【正文】 品外，其余項目層高基本在3－。216。 產(chǎn)權(quán)式酒店：產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的實質(zhì)是酒店，其軟硬件配套都是按照酒店標準來配置，且納入酒店行業(yè)管理范疇，它所銷售的是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)在于購買者目的并非白住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈送一定期限的免費入住權(quán)。n 代表項目：揚州人家、金鼎國際、凱運天地等；n 分布特點：由于政策影響，因此目前該類型產(chǎn)品較少；n 產(chǎn)品特征：基本分布在比較成熟的區(qū)域，目前都由專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營，基本針對投資客。根據(jù)目前揚州市區(qū)小戶型產(chǎn)品的分布區(qū)域，西區(qū)小戶型產(chǎn)品最多，從產(chǎn)品類型來看，酒店式公寓由于是既可居住，又可辦公的綜合性很強的物業(yè)，因此其市場前景最大、深受開發(fā)企業(yè)歡迎，下面我們重點對酒店式公寓產(chǎn)品進行重點分析。第四章、項目定位一、項目地塊研究地塊概述、項目四至及面積東至中心東路、南至規(guī)劃的建設(shè)大街、西至規(guī)劃趙家支溝、北至文匯西路。項目分A和B兩個地塊。項目北臨文匯西路，交通方便，通達性好。、用地性質(zhì)A地塊：二類居住用地B地塊：公共綠地，雖然減少了利潤，但可以成為一大賣點，提升項目品質(zhì)。、地塊特征地塊呈一正方形，北臨城市主干道文匯西路。地塊內(nèi)為大量農(nóng)民房，大多為2層建筑，建筑質(zhì)量一般。內(nèi)有3個水塘，水質(zhì)較差。沿文匯路側(cè)有數(shù)根高壓線塔，難以移除。整個地勢較為平緩。項目形狀規(guī)則，地勢平緩，利于規(guī)劃。但拆遷難度較大，可能影響開發(fā)進度。北側(cè)高壓線無法拆除，規(guī)劃為綠地或開放性區(qū)域，減少了土地使用面積。地塊中部水體可以利用，既能提升項目品質(zhì)，又可對不同產(chǎn)品進行隔離。項目控制性規(guī)劃、環(huán)境容量控制（A區(qū)）容積率建筑密度不大于25%綠地率不小于35%住宅建筑密度不小于160套/公頃住宅面積凈密度、主要規(guī)劃設(shè)計要求與建筑交通控制216。 地塊內(nèi)建筑應(yīng)采用現(xiàn)代風格，并注重與周邊建筑特別是東邊地塊（西郡188）的協(xié)調(diào)。216。 建筑退讓地塊北側(cè)高壓線（220KV）邊導線不少于20米，退讓空間可作為綠化緩沖帶或開放空間，但不得作為人流集散空間。216。 地塊出入口距離道路中心線交叉口不小于80米。鑒于中心東路設(shè)置港灣式公交站臺，該地塊主要機動車出入口不得沿中心東路設(shè)置，應(yīng)設(shè)于文匯西路或建設(shè)大街上。216。 B區(qū)宜結(jié)合濱河綠帶景觀設(shè)計小體量的硬質(zhì)景觀，并要求配置公共廁所一座，建筑面積不小于50平方米。216。 社區(qū)、物管用房建筑面積不少于地塊總建筑面積的5‰。216。 地塊內(nèi)現(xiàn)狀水體可結(jié)合方案盡可能予以保留。216。 建筑高度（A區(qū)）不大于36米。216。 建筑退讓道路紅線多層高層東側(cè)退讓中心路≥15米≥20米南側(cè)退讓建設(shè)大街≥10米≥15米西側(cè)退讓規(guī)劃道路≥6米≥10米北側(cè)退讓文匯西路≥20米≥25米216。 90㎡以下住宅套數(shù)總面積占住宅總建筑面積比例不得低于70%。216。 主要出入口：A區(qū)主要出入口可設(shè)在文匯西路、AB區(qū)之間道路和賈橋路上，臨中心東路不設(shè)機動車出入口。216。 停車泊位指標表一類別小汽車摩托車自行車二類居住區(qū)1輛/戶2輛/戶表二類別小汽車自行車車位/萬平方米建筑面積車位/萬平方米建筑面積商業(yè)、服務(wù)、文化娛樂、市場60750周邊環(huán)境資源地塊北側(cè)為主干道文匯西路，東側(cè)為西郡188項目地塊，對面為目前揚州最大樓盤京華城中城。東邊有學校，揚州行政中心，汽車西站；西邊數(shù)公里處有揚州中學西校區(qū)，火車站。小結(jié)：216。 地塊形狀規(guī)則，地勢平緩，內(nèi)有水體，利于合理規(guī)劃。216。 地塊內(nèi)農(nóng)民房體量大，單戶面積大，這些都給拆遷帶來巨大難度。拆遷周期有可能會拉長。216。 控制性規(guī)定對用地范圍、戶型比例、建筑風格等作出了較詳細的規(guī)定，局限了小區(qū)的規(guī)劃。216。 地塊周邊范圍有較好的教學及行政資源。216。 地塊道路交通情況良好，文匯西路可直達市中心。216。 地塊周邊樓盤林立，對面為揚州最大樓盤京華城中城，其三期大約40萬平方米尚未上市，未來競爭激烈。216。 附近缺乏大的商業(yè)中心。二、項目swot分析優(yōu)勢■□地塊形狀規(guī)則，易于規(guī)劃?！觥醯貕K內(nèi)有水體，易于營造水景，提升項目品質(zhì)?！觥醯貕K北臨城市主干道，道路交通方便。由此向東，可以直達文匯路商業(yè)圈?！觥蹴椖繓|北側(cè)為政府西區(qū)行政中心，有較強的中產(chǎn)以上客戶資源。劣勢■□拿地成本較高。■□拆遷難度大，可能會影響土地交付時間，影響項目操作進度?！觥踔苓吶狈ι虡I(yè)生活等配套?！觥蹙嚯x市中心較遠。機會■□政府規(guī)劃西區(qū)為主要居住中心，項目屬于政策引導范圍內(nèi)?！觥踔苓厴潜P林立，規(guī)模效應(yīng)明顯?！觥醭鞘谢M程的日益提高，導致拆遷量增大，市場剛性需求較大。■□地塊內(nèi)居民房屋面積偏大，拆遷補償搞，存在著具備較大購買力的剛性需求。威脅■□拿地成本高必然導致項目價格偏高，市場抗性加大。■□西區(qū)市場整體價格快速上揚，將分流部分低收入客戶，不利于中小戶型的去化?！觥蹴椖繉γ婕礊閾P州住宅坐標京華城中城，其三期40萬左右的體量，直接與項目形成競爭，加上周邊樓盤林立，區(qū)域內(nèi)競爭異常激烈?！觥跽谕恋丶蟹帕?，將導致未來12年內(nèi)競爭加劇?！觥酢啊闭叩拇罅ν菩校沟梦磥?2年內(nèi)小戶型產(chǎn)品集中上市，大量小戶型產(chǎn)品同質(zhì)化、集中化上市，將使市場局部出現(xiàn)暫時性飽和。競爭將異常激烈。本項目優(yōu)勢大于劣勢，機會多余威脅。但客觀存在的劣勢與威脅也嚴重影響了項目的運作。只有合理化解劣勢，規(guī)避威脅，找準市場，準確定位，方能提升項目整體競爭力，在西區(qū)市場占據(jù)一席之地。下面，我們就項目客戶群進行細致分析，并依據(jù)市場分析，作出初步的項目定位。三、目標客戶群定位項目區(qū)域內(nèi)客戶群通過調(diào)研走訪，目前西區(qū)主力客戶群如下：檔次區(qū)域職業(yè)或類型購房目的面積需求高檔西區(qū)為主、包括市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主、企業(yè)高管、部分高收入高等公務(wù)員家庭以及其他行業(yè)成功人士追求居住品質(zhì)，舒適性以及私密性200以上中高檔西區(qū)為主、包括市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、事業(yè)單位及壟斷行業(yè)、私營業(yè)主、企業(yè)中高層首次置業(yè)、婚房、改善居住、學區(qū)房、過渡房、通過購房進入揚州、投資主力需求100130部分3070以及130以上低檔項目周邊，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)普通員工剛性需求為主，解決居住問題主力需求70110本項目目標客戶群定位本項目拿地成本較高，為了實現(xiàn)利潤最大化，項目定位為中高檔比較適宜。這就決定了本案的目標客戶群鎖定了中高檔客戶群。結(jié)合項目區(qū)位、規(guī)劃等要素，本案最終目標客戶群定位如下：【核心高檔產(chǎn)品】類別墅產(chǎn)品等■□目標客戶群：揚州市企業(yè)高管、私營業(yè)主、高等公務(wù)員以及部分較有實力的投資者?！觥鯀^(qū)域及主次要描述：揚州市區(qū)以及揚州開發(fā)區(qū)為主，輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，少量外來客戶?！觥踬彿磕康模鹤非笊畹钠焚|(zhì)；舒適度及私密性是其首選；項目周邊道路的通暢也是一大因素。投資者則看重項目價值的上升空間和上升幅度?！觥趺娣e功能需求：面積在200平方米以上，功能分區(qū)齊全?！局懈邫n產(chǎn)品】精品多層，如花園洋房等同類產(chǎn)品■□目標客戶群：公務(wù)員、事業(yè)單位及壟斷行業(yè)員工、企業(yè)中高層，成功人士，投資者。■□區(qū)域及主次要描述：市區(qū)為主，輻射開發(fā)區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)?！觥踬彿磕康模禾嵘钯|(zhì)量，改善生活品質(zhì)，注重項目附加價值以及項目升值空間?！觥趺娣e功能需求：面積區(qū)間在120—140。結(jié)構(gòu)舒適合理。【主力產(chǎn)品】高層、小高層等中小戶型產(chǎn)品■□目標客戶群：部分參加工作不久的公務(wù)員、事業(yè)單位員工，周邊原住居民，投資者，揚州中等收入購房者?！觥鯀^(qū)域及主次要描述：周邊生活及工作人群為主，市區(qū)購房者及投資客為輔?！觥踬彿磕康模菏状沃脴I(yè)或者子女婚房、父母養(yǎng)老，投資者更看重中小面積戶型，部分消費者對學區(qū)，上班距離等作出要求?！觥趺娣e功能需求：面積區(qū)間在3090之間。結(jié)構(gòu)緊湊，基本功能齊全。四、項目定位第五章、產(chǎn)品定位一、定位原則對本項目定位，必須遵循以下幾個原則：定位的市場化原則任何產(chǎn)品，期望獲得市場的、消費者的認同，它就應(yīng)該是符合市場需求的、有血有肉的價值載體。因此，市場化的原則是定位基礎(chǔ)。定位的差異化原則當產(chǎn)品都一樣的時候，客戶很難去決定他的選擇。面對房地產(chǎn)產(chǎn)品越來越嚴重的同質(zhì)化，必須走差異化道路，才能吸引客戶。前瞻性原則房地產(chǎn)的定位，事實上是去把握以后某一年度的特定時點的市場。社會在前進，人在前進，房子也會在前進。而特別是限于供求關(guān)系原理，特點時點的市場格局可能會完全改變。這事實上是在考驗我們的推理和預(yù)測能力。即需要去思考動態(tài)的市場在一定時點所呈現(xiàn)的靜態(tài)。產(chǎn)品類別的不可替換性產(chǎn)品類別的不可替代性，指房地產(chǎn)項目內(nèi)部的各類產(chǎn)品如各類戶型、樓型的不可替代性——即客戶不會因為選擇某一戶型或樓型而使其它戶型或樓型滯銷。產(chǎn)品的價格控制性產(chǎn)品的價格控制性同樣容易在具體操作中被忽視。而價格是決定供需的最有力也是最殘酷的杠桿。價格最終決定客戶的去留。而由于開發(fā)建造成本的原因及對開發(fā)商對利潤的要求，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的彈性空間是有限的。這就要求我們的定位充分考慮到我們的產(chǎn)品與客戶的購買力的對接，以及面對競爭對手的價格取向。于是價格在一定程度上成為項目、戶型面積、成本的控制鏈。第六章、價格預(yù)測78 / 78