【正文】 第四章 項目營銷戰(zhàn)略 本案 ★ 政務(wù)區(qū) 022 地塊可行性研究報告 《 20212021 年中國房地產(chǎn)策劃大全》。地上建筑主要包括住宅、車庫、商鋪，會所及幼兒園、中心綠化、休閑廣場等。 地面主要為住宅。項目具體位置見下圖： 政務(wù)區(qū) 022 地塊可行性研究報告 《 20212021 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 12 12 項目擬建物業(yè)規(guī)模 規(guī)劃總建筑面積 。 ● 省城ＧＤＰ規(guī)劃做出新調(diào)整，合六巢等都市圈概念的提出，表明合肥省會首位度和城市吸引力正在日益增強，合武、合寧高速鐵路的建設(shè)，使合肥成為全國交通樞紐城市，大大縮短了合肥對外聯(lián)系的空間距離，這些利好消息會吸引越來越多的外地投資者選擇來肥置業(yè)。 ● 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策將側(cè)重于金融手段和加大市場供應(yīng)雙管齊下，事關(guān)民生的經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)力度將會繼續(xù)加大，這給合肥房地產(chǎn)傳統(tǒng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供需關(guān)系將帶來不小的沖擊。隨著外地資本雄厚的實力開發(fā)商的介入，合肥住宅產(chǎn)品和價位有可能出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，因土地開發(fā)成本上升等原因，個別優(yōu)秀項目可能會突破傳統(tǒng)的心理價位。 （數(shù)據(jù)來源：安徽房產(chǎn)交易網(wǎng)） 010002021300040005000多層 小高層 高層06年政務(wù)區(qū)07年政務(wù)區(qū)07年合肥市 本市房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢 ● 隨著合肥城市大建設(shè)所帶來的城市知名度的提升以及近年來合肥房地產(chǎn)供需兩旺的市場環(huán)境和后發(fā)潛力，合肥開始吸引中國房地產(chǎn)界關(guān)注的目光，包括深圳萬科等國內(nèi)一線品牌開發(fā)商有望在明年強勢進入，合肥將掀起新一輪的圈地開發(fā)浪潮。 （數(shù)據(jù)來源：安徽房產(chǎn)交易網(wǎng)） 010203040501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月供應(yīng)面積：萬平方米 政務(wù)區(qū)新建商品房 戶型配比 07年全年政務(wù)區(qū)成交新建商品住宅中三室套數(shù)的總額比重超過 60%，二室戶型以 %居其次 ，四室戶型占總額 的 %，一室戶型約 占 個百分點 。 政務(wù)區(qū) 022 地塊可行性研究報告 《 20212021 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 9 9 政務(wù)區(qū)新建商品房住宅供應(yīng)分析 07年政務(wù)區(qū) 14月份 、 59月份供應(yīng)面積小幅下降， 1012月份下降迅速，供應(yīng)面積從 10月份的 46萬平方米銳減到 8萬平方米。 區(qū)域內(nèi)環(huán)境和競爭狀況 政務(wù)文化新區(qū)位于合肥市西南角，該區(qū)域西接高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，南臨經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。 其他政策 2021 年合肥市出臺了《合肥市經(jīng)濟適用住房管理辦法》、《合肥市廉租住房管理辦法》 、 《合肥市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計劃》、《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ返任募? 政策方面 90/70方針；整頓市場次序打擊捂盤惜售等；建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部等八部門全面展開房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪涡袆樱攸c打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的違法違規(guī)、權(quán)錢交易 行為。國土資源部發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，直指土地開發(fā)市場的囤積土地問題。土地閘門繼續(xù) “ 收緊 ” 。 稅收方面 國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目結(jié)算時將面臨嚴格和全面的土地增值稅清算；討論物業(yè)稅的征收；增加二手房的個人所得稅。隨著政策出臺的密度加大、內(nèi)容逐漸細化，調(diào)控的著力點也更加清晰起 來。商品房空置總量為 ，其中含住宅 ，同比增長 %和%。全市商品住房累 計結(jié)轉(zhuǎn)可售面積為 ，同比下降 30%。 商品房銷售 政務(wù)區(qū) 022 地塊可行性研究報告 《 20212021 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 7 7 07年全年 批準預售商品房面積 758萬平方米，其中商品住房面積 602萬平方米，與上年同比分別增長 %和 %。房地產(chǎn)開發(fā)購置土地總面積、住宅投 資同比增長在 23%以上，全年商品住宅竣工量 萬平方米，年度結(jié)轉(zhuǎn)面積為 ，住宅銷售量總面積為 ，同比增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)面積 07年 全年施工面積累計 ，其中住宅 ，同比增長 %、 %；新開工面積 ，其中住宅 ，同比增長 %和 %；竣工面積 ，其中住宅 ，同比增長 16%、 %。 08 年上半年，受國民經(jīng)濟和宏觀政策影響，全國商品房銷售面積開始小幅下滑，由此可以看出國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始回歸理性。 各類物業(yè)投資增長比（ 同期增長比 % 數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局 ） 010203040房地產(chǎn)完成投資 住宅 辦公樓 商用房 其他05年06年07年 商品房銷售量 06 年全國商品房銷售面積為 ，同比增加 %，其中現(xiàn)房銷售面積為 ，同比減少 %；期房銷售面積 米，同比增加 %。 房地產(chǎn)開發(fā)與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資對比表：（ 同期增長比 % 數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局 ） 0510152025303598年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年房地產(chǎn)開發(fā)投資城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 商品房投資分析 在房地產(chǎn)開發(fā)投資中商品住宅房增長最快，其次為工業(yè)等其他物業(yè)。比同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅高 分點。 06 年房地產(chǎn)開發(fā)完成 億元，同比增長%，增幅比 05年增長 2 個百分點，同比固定資產(chǎn)投資增幅低 。 報告編制的主要依據(jù) （ 1）《 中華人民共和國城市規(guī)劃法 》 （ 2）《 城市規(guī)劃編制辦法 》 （ 3）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》〈 GB5004595〉 (2021版 ) 政務(wù)區(qū) 022 地塊可行性研究報告 《 20212021 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 4 4 （ 4）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB500092021） （ 5）《 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（ GB500102021） （ 6）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（ GB500072021） （ 7）《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB500112021） （ 8）《高層建筑混凝土 結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)程》（ JGJ32021） （ 9）《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（ JGJ9494） （ 10）《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》（ GB500152021） （ 11）《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》 (GB5022295) 第二章 項目開發(fā)環(huán)境分析 房地產(chǎn)開發(fā)的成敗受市場環(huán)境和政策影響較大，認清目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場行情、區(qū)域競爭狀況、國家金融和土地等相關(guān)政策是分析項目是否可行的前提。 （ 4） 對項目 進行投資分析和風險分析 ，并給予相應(yīng)的對策 。 （ 2） 對項目規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。本公司通過對以上資料的匯總和分析，本著實事求是，對委托方負責的原則，編制出本可行性研究報告。 可行性研究的工作從 08 年 8 月 10 日開始展開，至 08 年 8 月 30日結(jié)束。 MuWFA5uxY7JvnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%MzXNQExJB8VK% W7m$ZA5JdkVWce9APz^FvJzwYWCcyAh*bnxBvaFQH8YHV$amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JvnD6YWRrWwc^vR9CpbK! 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