【正文】 綜上所述，本項目是可行的。（4）財務評價表明，本項目經濟效益較好，財務風險較小。（2）本項目建筑方案、工程方案、設備方案和環(huán)境保護方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。 從上述分析可以看出,該項目的內部收益率高于基準收益率,投資回收期低于基準投資回收期,投資利潤率和投資利稅率均較高，并且,%即可保本,風險較小 ,因此,該項目在財務上是可行的。10%增減幅度內, 其內部收益率和投資回收期都是可以接受的, 說明該項目具有一定的抗風險能力。(6) 敏感性分析根據(jù)該項目的特點,選取營業(yè)收入、 經營成本和固定資產投資三項為變動因素,進行敏感性分析,分別就全部投資的所得稅前的情況作出13種方案,詳見附表12《敏感性分析表》。計算結果為:所得稅前，%,按折現(xiàn)率i=12%計算的財務凈現(xiàn)值為 1380 萬元,均好于基準對照指標。(3) 資產負債表該項目計算期各年資產負債率詳見附表7《資產負債表》。% ,% ,% 。 詳見附表8《損益表》。所得稅 所得稅稅率按33%。(3)利基金：以營業(yè)總收入為基數(shù),‰。(1) 城鄉(xiāng)建設維護稅:以營業(yè)稅額為基數(shù),取5%。以上詳見附表3《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》及附表31。200間*70%入住率*150元/間*360天/年餐飲服務營業(yè)收入① 中餐營業(yè)收入：中晚餐：600位/天*就餐率20%*30元/位*360天/年*2②水療會所營業(yè)收入：600位/天*120元/位*360天/年③KTV包房營業(yè)收入85間*使用率70%*200元/間*360天/年。詳見附表2《總成本費用估算表》及附表2附表22和附表23。（8）修理費按固定資產折舊費的30%計算修理費。無形資產及開辦費攤銷年限取5年或7年。（7）折舊費和攤銷費建筑物投資綜合折舊年限按30年，直線法折舊，殘值率5%。(6)人員工資及附加定員198人,其中中高層管理人員平均年工資40000元/人,一般職工203人平均年工資12000元/人。(5) 其他費用估算按營業(yè)總收入的1%估算“其他費用”，包括辦公費、職工制裝費、管理費用和不可預見費用等。(3) 廣告推銷費用以及差旅交際等費用按總營業(yè)收入的3%估算。(1) 餐飲服務的直接成本按該項營業(yè)收入的40%估算。（四） 財務效益分析 財務評價基準對照指標為：基準收益率18%、基準投資回收期 年、投資利潤率12%、投資利稅率18%。 (2)流動資金按經營所需分三年逐年追加投入，直至計算期滿。自籌資金占總投資的 。建設期貸款利息 萬元；鋪底流動資金 萬元。（二）項目建設期、經營期、計算期 項目擬 年建成, 經營期 年,計算期 年。 建設單位提供的有關數(shù)據(jù)和資料。 《中華人民共和國增值稅暫行條例》(1993年)。八. 財務評價（一） 財務評價依據(jù) 國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》(第二版,1993年)。流動資金按生產負荷逐年追加投入?？偼顿Y估算表序號名 稱金額（萬元）一建筑工程1負一層30002負二層31003負三層23004裙樓2500小計10900二室外工程1給、排水管網(wǎng)2502供電線網(wǎng)及照明5003消防系統(tǒng)2504綠化1005道路50小計1150三其它1勘察設計費2002工程監(jiān)理費803建設單位管理費1004員工培訓費505基本預備費300小計730（三） 資金來源與籌措本項目總投資15000 萬元,按如下方法籌集：建設單位自籌資金 萬元,其中：自有資金 萬元，融資 萬元申請銀行中長期借款 萬元。詳見《流動資金估算表》。 流動資金：按分項詳細估算法估算。 工藝設備費用：定型設備價格根據(jù)生產廠家提供的產品樣本和設備出廠價及市場詢價。對本崗位的設備常備檢查，確保無使用隱患。加強崗位巡視，保證賓客財產安全，杜絕火患。（7）、安全戰(zhàn)略落實安全崗位責任制，制定本崗位的財產、防火防盜預案。安全，客人選擇酒店消費首先是考慮安全，所以安全環(huán)節(jié)特別重要。細心，顧客的每一方面，都力求完美，要求大家對待每一項工作務必認真觀察，謹慎對待，讓客人滿意。清潔，舒適的環(huán)境來自于衛(wèi)生的潔凈程度和物品的擺設，要求服務員按照酒店要求對所轄區(qū)域進行清理和維護，創(chuàng)造一流的環(huán)境衛(wèi)生。服務人員要熟悉自己的工作，熟悉自己公司和相關信息。在顧客問候你之前，先用尊稱向顧客問候。每一位服務員都要為自己修飾的容貌而驕傲。主要為了便于賓客和你聯(lián)系。至少要經常使用兩句有魔力的話語。提供快速敏捷的服務。真誠，誠實友好。微笑。服務總體體現(xiàn)出:熱情、溫馨、周到、細致.B、員工應具備的業(yè)務素質:語言表達能力：服務員要求言語清楚,表達意思完整、準確、流利；應變能力：思維敏捷,揣摩客人意圖,馬上給客人回答或提供服務項目；表演能力：根據(jù)推銷環(huán)境和解決顧客糾紛需要,會同其他服務員或管理人員扮演角色,處理問題；幽默會話能力：服務人員要掌握幽默會話,以備服務的需要；交際能力：你的服務過程其實就是服務員同客人交流的過程,只有具備良好的交際能力,在服務中不卑不亢,保持良好的心理素質才能贏得主動；觀察記憶能力：服務員要善于觀察賓客的動態(tài)和喜好,并做好記憶,以便為賓客做好更加準確到位的服務；業(yè)務能力：要求服務員對基本的酒店的業(yè)務知識和專業(yè)技能熟練掌握，并運用自如；容忍能力：在服務當中難免會遇到客人誤會和刁難,服務人員一定要具有寬闊的胸懷和忍讓的能力,時時、事事、處處為賓客著想,達到賓客滿意；體力：服務工作是一項持續(xù)性很強和繁瑣的工作,特別是體力消耗很大,所以要求服務員要具備良好的身體素質,才能勝任本職工作；魅力：服務行為同時也是你贏得賓客信賴和信任的過程,服務人員良好的素質會轉化為個人魅力,成為賓客的向導和朋友；C、做到優(yōu)質服務的法則:顧客第一,因為我們的產品服務對象是高消費者,因此只要你服務好,他們才會付錢?！?】客人用品堅持一客一消毒；【3】加強層級檢查巡視制度；【4】配好清新劑及香水并適當噴灑，保證環(huán)境氣問良好?！?】月培訓:管理人員總結經驗,對員工工作分析并提出改進意見教授員工?！?】每年員工旅游2次, ?！?】員工罰款基金,員工所有罰款將作為員工業(yè)余文化生活的補貼?！?】制定崗位損耗指標,科學的使用水、電、消耗品等設備,控制員工惡意浪費行為.C、激勵系統(tǒng)【1】每季度評選優(yōu)秀員工5名,凡被評定的優(yōu)秀員工獎勵300元并附加其他獎勵?！?】實行員工自檢、互檢、上下級互相監(jiān)督、質量檢查、定期不定期檢查等多級檢查制度。D、時間：【1】要有嚴格時間觀念，遵守勞動紀律；【2】充分利用時間，為自己作好工作的時間計劃，學會時間支配；【3】講究時間效率，提高工作進度。（3） 管理方向A、人：【1】服務一致優(yōu)異【2】衛(wèi)生符合酒店標準【3】勞動紀律符合員工手冊規(guī)定【4】環(huán)境力求完美衛(wèi)生符合酒店標準、通風良好、溫度適宜、燈光符合區(qū)域要求、氣溫清新、裝飾幽雅美觀）【5】營銷意識及業(yè)績良好B、財物：【1】認真交接保管【2】使用嚴格按照規(guī)范程序進行并會日常保養(yǎng)維護【3】努力降低損耗，節(jié)約成本【4】物品擺放美觀整潔。A、主要指在教育員工方面采用感情溝通，讓員工自己面對錯誤并認識錯誤然后依據(jù)有關條例進行處理，避免管理人員在對員工進行處罰后員工的不滿情緒。、無重疊的原則：同一區(qū)域不能同時有兩個同級的員工負責。（3）、管理措施（1）實行A管理模式即垂直管理：不能越級管理；不能越級匯報工作?！?〉給員工更多的權力〈5〉實現(xiàn)更多的內部交流，掌握準確的信息〈6〉建立靈活的內部機制〈7〉在員工決策失誤后表示感謝并理解其感受，然后結合實際情況提出建議，給員工信心〈8〉迅速處理解決賓客問題對建立賓客忠實感至關重要包含以下內容：道歉、理解賓客感受、緊迫感、一步到位、跟進調查?！?〉員工靈活的態(tài)度：鼓勵員工在與客人接觸中，靈活處理突發(fā)事件?！?〉關注和認知賓客：這是使得賓客感覺自己特別重要和特殊的途徑：對客人提供個性化的服務和感謝；特別關心客人的個別需要；顯示對客人的敬佩。顧客忠實感的建立 A、首先要理解企業(yè)的經營理念并加以引申由使客人滿意到讓客人達到愉悅，直至贏得賓客信賴，創(chuàng)造酒店的卓越品質。企業(yè)在經歷口水戰(zhàn)、概念戰(zhàn)、價格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等低層次商戰(zhàn)手段后，最終要進入高層次商戰(zhàn)階段——品牌戰(zhàn)，而品牌戰(zhàn)的核心和附加價值很大程度都體現(xiàn)在服務上，客戶服務品牌化，使之更具有個性、識別性、成為承諾和商業(yè)信譽的代名詞，讓服務品牌可以和企業(yè)品牌、員工品牌、技術品牌、產品品牌共同服務于產品