【正文】 要略好于住宅市場，其市場的周期性波動比較小。2003年，受SARS的影響，寫字樓物業(yè)的供應與成交一度出現(xiàn)了下降；但同一年，中國加入WTO及CEPA，市場需求上升。為解決資金壓力，消化積壓庫存，回籠資金，不少寫字樓項目開始變相促銷。到了2003年，隨著中國加入WTO和CEPA的簽定，市場對寫字樓的需求仍然呈上升趨勢，而市場的供貨量也急劇增加，廣州市原八區(qū)寫字樓預售面積更大幅上升，較2002年上升61%。受到前期經(jīng)濟持續(xù)看好，投資熱度攀升的影響，前期投入開發(fā)的寫字樓項目在2008年集中上市，是2007年的197％。雖然從全國范圍內看，寫字樓市場在2008年也隨房地產(chǎn)市場大環(huán)境的惡化出現(xiàn)了調整，但廣州市場的價格一直保持強勢，沒有受到整個市場調整的任何影響，價格走勢始終處于波動上升的格局，目前寫字樓市場價格基本處于歷史最高點。目前，核心區(qū)已投入使用租賃型超甲級寫字樓的空置率較高，如竣工入伙近二年的合景國際金融廣場出租率不足三分之二，入伙近一年的富力中心出租率不足三分之一、特別是已入伙近一年的南雅中和廣場目前出租率還不到10%。我們公司開發(fā)的第一個項目——津濱騰越大廈，能在房地產(chǎn)市場最低迷時期創(chuàng)出優(yōu)異的銷售成績，正是因為津濱騰越大廈的產(chǎn)品創(chuàng)新，津濱騰越大廈的產(chǎn)品定位充分結合了目標客戶的需求量身打造，包括設置了空中花園、戶型方正、通透，可自由組合、獨立安裝空調系統(tǒng)以及低廉的物業(yè)管理費等，成為了項目銷售致勝的“法寶”。如IT、網(wǎng)絡、傳媒、廣告設計、服裝設計、貿易等企業(yè)。一、 項目定位(一) 客戶定位 目標客戶定位（1）創(chuàng)意類企業(yè)，如廣告創(chuàng)意、服裝設計、網(wǎng)絡IT、動漫設計、文化傳播等企業(yè)；（2）會計事務所、律師事務所和建筑設計事務所等；（3）貿易類企業(yè)，如化妝品貿易公司；（4）投資客 潛在目標客戶消費行為分析（1）希望進駐城市CBD，提升企業(yè)形象和競爭力；（2）基于行業(yè)特性，辦公空間最好可以隔成二層布置；（3）希望擁有相對獨立的辦公間，并且可24小時辦公；（3）老板或主創(chuàng)人員與普通員工之間有一個明顯的功能分區(qū)；（4）企業(yè)希望能給員工一個人性化的辦公空間，如空中花園；（5）老板或員工上下班便利，包括車輛停放等；（6）能給員工一個吸煙、接聽私人電話的空間；（7）辦公空間能具備產(chǎn)品展示于辦公一體，且可以明顯進行功能分區(qū)；(二) 產(chǎn)品定位依據(jù)對珠江新城項目地塊的調查，結合市場定位及目標客戶定位，考慮珠江新城未來3年內開發(fā)項目產(chǎn)品定位以超甲級寫字樓為主，為了避免區(qū)域產(chǎn)品同質化，本地塊項目應打造人性化、差異化的產(chǎn)品，因此，本地塊產(chǎn)品定位于：珠江新城CBD生態(tài)公寓式創(chuàng)意辦公空間。投資計劃與資金籌措表 單位：萬元（三） 項目銷售收入測算依據(jù)項目銷售計劃，本項目的銷售收入詳見銷售收入測算表，如下：銷售收入測算 單位：萬元項 目2011年2012年合計 第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度一層商業(yè)售價　　　6000060000　銷售率0%0%0%50%50%100%銷售面積 銷售收入 回款金額 寫字樓售價1800018000180001800018000　銷售率10%25%35%10%20%100%銷售面積 銷售收入 回款金額 停車位售價　　　　 　銷售個數(shù)　　　　80 80 銷售率　　　　100%100%銷售收入　　　　 回款金額　　　　 合計 （萬元） 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（1） 全部投資現(xiàn)金流量表詳見表：全投資現(xiàn)金流量表 全投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元綜合財務評價成本可以略低費用取值（四）（五）（六）（七）（八）（九）（十）（十一） 項目不確定性分析 敏感性分析（1） 項目的土地出讓金的變化必將影響項目的效益，詳細結果見下表。