【正文】 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 4 4 （ 4）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB500092021） （ 5）《 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500102021） （ 6）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500072021） （ 7）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112021） （ 8）《高層建筑混凝土 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)程》（ JGJ32021） （ 9）《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（ JGJ9494） （ 10）《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500152021） （ 11）《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GB5022295) 第二章 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 房地產(chǎn)開發(fā)的成敗受市場(chǎng)環(huán)境和政策影響較大，認(rèn)清目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況、國(guó)家金融和土地等相關(guān)政策是分析項(xiàng)目是否可行的前提。 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 房地產(chǎn)開發(fā)投資總量分析 07年商品房供應(yīng)量持續(xù)增加，其中房地產(chǎn)開發(fā)完成投資、商品房新開工面積、施工面積、竣 工面積均有所增幅。 06 年房地產(chǎn)開發(fā)完成 億元，同比增長(zhǎng)%，增幅比 05年增長(zhǎng) 2 個(gè)百分點(diǎn)，同比固定資產(chǎn)投資增幅低 。 07年房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月增加，由 12 月的 %增加到 310 月的 %，其中 10月增幅為 %，到達(dá)近三年來(lái)新高； 110 月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額 億元，增幅比 06年同期增長(zhǎng) 。比同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅高 分點(diǎn)。 99年 04年，全國(guó)房地產(chǎn)完成開發(fā)投資增幅一直高于同期固定資產(chǎn)投資增幅，0506 年受宏觀調(diào)控政策影響 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增幅低于同期固定資產(chǎn)投資增政務(wù)區(qū) 022 地塊可行性研究報(bào)告 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 5 5 幅， 07年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅再次超過同期固定資產(chǎn)投資增幅。 房地產(chǎn)開發(fā)與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資對(duì)比表：（ 同期增長(zhǎng)比 % 數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 ） 0510152025303598年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年房地產(chǎn)開發(fā)投資城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 商品房投資分析 在房地產(chǎn)開發(fā)投資中商品住宅房增長(zhǎng)最快，其次為工業(yè)等其他物業(yè)。 07年 110月商品住宅完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅增加 個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資同比增長(zhǎng) 22%和 %，增幅分別增加 和 個(gè)百分點(diǎn)。 各類物業(yè)投資增長(zhǎng)比（ 同期增長(zhǎng)比 % 數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 ） 010203040房地產(chǎn)完成投資 住宅 辦公樓 商用房 其他05年06年07年 商品房銷售量 06 年全國(guó)商品房銷售面積為 ，同比增加 %，其中現(xiàn)房銷售面積為 ，同比減少 %；期房銷售面積 米，同比增加 %。 07 年商品房銷售面積大幅度增加，顯示著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛； 110 月份房政務(wù)區(qū) 022 地塊可行性研究報(bào)告 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 6 6 地產(chǎn)銷售面積達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅增加 個(gè)百分點(diǎn)；其中現(xiàn)房銷售面積為 ，同比增長(zhǎng) %，增幅增加 ；期房銷售面積為 ，同比增長(zhǎng) %，增幅增加 。 08 年上半年，受國(guó)民經(jīng)濟(jì)和宏觀政策影響，全國(guó)商品房銷售面積開始小幅下滑，由此可以看出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回歸理性。 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資 07年全市房地產(chǎn)開發(fā)購(gòu)置土地總面積 ，與上年同比增長(zhǎng)%；完成開發(fā)土地 ，與上年同比增長(zhǎng) %；房地 產(chǎn)投資 億元，其中住宅投資 ，與上年同比增長(zhǎng) %、 %。 房地產(chǎn)開發(fā)面積 07年 全年施工面積累計(jì) ，其中住宅 ，同比增長(zhǎng) %、 %；新開工面積 ，其中住宅 ，同比增長(zhǎng) %和 %；竣工面積 ，其中住宅 ，同比增長(zhǎng) 16%、 %。 去年 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量大、在建工程量大、實(shí)際銷售量也較大。房地產(chǎn)開發(fā)購(gòu)置土地總面積、住宅投 資同比增長(zhǎng)在 23%以上，全年商品住宅竣工量 萬(wàn)平方米，年度結(jié)轉(zhuǎn)面積為 ，住宅銷售量總面積為 ，同比增長(zhǎng) %。由此可見合肥的購(gòu)買力和供應(yīng)能力基本持平，商品房市場(chǎng)供銷兩旺，住房消費(fèi)潛力較大。 商品房銷售 政務(wù)區(qū) 022 地塊可行性研究報(bào)告 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 7 7 07年全年 批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 758萬(wàn)平方米，其中商品住房面積 602萬(wàn)平方米，與上年同比分別增長(zhǎng) %和 %。商品房銷售面積為 ，其中住宅面積為 ，與上年同比分別增長(zhǎng) %、 %。全市商品住房累 計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)可售面積為 ，同比下降 30%。商品房平均價(jià)格為 3548元 /平方米，住宅均價(jià)為 3343元 /平方米，與上年同比分別上漲 %、 %。商品房空置總量為 ，其中含住宅 ，同比增長(zhǎng) %和%。 現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)政策導(dǎo)向 進(jìn)入 2021年的房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅從土地、行業(yè)規(guī)范等方面進(jìn)行直接調(diào)控，還擴(kuò)大到金融、稅收等領(lǐng)域進(jìn)行間接調(diào)控，調(diào)控政策力度進(jìn)一步加大、增強(qiáng)。隨著政策出臺(tái)的密度加大、內(nèi)容逐漸細(xì)化，調(diào)控的著力點(diǎn)也更加清晰起 來(lái)。 金融方面 連續(xù) 六 次提高存貸款利率，基準(zhǔn)利率調(diào)整、個(gè)人住房公積金存款基準(zhǔn)利率調(diào)整；儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅的適用稅率調(diào)減；對(duì)申請(qǐng)購(gòu)買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款提高，房貸款利率提高。 稅收方面 國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算時(shí)將面臨嚴(yán)格和全面的土地增值稅清算；討論物業(yè)稅的征收；增加二手房的個(gè)人所得稅。 土地方面 土地分小宗出讓；嚴(yán)厲查處閑置土地。土地閘門繼續(xù) “ 收緊 ” ?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》 規(guī)定土地增值稅開征。國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，直指土地開發(fā)市場(chǎng)的囤積土地問題。發(fā)展改革委、政務(wù)區(qū) 022 地塊可行性研究報(bào)告 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 8 8 國(guó)土資源部、建設(shè)部聯(lián)合公告了通過國(guó)家審核的１５６８家開發(fā)區(qū)，明確表示繼續(xù)停止審批新設(shè)立和擴(kuò)建各類省級(jí)開發(fā)區(qū)；針對(duì) “ 以租代征 ” 使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)等問題向所在省市發(fā)出了《國(guó)家土地督察整改意見書》。 政策方面 90/70方針；整頓市場(chǎng)次序打擊捂盤惜售等；建設(shè)部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部等八部門全面展開房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)，重點(diǎn)打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的違法違規(guī)、權(quán)錢交易 行為。國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 24號(hào)文，圍繞 “ 進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度 ” 、 “ 改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度 ” 、“ 逐步改善其他住房困難群體的居住條件 ” 三個(gè)方面采取措施。 其他政策 2021 年合肥市出臺(tái)了《合肥市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《合肥市廉租住房管理辦法》 、 《合肥市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃》、《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》等文件。建立合肥市住房保障制度，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的合理性，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，杜絕商品房預(yù)（銷）售中的違法、違規(guī)和不誠(chéng) 信的經(jīng)營(yíng)行為，重點(diǎn)打擊 “ 囤房惜售 ” 等商品房預(yù)（銷）售環(huán)節(jié)中的違法、違規(guī)行為，保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 區(qū)域內(nèi)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)狀況 政務(wù)文化新區(qū)位于合肥市西南角，該區(qū)域西接高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，南臨經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。新區(qū)嚴(yán)格遵照合肥市總體規(guī)劃要求，總結(jié)吸取老城區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出了“生態(tài)城市”、“可持續(xù)發(fā)展”和“園林城市”的概念，逐步完善形成了目前正在實(shí)施的融行政辦公、文化體育、金融商貿(mào)、住宅街區(qū)和城市旅游觀光為一體的高品位現(xiàn)代化新城區(qū)總體規(guī)劃。 政務(wù)區(qū) 022 地塊可行性研究報(bào)告 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 9 9 政務(wù)區(qū)新建商品房住宅供應(yīng)分析 07年政務(wù)區(qū) 14月份 、 59月份供應(yīng)面積小幅下降， 1012月份下降迅速，供應(yīng)面積從 10月份的 46萬(wàn)平方米銳減到 8萬(wàn)平方米。 （ 數(shù)據(jù)來(lái)源：安徽房產(chǎn)交易網(wǎng)） 010203040501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月供應(yīng)面積：萬(wàn)平方米 政務(wù)區(qū)新建商品住宅銷售分析 07年全年住宅房整體銷售平穩(wěn)，銷售高峰分別出現(xiàn)在 2月和 11月份，銷售面積超過 7萬(wàn)平方米； 38 月銷售面積維持在 5 萬(wàn)平方米左右， 911 月間銷售面積迅速增長(zhǎng)。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：安徽房產(chǎn)交易網(wǎng)） 010203040501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月供應(yīng)面積：萬(wàn)平方米 政務(wù)區(qū)新建商品房 戶型配比 07年全年政務(wù)區(qū)成交新建商品住宅中三室套數(shù)的總額比重超過 60%，二室戶型以 %居其次 ，四室戶型占總額 的 %，一室戶型約 占 個(gè)百分點(diǎn) 。政務(wù)區(qū) 022 地塊可行性研究報(bào)告 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 10 10 一室二室三室四室四室一上 政務(wù)區(qū)商品房銷售均價(jià) 07 年政務(wù)區(qū)高層均價(jià)達(dá) 3750 元 /平方米，比全市高出 7元 /平方米，遠(yuǎn)高于去年增長(zhǎng)水平，其中多層均價(jià)突破四千大關(guān)，增幅最大；小高層均價(jià)為 3820 元 /平方米，高于高層 70元 /平方米，比去年上漲 6%。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：安徽房產(chǎn)交易網(wǎng)） 010002021300040005000多層 小高層 高層06年政務(wù)區(qū)07年政務(wù)區(qū)07年合肥市 本市房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ● 隨著合肥城市大建設(shè)所帶來(lái)的城市知名度的提升以及近年來(lái)合肥房地產(chǎn)供需兩旺的市場(chǎng)環(huán)境和后發(fā)潛力，合肥開始吸引中國(guó)房地產(chǎn)界關(guān)注的目光，包括深圳萬(wàn)科等國(guó)內(nèi)一線品牌開發(fā)商有望在明年強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，合肥將掀起新一輪的圈地開發(fā)浪潮。 ● 合肥房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的緩長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這種格局短期內(nèi)不會(huì)改變。隨著外地資本雄厚的實(shí)力開發(fā)商的介入，合肥住宅產(chǎn)品和價(jià)位有可能出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，因土地開發(fā)成本上升等原因，個(gè)別優(yōu)秀項(xiàng)目可能會(huì)突破傳統(tǒng)的心理價(jià)位。 政務(wù)區(qū) 022 地塊可行性研究報(bào)告 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 11 11 ● 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)呈 現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加白熱化，受貨幣政策從緊的影響，資金壓力迫使更多企業(yè)選擇重組和合作開發(fā)模式，一些資金實(shí)力差和管理能力弱的中小開發(fā)企業(yè)將面臨困境或淘汰出局。 ● 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策將側(cè)重于金融手段和加大市場(chǎng)供應(yīng)雙管齊下，事關(guān)民生的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度將會(huì)繼續(xù)加大，這給合肥房地產(chǎn)傳統(tǒng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供需關(guān)系將帶來(lái)不小的沖擊。 ● 傳統(tǒng)的住宅市場(chǎng)開發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，開發(fā)商參與城市運(yùn)營(yíng)和城市配套的建設(shè)思路的不斷拓展，不少開發(fā)商開始轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略，轉(zhuǎn)向并持有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的酒店、賣場(chǎng)等商業(yè)類地產(chǎn) 業(yè)態(tài)的開發(fā)。 ● 省城ＧＤＰ規(guī)劃做出新調(diào)整，合六巢等都市圈概念的提出，表明合肥省會(huì)首位度和城市吸引力正在日益增強(qiáng)，合武、合寧高速鐵路的建設(shè)，使合肥成為全國(guó)交通樞紐城市，大大縮短了合肥對(duì)外聯(lián)系的空間距離，這些利好消息會(huì)吸引越來(lái)越多的外地投資者選擇來(lái)肥置業(yè)。 第三章 項(xiàng)目概況介紹 地塊位置介紹 項(xiàng)目地塊位于政務(wù)區(qū)習(xí)友路與圣泉路交互處，習(xí)友路以南，圣泉路西，東西長(zhǎng)度約 300米，南北跨度約 280米；占地面積約 。項(xiàng)目具體位置見下圖： 政務(wù)區(qū) 022 地塊可行性研究報(bào)告 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 12 12 項(xiàng)目擬建物業(yè)規(guī)模 規(guī)劃總建筑面積 。其中地上總建筑面積 185439平方米（包括：14棟高層住宅 177324平方米、公建建筑面積 8115平方米（包括：商鋪、幼兒園及公共設(shè)施用房））；地下總建筑面積 69063平方米（包括地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)建筑面積 65054平方米，地下非機(jī)動(dòng)車庫(kù)建筑面積 3576平方米，地下庫(kù)房及設(shè)備用房建筑面積 433平方米）。 地面主要為住宅。從 17至 33層不等，其中： 9樓 33層， 7樓 32層， 5樓 28層， 11樓 26層， 1 1 14樓 17層（ 15樓為幼兒園）。地上建筑主要包括住宅、車庫(kù)、商鋪，會(huì)所及幼兒園、中心綠化、休閑廣場(chǎng)等。地下一層，主要是地下車庫(kù)及設(shè)備用房等。 第四章 項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略 本案 ★ 政務(wù)區(qū) 022 地塊可行性研究報(bào)告 《 20212021 年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大