廣州珠江新城d3-4地塊投資建議報(bào)告(已修改)
2025-01-30 21:53 本頁面
【正文】 廣州珠江新城D34地塊投資建議報(bào)告第一部分 項(xiàng)目概況一、宗地位置二、宗地現(xiàn)狀(一) 用地區(qū)域位置用地位于珠江新城D3地塊，屬于珠江新城東二片區(qū)。四至范圍用地東側(cè)隔綠化帶為偉騰大廈，西接海業(yè)路，南側(cè)為石牌村商住樓，北側(cè)鄰勤建大廈和黃埔大道。用地現(xiàn)狀（1）、 用地已完成場(chǎng)地平整，無其他建筑物、構(gòu)筑物，具備七通一平條件。（2）、 用地地勢(shì)平坦。用地緊鄰周邊環(huán)境 交通網(wǎng)絡(luò)用地北側(cè)、東側(cè)、南側(cè)為10米寬的內(nèi)環(huán)路，這使得用地具有環(huán)形交通系統(tǒng)。用地西側(cè)緊鄰海業(yè)路。海業(yè)路為雙向2車道，其北接黃埔大道，南聯(lián)金穗路，通過海業(yè)路連接市主干道可快速到達(dá)市各區(qū)及周邊城市。 景觀資源用地東面為綠化景觀帶，有較開闊的視野。三、項(xiàng)目周邊公共服務(wù)及設(shè)施配套情況 用地有較好的交通路網(wǎng)，交通線路流暢。 用地周邊開發(fā)較為完善，周邊緊鄰建成的勤建大廈，在建項(xiàng)目偉騰大廈，初具商務(wù)氛圍。 用地所處區(qū)域臨近天河產(chǎn)業(yè)園、崗頂電腦批發(fā)市場(chǎng)，上述兩地云集了大批的IT公司、設(shè)計(jì)公司等。四、規(guī)劃控制要點(diǎn) 用地面積、形狀及尺寸總用地面積為5162㎡；用地形狀為規(guī)則長方形，其中東西長約80米，南北寬約55米。規(guī)劃條件 用地性質(zhì)：商務(wù)辦公用地（C13） 建筑密度：≤35% 容積率：≤ 總建筑面積：≤34348㎡ 綠地率：≥30% 建筑高度：不大于100米 停車位要求：機(jī)動(dòng)車：181個(gè)；非機(jī)動(dòng)車：336個(gè)五、獲取土地方式招拍掛，初步定于9月份進(jìn)行第二部分 寫字樓市場(chǎng)分析一、寫字樓市場(chǎng)總體分析下圖為全國寫字樓市場(chǎng)的量、價(jià)統(tǒng)計(jì)。從成交量上看，去年4季度到今年1季度，寫字樓市場(chǎng)同住宅市場(chǎng)一樣出現(xiàn)了成交量下降的現(xiàn)象，但總體下降的時(shí)間和幅度都要比住宅市場(chǎng)小，市場(chǎng)的調(diào)整比較溫和，從今年二季度開始，寫字樓市場(chǎng)也與住宅市場(chǎng)一樣出現(xiàn)了上漲，但從上漲的力度上看，寫字樓的表現(xiàn)也遠(yuǎn)不如住宅市場(chǎng)火暴，目前成交量水平也剛剛達(dá)到2007年的最高點(diǎn)附近，而住宅市場(chǎng)目前的成交量水平在核心區(qū)域已經(jīng)基本超過了2007年的峰值。從成交價(jià)格表現(xiàn)看，寫字樓市場(chǎng)從2008年初價(jià)格開始出現(xiàn)下降，此后價(jià)格一直處于下降通道，直到今年1季度末，從今年2季度開始，寫字樓市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)步回升，但總體回升力度有限。從全國寫字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)上看，寫字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)總體上要比住宅市場(chǎng)穩(wěn)定。市場(chǎng)的波動(dòng)幅度比住宅市場(chǎng)小，波動(dòng)周期比住宅市場(chǎng)滯后，而且周期略短。所以從總體市場(chǎng)表現(xiàn)上分析，投資寫字樓市場(chǎng)的穩(wěn)定性要略好于住宅市場(chǎng)，其市場(chǎng)的周期性波動(dòng)比較小。當(dāng)然，該結(jié)論的前提是投資區(qū)域必須是寫字樓成熟的核心地區(qū)，在邊緣不成熟地區(qū)投資寫字樓是有巨大風(fēng)險(xiǎn)的。由于國內(nèi)寫字樓市場(chǎng)一般集中與城市的中心區(qū)域，其市場(chǎng)表現(xiàn)與地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、尤其是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很高的關(guān)聯(lián)度，因此，分析具體的項(xiàng)目時(shí)必須對(duì)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)進(jìn)行相對(duì)準(zhǔn)確的分析，下面我們就廣州地區(qū)寫字樓市場(chǎng)近期的表現(xiàn)做一個(gè)統(tǒng)計(jì)分析。二、廣州寫字樓市場(chǎng)概況（一） 廣州寫字樓發(fā)展動(dòng)態(tài)1993年、1994年間，是廣州寫字樓的供應(yīng)最高峰，這期間寫字樓市場(chǎng)總供應(yīng)量大約200萬平方米。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，這個(gè)體量廣州用了10年的時(shí)間消化。1997～1999年間，受亞洲金融風(fēng)暴的影響，廣州寫字樓多數(shù)業(yè)主為香港投資客商，為了自救，他們盡量拋售物業(yè)，廣州寫字樓處于最低迷狀態(tài)。1998～2000年間，廣州寫字樓仍處于低迷狀態(tài)，可以說幾乎沒有寫字樓的成交記錄。2000年，中國進(jìn)入了“IT狂潮”，甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)了缺貨的狀態(tài)，廣州寫字樓市場(chǎng)也呈現(xiàn)了畸形發(fā)展的態(tài)勢(shì)，高端產(chǎn)品缺貨，低檔、過時(shí)的寫字樓物業(yè)空置率居高不下。2003年，受SARS的影響，寫字樓物業(yè)的供應(yīng)與成交一度出現(xiàn)了下降；但同一年，中國加入WTO及CEPA，市場(chǎng)需求上升。2004年，隨著泛珠三角洲“9＋2”概念的提出，以及廣州市政府對(duì)珠江新城規(guī)劃的調(diào)整、琶洲會(huì)展啟動(dòng)，整個(gè)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)一時(shí)急劇增加；同時(shí)，廣州多數(shù)爛尾樓復(fù)工，多個(gè)前期規(guī)劃的寫字樓項(xiàng)目“改裝”為當(dāng)前盛行且實(shí)用的商務(wù)型寫字樓。2005～2007年，甲級(jí)寫字樓進(jìn)入快速增長期。經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，令甲級(jí)寫字樓的需求快速增長，價(jià)格也是直線上升。新一批的甲級(jí)寫字樓當(dāng)中，不少具有實(shí)力的發(fā)展商都將其作為長期發(fā)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓，銷售速度相當(dāng)驚人。以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤，重新定價(jià)后再推出市場(chǎng)。為抑制價(jià)格過快增長，2007年下半年國家先后多次出臺(tái)了系列調(diào)控政策，但對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響甚微。2008年全球金融危機(jī)大規(guī)模爆發(fā)，對(duì)寫字樓市場(chǎng)造成極大沖擊，成交量出現(xiàn)大幅下降，導(dǎo)致市場(chǎng)存量猛增。為解決資金壓力，消化積壓庫存，回籠資金，不少寫字樓項(xiàng)目開始變相促銷。2009年年初，受金融風(fēng)暴持續(xù)影響，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)不敢對(duì)廣州的樓市抱以太大的奢望，調(diào)整期是一年還是兩年，甚至是三年成為業(yè)內(nèi)最關(guān)注的
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