【正文】 、 樓盤 品牌 宣傳的力度 大 、市場影響力較大 。 主要賣點(diǎn)： ? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及地段價(jià)值 。愛丁堡國際公寓由加拿大 ACLA 設(shè)計(jì)，中西方建筑精髓相交融是愛丁堡國際公寓設(shè)計(jì)的一大亮點(diǎn)。例如：門禁系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)，寬頻網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)格、電梯轎箱及停車場均設(shè)閉路電視監(jiān)控等。 現(xiàn)推貨量： 公寓和寫字樓現(xiàn)正全面推貨 園林綠化： 園林面積有接近 3500 平方米，設(shè)有園林生態(tài)泳池，南塔公寓每隔六層均帶有架空花園平臺(tái)，園林以簡約的風(fēng)格，輔以適當(dāng)?shù)脑炀颁佋O(shè)花草、灌木、喬木均設(shè)計(jì)成叢組種植，做到四季皆景。 劣勢 ①、項(xiàng)目 小戶型單身公寓，小面積單位使用率不高； ②、大面積空中花園設(shè)計(jì)，而且小區(qū)呈圍合布局，令到私密性較低； ③、 項(xiàng)目西面 的廣州大道一帶 為一些舊建筑，景觀較差。 主要賣點(diǎn)： ? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及地段價(jià)值； ? 小復(fù)式提供了中空位置 “ 先揚(yáng)后抑 ” 、 “ 先抑后揚(yáng) ” 兩種戶型，突破以往小復(fù)式只有一種 選擇的局限 ； ? 小復(fù)式功能分區(qū)明顯，客廳開間達(dá) ，方正實(shí)用，使用率高達(dá) 150％ ； ? 物業(yè)顧問公司為 第 一太平戴維斯物業(yè)顧問（廣州）有限公司 ； ? 總價(jià)低，使用率高，宜居住宜投資。 開發(fā)情況： 整個(gè)項(xiàng)目已 完成開發(fā)。 ? 相當(dāng)部分關(guān)注公寓發(fā)展投資人士。 開發(fā)情況： 整個(gè)項(xiàng)目基本完成開發(fā)。 自身 及周邊 配套： 區(qū)內(nèi)配有 裙樓商業(yè)； 4 層的休閑中心，健身房，瑜 伽室，沙弧球室，桑拿房，閱覽室、斯洛克球室，棋牌室等設(shè)施 。 均 價(jià)： 14000元 /㎡ 價(jià)格變化： 最低價(jià) 11000元 /平方米 ， 最高價(jià) 為 18000元 /平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 帶 2500元 /平方米豪華裝修 管 理 費(fèi)： /㎡ 開盤時(shí)間： 2021年 1月 1日 交樓日期： 2021年 6月 30日 樓層布局： 2梯 2戶 (E棟 )， 2梯 3戶（ B、 C、 D棟）， 2梯 4戶 (A棟 ) 現(xiàn)推貨量： 現(xiàn)推 C、 D、 E棟， A、 B棟沒推出 市場。 2. 8 中海觀園國際 項(xiàng)目名稱： 中海觀園國際 地理位置： 天河區(qū)金穗路和海業(yè)路的交匯處（珠江公園旁） 主題概念： 國際化 CBD地標(biāo)式公園景觀府邸 發(fā) 展 商： 廣州中海房地產(chǎn) 規(guī)劃情況： 位于珠江新城東部核心居住區(qū)，與珠江公園相鄰； 小區(qū)占地近 2 萬平方米 ，總建筑面積為 14 萬平方米。 客戶分析： ? 買家多數(shù)是來自天河區(qū)， 越秀區(qū) ； ? 職業(yè)主要是以私營企業(yè) 老板為主，當(dāng)中亦有部分企業(yè)高層或外籍商務(wù)人士 等買家 ； ? 購房者以自住為主，多數(shù)是二次或以上置業(yè)的人士。 開發(fā)情況： 項(xiàng)目 一期 A1— A5棟 5 棟 32 層塔樓 基本完成開發(fā)。 自身配套： 小區(qū)自有商務(wù)休閑中心（健身室、舞蹈室、瑜伽室、棋牌、卡拉 OK、紅酒室、兒童活動(dòng)中心）。美御 11000 18000 14000 +3000 27% 中海觀園國際 14000 19000 18500 +4500 32% 中海璟暉華庭 14000 15500 15000 +1000 7% 注： 價(jià)格變化：是指調(diào)查時(shí)點(diǎn)均價(jià)與開盤時(shí)價(jià)格的差額。禮頓陽光 14800 16900 15500 +700 5% 尚東 主要賣點(diǎn)： ? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及地段價(jià)值； ? 中海 地產(chǎn)在廣州市的品牌知名 度； ? 項(xiàng)目整體規(guī)劃為圍合結(jié)構(gòu)，構(gòu)成封閉獨(dú)立的小區(qū)園林，有效的規(guī)避了外部的噪音干擾，在繁華的 CBD形成了的安靜、私密居住空間 ； ? 超闊樓距：項(xiàng)目北側(cè)住宅與南側(cè)住宅、東側(cè)住宅與相鄰項(xiàng)目的樓距均達(dá)到了 110米以上，超寬樓距有效的規(guī)避了對視，提高的住宅的私密性 ； ? 獨(dú)有的雙重景觀資源是該項(xiàng)目一大特點(diǎn)，向東即可俯瞰珠江公園近 800米的縱深景觀，向內(nèi)可欣賞 110米以上的超寬小區(qū)園林 。 占地面積 ，總建約 20萬平方米，分兩期開發(fā)，首期 A1— A5 棟。 戶型比例： （與網(wǎng)上 512戶有出入） 單位：套 面積范圍(㎡ ) 一房 兩房 三房 四房 五房 合計(jì) 130140 0 0 42 0 0 42 140150 0 0 42 0 0 42 190200 0 0 0 88 0 88 240250 0 0 0 264 0 264 270280 0 0 0 88 0 88 合計(jì) 0 0 84 440 0 524 比例 0% 0% 16% 84% 0% 100% 銷售情況： 現(xiàn)時(shí) 整個(gè)項(xiàng)目比較暢銷，北座已經(jīng)售磬，南座 C棟 240㎡ 四房單位 熱賣中。 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢 ①、 尚東系第二篇章，對市場產(chǎn)生震撼力，造成持久的宣 傳效應(yīng)； ②、 提倡新的住宅觀念吸引客戶，特別是針對一批城市精英族群 ； ③、戶型在創(chuàng)造性多樣化，在吸收尚東宏御戶型的方正實(shí)用基礎(chǔ)上，大膽創(chuàng)新，推出更為實(shí)用的四房單位。其中三房面積在 130－ 150 平方米之間，而四房有 160 平方米和 180 平方米兩種面積。 主要賣點(diǎn)： ? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及地段價(jià)值； ? 尚東系產(chǎn)品在珠江新城的 第一篇章以及尚東四大項(xiàng)目的 聯(lián)動(dòng)效應(yīng) ； ? 項(xiàng)目環(huán)珠江公園而建，景觀資源得天獨(dú)厚； ? 項(xiàng)目負(fù)一層更與地鐵五號線潭村站 I出口相連，是真正的 “ 地鐵上蓋物業(yè) ” ； ? 周 邊匯聚多個(gè)高尚成熟社區(qū)， 這些社區(qū) 成熟的配套，加上項(xiàng)目本身上萬平方米的商業(yè)配套，尚東業(yè)主坐享成熟泛社區(qū)的便利。 5 棟南北對流的聯(lián)排板樓， 樓高 29 層，其中 13 層為群樓， 4層為架空層， 5層以上為住宅 ，分 A、 B、 C、 D、 E棟。 主要賣點(diǎn)： ? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及區(qū)位 價(jià)值； ? 公寓共享酒店完善的配套設(shè)施，由酒店原班人馬提供 “ 金鑰匙 ” 星級物管服務(wù)，實(shí)現(xiàn)酒店與地產(chǎn)同步開發(fā)、同步經(jīng)營，酒店服務(wù)地產(chǎn)，酒店增值地產(chǎn) ； ? 在廣州首次引入全球尖端智能家居系統(tǒng)，領(lǐng)創(chuàng)國際公 寓新標(biāo)準(zhǔn) ； ? 處在珠江新城西區(qū)地鐵三、五號線交匯處，兼享五羊新城成熟配套，地理位置優(yōu)越。 主力戶型為 30－ 40 平方米的單身公寓和 50 到 60 平方米不等的一房一廳，占總貨量的 80％左右，其中一房一廳都帶廳出陽臺(tái)或者房出陽臺(tái)設(shè)計(jì)。 管 理 費(fèi)： /㎡ 開盤時(shí)間： 2021513 交樓日期： 20211230 樓層布局： B棟 為 平層，高為 32 層， 1梯 12 戶 A、 C棟 為 小復(fù)式，高為 22 層， 2梯 18 戶 現(xiàn)推貨量： A、 B、 C三棟全面開賣 園林綠化： 綠 化率為 30%。中央游泳池 ,露天休閑茶座 ,首層架空花園 ,商務(wù)休閑會(huì)所 。 總共 584 戶，車位 625 個(gè) 開發(fā)情況： 整個(gè)項(xiàng)目基本完成開發(fā)。 自身 及周邊 配套： 會(huì)所，咖啡廳，戶外泳池；配套索引：國際衛(wèi)星信號電視天線入戶；超五類 100M 以太網(wǎng)線入戶；日立高速觀光電梯；達(dá)芬奇健身中心；斯諾克競技館；可視對講及家居安全防衛(wèi)； 室內(nèi)采用分體式中央空調(diào)；專用直飲水供給系統(tǒng)；首層商鋪，二層西餐廳，三層白金漢皇家會(huì)所；幼兒園 ：廣州空軍司令部幼兒園 小 學(xué)：廣州市東山實(shí)驗(yàn)小學(xué)、五羊第三小學(xué)、東山區(qū)五羊小學(xué) 中 學(xué)：五羊中學(xué)、廣州鐵路第一中學(xué) 肉菜市場：萬佳超市、明月肉菜市場、寺右新馬路市場 食 市：好世界酒家、潮皇食俯、洞庭土菜館、長城酒店、麥當(dāng)勞、肯德基 醫(yī) 院：省中醫(yī)二沙島分院、空軍醫(yī)院 銀 行：工商銀行、民生銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢 ①、 地理位置優(yōu)越，富力愛丁堡國際公寓座落在 廣州珠江新城 CBD西南部，緊臨廣州大道，北面與新大廈國際公寓相依為鄰。正是基于對市場的細(xì)分，對目標(biāo)客戶消費(fèi)特征的把握，對項(xiàng)目獨(dú)特地理位置的判斷，富力地產(chǎn)將愛丁堡項(xiàng)目定位于服務(wù) 式公寓。 園林設(shè)計(jì)引入了英式風(fēng)情園林，花木選取兼顧了觀賞性與實(shí)用性，并且做到移步換景、 錯(cuò)落有致，從高處俯瞰更顯情調(diào)。 自身配套： 罕有的雕塑主題園林 ， 五星級住戶會(huì)所 ， 由廣州新中酒管理有限公司提供尊貴服務(wù)。 ● 全球化選料，純手工打造。整個(gè)小區(qū)綠化率約 35%。另根據(jù)規(guī)劃，珠江新城內(nèi)的包括第二少年宮、廣州歌劇院、廣州圖書館、廣東省博物館、超高雙塔 (分東塔和西塔 )和電視觀光塔在內(nèi)的七大標(biāo)志性建筑都將在2021年前建成。 2021年 4月，為鼓勵(lì)更多金融機(jī)構(gòu)聚集珠江新城，廣州市政府高調(diào)對外宣布，將對金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐珠江新城辦公給予政策上的大力支持。學(xué)校 建成 2 所中學(xué)（南國花園 \恒福中學(xué)珠江新城校區(qū)） 3 所小學(xué)（ D 區(qū)、 I區(qū)和南國花園）和2所幼兒園（匯豪和南國花園）并移交天河區(qū)教育局， 建成 2個(gè)社區(qū)中心。 1. 2. 4. 1 已建成市政配套 (4) 東 2區(qū) D、 H、 L區(qū)， D區(qū)為商務(wù)辦公與商住綜合區(qū)， H區(qū)為別墅區(qū)與珠江公園， L區(qū)為商住用地。 廣州市政府 在 1993年第一輪珠江新城規(guī)劃中，超高雙子塔規(guī)劃高度為 350米，將設(shè)置在北面靠近黃埔大道處。由于珠江 新城主要的商務(wù)區(qū)域集中在西部，而東部大多為住宅，因此新概念的引入，也使得政府對這個(gè)區(qū)域的改造更加人性化，對于未來的商住環(huán)境做出結(jié)構(gòu)性的提高。 新規(guī)劃對原有規(guī)劃作出了以下六大調(diào)整： （ 1） 住宅、商貿(mào)、行政辦公總建筑面積增加。 地鐵三號線的開通以及未來地鐵五號線的開通都會(huì)給珠江新城的交通帶來巨大的便利。當(dāng)前應(yīng)鉚足力氣，以珠江新城開發(fā)為契機(jī)，打造一個(gè)以新城市中軸線 (即北起火車東站、向南經(jīng)天河北路、天河體育中心東西兩翼、天河城和正佳廣場、延伸至珠江新城 )為主核 (即南北線 )和以天河路 (西接環(huán)市東傳統(tǒng)商務(wù)區(qū) )為次核 (即東西線 )的 “ 十字架式 ”CBD 。在廣州的四周郊區(qū)，還分散著一些高級的別墅區(qū)如白云堡 、萬科城 等，成為老板級人物的居住、度假之所。 有山有水、空氣清新的、風(fēng)光怡人的市郊，成為許多人向往的居家之地。到今天，天河已經(jīng)成了全廣州最為繁榮的地段，樓價(jià)也高居 各 區(qū)之首。 新區(qū)變中心 在改革開放之初，廣州人心目中的最佳居住地是東山、 荔灣 和越秀等老城區(qū)，那時(shí)的天河、海珠、白云等新城區(qū)還是廣袤的農(nóng)村。 52 4. 2. 2 優(yōu)化軟環(huán)境，提供良好的政策支持 51 3. 4. 1 預(yù)測價(jià)格走勢 47 3. 3 珠江新城 07 年項(xiàng)目總體分析 美御 44 3. 2. 6 尚東 11 2 個(gè)盤介紹 23 2. 6 尚東宏御 31 3 分析 43 3. 2. 5 嘉裕 46 3. 2. 9 中海璟暉華庭 53 4. 3 珠江新城未來展望 因?yàn)?，不管歲月怎樣更疊，不管歷史如何變遷，有一點(diǎn)永遠(yuǎn)不會(huì)改變，那就是 ―― 廣州是我們共同的家！ 廣州的房地產(chǎn)業(yè)從 1979年 開始 起步。但是由于廣州人根深蒂固的居住觀念還不能一下子完全改變，而外來人口大多數(shù)還無力購買商品房，天河房地產(chǎn)的市道暗淡。其中的代表有合生創(chuàng)展的峻景花園，雖然遠(yuǎn)在東圃，均價(jià)仍然賣到每平方米 8000元左右 。在番禺還沒有撤市建區(qū)的時(shí)候，一些敏銳的房地產(chǎn)商已經(jīng)洞察到住宅 “ 郊區(qū)化 ” 的先機(jī)。居住，正從根本上改變著廣州的內(nèi)涵和外延。 珠江新城是廣州城市中心的核心位置， 由于城市中軸線及東西塔地標(biāo)項(xiàng)目的所在， 05年以來成為廣州房地產(chǎn)最為炙手可熱的板塊。 1. 2. 2 CBD規(guī)劃檢討工作結(jié)果 在 1992年～ 1993年間， 廣州市規(guī)劃局關(guān)于 《廣州新城市中心區(qū) —— 珠江新城規(guī)劃》出臺(tái)，珠江新城正式以 “ 廣州新城市中心區(qū) ” 閃亮登場，政府開始拿出有限的資金投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 。 （ 3） 改變小地塊開發(fā) “ 樓看樓 ” 的模式，采用國際通用的計(jì)劃單元綜合開發(fā)模式，將樓群間的綠化集中設(shè)置，形成很多漂亮的小花園 。但是 ，這反而更有利于珠江新城的健康發(fā)展。 這些變動(dòng)都使珠江新城布局和功能更加合理，更加貼合 CBD中央商務(wù)區(qū)的實(shí)際需要。西區(qū)： 臨靠廣州大道中 這一交通主要干道 ，正對五羊新城，是 珠江新城早期的商業(yè)住宅區(qū) 和生活配套區(qū) ；經(jīng)過多年發(fā)展，該區(qū)域居住氛圍優(yōu)良，生活配套 設(shè)施較 齊全 。東 2 區(qū)： 該區(qū)域最大特色是有珠江公園這一主題公園，所以多數(shù)住宅都 環(huán)繞珠江公園建成高檔生活區(qū)，盡享珠江公園景觀資源，發(fā)展 勢頭 迅速，公園南區(qū)及正在建設(shè)的北區(qū)住宅，均價(jià)直逼廣州豪宅頂價(jià)，區(qū)域內(nèi)住宅均價(jià)已超過 1500020210元 /㎡，且仍有繼續(xù)上升的趨勢。 隨市政道路建設(shè)完成電力、電訊、煤氣等各種專業(yè)管線的地下敷設(shè)工作以及路燈、交通標(biāo)志、標(biāo)線及交控設(shè)施等路面配套設(shè)施。 1. 2. 4. 2 在建及擬建市政配套