需空中花園； 每套盡可能設(shè)置生活陽臺(tái)； 預(yù)留分體空調(diào)安裝位； 電梯廳、公共通道能自然采光、通風(fēng)； 每單元間配備大氣的入戶大玻璃門，強(qiáng)弱電到戶，毛坯交樓； 保證外立墻整潔、美觀；1 平面層實(shí)用率應(yīng)在70%以上(三) 價(jià)格定位考慮本地塊項(xiàng)目產(chǎn)品定位，結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)，本項(xiàng)目銷售均價(jià)定為：寫字樓部分：18000元/㎡；一層商業(yè)：60000元/㎡。據(jù)調(diào)查，廣州市現(xiàn)有企業(yè)的結(jié)構(gòu)類型，創(chuàng)業(yè)類、發(fā)展類型的中小企業(yè)占大多數(shù)，這類企業(yè)由于自身企業(yè)發(fā)展的需要，越來越注重“面子”，迫切希望進(jìn)駐城市CBD，來提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。二是發(fā)展型公司，公司規(guī)模不大，企業(yè)處于發(fā)展過程中，比較注重“面子”，要辦較高的辦公形象。 珠江新城寫字樓客戶特征u 珠江新城寫字樓客戶群主要集中在IT業(yè)、廣告業(yè)、貿(mào)易、以及金融行業(yè)等。目前，珠江新城寫字樓產(chǎn)品定位同質(zhì)化趨勢(shì)明顯，項(xiàng)目市場(chǎng)定位多為超甲級(jí)寫字樓，如超高層建筑、OA網(wǎng)絡(luò)地板、千兆光纖、冷暖中央空調(diào)、豪華氣派大堂、5A智能化管理、大面積戶型設(shè)計(jì)等。2007年，珠江新城商務(wù)辦公用地開發(fā)的第一個(gè)公寓式寫字樓——富力盈力大廈史丹尼公寓，當(dāng)時(shí)曾受到市場(chǎng)的熱棒。B、 珠江新城未來3年內(nèi)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)與分析2010年，借舉辦“亞運(yùn)”的契機(jī)，珠江新城作為“亞運(yùn)”開幕式慶典現(xiàn)場(chǎng)，政府對(duì)各項(xiàng)基礎(chǔ)配套項(xiàng)目加緊建設(shè)，與此同時(shí)，珠江新城區(qū)域內(nèi)的各個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛上馬，特別是核心區(qū)域的建設(shè)更加如火如荼地進(jìn)行，如西塔、高德置地廣場(chǎng)、富力盈凱廣場(chǎng)、廣東煙草大廈、利通大廈以及中軸景觀市場(chǎng)廣場(chǎng)與地下商業(yè)空間等，主要集中于A街區(qū)和中軸核心區(qū)域?yàn)橹鳌＃ㄈ?、珠江新城寫字樓市?chǎng)分析在分析了全國(guó)及廣州寫字樓市場(chǎng)大環(huán)境之后，我們對(duì)項(xiàng)目所處的珠江新城地區(qū)寫字樓市場(chǎng)做一個(gè)比較深入的細(xì)化分析如下：（一） 珠江新城寫字樓供應(yīng)量分析（1）珠江新城寫字樓04－08年供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱地塊物業(yè)級(jí)別用地面積（㎡）建筑面積（㎡）雙城國(guó)際大廈E54乙級(jí)發(fā)展中心I63超甲級(jí)信合大廈I76超甲級(jí)保利大廈I25甲級(jí)勤建商務(wù)大廈D31甲級(jí)珠江投資大廈F21甲級(jí)富力科訊大廈M11甲級(jí)星匯國(guó)際大廈E11類甲級(jí)華普廣場(chǎng)E13類甲級(jí)華南電力通訊大樓I71——國(guó)稅大廈I74——廣州海關(guān)綜合樓E62——聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)M12甲級(jí)富力盈隆廣場(chǎng)B22甲級(jí)富力摩根商務(wù)A22甲級(jí)4685三銀國(guó)際I72類甲級(jí)5200合景國(guó)際金融廣場(chǎng)J16超甲級(jí)富力盈泰D11超甲級(jí)14498津?yàn)I騰越大廈A43甲級(jí)6293富力中心J14超甲級(jí)8117合計(jì)1222486（2）珠江新城未來3年內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)與分析A、 珠江新城待建、在建商務(wù)辦公用地調(diào)查a、 寫字樓項(xiàng)目開發(fā)地塊調(diào)查b、 綜合商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)地塊調(diào)查（1） 珠江新城未來供應(yīng)量總結(jié)通過對(duì)珠江新城在建及即將開工建設(shè)的項(xiàng)目調(diào)查，從調(diào)查的26個(gè)寫字樓項(xiàng)目中，建筑高度為超高層設(shè)計(jì)且定位為超甲級(jí)寫字樓的項(xiàng)目就有19個(gè)，合計(jì)開發(fā)面積約為223萬平方米，其中銷售型項(xiàng)目面積約為97萬平方米，租賃型項(xiàng)目面積約126萬平方米。廣州寫字樓價(jià)格走勢(shì)可以充分說明廣州地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的潛力和前景，能夠在2008年市場(chǎng)大調(diào)整時(shí)期維持穩(wěn)定上升的價(jià)格趨勢(shì)充分說明了區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)寫字樓的需求及巨大
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