廣州珠江新城d3-4地塊投資建議報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-01-03 21:53 本頁(yè)面
【正文】 話題。而當(dāng)半年時(shí)光過(guò)去時(shí)，市場(chǎng)行情在第二季度出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，量?jī)r(jià)齊升局面出現(xiàn)。（二） 廣州20022009年寫(xiě)字樓供求分析從2001年初，廣州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)出強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)，新供應(yīng)面積、成交量和成交均價(jià)皆呈現(xiàn)階梯性增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)。經(jīng)過(guò)近幾年的調(diào)整和消化，寫(xiě)字樓空置率明顯下降，2002年為22%，遠(yuǎn)低于1996年的47%。部分高檔寫(xiě)字樓更出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，如中信廣場(chǎng)、電子大廈、東山廣場(chǎng)等出租率接近95%。隨著空置率的降低，租金水平也有所提升。到了2003年，隨著中國(guó)加入WTO和CEPA的簽定，市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓的需求仍然呈上升趨勢(shì)，而市場(chǎng)的供貨量也急劇增加，廣州市原八區(qū)寫(xiě)字樓預(yù)售面積更大幅上升，較2002年上升61%。2004年上半年，廣州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出繼續(xù)發(fā)展的良好趨勢(shì)，%。同期推出的寫(xiě)字樓項(xiàng)目很多，大部分集中分布在東山區(qū)和天河區(qū)。二手寫(xiě)字樓租賃宗數(shù)上升，租價(jià)也有輕微的升幅。進(jìn)入2005年經(jīng)濟(jì)持續(xù)看好，投資熱度迅速攀升，市場(chǎng)供應(yīng)量猛增，比2004年增長(zhǎng)83％，銷售量環(huán)比2004年也出現(xiàn)了20％的增幅。盡管市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，但不少項(xiàng)目只租不售或者銷售少量部分，供需之間的緊張關(guān)系令寫(xiě)字樓售價(jià)也不斷攀升。2006年與2007年廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量連續(xù)兩年出現(xiàn)下跌，2007年，％，是2005年的180％，廣州寫(xiě)字樓存量進(jìn)一步被消化。寫(xiě)字樓租賃宗數(shù)及租賃面積也出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，2007年出租的辦公樓，主要是珠江新城、體育中心周邊的新型甲級(jí)寫(xiě)字樓，租用的公司多為國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名大公司。受到前期經(jīng)濟(jì)持續(xù)看好，投資熱度攀升的影響，前期投入開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目在2008年集中上市，是2007年的197％。然而突如其來(lái)的金融風(fēng)暴，對(duì)市場(chǎng)造成極大沖擊，成交量出現(xiàn)大幅下跌，環(huán)比2007年跌幅高達(dá)46％。廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供需關(guān)系在2008年徹底顛覆。2009年上半年，寫(xiě)字樓供應(yīng)量下跌，％，％。但從第二季度成交數(shù)據(jù)來(lái)看，成交量出現(xiàn)大幅上漲，市場(chǎng)開(kāi)始活躍起來(lái)，同比漲幅高達(dá)52％。（二）、廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析下表為廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)量、價(jià)的統(tǒng)計(jì)分析從上表成交量分析上看，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較活躍的時(shí)期為2007年，月成交量基本維持在48萬(wàn)平米之間，從2008年開(kāi)始，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不景氣，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)也出現(xiàn)了回落，但整體回落幅度不大，月成交量維持在26萬(wàn)平米之間，且從2008年年初開(kāi)始，市場(chǎng)一直處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)，沒(méi)有出現(xiàn)比較大的波動(dòng)。我們認(rèn)為，廣州屬于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，尤其是第三產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，因此其寫(xiě)字樓市場(chǎng)也比較成熟，雖然隨行業(yè)的波動(dòng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)周期性變化，但總體市場(chǎng)運(yùn)行比較穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。從寫(xiě)字樓成交價(jià)格上看，廣州市場(chǎng)表現(xiàn)出了與全國(guó)市場(chǎng)截然相反的走勢(shì)。雖然從全國(guó)范圍內(nèi)看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)在2008年也隨房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的惡化出現(xiàn)了調(diào)整，但廣州市場(chǎng)的價(jià)格一直保持強(qiáng)勢(shì)，沒(méi)有受到整個(gè)市場(chǎng)調(diào)整的任何影響，價(jià)格走勢(shì)始終處于波動(dòng)上升的格局，目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格基本處于歷史最高點(diǎn)。廣州寫(xiě)字樓價(jià)格走勢(shì)可以充分說(shuō)明廣州地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的潛力和前景，能夠在2008年市場(chǎng)大調(diào)整時(shí)期維持穩(wěn)定上升的價(jià)格趨勢(shì)充分說(shuō)明了區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)寫(xiě)字樓的需求及巨大的潛在市場(chǎng)。雖然前面分析了2008年以來(lái)成交量方面始終維持在低位徘徊，但該并不能完全說(shuō)明廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度下降，造成這個(gè)現(xiàn)象有兩個(gè)主要因素：一是2008年以前整個(gè)區(qū)域，尤其其核心商務(wù)區(qū)珠江新城的寫(xiě)字樓供應(yīng)量相對(duì)比較低，另一個(gè)因素是目前品質(zhì)較好的寫(xiě)字樓基本都以出租為主，這也嚴(yán)重影響了市場(chǎng)寫(xiě)字樓的成交量。綜上所述。廣州地區(qū)由于其良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及高比例的第三產(chǎn)業(yè)占比，市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓的需求比較旺盛，未來(lái)一段時(shí)間寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。（三）、珠江新城寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析在分析了全國(guó)及廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)大環(huán)境之后，我們對(duì)項(xiàng)目所處的珠江新城地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)做一個(gè)比較深入的細(xì)化分析如下：（一） 珠江新城寫(xiě)字樓供應(yīng)量分析（1）珠江新城寫(xiě)字樓04－08年供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱地塊物業(yè)級(jí)別用地面積（㎡）建筑面積（㎡）雙城國(guó)際大廈E54乙級(jí)發(fā)展中心I63超甲級(jí)信合大廈I76超甲級(jí)保利大廈I25甲級(jí)勤建商務(wù)大廈D31甲級(jí)珠江投資大廈F21甲級(jí)富力科訊大廈M11甲級(jí)星匯國(guó)際大廈E11類甲級(jí)華普廣場(chǎng)E13類甲級(jí)華南電力通訊大樓I71——國(guó)稅大廈I74——廣州海關(guān)綜合樓E62——聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)M12甲級(jí)富力盈隆廣場(chǎng)B22甲級(jí)富力摩根商務(wù)A22甲級(jí)4685三銀國(guó)際I72類甲級(jí)5200合景國(guó)際金融廣場(chǎng)J16超甲級(jí)富力盈泰D11超甲級(jí)14498
畢業(yè)設(shè)計(jì)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1