【正文】 282930可行性研究報(bào)告編制及審批初步設(shè)計(jì)及審批施工圖設(shè)計(jì)土建施工及裝修設(shè)備考察訂貨人員招聘人員培訓(xùn)設(shè)備安裝調(diào)試竣工營運(yùn)七. 投資估算及資金籌措（一） 投資估算依據(jù) 建筑工程費(fèi)用：參考類似工程的造價(jià)。 工藝設(shè)備費(fèi)用：定型設(shè)備價(jià)格根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價(jià)及市場詢價(jià)。 其他費(fèi)用：按有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 流動(dòng)資金：按分項(xiàng)詳細(xì)估算法估算。鋪底流動(dòng)資金按全額流動(dòng)資金的30%計(jì)算。詳見《流動(dòng)資金估算表》。（二） 項(xiàng)目建設(shè)投資估算土建投資及構(gòu)成,設(shè)備投資及構(gòu)成,其他投資及構(gòu)成：詳見下面的《投資估算表》?？偼顿Y估算表序號(hào)名 稱金額（萬元）一建筑工程1負(fù)一層30002負(fù)二層31003負(fù)三層23004裙樓2500小計(jì)10900二室外工程1給、排水管網(wǎng)2502供電線網(wǎng)及照明5003消防系統(tǒng)2504綠化1005道路50小計(jì)1150三其它1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2002工程監(jiān)理費(fèi)803建設(shè)單位管理費(fèi)1004員工培訓(xùn)費(fèi)505基本預(yù)備費(fèi)300小計(jì)730（三） 資金來源與籌措本項(xiàng)目總投資15000 萬元,按如下方法籌集：建設(shè)單位自籌資金 萬元,其中：自有資金 萬元，融資 萬元申請(qǐng)銀行中長期借款 萬元。（四）資金使用計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)期二年，固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %。流動(dòng)資金按生產(chǎn)負(fù)荷逐年追加投入。詳見《投資計(jì)劃及資金籌措表》。八. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第二版,1993年)。 國家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版，2002年）。 《中華人民共和國增值稅暫行條例》(1993年)。 《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》(1993年)。 建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料。 參加本項(xiàng)目研究的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料。（二）項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營期、計(jì)算期 項(xiàng)目擬 年建成, 經(jīng)營期 年,計(jì)算期 年。（三）項(xiàng)目總投資及資金籌措 項(xiàng)目總投資（取整萬元計(jì)算） 本項(xiàng)目總投資 萬元,其中:建設(shè)投資 萬元。建設(shè)期貸款利息 萬元；鋪底流動(dòng)資金 萬元。 資金籌措建設(shè)單位自籌建設(shè)投資 萬元（包括融資）和鋪底流動(dòng)資金 萬元，共計(jì) 萬元；申請(qǐng)銀行長期借款 萬元， %。自籌資金占總投資的 。 用款計(jì)劃 (1) 建設(shè)期為 年,按建設(shè)工程的進(jìn)度要求,固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %。 (2)流動(dòng)資金按經(jīng)營所需分三年逐年追加投入，直至計(jì)算期滿。 以上詳見附表9《流動(dòng)資金估算表》和附表10《投資計(jì)劃與資金籌措表》。（四） 財(cái)務(wù)效益分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基準(zhǔn)對(duì)照指標(biāo)為：基準(zhǔn)收益率18%、基準(zhǔn)投資回收期 年、投資利潤率12%、投資利稅率18%。 成本估算水療會(huì)所日常支出按該項(xiàng)營業(yè)收入的10%估算。(1) 餐飲服務(wù)的直接成本按該項(xiàng)營業(yè)收入的40%估算。 (2) 賓館客房直接成本按該類營業(yè)收入的10%估算。(3) 廣告推銷費(fèi)用以及差旅交際等費(fèi)用按總營業(yè)收入的3%估算。(4) 燃料動(dòng)力購買費(fèi)用估算詳見附表23。(5) 其他費(fèi)用估算按營業(yè)總收入的1%估算“其他費(fèi)用”，包括辦公費(fèi)、職工制裝費(fèi)、管理費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用等。此外，土地使用費(fèi)包括在“其他費(fèi)用”中。(6)人員工資及附加定員198人,其中中高層管理人員平均年工資40000元/人,一般職工203人平均年工資12000元/人。%計(jì)算社保﹑醫(yī)保﹑失保和福利費(fèi)用。（7）折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)建筑物投資綜合折舊年限按30年，直線法折舊，殘值率5%。設(shè)備投資及其它投資綜合折舊年限按16年，直線法折舊，殘值率5%。無形資產(chǎn)及開辦費(fèi)攤銷年限取5年或7年。土地使用權(quán)費(fèi)用按 年攤銷。（8）修理費(fèi)按固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的30%計(jì)算修理費(fèi)。(9) 財(cái)務(wù)費(fèi)用：借款利息支出計(jì)入成本。詳見附表2《總成本費(fèi)用估算表》及附表2附表22和附表23。 營業(yè)分析客房營業(yè)收入考慮到市場競爭因素和市場價(jià)格的波動(dòng)因素，客房的入住率按70%計(jì)算。200間*70%入住率*150元/間*360天/年餐飲服務(wù)營業(yè)收入① 中餐營業(yè)收入：中晚餐：600位/天*就餐率20%*30元/位*360天/年*2②水療會(huì)所營業(yè)收入：600位/天*120元/位*360天/年③KTV包房營業(yè)收入85間*使用率70%*200元/間*360天/年。按以上方法估算，達(dá)綱年?duì)I業(yè)收入合計(jì)為3868萬元。以上詳見附表3《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》及附表31。營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅: 營業(yè)稅稅率按5%。(1) 城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅:以營業(yè)稅額為基數(shù),取5%。(2)教育費(fèi)附加:以營業(yè)稅額為基數(shù),取4%。(3)利基金：以營業(yè)總收入為基數(shù),‰。 詳見附表3《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》。所得稅 所得稅稅率按33%。 按稅后利潤的10%計(jì)提盈余公積金，按5%計(jì)算公益金。 詳見附表8《損益表》。 財(cái)務(wù)分析(1) 損益表以計(jì)算期第五年計(jì)算,年?duì)I業(yè)收入3868萬元,營業(yè)稅金及附加 萬元,總成本費(fèi)用1353萬元,利潤總額2515 萬元。% ,% ,% 。(2) 資金來源與運(yùn)用平衡根據(jù)計(jì)算期每年收支情況編制的《資金來源與運(yùn)用表》顯示,累計(jì)盈余資金為 2500萬元,盈余足以抵償投入。(3) 資產(chǎn)負(fù)債表該項(xiàng)目計(jì)算期各年資產(chǎn)負(fù)債率詳見附表7《資產(chǎn)負(fù)債表》。(4) 現(xiàn)金流量表計(jì)算根據(jù)逐年現(xiàn)金流入量和流出量編制了《現(xiàn)金流量表》(全部投資)。計(jì)算結(jié)果為:所得稅前，%,按折現(xiàn)率i=12%計(jì)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 1380 萬元,均好于基準(zhǔn)對(duì)照指標(biāo)。(5) 盈虧平衡分析根據(jù)正常年?duì)I業(yè)收入、固定成本、可變成本、營業(yè)稅金及附加,%。(6) 敏感性分析根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn),選取營業(yè)收入、 經(jīng)營成本和固定資產(chǎn)投資三項(xiàng)為變動(dòng)因素,進(jìn)行敏感性分析,分別就全部投資的所得稅前的情況作出13種方案,詳見附表12《敏感性分析表》。從表中可看到,變化比較平穩(wěn),在177。10%增減幅度內(nèi), 其內(nèi)部收益率和投資回收期都是可以接受的, 說明該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳列于附表1《綜合指標(biāo)匯總表》。 從上述分析可以看出,該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率,投資回收期低于基準(zhǔn)投資回收期,投資利潤率和投資利稅率均較高，并且,%即可保本,風(fēng)險(xiǎn)較小 ,因此,該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。（一）結(jié)論（1）銳鑫國際會(huì)所建設(shè)，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格建設(shè)和裝修，貫徹科學(xué)發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展的理念，注重人與環(huán)境和諧，營造綠色環(huán)保生態(tài)會(huì)所。（2）本項(xiàng)目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護(hù)方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。（3）黔東南州銳紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司法人代表吳經(jīng)銳是成功的企業(yè)家，對(duì)本項(xiàng)目有較強(qiáng)的駕馭能力，這是本項(xiàng)目成功實(shí)施的保證。（4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。本項(xiàng)目實(shí)施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，為當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂業(yè)增添新的亮點(diǎn)。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。