【正文】 有營銷經(jīng)驗的休閑會所營銷專家領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營銷隊伍，創(chuàng)新機制，建立立體式銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡(luò)，會所客源將有充分保證。以凱里市目前每年 60萬客量計算，日均賓客接待量 600 人左右。 市場預(yù)測 銳鑫國際會所按現(xiàn)代風(fēng)格建造，內(nèi)部裝修豪華高檔，其特色為綠色、環(huán)保、生態(tài)型休閑會所，該會所將為凱里市民及 海內(nèi)外游客提供一個舒適的休閑娛樂場所。據(jù)世界休閑娛樂組織預(yù)測，到 2020 年我國將成為世界休閑娛樂第一大國。 近年來，隨著經(jīng)濟的快速增長，我國的休閑娛樂消費也進入快速增長期，消費結(jié)構(gòu)也正向享受型轉(zhuǎn)變。 需求現(xiàn)狀 凱里市作為全國優(yōu)秀旅游城市，休閑娛樂業(yè)已成為凱里市支柱產(chǎn)業(yè)。 水療休閑市場結(jié)構(gòu) A、享受型消費者 B、 理智 型消費者 行業(yè)競爭焦點 與在歌舞廳、 迪廳等 的宣泄來緩解精神壓力不同， 水療 自然高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 6 而又放松，是一種真正能夠緩解生活壓力，使人輕松下來的休閑方式，尤其適合生活節(jié)奏越來越緊張的現(xiàn)代人士，因此爭奪這部分消費者已成為競爭的關(guān)鍵。這些洗浴休閑場所，主要串落在凱里的鬧市區(qū)，因此，總體服務(wù)容量比較大，但分攤 下來就顯得“僧多粥少”了?？梢哉f消費群體還是很可觀的。 市場現(xiàn)有洗浴休閑服務(wù)容量 市區(qū)人口不多，但凱里天然具有區(qū)位優(yōu)勢，是旅游集散地。再次，服務(wù)水平持齊，難相上下。沒有差異就沒有特色；沒有特色就不能吸引人 。 （二） 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 4 序號 名 稱 單位 數(shù)量或指標 備注 1 建 設(shè)規(guī)模 平方米 25000 項目總投資 萬元 15000 職工人數(shù) 人 350 裙樓 平方米 5000 總建筑面積 平方米 25000 3 營業(yè)面積 平方米 24000 4 年營業(yè)收入 萬元 3868 5 總成本費用 萬元 1353 6 年利潤總額 萬元 2515 7 營業(yè)稅金及附加 萬元 535 8 投資利潤率 % % 9 投資利稅率 % % 10 投資回收期 年 3 含建設(shè)期 2 年 11 內(nèi)部收益率 % 48% 12 凈現(xiàn)值（ I=12%） 萬元 1380 13 盈虧平衡點 % 35% 14 借款償還期 年 2 含建設(shè)期 高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 5 二 . 市場預(yù)測 （一） 凱里市休閑會所現(xiàn)狀 當(dāng)前洗浴休閑行業(yè)狀況及市場前景分析 傳統(tǒng)的藥浴，如桔皮浴、姜奶浴、參石??；另類的刷浴、泥炭浴、黑泥浴等等。本項目建設(shè)對改變凱里市休閑娛樂設(shè)施落后狀況，促進休閑娛樂業(yè)的發(fā)展是十分必要的。 隨著高檔消費群體日益擴大，高檔水療會所和星級賓館在凱里市供不應(yīng)求。 凱里是一個原生態(tài)人文景觀保存完好的旅游勝地 ， 2020 年接待國內(nèi)外游客 150 萬人次，同比增長%. 近年來，凱里市賓館、娛樂、餐飲業(yè)發(fā)展迅速。 經(jīng)過近年來建設(shè)，凱里市基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀，交通狀況有了根本改變。 黔東南州 地處黔湘兩省結(jié)合部，是貴州省的南大門。 目前，我國休閑娛樂業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機遇。中國休閑娛樂業(yè)經(jīng)過二十多年發(fā)展，取得 了長足進步。根據(jù)世界專業(yè)組織預(yù)測，到 2020 年我國將成為世界休閑娛樂第一大國。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會的目標。 項目提出背景和項目建設(shè)的必要性 改革開放以來，我國綜合國力大幅度躍升，人民生活水平不斷提高，社會長期保持穩(wěn)定，政通人和。 本項目按四星級標準設(shè)計建造。銳鑫國際休閑會所由水療會所、國際賓館、 KTV歌城三大版塊組成。貴州名盤）” 項目投資 黔東南州銳鑫國際休閑服務(wù)有限公司 高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 2 該公司本著“弘揚黔文化，做好黔文章”和對休 閑娛樂獨到的見解，經(jīng)過兩年多的項目實地考察、調(diào)研，決定措籌巨資在凱里市永豐南路建設(shè)“銳鑫國際休閑會所”項目。公司以“提高人居環(huán)境、走在行業(yè)前沿、引導(dǎo)大眾消費”為發(fā)展目標，以“誠信、務(wù)實、高效”為行事準則。以其優(yōu)秀的專業(yè)、管理人才，建立健全了一整套科學(xué)、合理、高效的管理制度，形成了項目開發(fā)、銷售經(jīng)營、財務(wù)管理等運作體系。車站投入運營后，日發(fā)送旅客 10000 多人次，年客流容量為 367 萬人次，高速公路西出口 1000 米。高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 1 一、 總 論 （一） 項目背景與概況 項目名稱 高檔會所建設(shè)項目 ，以下簡稱“本項目”。 項目擬建地點 貴州省凱里市永豐路：該項目配套設(shè)施完善，小區(qū)周邊交通便利，市內(nèi) 9 路區(qū)可到達，距迎賓大道 150 米，距新建的城南客車站 300 米，是凱里的長途客運中心，凱里運輸公司客車站即將搬遷到這里。 樓盤開發(fā) 黔東南州銳紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 該公司成立于 2020 年，注冊資本 800 萬元人民幣，公司擁有 良好的信譽和雄厚資本。企業(yè)在發(fā)展中得到了省、市各級政府和相關(guān)部門的大力支持。先后成功開發(fā)樓盤：“銳紅大廈”、“銳紅花園”、“銳博大廈”、“銳馨鑫園（該盤在中國貴州十佳人居評選中榮獲“ 2020中國178。本項目由貴州規(guī)劃建筑設(shè)計院和香港方黃建筑師事務(wù)所共同規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、裝飾設(shè)計。經(jīng)營面積為 25000 平方米，總投資 億元人民幣。內(nèi)設(shè)有超大公共浴區(qū)、 SPA美容纖體、中西自助餐廳、豪華商務(wù)包間 250 余間、高雅氣派的演藝大廳、舒適安靜的公共休息區(qū)、時尚現(xiàn)代的 KTV 包間 80 余間、溫馨舒適的客房 200 余間，集吃、 喝、玩、樂一應(yīng)俱全，建成后將是黔東南乃至整個貴州首屈一指的國際休閑娛樂會所。目前我國人均 GDP 已超過 1000 美元，總體達到小康。 當(dāng)人均 GDP 達到 800 美元至 1000 美元時，休閑娛樂消費將進入快速增長期。 目前休閑娛樂業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。政府將休閑娛樂業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國民經(jīng)濟新的增長點。隨著國民經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，我國城市化進程加快，城鎮(zhèn)消費結(jié)構(gòu)升級，人均 GDP 達 1000 美元之后，消費結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，休閑娛樂消費成為新熱點，休閑娛樂業(yè)進入興盛期。 全州 轄 一市 十六縣 ， 州府所在地凱里市 面積 1306 平方公里，人口 58 高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 3 萬。公路四通八達，密切了與省內(nèi)及外省的聯(lián) 系，使凱里市休閑娛樂業(yè)得到快速發(fā)展。但與旅游業(yè)發(fā)展速度相比不相適應(yīng)，現(xiàn)已成為制約凱里市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。 黔東南州銳鑫國際休閑服務(wù)有限公司經(jīng)過兩年多充分考察調(diào)研，凱里市投資興建凱里市銳鑫國際會所。 可行性研究報告編制 依據(jù) （ 1）《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）》 （ 2）《貴州旅游娛樂業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 （ 3）中華人民共和國《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（ [2020]第44 號） （ 4）中華人民共和國《國有土地使用證》（凱里市國用 [2020]第 05892 號） 項目預(yù)期目標 本項目總投資 億元人民幣，按四星級標準建造，主業(yè)鑫國國際水療會所，配套銳鑫國際酒店、休閑娛樂設(shè)施。而凱里地區(qū)洗浴行業(yè)市場營銷模式單一，基本上都是普遍的桑拿，美容，按摩，足療等，經(jīng)營項目、洗浴文化的構(gòu)成雷同、缺少特色，在對外宣傳上，大家都打著“美容健體，修身養(yǎng)性”這張牌，差異化程度非常小。其次，在規(guī)模上，大家基本上旗鼓相當(dāng)。 從以上來看，凱里水療休閑行業(yè)發(fā)展空間不可估量，如果能夠開發(fā)糅合文化資源，豐富服務(wù)項目，提高人性化服務(wù)水平則更容易在市場中鼎足而立。每天至少有 萬外來人口進出這里，相當(dāng)于城市總?cè)丝诘?。就目前來看，市區(qū)除了陽光櫻花，還有曼谷雨林等等 ,大大小小已上十家。 凱里水療休閑市場所處發(fā)展階段 則處于市場發(fā)展的最初階段 市場導(dǎo)入期。服務(wù)人才是該行業(yè)的又一競爭熱點。 休閑娛樂業(yè)是世界第一大產(chǎn)業(yè)。休閑娛樂主體及休閑娛樂主題也更趨多元化。 凱里市的水療會所正處于初級發(fā)展階段，包括陽光櫻花、曼谷雨林在內(nèi)所有水療的營業(yè)面積總共不到 10000 萬平方米，星級賓館不到 10 家，無論從數(shù)量還是在服務(wù)上都遠遠滿足不了外來游客和當(dāng)?shù)叵M群體的需要。 銳鑫國際會建成后將有充足的客源。會所建成后聘請國內(nèi)著名娛樂管理公司管理。 高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 7 三 . 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 （一） 建設(shè)規(guī)模 本項目投資 億元人民幣，建設(shè)凱里市銳鑫國際會所，總建筑面積 25000 平方米。 （二） 建設(shè)內(nèi)容 本項目主要由三層裙樓和五層塔樓組成（即負一層、負二層、負三層、一樓、二樓、三樓、四樓、五樓組成）。 （ 1）負一層：建筑面積 5600 平方米。分布為：公共休息區(qū)、演藝大廳、棋牌區(qū)、餐廳、 VIP 活動專區(qū)和保健按摩包房； （ 3）負三層：建筑面積為 3360 平方米；分布為：水療會所、SPA、賓館主要通道的大堂、男賓浴區(qū)、公共戲水區(qū)、女賓浴區(qū)； （ 4）塔樓：五層建筑，建筑面積 4400 平方米。 地下式 6 室 外 工程 7 給、排水管網(wǎng) 給、排水管網(wǎng)設(shè)施 8 供 電 線網(wǎng) 內(nèi)供電線網(wǎng)，配電設(shè)備 9 熱 力 管網(wǎng) 供熱管網(wǎng)設(shè)施，電鍋爐等設(shè)備 10 空 調(diào) 系統(tǒng) 制冷機組，管網(wǎng)設(shè)施 11 消 防 設(shè)施 消防水池 12 停車場 設(shè)地下停車場 13 洗衣房 高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 10 四 . 建址選擇 （一） 建址現(xiàn)狀 地點與地理位置 本項目選址位于凱里市永豐南路，距貴陽 180 公里、距都勻