廣州珠江新城d3-4地塊投資建議報告(完整版)
【正文】 9年9月取得用地，2012年3月開發(fā)建設(shè)完畢。由表可知寫字樓銷售價格每增加1000元/㎡，%左右。四、 結(jié)論和建議（一） 通過對擬定的方案進(jìn)行的全面的投資分析與論證，得出項(xiàng)目銷售總收入：，稅后利潤：，投資利潤率：%，%，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較明顯，項(xiàng)目可行。三、 投資分析（一） 投資與成本費(fèi)用估算 開發(fā)成本估算總體損益表 銷售范圍 （1） 一層商業(yè)：㎡（扣除首層騎樓與公共部分面積）（2） 寫字樓：㎡（3） 車位：80個 銷售價格（1） 一層商業(yè)均價：60000元/㎡（2） 寫字樓均價：18000元/㎡（3） 車位：200000元/個 銷售收入測算（二） 資金籌措、投資計劃及借款利息 資金籌措與投資計劃，投資的資金來源有三個渠道：一是股東自有資金，二是金融機(jī)構(gòu)融資（含總承包單位帶資），三是預(yù)售房款。據(jù)調(diào)查，廣州市現(xiàn)有企業(yè)的結(jié)構(gòu)類型，創(chuàng)業(yè)類、發(fā)展類型的中小企業(yè)占大多數(shù)，這類企業(yè)由于自身企業(yè)發(fā)展的需要，越來越注重“面子”，迫切希望進(jìn)駐城市CBD，來提升企業(yè)競爭力。 珠江新城寫字樓客戶特征u 珠江新城寫字樓客戶群主要集中在IT業(yè)、廣告業(yè)、貿(mào)易、以及金融行業(yè)等。2007年，珠江新城商務(wù)辦公用地開發(fā)的第一個公寓式寫字樓——富力盈力大廈史丹尼公寓，當(dāng)時曾受到市場的熱棒。（三）、珠江新城寫字樓市場分析在分析了全國及廣州寫字樓市場大環(huán)境之后，我們對項(xiàng)目所處的珠江新城地區(qū)寫字樓市場做一個比較深入的細(xì)化分析如下：（一） 珠江新城寫字樓供應(yīng)量分析（1）珠江新城寫字樓04－08年供應(yīng)量統(tǒng)計項(xiàng)目名稱地塊物業(yè)級別用地面積（㎡）建筑面積（㎡）雙城國際大廈E54乙級發(fā)展中心I63超甲級信合大廈I76超甲級保利大廈I25甲級勤建商務(wù)大廈D31甲級珠江投資大廈F21甲級富力科訊大廈M11甲級星匯國際大廈E11類甲級華普廣場E13類甲級華南電力通訊大樓I71——國稅大廈I74——廣州海關(guān)綜合樓E62——聯(lián)通新時空廣場M12甲級富力盈隆廣場B22甲級富力摩根商務(wù)A22甲級4685三銀國際I72類甲級5200合景國際金融廣場J16超甲級富力盈泰D11超甲級14498津?yàn)I騰越大廈A43甲級6293富力中心J14超甲級8117合計1222486（2）珠江新城未來3年內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)供應(yīng)量統(tǒng)計與分析A、 珠江新城待建、在建商務(wù)辦公用地調(diào)查a、 寫字樓項(xiàng)目開發(fā)地塊調(diào)查b、 綜合商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)地塊調(diào)查（1） 珠江新城未來供應(yīng)量總結(jié)通過對珠江新城在建及即將開工建設(shè)的項(xiàng)目調(diào)查，從調(diào)查的26個寫字樓項(xiàng)目中，建筑高度為超高層設(shè)計且定位為超甲級寫字樓的項(xiàng)目就有19個，合計開發(fā)面積約為223萬平方米，其中銷售型項(xiàng)目面積約為97萬平方米，租賃型項(xiàng)目面積約126萬平方米。（二）、廣州寫字樓市場統(tǒng)計分析下表為廣州寫字樓市場量、價的統(tǒng)計分析從上表成交量分析上看，廣州寫字樓市場比較活躍的時期為2007年，月成交量基本維持在48萬平米之間，從2008年開始，整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不景氣，廣州寫字樓市場也出現(xiàn)了回落，但整體回落幅度不大，月成交量維持在26萬平米之間，且從2008年年初開始，市場一直處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)，沒有出現(xiàn)比較大的波動。盡管市場供應(yīng)量大幅增長，但不少項(xiàng)目只租不售或者銷售少量部分，供需之間的緊張關(guān)系令寫字樓售價也不斷攀升。經(jīng)過近幾年的調(diào)整和消化，寫字樓空置率明顯下降，2002年為22%，遠(yuǎn)低于1996年的47%。以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤，重新定價后再推出市場。1997～1999年間，受亞洲金融風(fēng)暴的影響，廣州寫字樓多數(shù)業(yè)主為香港投資客商，為了自救，他們盡量拋售物業(yè)，廣州寫字樓處于最低迷狀態(tài)。從成交價格表現(xiàn)看，寫字樓市場從2008年初價格開始出現(xiàn)下降，此后價格一直處于下降通道，直到今年1季度末，從今年2季度開始，寫字樓市場價格出現(xiàn)穩(wěn)步回升，但總體回升力度有限。海業(yè)路為雙向2車道，其北接黃埔大道，南聯(lián)金穗路，通過海業(yè)路連接市主干道可快速到達(dá)市各區(qū)及周邊城市。四至范圍用地東側(cè)隔綠化帶為偉騰大廈，西接海業(yè)路，南側(cè)為石牌村商住樓，北側(cè)鄰勤建大廈和黃埔大道。 用地周邊開發(fā)較為完善，周邊緊鄰建成的勤建大廈，在建項(xiàng)目偉騰大廈，初具商務(wù)氛圍。所以從總體市場表現(xiàn)上分析，投資寫字樓市場的穩(wěn)定性
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