【正文】 宏御尚 東 宏 御 價 格 變 化1420015000160001300013500140001450015000155001600016500價 格價 格 14200 16000 15000開 盤 價 格 (元 /㎡ ) 最 高 價 格 (元 /㎡ ) 調 查 均 價 (元 /㎡ )● 作為尚東系在珠江新城的第一篇章，尚東宏御從 06 年 11 月中開賣至今，價格從最低的14200/㎡升至個別單位最高的 16000 元/㎡,在調查時的均價為 15000 元/㎡。推出產(chǎn)品在公寓市場極受歡迎，目前正熱銷之中。價格升幅：等于（調查均價－開盤價格）/開盤價格100％3. 1. 1 譽峰譽 峰 價 格 變 化150002800020220050001000015000202202500030000價 格價 格 15000 28000 20220開 盤 價 格 (元 /㎡ ) 最 高 價 格 (元 /㎡ ) 調 查 均 價 (元 /㎡ )● 譽峰從 05 年底開賣至今，價格從最低的 15000/㎡升至個別單位的 28000 元/㎡,在調查時的均價為 20220 元/㎡.● 譽峰是廣州市目前均價最高，也是唯一一個均價達到 20220 元/㎡的項目，價格升幅達 33%。項目二期南臨珠江新城規(guī)劃惟一商業(yè)步行街：興盛路商業(yè)步行街，坐擁 CBD 繁華商業(yè)配套。均 價：15000 元/㎡價格變化：最低價 14000 元/平方米，最高價為 15500 元/平方米裝修標準：帶裝修交樓，其中 A3 棟帶 1200 元/㎡裝修，A4 棟帶 1800 元/㎡裝修。自身配套：北塔設有群樓，首層是商場，二層為餐飲，三層是會所，內(nèi)有多功能廳、桌球室、乒乓球室、健身房、舞蹈室、兒童游戲室及室外活動花園等設施住戶可從內(nèi)部乘電梯直接到達。 規(guī) 劃 為 6 棟 高 層 景 觀 建 筑 ； 北 座 為 26 層 點 狀 式塔 樓 。園林綠化：由貝爾高林負責設計，耗費 3000 萬打造的巴比倫中心花園，約 5000 平方米。周邊配套：南國小學、中學、幼兒園等優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢①、產(chǎn)品主要是 120140 平方米之間的三房單位，受許多消費青睞，消費群體多；②、尚東系產(chǎn)品在珠江新城的聯(lián)動效應；③、項目負一層更與地鐵五號線潭村站 I 出口相連，是真正的“地鐵上蓋物業(yè)；④、周邊匯聚多個高尚成熟社區(qū)，這些社區(qū)成熟的配套，加上項目本身上萬平方米的商業(yè)配套，尚東業(yè)主坐享成熟泛社區(qū)的便利。均 價：15000 元/平方米價格變化：最低價 14200 元/平方米，最高價為 16000 元/平方米裝修標準：高檔精裝修管 理 費： 元/㎡開盤時間：20221119交樓日期：202231樓層布局：2 梯 3 戶現(xiàn)推貨量：現(xiàn)推貨量是 B、C、D 三棟，A、E 棟沒推出市場，估計三月中下旬上市。自身及周邊配套：共享酒店各種各樣完善的配套設施。均 價：15500 元/㎡價格變化：最低價 14800 元/平方米，最高價為 16900 元/平方米裝修標準：送 2022 元/M2 精裝修管 理 費： 元/㎡開盤時間：2022 年 10 月 15 日交樓日期：2022 年年底樓層布局：中塔，東塔 630 層均為酒店公寓?？蛻舴治觯? 本項目以小戶型為主，屬于商務型公寓，比較適宜投資用途，也可以作為年輕單身白領自住居所；? 在推出平層公寓單位后，鉑林國際公寓來自越秀、海珠、荔灣等老城區(qū)客戶大幅度增加，和天河區(qū)的客戶各占五成左右；? 相當一部分的客戶為港澳、美加歸國華僑及部分韓、日籍人士，他們對于該項目的產(chǎn)品、價格、投資前景、地域優(yōu)勢等都比較認同。2. 4 鉑林國際公寓項目名稱：鉑林國際公寓地理位置：天河區(qū)珠江新城花城大道 16 號主題概念：商務型公寓發(fā) 展 商：廣州凱藍房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃情況：占 地 5265 平 方 米 ， 由 3 棟 樓 宇 構 成 ， 總 建 筑 面 積 約 53000 平 方 米 ， 產(chǎn) 品 包 括小 復 式 公 寓 和 平 層 單 身 公 寓 ， 以 小 戶 型 為 主 ， 面 積 從 30 平 方 米 到 60 平 方 米不 等 。小區(qū)綠化率為 %。如此全面、完善的小區(qū)管理系統(tǒng)。在戶型設計方面，充分考慮了外籍人士對大空間的需求特征，大膽突破將戶型設計成大房大廳。? 富力地產(chǎn)在廣州市的品牌成熟度及珠江新城多個富力項目的相互聯(lián)動效應。劣勢①、項目價格較高，銷售速度較慢，短期銷售目標不易實現(xiàn)，對開發(fā)商資金回籠有一定壓力；②、項目南面還有施工現(xiàn)場，影響景觀；③、戶型比例偏大，導致客戶選擇面較窄；④、小區(qū)隔壁的觀園國際在位置、戶型方面上等與譽峰較相似，但是價格與譽峰相比卻較低，不到 20220 元/㎡，存在很大競爭影響。 ● 戶 型 方 面 也 多 有 創(chuàng) 新 ， 每 戶 均 設 有 大 型 落 地 窗 戶 及 空 中 花 園 ， 其 中 大 面 積 的 戶 外 空 間 巧妙 地 將 室 外 的 庭 院 引 入 客 廳 。主要賣點： ● 點式立體規(guī)劃，營造和諧生態(tài)空間?？偣?8 棟高層住宅建筑，全部為兩梯兩戶，主力戶型為 200 平方米以 上 的 大 戶 型 。而隨之而來的，是政府推出的珠江新城商業(yè)用地行情也一路看漲，好幾塊地都拍出高價。1. 2. 4. 2 在建及擬建市政配套在過去的十幾年間，廣州市在基礎設施建設方面已投入 50 多億元人民幣，但在生活配套設施上仍是嚴重滯后，仍是令人赧顏的空白！當然，1997 年以后的珠江新城也的確擁有了部分基礎設施：道路變寬敞，商業(yè)服務有起色，文化、休閑服務有優(yōu)勢，還有三路公交車直通珠江新城，但是總體來說生活配套設施還是相對薄弱。隨市政道路建設完成電力、電訊、煤氣等各種專業(yè)管線的地下敷設工作以及路燈、交通標志、標線及交控設施等路面配套設施。東 2 區(qū)：該區(qū)域最大特色是有珠江公園這一主題公園，所以多數(shù)住宅都環(huán)繞珠江公園建成高檔生活區(qū)，盡享珠江公園景觀資源，發(fā)展勢頭迅速，公園南區(qū)及正在建設的北區(qū)住宅，均價直逼廣州豪宅頂價，區(qū)域內(nèi)住宅均價已超過 1500020220 元/㎡，且仍有繼續(xù)上升的趨勢。西區(qū)：臨靠廣州大道中這一交通主要干道，正對五羊新城，是珠江新城早期的商業(yè)住宅區(qū)和生活配套區(qū)；經(jīng)過多年發(fā)展，該區(qū)域居住氛圍優(yōu)良，生活配套設施較齊全。這些變動都使珠江新城布局和功能更加合理，更加貼合CBD 中央商務區(qū)的實際需要。但是，這反而更有利于珠江新城的健康發(fā)展。（3）改變小地塊開發(fā)“樓看樓”的模式，采用國際通用的計劃單元綜合開發(fā)模式，將樓群間的綠化集中設置，形成很多漂亮的小花園。1. 2. 2 CBD 規(guī)劃檢討工作結果在 1992 年～1993 年間，廣州市規(guī)劃局關于《廣州新城市中心區(qū)——珠江新城規(guī)劃》出臺，珠江新城正式以“廣州新城市中心區(qū)”閃亮登場，政府開始拿出有限的資金投入基礎設施建設。 珠江新城是廣州城市中心的核心位置，由于城市中軸線及東西塔地標項目的所在，05年以來成為廣州房地產(chǎn)最為炙手可熱的板塊。居住，正從根本上改變著廣州的內(nèi)涵和外延。在番禺還沒有撤市建區(qū)的時候，一些敏銳的房地產(chǎn)商已經(jīng)洞察到住宅“郊區(qū)化”的先機。其中的代表有合生創(chuàng)展的峻景花園，雖然遠在東圃，均價仍然賣到每平方米 8000 元左右。但是由于廣州人根深蒂固的居住觀念還不能一下子完全改變，而外來人口大多數(shù)還無力購買商品房，天河房地產(chǎn)的市道暗淡。 因為，不管歲月怎樣更疊，不管歷史如何變遷，有一點永遠不會改變，那就是――廣州是我們共同的家！ 廣州的房地產(chǎn)業(yè)從 1979 年開始起步。宏御 ?????????????????????? 453. 2. 7 尚東 新區(qū)變中心 　 在改革開放之初，廣州人心目中的最佳居住地是東山、荔灣和越秀等老城區(qū)，那時的天河、海珠、白云等新城區(qū)還是廣袤的農(nóng)村。到今天，天河已經(jīng)成了全廣州最為繁榮的地段，樓價也高居各區(qū)之首。有山有水、空氣清新的、風光怡人的市郊，成為許多人向往的居家之地。在廣州的四周郊區(qū)，還分散著一些高級的別墅區(qū)如白云堡、萬科城等，成為老板級人物的居住、度假之所。當前應鉚足力氣，以珠江新城開發(fā)為契機，打造一個以新城市中軸線(即北起火車東站、向南經(jīng)天河北路、天河體育中心東西兩翼、天河城和正佳廣場、延伸至珠江新城)為主核(即南北線)和以天河路(西接環(huán)市東傳統(tǒng)商務區(qū))為次核(即東西線)的“十字架式”CBD。地鐵三號線的開通以及未來地鐵五號線的開通都會給珠江新城的交通帶來巨大的便利。新規(guī)劃對原有規(guī)劃作出了以下六大調整：（1）住宅、商貿(mào)、行政辦公總建筑面積增加。由于珠江新城主要的商務區(qū)域集中在西部，而東部大多為住宅，因此新概念的引入，也使得政府對這個區(qū)域的改造更加人性化，對于未來的商住環(huán)境做出結構性的提高。廣州市政府在 1993 年第一輪珠江新城規(guī)劃中，超高雙子塔規(guī)劃高度為 350 米，將設置在北面靠近黃埔大道處。(4) 東 2 區(qū) D、H、L 區(qū)，D 區(qū)為商務辦公與商住綜合區(qū)，H 區(qū)為別墅區(qū)與珠江公園，L 區(qū)為商住用地。1. 2. 4. 1 已建成市政配套學校建成 2 所中學（南國花園\恒福中學珠江新城校區(qū)）3 所小學（D 區(qū)、I 區(qū)和南國花園）和2 所幼兒園（匯豪和南國花園）并移交天河區(qū)教育局，建成 2 個社區(qū)中心。 項目名稱 地塊位置廣州歌劇院 珠江新城 K21 地塊廣州博物館 珠江新城 G22 地塊廣州圖書館 珠江新城 D7－7 地塊廣州婦幼醫(yī)療保健中心 珠江新城 A5－2 地塊東塔西塔 珠江新城 J1J15 地塊電視觀光塔2022 年 4 月，為鼓勵更多金融機構聚集珠江新城，廣州市政府高調對外宣布，將對金融機構進駐珠江新城辦公給予政策上的大力支持。另根據(jù)規(guī)劃，珠江新城內(nèi)的包括第二少年宮、廣州歌劇院、廣州圖書館、廣東省博物館、超高雙塔(分東塔和西塔)和電視觀光塔在內(nèi)的七大標志性建筑都將在 2022 年前建成。整個小區(qū)綠化率約 35%。 ● 全球化選料，純手工打造。自身配套：罕有的雕塑主題園林，五星級住戶會所，由廣州新中酒管理有限公司提供尊貴服務。 園林設計引入了英式風情園林，花木選取兼顧了觀賞性與實用性，并且做到移步換景、錯落有致，從高處俯瞰更顯情調。正是基于對市場的細分，對目標客戶消費特征的把握，對項目獨特地理位置的判斷，富力地產(chǎn)將愛丁堡項目定位于服務式公寓。自身及周邊配套：會所，咖啡廳，戶外泳池；配套索引：國際衛(wèi)星信號電視天線入戶；超五類 100M 以太網(wǎng)線入戶；日立高速觀光電梯；達芬奇健身中心；斯諾克競技館；可視對講及家居安全防衛(wèi)；室內(nèi)采用分體式中央空調；專用直飲水供給系統(tǒng)；首層商鋪，二層西餐廳，三層白金漢皇家會所；幼兒園 ：廣州空軍司令部幼兒園 小　 學：廣州市東山實驗小學、五羊第三小學、東山區(qū)五羊小學 中　 學：五羊中學、廣州鐵路第一中學 肉菜市場：萬佳超市、明月肉菜市場、寺右新馬路市場 食 市：好世界酒家、潮皇食俯、洞庭土菜館、長城酒店、麥當勞、肯德基 醫(yī) 院：省中醫(yī)二沙島分院、空軍醫(yī)院 銀 行：工商銀行、民生銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢①、地理位置優(yōu)越，富力愛丁堡國際公寓座落在廣州珠江新城 CBD 西南部，緊臨廣州大道，北面與新大廈國際公寓相依為鄰。 總 共 584 戶 ， 車 位 625 個開發(fā)情況：整個項目基本完成開發(fā)。中央游泳池,露天休閑茶座,首層架空花園,商務休閑會所。 管 理 費： 元/㎡開盤時間：2022513交樓日期：20221230樓層布局：B 棟為平層，高為 32 層，1 梯 12 戶A、C 棟為小復式，高為 22 層，2 梯 18 戶現(xiàn)推貨量：A、B、C 三棟全面開賣 園林綠化： 綠化率為 30%。主力戶型為 30－40 平方米的單身公寓和 50 到 60 平方米不等的一房一廳，占總貨量的 80％左右，其中一房一廳都帶廳出陽臺或者房出陽臺設計。主要賣點：? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及區(qū)位價值；? 公寓共享酒店完善的配套設施，由酒店原班人馬提供“金鑰匙”星級物管服務，實現(xiàn)酒店與地產(chǎn)同步開發(fā)、同步經(jīng)營，酒店服務地產(chǎn)，酒店增值地產(chǎn)；? 在廣州首次引入全球尖端智能家居系統(tǒng)，領創(chuàng)國際公寓新標準；? 處在珠江新城西區(qū)地鐵三、五號線交匯處，兼享五羊新城成熟配套，地理位置優(yōu)越。 5 棟南北對流的聯(lián)排板樓，樓高 29 層，其中 13 層為群樓，4層為架空層，5 層以上為住宅，分 A、B、C、D、E 棟。主要賣點：? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及地段價值；? 尚東系產(chǎn)品在珠江新城的第一篇章以及尚東四大項目的聯(lián)動效應；? 項目環(huán)珠江公園而建，景觀資源得天獨厚；? 項目負一層更與地鐵五號線潭村站 I 出口相連，是真正的“地鐵上蓋物業(yè)” ；? 周邊匯聚多個高尚成熟社區(qū)，這些社區(qū)成熟的配套，加上項目本身上萬平方米的商業(yè)配套，尚東業(yè)主坐享成熟泛社區(qū)的便利。 其 中 三 房 面 積 在 130－ 150 平 方 米 之 間 ， 而 四房 有 160 平 方 米 和 180 平 方 米 兩 種 面 積 。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢①、尚東系第二篇章，對市場產(chǎn)生震撼力，造成持久的宣傳效應；②、提倡新的住宅觀念吸引客戶，特別是針對一批城市精英族群；③、戶型在創(chuàng)造性多樣化，在吸收尚東宏御戶型的方正實用基礎上，大膽創(chuàng)新，推出更為實用的四房單位。戶型比例：（與網(wǎng)上 512 戶有出入） 單位：套