【導(dǎo)讀】高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目，以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”。站即將搬遷到這里。車站投入運(yùn)營后，日發(fā)送旅客10000多人次，年客流容量為367萬人次，高速公路西出口1000米。有良好的信譽(yù)和雄厚資本。以其優(yōu)秀的專業(yè)、管理人才，建立健。售經(jīng)營、財(cái)務(wù)管理等運(yùn)作體系。企業(yè)在發(fā)展中得到了省、市各級(jí)。政府和相關(guān)部門的大力支持。公司以“提高人居環(huán)境、走在行業(yè)。銳鑫國際休閑會(huì)所由水療會(huì)所、國際賓館、KTV. 歌城三大版塊組成。本項(xiàng)目按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造。斷提高，社會(huì)長期保持穩(wěn)定，政通人和。目前我國人均GDP已超。進(jìn)入快速增長期。根據(jù)世界專業(yè)組織預(yù)測(cè)，到2020年我國將成。目前休閑娛樂業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。公路四通八達(dá)，密切了與省內(nèi)及外省的聯(lián)系，使凱里。凱里是一個(gè)原生態(tài)人文景觀保存完。近年來，凱里市賓館、娛樂、餐飲業(yè)發(fā)展迅速。調(diào)研，凱里市投資興建凱里市銳鑫國際會(huì)所。而凱里地區(qū)洗浴行業(yè)市場(chǎng)營銷模式單一，基。分消費(fèi)者已成為競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。

　　

【正文】 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 可行性研究報(bào)告編制及審批 初步設(shè)計(jì)及審批 施工圖設(shè)計(jì) 土建施工及裝修 設(shè)備考察訂貨 人員招聘 人員培訓(xùn) 設(shè)備安裝調(diào)試 竣工營運(yùn) 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 29 七 . 投資估算及資金籌措 （一） 投資估算依據(jù) 建筑工程費(fèi)用：參考類似工程的造價(jià)。 工藝設(shè)備費(fèi)用：定型設(shè)備價(jià)格根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價(jià)及市場(chǎng)詢價(jià)。 其他費(fèi)用：按有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 流動(dòng)資金：按分項(xiàng)詳細(xì)估算法估算。鋪底流動(dòng)資金按全額流動(dòng)資金的 30%計(jì)算。詳見《流動(dòng)資金估算表》。 （二） 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 土建投資及構(gòu)成 ,設(shè)備投資及構(gòu)成 ,其他投資及構(gòu)成：詳見下面的《投資估算表》。 總投資估算表 序號(hào) 名 稱 金額（萬元） 一 建筑工程 1 負(fù)一層 3000 2 負(fù)二層 3100 3 負(fù)三層 2300 4 裙樓 2500 小計(jì) 10900 二 室外工程 1 給、排水管網(wǎng) 250 2 供電線網(wǎng)及照明 500 3 消防系統(tǒng) 250 4 綠化 100 5 道路 50 小計(jì) 1150 三 其它 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 30 1 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 200 2 工程監(jiān)理費(fèi) 80 3 建設(shè)單位管理費(fèi) 100 4 員工培訓(xùn)費(fèi) 50 5 基本預(yù)備費(fèi) 300 小計(jì) 730 （三） 資金來源與籌措 本項(xiàng)目總 投資 15000 萬元 ,按如下方法籌集： 建設(shè)單位自籌資金 萬元 ,其中：自有資金 萬元，融資 萬元 申請(qǐng)銀行中長期借款 萬元。 （四）資金使用計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)期二年，固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %。流動(dòng)資金按生產(chǎn)負(fù)荷逐年追加投入。詳見《投資計(jì)劃及資金籌措表》。 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 31 八 . 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 (第二版 ,1993 年 )。 國家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版， 2020年）。 《中華人民共和國增值稅暫行條例》 (1993 年 )。 《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》 (1993 年 )。 建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料。 參加本項(xiàng)目研究的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料。 （二）項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營期、計(jì)算期 項(xiàng)目擬 年建成 , 經(jīng)營期 年 ,計(jì)算期 年。 （三） 項(xiàng)目總投資及資金籌措 項(xiàng)目總投資（取整萬元計(jì)算） 本項(xiàng)目總投資 萬元 ,其中 : 建設(shè)投資 萬元 。 建設(shè)期貸款利息 萬元； 鋪底流動(dòng)資金 萬 元。 資金籌措 建設(shè)單位自籌建設(shè)投資 萬元（包括融資）和鋪底流動(dòng)資金 萬元，共計(jì) 萬元； 申請(qǐng)銀行長期借款 萬元， %。 自籌資金占總投資的 。 用款計(jì)劃 (1) 建設(shè)期為 年 ,按建設(shè)工程的進(jìn)度要求 ,固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %。 (2)流動(dòng)資金按經(jīng)營所需分三年逐年追加投入，直至計(jì)算期滿。 以上詳見附表 9《流動(dòng)資金估算表》和附表 10《投資計(jì)劃與資高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 32 金籌措表》。 （四） 財(cái)務(wù)效益分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基 準(zhǔn)對(duì)照指標(biāo)為：基準(zhǔn)收益率 18%、基準(zhǔn)投資回收期 年、投資利潤率 12%、投資利稅率 18%。 成本估算 水療會(huì)所日常支出按該項(xiàng)營業(yè)收入的 10%估算。 (1) 餐飲服務(wù)的直接成本按該項(xiàng)營業(yè)收入的 40%估算。 (2) 賓館客房直接成本按該類營業(yè)收入的 10%估算。 (3) 廣告推銷費(fèi)用以及差旅交際等費(fèi)用按總營業(yè)收入的 3%估算。 (4) 燃料動(dòng)力購買費(fèi)用估算詳見附表 23。 (5) 其他費(fèi)用估算 按營業(yè)總收入的 1%估算“其他費(fèi)用”，包括辦公費(fèi)、職工制裝費(fèi)、管理費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用等。 此外，土地使用費(fèi)包括 在“其他費(fèi)用”中。 (6)人員工資及附加 定員 198 人 ,其中中高層管理人員平均年工資 40000元 /人 ,一般職工203 人平均年工資 12020元 /人。按工資總額的 %計(jì)算社保﹑醫(yī)保﹑失保和福利費(fèi)用。 （ 7）折舊費(fèi)和攤銷費(fèi) 建筑物投資綜合折舊年限按 30 年，直線法折舊，殘值率 5%。設(shè)備投資及其它投資綜合折舊年限按 16 年，直線法折舊，殘值率 5%。無形資產(chǎn)及開辦費(fèi)攤銷年限取 5 年或 7 年。土地使用權(quán)費(fèi)用按 年攤銷。 （ 8）修理費(fèi) 按固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的 30%計(jì)算修理費(fèi)。 (9) 財(cái)務(wù)費(fèi)用：借款利息支出計(jì)入成本。 詳見附表 2《總成本費(fèi)用估算表》及附表 2附表 22 和附表 23。 營業(yè) 分析 客房營業(yè)收入 考慮到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素和市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)因素，客房的入住率按 70%計(jì)算。 200 間 *70%入住率 *150 元 /間 *360 天 /年 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 33 餐飲服務(wù)營業(yè)收入 ① 中餐營業(yè)收入： 中晚餐： 600 位 /天 *就餐率 20%*30 元 /位 *360 天 /年 *2 ②水療會(huì)所營業(yè)收入： 600 位 /天 *120 元 /位 *360 天 /年 ③ KTV包房營業(yè)收入 85 間 *使用率 70%*200 元 /間 *360 天 /年。 按以上方法估算，達(dá)綱年?duì)I業(yè)收入合計(jì)為 3868 萬元。 以上詳見附表 3《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》及附表 31。 營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅 : 營業(yè)稅稅率按 5%。 (1) 城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅 :以營業(yè)稅額為基數(shù) ,取 5%。 (2)教育費(fèi)附加 :以營業(yè)稅額為基數(shù) ,取 4%。 (3)利基金：以營業(yè)總收入為基數(shù) ,取 ‰。 詳見附表 3《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》。 所得稅 所得稅稅率按 33%。 按稅后利潤的 10%計(jì)提盈余公積金，按 5%計(jì)算公益金。 詳見附表 8《損益表》。 財(cái)務(wù)分析 (1) 損益表 以計(jì)算期第五年計(jì)算 ,年?duì)I業(yè)收入 3868 萬元 ,營業(yè)稅金及附加 萬元 ,總成本費(fèi)用 1353 萬元 ,利潤總額 2515 萬元。投資利潤率為 % ,投資利稅率為 ,資本金利潤率為 % ,投資稅后利潤率為% 。 (2) 資金來源與運(yùn)用平衡 根據(jù)計(jì)算期每年收支情況編制的《資金來源與運(yùn)用表》顯示 ,累計(jì)盈余資金為 2500 萬元 ,盈余足以抵償投入。 (3) 資產(chǎn)負(fù)債表 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 34 該項(xiàng)目計(jì)算期各年資產(chǎn)負(fù)債率詳見附表 7《資產(chǎn)負(fù)債表》。 (4) 現(xiàn)金流量表計(jì)算 根據(jù)逐年現(xiàn)金流入量和流出量編制了《現(xiàn)金流量表》 (全部投資 )。計(jì)算結(jié)果 為 :所得稅前，內(nèi)部收益率為 %,按折現(xiàn)率 i=12%計(jì)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 1380 萬元 ,靜態(tài)投資回收期包括建設(shè)期為 年 ,不包括建設(shè)期為 年 ,均好于基準(zhǔn)對(duì)照指標(biāo)。 (5) 盈虧平衡分析 根據(jù)正常年?duì)I業(yè)收入、固定成本、可變成本、營業(yè)稅金及附加 ,求得用生產(chǎn)能力表示的盈虧平衡點(diǎn)為 %。 (6) 敏感性分析 根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn) ,選取營業(yè)收入、 經(jīng)營成本和固定資產(chǎn)投資三項(xiàng)為變動(dòng)因素 ,進(jìn)行敏感性分析 ,分別就全部投資的所得稅前的情況作出 13種方案 ,詳見附表 12《敏感性分析表》。從表中可看到 ,變化 比較平穩(wěn) ,在177。 10%增減幅度內(nèi) , 其內(nèi)部收益率和投資回收期都是可以接受的 , 說明該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳列于附表 1《綜合指標(biāo)匯總表》。 從上述分析可以看出 ,該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率 ,投資回收期低于基準(zhǔn)投資回收期 ,投資利潤率和投資利稅率均較高，并且 ,只要達(dá)到生產(chǎn)能力的 %即可保本 ,風(fēng)險(xiǎn)較小 ,因此 ,該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 35 九 .可行性研究結(jié)論 （一）結(jié)論 （ 1）銳鑫國際會(huì)所建設(shè)，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格建設(shè)和裝修，貫徹科 學(xué)發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展的理念，注重人與環(huán)境和諧，營造綠色環(huán)保生態(tài)會(huì)所。 （ 2）本項(xiàng)目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護(hù)方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。 （ 3）黔東南州銳紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司法人代表吳經(jīng)銳是成功的企業(yè)家，對(duì)本項(xiàng)目有較強(qiáng)的駕馭能力，這是本項(xiàng)目成功實(shí)施的保證。 （ 4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。本項(xiàng)目實(shí)施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，為當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂業(yè)增添新的亮點(diǎn)。 綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。