廣州珠江新城d3-4地塊投資建議報告(存儲版)
【正文】 (三) 價格定位考慮本地塊項目產品定位，結合區(qū)域房地產的價格走勢，本項目銷售均價定為：寫字樓部分：18000元/㎡；一層商業(yè)：60000元/㎡。從表中看出，土地出讓金每增加500元/㎡，%左右。根據投資分析中關于地價敏感性分析的結論，在項目年投資回報率達到8%的左右時，可以摘牌拿地的最高樓面地價應是7500元/㎡，這是取得土地的臨界成本，超過這個價格我們建議對地塊不再競價摘。項目開發(fā)還需向金融機構融資18000萬元，詳見投資計劃與資金籌措表。這些企業(yè)將是進駐CBD辦公的主力軍。珠江新城部分寫字樓客戶分布表項目名稱客戶群華普廣場銀行、科研機構、外資公司雙城國際大廈IT業(yè)、廣告業(yè)、中小企業(yè)/國稅星匯國際大廈銀行、金融、證券勤建商務大廈IT業(yè)、廣告業(yè)珠江投資大廈金融、證券、保險富力科訊大廈IT業(yè)、廣告業(yè)、高新產業(yè)富力盈隆廣場金融、信合大廈金融、證券、保險富力中心世界國內外500強企業(yè)、富力集團總部津濱騰越大廈貿易、設計、工程、事務所u 總部經濟在珠江新城已初現端倪珠江新城突顯總部經濟的寫字樓表項目名稱使用情況保利商務大廈廣州市國稅局全棟自用珠江投資大廈農業(yè)銀行廣東省分行購入北塔，南塔珠江投資自用1/3，2/3對外出售發(fā)展中心發(fā)展集團自用1/3，2/3面積對外出租勤建商務大廈發(fā)展商自用頂層，其余出售富力中心富力集團自用1/3，2/3對外出租合景國際金融廣場合景自用3層，其余出租聯通新時空廣場中國聯通全部自用全球通大廈全球通部分自用煙草大廈廣東省煙草公司自用部分，其余出租（3） 珠江新城已開發(fā)寫字樓項目目標客戶分析一般寫字樓市場定位有三種主要類型的客戶：一是創(chuàng)業(yè)型公司，公司規(guī)模小，仍處于創(chuàng)業(yè)階段，但該類企業(yè)也有成長性較好的公司，對辦公物業(yè)需求面積小、營運成本低，同時希望辦公選址能有更大附加值。這說明，市場對創(chuàng)新型產品是比較容易接受的。一旦市場的吸納量不足，勢必會使市場步入供大于求的局面，從而會影響項目的銷售周期或空置率。從寫字樓成交價格上看，廣州市場表現出了與全國市場截然相反的走勢。寫字樓租賃宗數及租賃面積也出現大幅增長，2007年出租的辦公樓，主要是珠江新城、體育中心周邊的新型甲級寫字樓，租用的公司多為國際或國內知名大公司。隨著空置率的降低，租金水平也有所提升。2008年全球金融危機大規(guī)模爆發(fā)，對寫字樓市場造成極大沖擊，成交量出現大幅下降，導致市場存量猛增。2000年，中國進入了“IT狂潮”，甲級寫字樓出現了缺貨的狀態(tài)，廣州寫字樓市場也呈現了畸形發(fā)展的態(tài)勢，高端產品缺貨，低檔、過時的寫字樓物業(yè)空置率居高不下。市場的波動幅度比住宅市場小，波動周期比住宅市場滯后，而且周期略短。三、項目周邊公共服務及設施配套情況 用地有較好的交通路網，交通線路流暢。廣州珠江新城D34地塊投資建議報告第一部分 項目概況一、宗地位置二、宗地現狀(一) 用地區(qū)域位置用地位于珠江新城D3地塊，屬于珠江新城東二片區(qū)。 景觀資源用地東面為綠化景觀帶，有較開闊的視野。從全國寫字樓市場的表現上看，寫字樓市場的表現總體上要比住宅市場穩(wěn)定。1998～2000年間，廣州寫字樓仍處于低迷狀態(tài)，可以說幾乎沒有寫字樓的成交記錄。為抑制價格過快增長，2007年下半年國家先后多次出臺了系列調控政策，但對寫字樓市場的影響甚微。部分高檔寫字樓更出現了供不應求的局面，如中信廣場、電子大廈、東山廣場等出租率接近95%。2006年與2007年廣州寫字樓市場供應量連續(xù)兩年出現下跌，2007年，％，是2005年的180％，廣州寫字樓存量進一步被消化。我們認為，廣州屬于國內經濟發(fā)達地區(qū)，尤其是第三產業(yè)和總部經濟比較發(fā)達，因此其寫字樓市場也比較成熟，雖然隨行業(yè)的波動，寫字樓市場也會出現周期性變化，但總體市場運行比較穩(wěn)定，抗風險能力較強?？梢?，珠江新城未來3年內，定位為超甲級寫字樓項目開發(fā)供應量非常大，無論是銷售型寫字樓項目，還是租賃型寫字樓項目，必定會造成項目與項目之間的競爭，且許多項目的產品定位較為雷同，如超高層建筑、OA網絡地板、冷暖中央空調、豪華氣派大堂、5A智能化管理、千兆光纖、大面積戶型設計等。2008年，富力地產接著又開發(fā)了一個公寓式寫字樓——盈豐大廈威爾斯公寓，同樣受到市場的追棒。同時中軸線上的超甲級寫字樓以世界500強企業(yè)為目標客戶作為定位。特別是對于一些俗稱“吃腦”的創(chuàng)意類企業(yè)，如廣告創(chuàng)意、服裝設計、網絡IT、動漫設計、文化傳播、如律師事務所、會計事務所和建筑設計事務所等企業(yè)。包括：部分地價、開辦費、開發(fā)期間政府收費、樁基礎的部分工程款等。（二） 為確保拿地成功，廣州土地交易中心的掛牌拿地“門檻”條件設定是極其必要的。敏感性分析—土地出讓金表土地出讓金單價 (元/㎡）￥6,500
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