【正文】 樓 4 樓 1 1 1 10 1169 1026 5196 1 1 1 1 1 1 10 入 口大 堂 入口大堂外圍呈圓缺形結(jié)構(gòu) ，共有兩層，圓缺四周為獨立的活動室，上下各三間 ，大堂中庭上空 ，便于采光 ，給人一種溫馨舒適 、欣欣向榮的感覺 。 餐 廳及 輔助設(shè)施 餐廳位于一樓入門大堂右側(cè) ，另由庫房、洗消間、操作間、備餐間等輔助設(shè)施與其相鄰 ，餐廳能夠根據(jù)老年人的不同特點制定食譜，合理調(diào)劑飲食營養(yǎng)，餐廳外圍綠色遍布 ，是老年人用餐的良好場所 。 醫(yī) 生辦 公室及護士值班室 每層均設(shè)置有醫(yī)生辦公 、值班室和護士值班室以及護士站，能夠方便及時地為老年人提供服務(wù) 。 各 類醫(yī) 務(wù)室 主要包括光療室 、理療室、針灸室、觀察室、按摩室、搶救室等，這些功能各異的設(shè)施能夠保障老年人日常生理的健康以及特殊時刻的緊急救治 。 154 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 心 理咨 詢室 位于二樓的心理咨詢室能夠為老年人的心理健康提供服務(wù) ，有助于緩解老年人的心理壓力和焦躁情緒 。 辦 公室 、會議室、資料室等 位于三樓的辦公室 、會議室、資料室為養(yǎng)老院管理者提供了交流溝通的平臺，有助于群策群力 ，做好老年養(yǎng)老的工作 。 健 身房 、活動室等 健身房和活動 室為老年人的身體鍛煉和自娛自樂提供了場所 ，能夠為老年人有個好身體 、有個好的精神面貌提供了便利 。 老 人居 住室 76老人居住室位于 24 樓，每層 10 間，共 30 間，每間有兩個或四個床位，共張床位 。房間內(nèi)設(shè) 有獨立衛(wèi)生間、另有閉路電視、空調(diào)等設(shè)備，能夠很好地滿足老年人的生活需要 。 建設(shè)方案 建筑功能設(shè)計 養(yǎng)老院托老所建筑最高處為 4 層，建筑面積 5196 平方米。建筑在使用功能上分為兩類 ，即養(yǎng)老院部分與托老所部分。養(yǎng)老院出入口設(shè)在建筑中部，一層布置有餐廳 、治療室等功能房間，二至四層南側(cè)單廊布置老人居住類房間，具有良好的采光通風(fēng)效果 ，基地南側(cè)黃浦江引水管渠也提供了良好的景觀視線。走廊中段設(shè)有護士站及護士值班室 ，護士站視線可及所有老年人居住房間。北側(cè)為治療用房及辦公輔助用房等 ，同時利用北側(cè)建筑局部退臺形成的上人屋面解決了被服164 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 洗滌后的晾曬問題 。托老所部分設(shè)在建筑一層?xùn)|側(cè)部分，有獨立的出入口及尺度宜人的小規(guī)模中庭空間 。各活動室尺度各異，有開暢式有封閉式為使用者提供了多種選擇的可能 。另外以上各空間均考慮了滿足老年人的使用要求，采用無障礙設(shè)計 。 建筑造型設(shè)計 本方案在建筑造型設(shè)計上摒棄了傳統(tǒng)觀念 對老年人建筑要求沉穩(wěn) 、凝重、古樸的特點 ，轉(zhuǎn)而追求活潑輕盈的建筑形式，以求為老年人創(chuàng)造一處充滿活力的居住娛樂場所 。在設(shè)計中從形體上將建筑分為南北兩個體塊，南側(cè)體塊在平面上處理為弧線狀 ，豐富了立面造型即內(nèi)部空間。北側(cè)體塊為“一”字形，為打破呆板，將東側(cè)盡端設(shè)計為圓形 ，這樣也豐富了內(nèi)部空間及立面造型 。 建筑裝飾標準 3在建筑裝飾設(shè)計過程中 ，對于墻體、屋面、外 墻以及窗體等建筑構(gòu)件在充分考慮防水 、保溫、牢固等建筑構(gòu)件的基本要求下，盡量使得本建筑項目能夠體現(xiàn)最新建筑設(shè)計理念 ，將環(huán)保及高科技充分融入項目設(shè)計中。內(nèi)裝修材料要符合室內(nèi)裝飾材料的衛(wèi)生標準 ，其室內(nèi)空氣質(zhì)量應(yīng)達到國家標準 《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準 》（GB/T18883）的要求。室內(nèi)環(huán)境污染應(yīng)按國家標準《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī) 范》（GB50325）執(zhí)行。建筑內(nèi)部墻體陽角部 位，宜做成圓角或切角，且在 m 高度以下做與墻體粉刷齊平的護角 , 下部宜作 高的防撞板。室內(nèi)墻面應(yīng)采用耐碰撞 、易擦拭的裝修材料 ，色調(diào)宜用暖色 。室內(nèi)地面應(yīng)選用平整 、防滑、耐磨的裝修材料。臥室、起居室、活動室宜采用木地板或有彈性的塑膠板 ；廚房、衛(wèi)生間及走廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚 。老年人通行的樓梯踏步面應(yīng)平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料 。 老年人居室不宜設(shè)吊柜 ，應(yīng)設(shè)貼壁式貯藏壁櫥, 設(shè)置高度在 m 以下。每人應(yīng)有 m 以上的貯藏空間。老年人居住 建筑的門 窗宜使用 無色透明 玻璃，落地 玻璃門窗應(yīng) 裝配安全 玻174 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 璃，并在玻璃上設(shè)有醒目標示 。老年人使用的衛(wèi)生潔具宜選用白色 。 各類用房 、樓梯間、臺階、坡道等處設(shè)置的各類標志和標注應(yīng)強調(diào)功能作用，應(yīng)醒目 、易識別 。 185 組織機構(gòu)與項目管理 5 組織機構(gòu)與項 目管理 該社區(qū)養(yǎng)老院將由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司投資建設(shè) ，建成后將移交給閔行區(qū)民政局 ，由其負責(zé)管理 、經(jīng)營 。（有待于進一步補充 ） 196 投資估算和資金籌措方案 6 投資估算和資 金籌措方案 （待補充 ） 207 財務(wù)分析和項目效益評價 7 財務(wù)分析和項 目效益評價 （待補充 ） 218 項目進度安排 8 項目進度安排 養(yǎng)老院用地已征遷完成 ，前期三通一平也已完成，已具備施工條件。該養(yǎng)老院將由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司投資建設(shè) ，建成后將移交給閔行區(qū)衛(wèi)生局，由其負責(zé)管理 、經(jīng)營 。 項目具體進度如下 ： l 2006 年 9～10 月內(nèi)完成項目的項目建議書 、可行性研究報告的編制及報批，組建管理機構(gòu)； l 2006 年 11～12 月內(nèi)完成初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、施工準備； l 2007 年 1 月～200 7 年 7 月完成項目工程的土建施工、內(nèi)裝修、室外總體、設(shè)備安裝； l 2007 年 8 月項目工程竣工驗收、交付使用。 項目建設(shè)進度安排表編號項目名稱時間2006年2007年1完成項目的項目建議書、可行性研究報告的編制及報批，組建管理機構(gòu)9月10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月2完成初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、施工準備－3完成項目工程的土建施工、內(nèi)裝修、室外總體、設(shè)備安裝－4土石方填筑229 項目風(fēng)險分析 9 項目風(fēng)險分析 項目風(fēng)險分類 建 設(shè)風(fēng) 險 建設(shè)風(fēng)險是指項目無法完工 、延期完工或者完工后無法達到預(yù)期運行標準而帶來的風(fēng)險 ，具體包括工程不能完工風(fēng)險和完工遲延風(fēng)險。項目的完工風(fēng)險存在于項目建設(shè)階段 ，它是建設(shè)項目的主要風(fēng)險之一。建設(shè)風(fēng)險對項目造成的負面影響是綜合性的 ，不僅導(dǎo)致項目建設(shè)成本增加、項目貸款利息負擔(dān)增加，還會導(dǎo)致項目現(xiàn)金流量不能按計 劃獲得 、貸款償還期限的延長和市場機會的錯過 。 成 本超 支風(fēng)險 施工項目成本控制是企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)和核心 。成本控制，指在項目成本的形成過程中 ，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支，進行指導(dǎo)、監(jiān)督 、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的范圍之內(nèi) ，保證成本目標的實現(xiàn)。成本風(fēng)險拆分開來還可以分為人工費風(fēng)險 、材料費風(fēng)險、機械費風(fēng)險、管理費風(fēng)險等。同時成本風(fēng)險還需考慮國家的宏觀財政 、貨幣政策 ，考慮貨幣的貶值 、升值問題 ，及物價指數(shù)的上漲等 。 技 術(shù)風(fēng) 險 雖然 近幾年國內(nèi)建筑市場經(jīng)過了一個突飛猛進的進展 ，還是會有新的技術(shù)的產(chǎn)生 。 其 他風(fēng) 險 工程項目的施工還存在其他多方面的風(fēng)險 ，如質(zhì)量風(fēng)險、安全風(fēng)險、政策風(fēng)險、資金風(fēng)險等 。 239 項目風(fēng)險分析 項目風(fēng)險控制對策 建 設(shè)風(fēng) 險 在工程項目實施之前 ，必須事先制定一個切實可行的、科學(xué)的進度計劃。該計劃一般是承包商在投標過程中向業(yè)主承諾的工期 ，并在中標后寫入合同，作為一項重要的合同條款對承包商產(chǎn)生約束效應(yīng) 。但由于日前建筑市場競爭激烈、業(yè)主在利益的驅(qū)動下 ，往往在招標過程中，要求承包商對工期進行大幅度壓縮，并進行承諾 。這樣的局面產(chǎn)生的后果是，合同工期往往嚴重背離客觀、合理的科學(xué)工期 。于是對承包商在工程實踐過程中，需承受相當?shù)墓て陲L(fēng)險，并接受合同中要求 “工期拖延的罰款 ”的風(fēng)險 ，如一天 15 萬等 。 成 本超 支風(fēng)險 控制成本超 支風(fēng)險的 主要方法 是控制它 們的方法通常 由項目公 司利用不 同形式的有固定價格固定工期的 “交鑰匙 ”合同和 “實報實銷 ”合同 。 2410 可行性研究結(jié)論 10 可行性 研究結(jié)論 養(yǎng)老院建設(shè)是必要的 上海市自從上世紀 80 年代就已經(jīng)步入了老齡化社會，而今老年人的比例還在逐步提升 ，2005 年底這一比率已經(jīng)達到 %，如此龐大的一個老年人口亟需與之匹配的養(yǎng)老設(shè)施的服務(wù) ；閔行區(qū)政府希望在未來五年中社區(qū)養(yǎng)老床位能夠達到 7000 張，而今只有 2700 余張，要達到這一目標，必須加快養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)，尤其在新建居住區(qū)內(nèi)必須配備相應(yīng)的養(yǎng)老設(shè)施 ；君蓮居住區(qū)作為一個擁有人口規(guī)模 萬的居住區(qū)，按照規(guī)定必須設(shè)置至少一所福利性的養(yǎng)老機構(gòu)以滿足社區(qū)養(yǎng)老的需求 。故，君蓮居住區(qū)的 I1 地塊上建設(shè)養(yǎng)老院是十分必要的。 養(yǎng)老院建設(shè)是可行的 養(yǎng)老院四層建筑沒有涉及到新材料 、新工藝的運用，項目所使用的施工技術(shù)是成熟的 ，因此 ，養(yǎng)老院的建設(shè)在技術(shù)上是可行的 。 養(yǎng)老院各項 指標能夠達到或超過上海市工程建設(shè)規(guī)范《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計標準》（DGJ0832 2000 ）、上海 市工程建設(shè)規(guī)范《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè) 置標準》（DGJ0855 200 6）等規(guī)范 、標準的要求 ，能夠滿足相關(guān)規(guī)劃的要求 ，因此 ，養(yǎng)老院的建設(shè)在方案上是可行的 。 雖然養(yǎng)老院屬于投資周期較長 ，資金回籠較慢，風(fēng)險性較大的項目，然而作為公用事業(yè)它所發(fā)揮的巨大效用是不可等量的 ，在綜合考慮社會效益評價以及政府部門給予的多項政策 、資金優(yōu)惠的前提下 ，養(yǎng)老院的建設(shè)在經(jīng)濟上是可行的 。 25