廣州珠江新城d3-4地塊投資建議報告-文庫吧資料
2025-01-24 21:53本頁面
【正文】 項(xiàng)目類型項(xiàng)目數(shù)量合計建筑面積（㎡）備 注銷售寫字樓16未動工開發(fā)項(xiàng)目按銷售統(tǒng)計租賃寫字樓10包括西塔小計：26 公寓4326476 酒店7277191 合計：37 （2） 珠江新城已開發(fā)寫字樓項(xiàng)目產(chǎn)品分析根據(jù)對珠江新城寫字樓在建或即將開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，在未來3年內(nèi)，市場總供應(yīng)量在277萬平方米左右，且多數(shù)項(xiàng)目定位為超甲級，產(chǎn)品定位雷同明顯。B、 珠江新城未來3年內(nèi)供應(yīng)量統(tǒng)計與分析2010年，借舉辦“亞運(yùn)”的契機(jī)，珠江新城作為“亞運(yùn)”開幕式慶典現(xiàn)場，政府對各項(xiàng)基礎(chǔ)配套項(xiàng)目加緊建設(shè)，與此同時，珠江新城區(qū)域內(nèi)的各個地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛上馬，特別是核心區(qū)域的建設(shè)更加如火如荼地進(jìn)行，如西塔、高德置地廣場、富力盈凱廣場、廣東煙草大廈、利通大廈以及中軸景觀市場廣場與地下商業(yè)空間等，主要集中于A街區(qū)和中軸核心區(qū)域?yàn)橹?。一旦市場的吸納量不足，勢必會使市場步入供大于求的局面，從而會影響項(xiàng)目的銷售周期或空置率。（三）、珠江新城寫字樓市場分析在分析了全國及廣州寫字樓市場大環(huán)境之后，我們對項(xiàng)目所處的珠江新城地區(qū)寫字樓市場做一個比較深入的細(xì)化分析如下：（一） 珠江新城寫字樓供應(yīng)量分析（1）珠江新城寫字樓04－08年供應(yīng)量統(tǒng)計項(xiàng)目名稱地塊物業(yè)級別用地面積（㎡）建筑面積（㎡）雙城國際大廈E54乙級發(fā)展中心I63超甲級信合大廈I76超甲級保利大廈I25甲級勤建商務(wù)大廈D31甲級珠江投資大廈F21甲級富力科訊大廈M11甲級星匯國際大廈E11類甲級華普廣場E13類甲級華南電力通訊大樓I71——國稅大廈I74——廣州海關(guān)綜合樓E62——聯(lián)通新時空廣場M12甲級富力盈隆廣場B22甲級富力摩根商務(wù)A22甲級4685三銀國際I72類甲級5200合景國際金融廣場J16超甲級富力盈泰D11超甲級14498津?yàn)I騰越大廈A43甲級6293富力中心J14超甲級8117合計1222486（2）珠江新城未來3年內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)供應(yīng)量統(tǒng)計與分析A、 珠江新城待建、在建商務(wù)辦公用地調(diào)查a、 寫字樓項(xiàng)目開發(fā)地塊調(diào)查b、 綜合商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)地塊調(diào)查（1） 珠江新城未來供應(yīng)量總結(jié)通過對珠江新城在建及即將開工建設(shè)的項(xiàng)目調(diào)查，從調(diào)查的26個寫字樓項(xiàng)目中，建筑高度為超高層設(shè)計且定位為超甲級寫字樓的項(xiàng)目就有19個，合計開發(fā)面積約為223萬平方米，其中銷售型項(xiàng)目面積約為97萬平方米，租賃型項(xiàng)目面積約126萬平方米。綜上所述。廣州寫字樓價格走勢可以充分說明廣州地區(qū)寫字樓市場的潛力和前景，能夠在2008年市場大調(diào)整時期維持穩(wěn)定上升的價格趨勢充分說明了區(qū)域經(jīng)濟(jì)對寫字樓的需求及巨大的潛在市場。從寫字樓成交價格上看，廣州市場表現(xiàn)出了與全國市場截然相反的走勢。（二）、廣州寫字樓市場統(tǒng)計分析下表為廣州寫字樓市場量、價的統(tǒng)計分析從上表成交量分析上看，廣州寫字樓市場比較活躍的時期為2007年，月成交量基本維持在48萬平米之間，從2008年開始，整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不景氣，廣州寫字樓市場也出現(xiàn)了回落，但整體回落幅度不大，月成交量維持在26萬平米之間，且從2008年年初開始，市場一直處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)，沒有出現(xiàn)比較大的波動。2009年上半年，寫字樓供應(yīng)量下跌，％，％。然而突如其來的金融風(fēng)暴，對市場造成極大沖擊，成交量出現(xiàn)大幅下跌，環(huán)比2007年跌幅高達(dá)46％。寫字樓租賃宗數(shù)及租賃面積也出現(xiàn)大幅增長，2007年出租的辦公樓，主要是珠江新城、體育中心周邊的新型甲級寫字樓，租用的公司多為國際或國內(nèi)知名大公司。盡管市場供應(yīng)量大幅增長，但不少項(xiàng)目只租不售或者銷售少量部分，供需之間的緊張關(guān)系令寫字樓售價也不斷攀升。二手寫字樓租賃宗數(shù)上升，租價也有輕微的升幅。2004年上半年，廣州市寫字樓市場呈現(xiàn)出繼續(xù)發(fā)展的良好趨勢，%。隨著空置率的降低，租金水平也有所提升。經(jīng)過近幾年的調(diào)整和消化，寫字樓空置率明顯下降，2002年為22%，遠(yuǎn)低于1996年的47%。（二） 廣州20022009年寫字樓供求分析從2001年初，廣州市寫字樓市場開始呈現(xiàn)出強(qiáng)勁態(tài)勢，新供應(yīng)面積、成交量和成交均價皆呈現(xiàn)階梯性增長。2009年年初，受金融風(fēng)暴持續(xù)影響，整個房地產(chǎn)行業(yè)不敢對廣州的樓市抱以太大的奢望，調(diào)整期是一年還是兩年，甚至是三年成為業(yè)內(nèi)最關(guān)注的話題。
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