廣州珠江新城d3-4地塊投資建議報告-免費閱讀
【正文】 敏感性分析—銷售價格表寫字樓銷售均價(元/㎡）￥18,000 ￥19,000 ￥20,000 ￥21,000 增價幅度 (元/㎡)￥0 ￥1,000 ￥1,000 ￥1,000 銷售收入 (萬元)￥66, ￥69, ￥73, ￥76, 稅后利潤 （萬元）￥9,878 ￥11, ￥12, ￥14, 稅后投資利潤率%%%%稅后年投資利潤率%%%%稅后銷售利潤率%%%%全投資 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV） 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）%%%%注：以上數(shù)據(jù)是在假設(shè)地價為7500元/㎡的基礎(chǔ)上測算。具體施工進(jìn)度安排如下（二） 銷售計劃 寫字樓銷售周期為1年，根據(jù)開發(fā)建設(shè)時間預(yù)計本項目2011年6開始銷售，2012年5月售罄。珠江新城甲級或超甲級項目客戶多數(shù)定為實力型企業(yè)和金融類總部型企業(yè)，有的更是定位于國內(nèi)外500強企業(yè)，如西塔、合景國際金融廣場定位于國內(nèi)外500強或大型跨國公司、外資企業(yè)駐穗總部等企業(yè)。u 由廣州富力地產(chǎn)開發(fā)的富力盈悅國際，其定位是超甲級寫字樓，目前售價為25000元/平方米。無論是銷售型的項目還是租賃型的項目將面臨著較大的競爭。廣州地區(qū)由于其良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及高比例的第三產(chǎn)業(yè)占比，市場對寫字樓的需求比較旺盛，未來一段時間寫字樓市場仍將保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。但從第二季度成交數(shù)據(jù)來看，成交量出現(xiàn)大幅上漲，市場開始活躍起來，同比漲幅高達(dá)52％。進(jìn)入2005年經(jīng)濟(jì)持續(xù)看好，投資熱度迅速攀升，市場供應(yīng)量猛增，比2004年增長83％，銷售量環(huán)比2004年也出現(xiàn)了20％的增幅。據(jù)統(tǒng)計。新一批的甲級寫字樓當(dāng)中，不少具有實力的發(fā)展商都將其作為長期發(fā)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓，銷售速度相當(dāng)驚人。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，這個體量廣州用了10年的時間消化。從成交量上看，去年4季度到今年1季度，寫字樓市場同住宅市場一樣出現(xiàn)了成交量下降的現(xiàn)象，但總體下降的時間和幅度都要比住宅市場小，市場的調(diào)整比較溫和，從今年二季度開始，寫字樓市場也與住宅市場一樣出現(xiàn)了上漲，但從上漲的力度上看，寫字樓的表現(xiàn)也遠(yuǎn)不如住宅市場火暴，目前成交量水平也剛剛達(dá)到2007年的最高點附近，而住宅市場目前的成交量水平在核心區(qū)域已經(jīng)基本超過了2007年的峰值。用地西側(cè)緊鄰海業(yè)路。用地現(xiàn)狀（1）、 用地已完成場地平整，無其他建筑物、構(gòu)筑物，具備七通一平條件。 用地所處區(qū)域臨近天河產(chǎn)業(yè)園、崗頂電腦批發(fā)市場，上述兩地云集了大批的IT公司、設(shè)計公司等。當(dāng)然，該結(jié)論的前提是投資區(qū)域必須是寫字樓成熟的核心地區(qū)，在邊緣不成熟地區(qū)投資寫字樓是有巨大風(fēng)險的。2004年，隨著泛珠三角洲“9＋2”概念的提出，以及廣州市政府對珠江新城規(guī)劃的調(diào)整、琶洲會展啟動，整個寫字樓市場供應(yīng)一時急劇增加；同時，廣州多數(shù)爛尾樓復(fù)工，多個前期規(guī)劃的寫字樓項目“改裝”為當(dāng)前盛行且實用的商務(wù)型寫字樓。2009年年初，受金融風(fēng)暴持續(xù)影響，整個房地產(chǎn)行業(yè)不敢對廣州的樓市抱以太大的奢望，調(diào)整期是一年還是兩年，甚至是三年成為業(yè)內(nèi)最關(guān)注的話題。2004年上半年，廣州市寫字樓市場呈現(xiàn)出繼續(xù)發(fā)展的良好趨勢，%。然而突如其來的金融風(fēng)暴，對市場造成極大沖擊，成交量出現(xiàn)大幅下跌，環(huán)比2007年跌幅高達(dá)46％。廣州寫字樓價格走勢可以充分說明廣州地區(qū)寫字樓市場的潛力和前景，能夠在2008年市場大調(diào)整時期維持穩(wěn)定上升的價格趨勢充分說明了區(qū)域經(jīng)濟(jì)對寫字樓的需求及巨大的潛在市場。B、 珠江新城未來3年內(nèi)供應(yīng)量統(tǒng)計與分析2010年，借舉辦“亞運”的契機，珠江新城作為“亞運”開幕式慶典現(xiàn)場，政府對各項基礎(chǔ)配套項目加緊建設(shè)，與此同時，珠江新城區(qū)域內(nèi)的各個地產(chǎn)項目紛紛上馬，特別是核心區(qū)域的建設(shè)更加如火如荼地進(jìn)行，如西塔、高德置地廣場、富力盈凱廣場、廣東煙草大廈、利通大廈以及中軸景觀市場廣場與地下商業(yè)空間等，主要集中于A街區(qū)和中軸核心區(qū)域為主。目前，珠江新城寫字樓產(chǎn)品定位同質(zhì)化趨勢明顯，項目市場定位多為超甲級寫字樓，如超高層建筑、OA網(wǎng)絡(luò)地板、千兆光纖、冷暖中央空調(diào)、豪華氣派大堂、5A智能化管理、大面積戶型設(shè)計等。二是發(fā)展型公司，公司規(guī)模不大，企業(yè)處于發(fā)展過程中，比較注重“面子”，要辦較高的辦公形象。產(chǎn)品出品細(xì)節(jié)要求： 主力戶型面積以150㎡～200㎡，戶方正實用，； 要求半層或整使用的實用及通透； 每套房預(yù)留獨立洗手間位和給排水； 公共部分如大堂、電梯廳、公共通道、電梯等按甲級標(biāo)準(zhǔn)裝修； 每套務(wù)必設(shè)置需空中花園； 每套盡可能設(shè)置生活陽臺； 預(yù)留分體空調(diào)安裝位； 電梯廳、公共通道能自然采光、通風(fēng)； 每單元間配備大氣的入戶大玻璃門，強弱電到戶，毛坯交樓； 保證外立墻整潔、美觀；1 平面層實用率應(yīng)在70%以上
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