【正文】 綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。（4）財(cái)務(wù)評價(jià)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。（2）本項(xiàng)目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護(hù)方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。 從上述分析可以看出,該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率,投資回收期低于基準(zhǔn)投資回收期,投資利潤率和投資利稅率均較高，并且,%即可保本,風(fēng)險(xiǎn)較小 ,因此,該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。10%增減幅度內(nèi), 其內(nèi)部收益率和投資回收期都是可以接受的, 說明該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。(6) 敏感性分析根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn),選取營業(yè)收入、 經(jīng)營成本和固定資產(chǎn)投資三項(xiàng)為變動因素,進(jìn)行敏感性分析,分別就全部投資的所得稅前的情況作出13種方案,詳見附表12《敏感性分析表》。計(jì)算結(jié)果為:所得稅前，%,按折現(xiàn)率i=12%計(jì)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 1380 萬元,均好于基準(zhǔn)對照指標(biāo)。(3) 資產(chǎn)負(fù)債表該項(xiàng)目計(jì)算期各年資產(chǎn)負(fù)債率詳見附表7《資產(chǎn)負(fù)債表》。% ,% ,% 。 詳見附表8《損益表》。所得稅 所得稅稅率按33%。(3)利基金：以營業(yè)總收入為基數(shù),‰。(1) 城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅:以營業(yè)稅額為基數(shù),取5%。以上詳見附表3《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》及附表31。200間*70%入住率*150元/間*360天/年餐飲服務(wù)營業(yè)收入① 中餐營業(yè)收入：中晚餐：600位/天*就餐率20%*30元/位*360天/年*2②水療會所營業(yè)收入：600位/天*120元/位*360天/年③KTV包房營業(yè)收入85間*使用率70%*200元/間*360天/年。詳見附表2《總成本費(fèi)用估算表》及附表2附表22和附表23。（8）修理費(fèi)按固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的30%計(jì)算修理費(fèi)。無形資產(chǎn)及開辦費(fèi)攤銷年限取5年或7年。（7）折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)建筑物投資綜合折舊年限按30年，直線法折舊，殘值率5%。(6)人員工資及附加定員198人,其中中高層管理人員平均年工資40000元/人,一般職工203人平均年工資12000元/人。(5) 其他費(fèi)用估算按營業(yè)總收入的1%估算“其他費(fèi)用”，包括辦公費(fèi)、職工制裝費(fèi)、管理費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用等。(3) 廣告推銷費(fèi)用以及差旅交際等費(fèi)用按總營業(yè)收入的3%估算。(1) 餐飲服務(wù)的直接成本按該項(xiàng)營業(yè)收入的40%估算。（四） 財(cái)務(wù)效益分析 財(cái)務(wù)評價(jià)基準(zhǔn)對照指標(biāo)為：基準(zhǔn)收益率18%、基準(zhǔn)投資回收期 年、投資利潤率12%、投資利稅率18%。 (2)流動資金按經(jīng)營所需分三年逐年追加投入，直至計(jì)算期滿。自籌資金占總投資的 。建設(shè)期貸款利息 萬元；鋪底流動資金 萬元。（二）項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營期、計(jì)算期 項(xiàng)目擬 年建成, 經(jīng)營期 年,計(jì)算期 年。 建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料。 《中華人民共和國增值稅暫行條例》(1993年)。八. 財(cái)務(wù)評價(jià)（一） 財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù) 國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》(第二版,1993年)。流動資金按生產(chǎn)負(fù)荷逐年追加投入?？偼顿Y估算表序號名 稱金額（萬元）一建筑工程1負(fù)一層30002負(fù)二層31003負(fù)三層23004裙樓2500小計(jì)10900二室外工程1給、排水管網(wǎng)2502供電線網(wǎng)及照明5003消防系統(tǒng)2504綠化1005道路50小計(jì)1150三其它1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2002工程監(jiān)理費(fèi)803建設(shè)單位管理費(fèi)1004員工培訓(xùn)費(fèi)505基本預(yù)備費(fèi)300小計(jì)730（三） 資金來源與籌措本項(xiàng)目總投資15000 萬元,按如下方法籌集：建設(shè)單位自籌資金 萬元,其中：自有資金 萬元，融資 萬元申請銀行中長期借款 萬元。詳見《流動資金估算表》。 流動資金：按分項(xiàng)詳細(xì)估算法估算。 工藝設(shè)備費(fèi)用：定型設(shè)備價(jià)格根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價(jià)及市場詢價(jià)。對本崗位的設(shè)備常備檢查，確保無使用隱患。加強(qiáng)崗位巡視，保證賓客財(cái)產(chǎn)安全，杜絕火患。（7）、安全戰(zhàn)略落實(shí)安全崗位責(zé)任制，制定本崗位的財(cái)產(chǎn)、防火防盜預(yù)案。安全，客人選擇酒店消費(fèi)首先是考慮安全，所以安全環(huán)節(jié)特別重要。細(xì)心，顧客的每一方面，都力求完美，要求大家對待每一項(xiàng)工作務(wù)必認(rèn)真觀察，謹(jǐn)慎對待，讓客人滿意。清潔，舒適的環(huán)境來自于衛(wèi)生的潔凈程度和物品的擺設(shè)，要求服務(wù)員按照酒店要求對所轄區(qū)域進(jìn)行清理和維護(hù)，創(chuàng)造一流的環(huán)境衛(wèi)生。服務(wù)人員要熟悉自己的工作，熟悉自己公司和相關(guān)信息。在顧客問候你之前，先用尊稱向顧客問候。每一位服務(wù)員都要為自己修飾的容貌而驕傲。主要為了便于賓客和你聯(lián)系。至少要經(jīng)常使用兩句有魔力的話語。提供快速敏捷的服務(wù)。真誠，誠實(shí)友好。微笑。服務(wù)總體體現(xiàn)出:熱情、溫馨、周到、細(xì)致.B、員工應(yīng)具備的業(yè)務(wù)素質(zhì):語言表達(dá)能力：服務(wù)員要求言語清楚,表達(dá)意思完整、準(zhǔn)確、流利；應(yīng)變能力：思維敏捷,揣摩客人意圖,馬上給客人回答或提供服務(wù)項(xiàng)目；表演能力：根據(jù)推銷環(huán)境和解決顧客糾紛需要,會同其他服務(wù)員或管理人員扮演角色,處理問題；幽默會話能力：服務(wù)人員要掌握幽默會話,以備服務(wù)的需要；交際能力：你的服務(wù)過程其實(shí)就是服務(wù)員同客人交流的過程,只有具備良好的交際能力,在服務(wù)中不卑不亢,保持良好的心理素質(zhì)才能贏得主動；觀察記憶能力：服務(wù)員要善于觀察賓客的動態(tài)和喜好,并做好記憶,以便為賓客做好更加準(zhǔn)確到位的服務(wù)；業(yè)務(wù)能力：要求服務(wù)員對基本的酒店的業(yè)務(wù)知識和專業(yè)技能熟練掌握，并運(yùn)用自如；容忍能力：在服務(wù)當(dāng)中難免會遇到客人誤會和刁難,服務(wù)人員一定要具有寬闊的胸懷和忍讓的能力,時(shí)時(shí)、事事、處處為賓客著想,達(dá)到賓客滿意；體力：服務(wù)工作是一項(xiàng)持續(xù)性很強(qiáng)和繁瑣的工作,特別是體力消耗很大,所以要求服務(wù)員要具備良好的身體素質(zhì),才能勝任本職工作；魅力：服務(wù)行為同時(shí)也是你贏得賓客信賴和信任的過程,服務(wù)人員良好的素質(zhì)會轉(zhuǎn)化為個人魅力,成為賓客的向?qū)Ш团笥?；C、做到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的法則:顧客第一,因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品服務(wù)對象是高消費(fèi)者,因此只要你服務(wù)好,他們才會付錢?！?】客人用品堅(jiān)持一客一消毒；【3】加強(qiáng)層級檢查巡視制度；【4】配好清新劑及香水并適當(dāng)噴灑，保證環(huán)境氣問良好。【2】月培訓(xùn):管理人員總結(jié)經(jīng)驗(yàn),對員工工作分析并提出改進(jìn)意見教授員工。【5】每年員工旅游2次, ?！?】員工罰款基金,員工所有罰款將作為員工業(yè)余文化生活的補(bǔ)貼?！?】制定崗位損耗指標(biāo),科學(xué)的使用水、電、消耗品等設(shè)備,控制員工惡意浪費(fèi)行為.C、激勵系統(tǒng)【1】每季度評選優(yōu)秀員工5名,凡被評定的優(yōu)秀員工獎勵300元并附加其他獎勵?！?】實(shí)行員工自檢、互檢、上下級互相監(jiān)督、質(zhì)量檢查、定期不定期檢查等多級檢查制度。D、時(shí)間：【1】要有嚴(yán)格時(shí)間觀念，遵守勞動紀(jì)律；【2】充分利用時(shí)間，為自己作好工作的時(shí)間計(jì)劃，學(xué)會時(shí)間支配；【3】講究時(shí)間效率，提高工作進(jìn)度。（3） 管理方向A、人：【1】服務(wù)一致優(yōu)異【2】衛(wèi)生符合酒店標(biāo)準(zhǔn)【3】勞動紀(jì)律符合員工手冊規(guī)定【4】環(huán)境力求完美衛(wèi)生符合酒店標(biāo)準(zhǔn)、通風(fēng)良好、溫度適宜、燈光符合區(qū)域要求、氣溫清新、裝飾幽雅美觀）【5】營銷意識及業(yè)績良好B、財(cái)物：【1】認(rèn)真交接保管【2】使用嚴(yán)格按照規(guī)范程序進(jìn)行并會日常保養(yǎng)維護(hù)【3】努力降低損耗，節(jié)約成本【4】物品擺放美觀整潔。A、主要指在教育員工方面采用感情溝通，讓員工自己面對錯誤并認(rèn)識錯誤然后依據(jù)有關(guān)條例進(jìn)行處理，避免管理人員在對員工進(jìn)行處罰后員工的不滿情緒。、無重疊的原則：同一區(qū)域不能同時(shí)有兩個同級的員工負(fù)責(zé)。（3）、管理措施（1）實(shí)行A管理模式即垂直管理：不能越級管理；不能越級匯報(bào)工作?！?〉給員工更多的權(quán)力〈5〉實(shí)現(xiàn)更多的內(nèi)部交流，掌握準(zhǔn)確的信息〈6〉建立靈活的內(nèi)部機(jī)制〈7〉在員工決策失誤后表示感謝并理解其感受，然后結(jié)合實(shí)際情況提出建議，給員工信心〈8〉迅速處理解決賓客問題對建立賓客忠實(shí)感至關(guān)重要包含以下內(nèi)容：道歉、理解賓客感受、緊迫感、一步到位、跟進(jìn)調(diào)查?！?〉員工靈活的態(tài)度：鼓勵員工在與客人接觸中，靈活處理突發(fā)事件?！?〉關(guān)注和認(rèn)知賓客：這是使得賓客感覺自己特別重要和特殊的途徑：對客人提供個性化的服務(wù)和感謝；特別關(guān)心客人的個別需要；顯示對客人的敬佩。顧客忠實(shí)感的建立 A、首先要理解企業(yè)的經(jīng)營理念并加以引申由使客人滿意到讓客人達(dá)到愉悅，直至贏得賓客信賴，創(chuàng)造酒店的卓越品質(zhì)。企業(yè)在經(jīng)歷口水戰(zhàn)、概念戰(zhàn)、價(jià)格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等低層次商戰(zhàn)手段后，最終要進(jìn)入高層次商戰(zhàn)階段——品牌戰(zhàn)，而品牌戰(zhàn)的核心和附加價(jià)值很大程度都體現(xiàn)在服務(wù)上，客戶服務(wù)品牌化，使之更具有個性、識別性、成為承諾和商業(yè)信譽(yù)的代名詞，讓服務(wù)品牌可以和企業(yè)品牌、員工品牌、技術(shù)品牌、產(chǎn)品品牌共同服務(wù)于產(chǎn)品