【正文】 牌，業(yè)務(wù)涉及中高檔住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)廣場等的銷售代理策劃和開發(fā)。自 2022 年來連續(xù)多年榮獲“著名房地產(chǎn)代理企業(yè) ”， “房地產(chǎn)金牌代理企業(yè) ”，代理策劃近五十個項目，銷售面積數(shù)百萬平米。十年來見證了 房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡，成就萬千人的置業(yè)生活夢想，成為本土地產(chǎn)代理行業(yè)的標(biāo)桿典范之一。2022 年俊地公司將秉承“與時俱進、銳意進取、服務(wù)盡心、追求卓越”的公司理念，一如既往的為業(yè)界新老客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 到目前為止，俊地公司業(yè)務(wù)遍布越南、上海、 南寧、北海、欽州、柳州、防高檔住宅綜合居住區(qū)項目可行性研究報告.城等地區(qū)，為幾十個優(yōu)秀樓盤超百萬平方米物業(yè)提供了全程營銷策劃、銷售執(zhí)行及咨詢服務(wù)，并取得良好業(yè)績。 團隊評價本項目由有豐富開發(fā)經(jīng)驗的和較高市場口碑的開發(fā)企業(yè)，有國際先進設(shè)計、管理、運營理念的專業(yè)設(shè)計公司，有熟悉本土市場的策劃銷售機構(gòu)專業(yè)營銷機構(gòu)組成，擁有高水平的技術(shù)、先進的管理能力和豐富市場經(jīng)驗，強強聯(lián)合，有力的保障了西灣?上城項目的順利推進，圓滿地達到項目的開發(fā)建設(shè)，運營發(fā)展目標(biāo)。第八章 項目開發(fā)建設(shè)計劃 計劃擬定原則從港口區(qū)樓市的發(fā)展?fàn)顩r、項目所處區(qū)域良好的未來前景、合理的市場占有率角度以及目標(biāo)客戶群的購買實力等因素分析，初步計劃項目建設(shè)開發(fā)時間為 3年。 本項目是以市場為導(dǎo)向的以住宅為主大型社區(qū)項目，在擬定項目開發(fā)建設(shè)計劃時，主要參考同類項目的基本規(guī)律，遵循最佳的市場對接時機與相適應(yīng)的購買力，以及利用基地目前成熟條件的原則。 根據(jù)項目性質(zhì)及規(guī)模等情況，擬按一個建設(shè)周期進行開發(fā)建設(shè)，通過先期投入的資金加快工程進度，迅速建立本項目的整體工程形象，合理安排開發(fā)建設(shè)計劃與市場推廣計劃更好地銜接。 項目開發(fā)時序及開發(fā)節(jié)奏開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批后，設(shè)此時間為項目開發(fā)周期的起始日。根據(jù)協(xié)力的設(shè)計單位和施工單位等配套資源的能力，我們初步設(shè)定的工程進度周期如下：開發(fā)建設(shè)周期：約 萬㎡（其中地上建筑面積約 萬平米；地下建筑面積約 4015高檔住宅綜合居住區(qū)項目可行性研究報告.萬平米） 施工建設(shè)周期：兩年半本項目采用分期開發(fā)模式，考慮入市初期營造良好的項目形象，展示項目自身的高素質(zhì)為前提，為項目整體運作提供良好的保障，一期工程主要開發(fā)項目南側(cè)，在取得一定的美譽度、知名度后，陸續(xù)開展后期工程。按計劃，本項目劃分為四期開發(fā)，依次為一期工程（6 萬平米） 、二期工程（萬平米） 。開發(fā)工程時序安排計劃：? 第一年開發(fā) 6 萬平米， （一期工程）? 第二年開發(fā) 萬平米， （二期工程）第九章 項目投資成本效益估算 投資估算依據(jù)（1）根據(jù)**市國土部門核發(fā)給某某房產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司的 XX 項目的項目用地圖紙文件。（2）XX 項目制作的設(shè)計方案文本及設(shè)計圖紙。（3）**市建設(shè)主管部門頒布的預(yù)算定額文件及本項目的工程勘察資料文件。（4）某某房產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司及俊地潤豐房地產(chǎn)代理公司積累的商品房市場調(diào)查及銷售資料，以及同類項目的成本概預(yù)算及決算資料。（5）建設(shè)成本中住宅及配套服務(wù)物業(yè)按毛坯房交付標(biāo)準(zhǔn)，公建及車庫按可使用成品的建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)。高檔住宅綜合居住區(qū)項目可行性研究報告.高檔住宅綜合居住區(qū)項目可行性研究報告. 成本費用估算說明本章節(jié)是就整個項目的整體開發(fā)成本費用及整體收益的進行估算，項目規(guī)模依據(jù)的是產(chǎn)品策劃引導(dǎo)報告對項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的設(shè)定，前期費用如規(guī)劃設(shè)計等按目前市場價格測算，報建手續(xù)中各項政府部門行業(yè)規(guī)費按西灣市的現(xiàn)有水平計入。土建、安裝、項目配套工程的費用按建筑施工經(jīng)驗數(shù)據(jù)取值。? 項目用地面積：㎡ 約 53 畝? 項目規(guī)劃總建筑面積：115845㎡其中： 住宅 103200㎡ 公建 1080㎡（會所、商鋪、物業(yè)用房等）架空層 2940㎡地下室車庫（停車庫及設(shè)備用房） 4015㎡ 項目投資成本估算一） 、項目各分類別物業(yè)整體市場總價值及銷售總價值估測土地成本：53 畝80 萬元/畝＝ 4240 萬元 工程前期費用：1） 、鉆探費： 約 20 萬元2） 、規(guī)劃方案設(shè)計費： 8 元/㎡ 萬㎡=92 萬元3） 、施工圖設(shè)計費： 8 元/㎡ 萬㎡=92 萬元4） 、施工圖審查費： 元/㎡ 萬㎡= 23 萬元5） 、景觀設(shè)計費： 20 元/㎡綠地面積＝ 22 萬元6） 、環(huán)評費： 20 萬元7） 、臨時水電： 30 萬元8） 、場地平整費等： 200 萬元 工程前期費用合計：480 萬元高檔住宅綜合居住區(qū)項目可行性研究報告.工程建安造價：(1)高層地上建筑造價：（18－26 層建筑樓棟）1200 元/M178。 萬 M178。=12384 萬元(2)地下室建筑造價：（含人防部分造價）1800 元/M178。 萬 M=720 萬元(3)其他（幼會所以及商業(yè)服務(wù)面積等）：900 元/M178。1080 M178。=97 萬元 工程建安造價合計：13200 萬元報建費用：(1)招標(biāo)費：建安總造價1‰ =132001‰=13 萬元。(2)質(zhì)檢費：建安總造價‰=13200‰=17 萬元。(3)預(yù)算標(biāo)底：建安總造價1‰ =132001‰=13 萬元。(4) 規(guī)劃管理費：建安總造價2‰=132002‰=26 萬元。(5）白蟻費：2 元/M178。 萬㎡＝23 萬元(6)城建配套費：132003% =39 萬元。(7)垃圾處理費噪聲污染費：計 20 萬元(8)消防配套費：3 元/M 2 萬 M178。=35 萬元(9)教育附加費、勞保費：132003%=39 萬元報建費合計：225 萬元營銷費用（廣告費加銷售代理費）：項目市場總值％＝36220％＝1260 萬元營銷費用：1260 萬元基礎(chǔ)設(shè)施費：(1) 供水：室外管網(wǎng)：80 萬元(2) 供電：800 萬元(3) 小區(qū)道路圍墻及排污：400 萬元（排污費、化糞池及接外管）(4) 道路綠化園藝小品：綠化面積150 元/M 2＝170 萬元(5) 保安物管系統(tǒng)：150 萬元（小區(qū)智能化）基礎(chǔ)設(shè)施費合計：1600 萬元高檔住宅綜合居住區(qū)項目可行性研究報告.● 工程監(jiān)理費:13200%=105 萬元● 管理費用： 年12 個月20 萬元/月=600 萬元● 不可預(yù)見費：[以上各項不含土地之和]3%=169903%=510 萬元以上總合計：22220 萬元● 其他稅費: 2030 萬元 營業(yè)稅――362205％＝1811 萬元 城建費――18117％＝127 萬元 教育附加――18113％＝54 萬元 防洪費――1811％＝ 萬元 地方教育附加費――18111％＝18 萬元 印花稅――36220‰＝18 萬元項目總成本為： 24250 萬元 二） 、項目各分類別物業(yè)整體市場總價值及銷售總價值估測物業(yè)市場總價值及銷售總價值估測表物業(yè)構(gòu)成面積（約㎡） 市場價值單價元/㎡項目市場價值總值（萬元）項目對外市場銷售物業(yè)總值（萬元）住宅 103200 3000 30900 30900商鋪 4610 4500 2070 2070車位 407 個 8 萬元/個 3250 3250會所及配套服務(wù) 1080 4500 480 不銷售、長期經(jīng)營項目市場價值總值 36700項目對外市場銷售物業(yè)總值36220注：本表中的銷售價值為根據(jù)目前市場行情并考慮項目未來暫估測。高檔住宅綜合居住區(qū)項目可行性研究報告.三） 、單位成本分析? 全部單位投資成本? 土地總費用為 4240 萬元。以 萬平方米分?jǐn)?，每平方米樓面地價為 366 元。? 項目總建筑面積為 萬平方米，除稅費外，經(jīng)營管理成本估算總投資 22220（未計算財務(wù)費用）萬元，每平方米單位成本約為 1920 元。? 項目全部開發(fā)經(jīng)營成本（含所得稅、財務(wù)費用）24250 萬元；單 位開發(fā)經(jīng)營成本約為 2100 元/平米。四） 、 投資估算結(jié)果按上述設(shè)定的估算結(jié)果，項目的主要投資指標(biāo)如下：項目總投資：本項目預(yù)計總投資為 24250 萬元。其中:土地投入 4240 萬元，物業(yè)開發(fā)經(jīng)營投入 20220 萬元。項目贏利水平：項目整體贏利水平：a、 （所得稅前）總贏利額為： 36220—22220 = 14000 萬元。 所得稅前成本利潤率約：63％b、 （所得稅后）總贏利額為： 36220—24250 = 11970 萬元。 所得稅后成本利潤率約：49％高檔住宅綜合居住區(qū)項目可行性研究報告.第十章 項目銷售計劃 銷售的政策限定（1） 根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策,房地產(chǎn)項目須投資達到總投資的百分之二十五后方可簽發(fā)預(yù)售證,**市一般的執(zhí)行原則是工程形象達二層時發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》 。（2）按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策,對于建筑須主體封頂進度時，方可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項。 銷售計劃考慮本項目的入市時機，以及在較短的時間內(nèi)樹立項目良好的市場形象，建立消費者信心，得到市場認可和口碑，本項目計劃于開工后三個月后，一期工程即可達到建筑出地面的工程形象，并可拿到商品房預(yù)售證，預(yù)計整個項目銷售周期為兩年，尾盤結(jié)束時間與項目竣工時間大致相同。各種類型物業(yè)的銷售計劃為：（1）普通住宅部分：普通住宅部分在 09 年中取得預(yù)售許可證后即可實現(xiàn)銷售。（2）商業(yè)部分：計劃在 09 年底開工，預(yù)售證取得時間開工后二至三個月，預(yù)計施工工程期到 2022 年初。 項目銷售價格與收入預(yù)測本項目面向市場銷售的物業(yè)，依據(jù)我公司前期的市場調(diào)查，參照港口區(qū)同檔次樓盤的價值評估，參考上節(jié)的銷售計劃與價格預(yù)測，預(yù)計具體的銷售價格、銷售收入詳見第十章《物業(yè)市場總價值及銷售總價值估測表》 。 回款進度計劃表高檔住宅綜合居住區(qū)項目可行性研究報告.說明：本表最終須依據(jù)項目的回款要求以及項目實際施工進度進行修正，須與施工進度節(jié)奏相對應(yīng)；本表中的開盤時間需根據(jù)具體工程進度及市場行情進行相應(yīng)調(diào)整；本表中的價格為估計數(shù)值，不作為最終實際售價；按項目開發(fā)周期計算回款進度如下：項目一期銷售回款進度：（2022 年 11 月項目開盤）2022 年 2022 年一期放盤量（㎡）銷售均價　　　　?。ㄔ?㎡）盤量金額 （萬元） 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月七號樓 約 2750 4465 2230 670 360 180 320 380 180 145六號樓 約 2850 5201 1544 420 140 240 720 240 480 480四號樓 約 2900 3528 650 540 240 300五號樓 約 27090 3000 8127 1580 480項目二期銷售回款進度：2022 年 2022 年一期放盤量（㎡）銷售均價　　　　　（元/㎡）盤量金額 （萬元） 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月五號樓三號樓 約 二號樓 約 一號樓 約 高檔住宅綜合居住區(qū)項目可行性研究報告.第十一章 項目社會效益分析 經(jīng)濟效益評價從上述投資分析中可知：本項目所得稅后利潤為 11970 萬元，投資利潤率為 49%，也高于房地產(chǎn)項目的平均利潤率，因此，該房地產(chǎn)投資項目在經(jīng)濟效益上是可行的。本項目有較強的貸款償還能力和自身平衡能力，流動資金滿足項目建設(shè)經(jīng)營需要，因此，本項目在資金流動上是可行的。 社會效益評價本項目沿街地上一、二層建為商鋪，給周邊居民生活購物帶來方便；同時，該項目地處城市未來行政中心，項目建設(shè)對該區(qū)域城市化進程加快，繁榮附近的經(jīng)濟將起到良好的促進作用。因此，項目具有良好的社會效益。 環(huán)境效益評價本項目在規(guī)劃設(shè)計中秉承以人為本的宗旨，注重生態(tài)環(huán)境，合理進行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造一個實用的、舒適的、安全且幽美的商居環(huán)境；項目位于**城市未來中央居住區(qū)核心，按規(guī)劃設(shè)計要求，建筑立面采用了簡潔的現(xiàn)代風(fēng)格，整體比例協(xié)調(diào)、色彩明快，豐富了城市景觀。因而項目又具有良好的環(huán)境效益。高檔住宅綜合居住區(qū)項目可行性研究報告.第十二章 項目研究結(jié)論研究結(jié)論結(jié)合當(dāng)前以及未來**市的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境，經(jīng)過經(jīng)濟效益和社會效益綜合分析，可以得出本項目可行性研究結(jié)論：XX 項目具有較好的社會和經(jīng)濟效益，項目是可行的