【正文】 ；在經(jīng)過對地理位置、周邊環(huán)境、居民總體收入水平、人均消費水平、 老年人群體養(yǎng)老現(xiàn)狀、 市場潛力等幾個方面進行 了詳實細致的調(diào)查與實地考證之后，擬在盤山縣開發(fā)建設(shè)頤康園老年會所 。 建設(shè) 單位概況 深圳市商晟投資管理有限公司 成立于 2020 年 ， 從事 投資 管理、咨詢 業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍遍布國內(nèi)各大中城市。 建設(shè)一個入住開心、頤養(yǎng)舒 心、侍奉盡心、子女放 心的老有所養(yǎng)、 老有所醫(yī)、 老有所為、老有所學、老有所樂 的現(xiàn)代 會所。 為了大幅度提升盤山第三產(chǎn)業(yè)比重，綜合盤山縣的區(qū)位環(huán)境、 結(jié)合我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)趨勢；為充分提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平， 塑造環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū) 新亮點，促進 地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級，實現(xiàn)盤山服盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ８ 務(wù)業(yè)、養(yǎng)老福利 業(yè)的現(xiàn)代化； 盤山縣人民政府與深圳市商晟投資管理有限公司共謀盤錦養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方略，雙方經(jīng)過友好協(xié)商， 已基本確認規(guī)劃設(shè)計方案、土地價格和相關(guān)優(yōu)惠政策。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)被越來越多的開發(fā)商關(guān)注，這正成為中國房地產(chǎn)市場上最為誘人的概念，這讓市場資本、地方政府 ，乃至慈善公益基金都為之興奮。 21世紀房地產(chǎn)論壇第 11屆年會上，有專家表示，養(yǎng)老地產(chǎn)至關(guān)重要。有需求就有商機，此種 家庭狀況將成為養(yǎng)老地產(chǎn)的寵大需求，蘊含無限商機。 面對住宅市場現(xiàn)“量價危機”、商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈、旅游地產(chǎn)風險過高的現(xiàn)狀下，“養(yǎng)老地產(chǎn)”成為了開發(fā)商即將開墾的一片新價 值洼地。業(yè)內(nèi)人士分析，從供需方面來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的空間很大： 2020年至 2050年，中國 60歲以上的人口將由現(xiàn)在的 %上升到%，到 2020年的未來 5 年，中國老年人口將達 2 億，占總?cè)丝诘?15%。誰來填補中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”的蒼白，又如何跨過這些阻礙，一切還需 要時間來慢慢探索。大型開發(fā)商前瞻性的舉措給中國的養(yǎng)老地產(chǎn)帶來了發(fā)展的信號，加之老齡人口增多現(xiàn)狀，“養(yǎng)老地產(chǎn)”項目已經(jīng)吸引了眾多企業(yè)的目光。近兩年，大型開發(fā)商如萬科 (論壇 )、保利 (論壇 )等開始對老年住宅感興趣，扛起投石問路的“大旗”，全國布局，在上海、廣州等地試點。 項目建設(shè)背景 城市老齡化是目前世界各國政府面臨的主要問題之一 ,中國 的 城市老齡化是目前世界各國政府面臨的主要問題之一 ,中國的大城市早在 20 世紀 90 年代陸續(xù)走進老齡社會 ,因此如何改善老年人的生活狀況 ,使老有所養(yǎng)、老有所用 ,已成為國家和地方政府的當務(wù)之急。 推進新縣城建設(shè)。 盤山縣 以科學發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，將構(gòu)建社會主義和諧社會的要求貫穿始終，圍繞“農(nóng)業(yè)富民、工業(yè)強縣、生態(tài)立縣”發(fā)展目標，實施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化四大戰(zhàn)略。鴛鴦溝游船碼頭和兩岸景觀工程基本完成，紅海灘棧橋、汽車宿營地和觀景臺正抓緊施工。承接了盤錦“第三屆國際濕地旅游周”主要旅游項目，成功承辦了“觀 鳥節(jié)”和“荷花節(jié)”。高升、吳家、壩墻子、胡家、甜水等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都啟動了住宅小區(qū)開發(fā)項目。遼河油田恒泰利、大連銀龍、大連鼎隆等一批知名企業(yè)投資新縣城，麗景灣、水岸藍橋、學府名城、龍祥商務(wù)會館等商住地產(chǎn)項目開工建設(shè)。 房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。繼續(xù)擴大規(guī)模，改善結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，第三產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重逐年提高。 第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。全縣地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn) 180 億元，比上年增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資完成 180 億元，比上年增長 100%；地方財政一般預算 收入完成 ，比上年增長 64%；全口徑稅收完成 億元，比上年增長 %；實際利用外資完成 億美元，是去年的 7 倍；農(nóng)民人均純收入實現(xiàn) ，比上年增長 %。集約節(jié)約利用土地取得積極成效，耕地連續(xù)十年占補平衡。城市空氣質(zhì)量優(yōu)良率達到 %。建成污水處理廠 5 座，日處理能力達到 32萬噸。我市躋身全國創(chuàng)建文明城市工作先進市和省級園林城市行列。建設(shè)改造中華路、雙興路、公園大街等城市道路 45條，遼河城市段形成景觀，遼河美術(shù)館、湖濱公園等區(qū)塊展現(xiàn)了發(fā)展新形象，城市環(huán)境質(zhì)量和宜居水平明顯提升。大伙房水庫輸水一期工程完工，病險水庫除險加固取得階段性成果，華潤城市熱電、華能風電等項目進展順利，基礎(chǔ)設(shè)施支撐發(fā)展的作用進一步增強。從戰(zhàn)略高度謀劃和推進基礎(chǔ)建設(shè)， 5 年來累計完成投資 億元。城市化率達到 65%?？⒐ぶ腥A路、泰山路等 12條道路，加快中心醫(yī)院、數(shù)字化城管、污水垃圾處理等項目建設(shè)，推進綠化美化亮化，市容市貌煥然一新。 城市化進程加快。新區(qū)產(chǎn)業(yè)迅速壯大，知名度、影響力不斷提升，寶來石化、振奧橡膠等重大產(chǎn)業(yè)項目發(fā)揮了巨大的集聚效應，港口、鐵路、公路、大學、醫(yī)院等重大基礎(chǔ)工程全面建設(shè)。全市上下同心協(xié)力發(fā)展遼濱，建設(shè)遼濱。戰(zhàn)勝低溫寡照、嚴重洪澇等自然災害，糧食生產(chǎn)達到 105萬噸。開工新建六和肉鴨加工等大項目 23個，建成設(shè)施農(nóng)業(yè) 5 萬畝，新改建畜牧小區(qū) 500 個，新增水產(chǎn)小區(qū) 30個，養(yǎng)殖大蟹 15萬畝。物流、會展、文化等產(chǎn)業(yè)蓬勃興起。濕地旅游樹起嶄新形象，珠海天沐溫泉城等大項目簽約落地，旅游總收入增長 %。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)成效顯著。“五大產(chǎn)業(yè)集群”拉動工業(yè)增長 個百分點。千萬噸煉油、百萬噸烯烴等重大項目開始啟動，世界行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)臺灣長春集團加盟盤錦，華錦擴建工程達產(chǎn)達標 ，盤錦正加速向全國石化基地邁進。 2020 年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值 950 億元，同比增長 18%；財政一般預算收入 億元，增長 %；固定資產(chǎn)投資 900 億元，增長 65%；社會消費品零售總額 185 億元，增長 %；實際利用外資 ，增長 202%；外貿(mào)出口 億美元，增長 %。區(qū)域面積 4071平方公里，總?cè)丝跒?124. 3 萬。西北鄰錦州，東界鞍山，南臨遼東灣，市中心距沈陽 150公里。盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １ 頤康園老年會所建設(shè)項目可行性研究報告 第一章 總論 項目概況 項目名稱： 盤山縣“頤康園老年會所”建設(shè)項目 ； 建設(shè)單位： 深圳市商晟投資管理有限公司 ； 建設(shè)地址： 盤山 新縣城 府前大道與外環(huán)路 交匯處 西北角 ； 建設(shè)項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見下表 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 指 標 單位 規(guī)模 說 明 1 建設(shè)規(guī)模 總占 地 面積 ㎡ 114667 建筑構(gòu)物占地面積 ㎡ 33930 建筑密度： 30% 總建筑面積 ㎡ 94290 容 積 率： 道路面積 ㎡ 17200 15% 綠地面積 ㎡ 63537 55% 2 項目總投 資 萬元 18000 土地出讓金 萬元 1421 無形資產(chǎn) 其他投資 萬元 2253 遞延資產(chǎn) 固定資產(chǎn)投資 萬元 14326 固定資產(chǎn) 3 資金籌措 萬元 18000 企業(yè)自籌 萬元 18000 4 項目 定員 人 157 管理人員 人 5 員工 人 152 含后勤 1人 5 燃料、動力 年消耗 暖 MW 水 t 20200 電 萬 Kw 70 6 項目收益 商品房 ㎡ 54300 銷售收入 17853 銷售稅金 及附加 萬元 893 總成本費用 萬元 9101 利潤 總額 萬元 7859 老年會所及物業(yè) ㎡ 39990 經(jīng)營收入 萬元 1285 以下按達標年估算。 營業(yè)稅金及附加 萬元 64 總成本費用 萬元 957 利潤總額 萬元 264 所得稅 萬元 66 稅后利潤 萬元 198 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ２ 項目實施背景與依據(jù) 區(qū)位環(huán)境 盤錦市地處遼寧省西南部，渤海之濱、遼河三角洲中心地帶。全市轄雙臺子、興隆臺兩區(qū)和盤山、大洼兩縣。盤錦是一座以石油化工為主導產(chǎn)業(yè)的新興沿海開放城市，資源優(yōu)勢明顯、發(fā)展?jié)摿薮?。主要?jīng)濟指標增速走在了全省前列！ 工業(yè)集群快速成長。石油鉆采設(shè)備、海工裝備等大項目加快建設(shè)，裝備制造即將成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。高新技術(shù)產(chǎn)品增加值增長 30%。大商城市廣場、鵬欣水游城等大項目加快建設(shè)，香港恒大、東方銀座、廣東美的等知名企 投資 回收期 年 含建設(shè)期 內(nèi)部收益率 % 財務(wù)凈現(xiàn)值 i=13%； 萬元 1771 盈虧平衡點 % 73 735/1285－ 222－ 64 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ３ 業(yè)云集盤錦。新開工房地產(chǎn) 560萬平方米。 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化步伐加快。農(nóng)機裝備水平顯著提高。 遼濱新區(qū)建設(shè)如火如荼。如今，遼濱新區(qū)總體規(guī)劃面積由 110 平方公里擴大到 545平方公里，成為遼寧綜合改革試驗區(qū)，石油化工、石油裝備和海洋工程三大園區(qū)躋身省級產(chǎn)業(yè)基地。一個充滿生機與 活力的濱海生態(tài)新城開始形成。大力推進鐵東老區(qū)、中央商務(wù)區(qū)等區(qū)塊改造，新的城市空間正在形成。田家、高升等中心鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快。 盤錦市城鄉(xiāng)面貌明顯變化、基礎(chǔ)設(shè)施向現(xiàn)代化快速提升。疏港鐵路、盤營客運專線和阜盤高速公路破土動工，濱海大道、盤營線拓寬改造等主體工程完工，百平方公里公路密度由 公盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ４ 里 提高到 公里，盤錦正加快向交通樞紐城市邁進。 城市建設(shè)和管理水平顯著提高。加大規(guī)劃執(zhí)行力度，持續(xù)推進亮化綠化、市容整治和違建拆除，土地征拆工作逐步走向法制化 、規(guī)范化。 生態(tài)盤 錦建設(shè)扎實推進。遼河流域治理成效顯著，城市垃圾填埋場、螃蟹溝綜合整治等工程投入使用，遼河流域盤錦段連續(xù)八年保持出境水質(zhì)優(yōu)于入境水質(zhì)，濕地生態(tài)環(huán)境得到有效保護。有林面積增加到 26 萬畝。 2020 年盤山縣國民經(jīng)濟繼續(xù)保持高速增長，綜合經(jīng)濟實力跨入全省中上游行列。多項經(jīng)濟指標增幅位居全省前列，經(jīng)濟運行速度、質(zhì)量、盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ５ 效益都有所改善和提高。 盤山縣 致力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，破解服務(wù)業(yè)短板，大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)、休閑旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，增強了經(jīng)濟活力，提高了人民生活質(zhì)量。全年預計第三產(chǎn)業(yè)增加值實現(xiàn) 億元，增長 %，服務(wù)業(yè)增加值實現(xiàn) 億元，社會消費品零售總額實現(xiàn) 。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)完成 萬平方米，房地產(chǎn)業(yè)增加值預計實現(xiàn) 億元。鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)也令人欣喜地開始起步，趨熱之勢明顯。 旅游業(yè)加快推進。鑫安源、東晟園等老景區(qū)加速升級改造。全年旅游業(yè)接待人數(shù)和產(chǎn)值大幅增加，成為盤山新的經(jīng)濟增長點。按照一個加快，兩個提高，三個開發(fā)，六個突破的要求，完善一城、五區(qū)、一帶三個布局，突出經(jīng)濟強縣、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、生態(tài)縣建設(shè)，社會事盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ６ 業(yè)全面發(fā)展及人民生活水平全面提高五個重 點，將盤山推上了一個新的起點。拉開 “兩區(qū)一帶一湖一站”（太平主城區(qū)、 胡家新城區(qū)，繞陽河景觀帶，甜水湖，盤錦北站）縣城框架，規(guī)劃建設(shè)具有北方水鄉(xiāng)特色的濕地水城。 其實，“養(yǎng)老地產(chǎn)”并不是一個新生事物，但在中國，養(yǎng)老地產(chǎn)的 發(fā)展還處于很初級的階段。華潤、首創(chuàng)等也多有提及關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。只是，剛剛起步的中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”面臨著許多問題，拿地開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營方式的探索、政策的支持力度等問題都是“養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展道路上的絆腳石。 “銀發(fā)經(jīng)濟”蘊含商機； 養(yǎng)老地產(chǎn)盈利新增長點： 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ７ 隨著中國逐步邁進老齡化社會，“銀發(fā)經(jīng)濟”讓人看到了商機。在廣州， 60歲以上老人在 2020年突破了 100萬大關(guān)。 中國正迎來“ 421家庭”時代，再過 10年，第一代獨生子女的父母將退休，一對年輕夫婦要照顧兒女和四位老人，如果家中 老人重病需要長期護理，子女力不從心。 另外，在剛結(jié)束的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之惑：求解有效性”的博鰲在尋求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型道路上，關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)即是關(guān)注房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。在住宅和商業(yè)地產(chǎn)都遭到政策的攻 擊的，養(yǎng)老地產(chǎn)或