【正文】 電力工程 設計依據(jù) 《城市電力規(guī)劃規(guī)范（ GB/50293— 1999）》 ； 《城市道路照明設計標準》 ； 《新縣城總體規(guī)劃》 。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ４５ 生活污水經(jīng)市政污水管網(wǎng)排入污水處理廠。 由新縣城供水管網(wǎng)接兩條 DN100 管線供水，當其中一路管線發(fā)生事故時，另路管線仍能供給會所 的用水。據(jù)建筑抗震設防類別調(diào)整后用于結(jié)構(gòu)抗震驗算的烈度為 6 度；按建筑抗震設防類別及場地類別調(diào)整后 確定抗震等級的烈度 7 度 。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ４３ 內(nèi)墻面為乳膠漆、前墻面為陶瓷面磚、其余三面為彩涂料，塑鋼窗、歐式裝飾門，不銹鋼樓梯扶手 ，理石地面。 以上均為 歐式建筑、 層高 ,框架結(jié)構(gòu)，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，屋頂采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，墻體采用空心磚砌筑。 （ 2） 雙拼別墅： 20棟 /2層；每棟 720 m2；建筑面積 14400m2。墻體采用空心磚砌筑。 內(nèi)墻仿瓷、外墻瓷磚掛面 、水泥麻灰地面，進戶門為防盜門、內(nèi)門為裝飾木門，塑鋼窗。 歐式建筑、框架結(jié)構(gòu) 。 考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風格，發(fā)揮項目優(yōu)勢，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個造型大方得體、簡潔具有時代氣息的現(xiàn)代建筑新形象。 建筑設計 符合時代建筑風格、具有鮮明的的品牌象征力和內(nèi)涵潛力。重視經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。 現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢平坦，用地類別為現(xiàn)狀 商住開發(fā) 用地。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ３８ （五 ）生活服務：由專職護理人員為老人打水、分餐，整理床上用品，對活動困難和生活不能自理的老人根據(jù)實際情況進行特殊護理。 （二）醫(yī)療服務：由會所康復醫(yī)療專家定期為老人進行健康查體、咨詢，根據(jù)自身健康狀況制定康復保健計劃，建立健康檔案，由保健醫(yī)生及護理員具體實施。 （ 2）容積率 容積率 ；商業(yè)開發(fā)： ； 老年會所： ；物業(yè)： ； 容積率綜合指標： ， 符合相關強度控制標準。 （ 3）開放空間：依據(jù)服務范圍、服務對 象，采取不同尺度的開敞空間。 會所 的綠 化系統(tǒng)主要由路邊綠地和綠化景點 構(gòu)成，注重 會所 的生態(tài)環(huán)境建設。規(guī)劃道路用地占地 17200 m2，占規(guī)劃總用地的 15％。 景點綠化總面積 63537㎡，占總占地面積的 55%。 物業(yè)用地 規(guī)劃用地面積為 1800 m2，占規(guī)劃總用地的 ％，靠近府前大道和西側(cè)路。 本項目規(guī)劃物業(yè)的服務系統(tǒng)，其中包括： 熱力站、污水泵房、變配電間、 供水泵房、物業(yè)管理及維修。 商住 開發(fā)： 8 棟 /5 層 （地下一層） 、 6000m2/棟、 建筑面積48000m2； 地下層為車庫和倉庫為 9600 m2，其余 38400 m2為住宅。 該項目分為 老年會所居住區(qū)和商品住宅區(qū) 一、老年會 所 該 會所 是各類別墅 交錯 ，老年人 會所內(nèi)住宿、 休閑、 娛樂 康體中心 配套工程 、 公用設施、 綠化 景觀、道路 配套的現(xiàn)代化 會所 。 （ 2）會所 的規(guī)劃結(jié)合城市社會經(jīng)濟發(fā)展，做到經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益結(jié)合統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展原則。 現(xiàn)狀綜合評價 會所 地處盤山縣政治、經(jīng)濟和文化活動的中心，周邊商業(yè)氛圍濃郁、 交通條件便利，有著明顯的位優(yōu)勢，是建設民生安居工程 、老年會所 的宜居首選。 東邊是盤山縣 政府所在地，是盤山縣政治、經(jīng)濟活動的中心。冬季多西北 風， 平 均 風速 / S。光照充足，無霜期為 172天。從大 地 構(gòu)造來看 ，則 是 中 朝地臺上 的 二級構(gòu)造單元 下 遼河凹陷。平均海拔 25米，最高 ，最 低 。 位于東經(jīng) 121176。 (3)由于該項目地處辦公、生活區(qū)，且周邊自然環(huán)境好，租商業(yè)網(wǎng)點的需求量大，因而建議在項目推廣初期將商業(yè)、房地產(chǎn)投資者作為首攻的目標市場。 (2)時尚。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２７ 目標市場選擇 (1) “ 421”家庭（四個老人，兩個年輕人，一個小孩）的老年人； (2)現(xiàn)金儲蓄在 50萬元以上的家庭； (3)3口家庭、 中青年白領階層； (4)房地產(chǎn)、商業(yè)投資者。 2020年平均價格 2285元 / m2，較上年度漲幅 %。 2020年平均價格 2200元 / m2，較上年度漲幅 %。年末商品房空置面積 萬平方米，比上年末下降 %。全市具 有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)完成 建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，竣工產(chǎn)值 億元， 房屋施工面積 萬平方米， 全員勞動生產(chǎn)率 萬元 /人，增長 %。全市參加 基本醫(yī)療保險 人數(shù) 。 盤錦市總體環(huán)境分析 人口及養(yǎng)老環(huán)境分析 2020 年末全市總戶數(shù) 萬戶，戶籍總?cè)丝? 萬人，比上年末增加 萬人。 隨著改革開放的深入，未來的社會福利事業(yè)將會形成以國家興辦的社會福利機構(gòu)為示范，其他多種所有制形式的社會福利機構(gòu)為骨干，社區(qū)福利服務為依托的社會福利服務網(wǎng)絡，社會福利事業(yè)的投資主體將實現(xiàn)多元化，未來的社會福利事業(yè)、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等國家政策都需要有一個配套的服務管理機構(gòu)來完善政策的延續(xù)性和落實性，老年會所就是根據(jù)此背景建設的私營管理新模式。特別是 80 歲以上的高齡老人和失能 老人年均 100 萬的增長速度，每四個人中將有一個老人，并以每年3%左右的速度增長的趨向。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)蘊藏巨大市場商機，前景廣闊， 2020 年我國養(yǎng)老年市場需求將達到 1 萬億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足 500 億元。在一定意義上說，養(yǎng)老問題得不到妥善解決，和諧社會就不可能得以有效地構(gòu)建。預計到 2050 年，我國老年人口將達到 ，占總?cè)丝诮?25%，將是德國、法國、英國、意大利和日本 5 國人口的總和 。 按照聯(lián) 合國的標準， 65歲以上的人口比率超過總?cè)丝诘?7%， 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２３ 就被稱為老齡化社會，而超過了 14%就被稱為老齡社會。 由于以上困難的存在，雖然目前很多房地產(chǎn)公司在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，但介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商很少。 回收期長 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２２ 在發(fā)達國家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租換租”的形式，但在中國目 前尚未有成功案例。由于人們多對這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個適應期，再加上老年人風險意識很強、行事謹慎等原因，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對著巨大的消費群體卻賣不出房子的風險，而且出售使用權的項目風險更高。 養(yǎng)老地產(chǎn) — 國內(nèi)發(fā)展的困境 在國內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)引起人們的注意，萬科對這類 物業(yè) 已經(jīng)研究了 3 至 5 年時間，可以預見的是，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展將是不可抗拒的必然趨勢。盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ２０ 養(yǎng)老地產(chǎn) — 營銷要點 進入 21世紀， 2020 年初，中國 60歲以上的老齡人口已達 億，到 2020 年已達 億。中國目前在新的養(yǎng)老機構(gòu)的建設上，沿襲了其他產(chǎn)業(yè)注意硬件，不注意軟件的弊端，缺乏許多相應服務。就目前的養(yǎng)老市場而言，一般的養(yǎng)老院不能滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個適老和宜老的社區(qū)，有園林，有活動場所，有朋友聚會這樣以優(yōu)化老年生活為前提的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老場所。萬科現(xiàn)在打造的“活躍長者之家”僅僅是養(yǎng)老地產(chǎn)中的一種形態(tài)，未來還有很多業(yè)態(tài)、很多種運營模式值得探索。泰康人壽、中國人 壽等保險紛紛啟動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目。面對龐大的市場需求，老年地產(chǎn)已經(jīng)開始擺脫前幾年的步履蹣跚，或?qū)⒁l(fā)新一輪開發(fā)熱潮，呈現(xiàn)出加速前進態(tài)勢。養(yǎng)老社區(qū)有很多種，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是國家投資，有的個盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 １８ 人 投資 的，有的像共同基金或者養(yǎng)老基金來投資的。巨大的養(yǎng)老需求以及供給的巨大缺口，催生出規(guī)?？涨暗摹般y發(fā)產(chǎn)業(yè)”。 一方面是巨大的市場需求，另一方面卻是地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴重。 我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。 隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓盤之間的競爭日益激烈，導致了房地產(chǎn)市場的進一步細分。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 １６ 第三章 市場分析 中國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀 中國正漸入老齡化社會，一個龐大的市場已經(jīng)悄然浮現(xiàn)。確定了“以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為補充”的養(yǎng)老居住政策，同時提出建立“ 9073”的養(yǎng)老居住分配格局：即 90％的老年人在社會化服務協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老； 7％的老年人通過購買社區(qū)照顧服務養(yǎng)老； 3％的老年人入住養(yǎng)老服務機構(gòu)集中養(yǎng)老。 隨著改革開放的深入，各項改革已使政府無精力去承擔和管 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 １５ 理這么多的社會具體性問題。所以，研究老年人的住房和老年生活問題，讓老年人在后半生能夠生活的幸福美滿，從必要性來講，這是一個非常重要的課題。 很多著名的養(yǎng)老項目，養(yǎng)老公寓并不是項目的主體。 養(yǎng)老地產(chǎn)的前景時， 分歧在于如何實現(xiàn)養(yǎng)老項目的盈利。 缺乏政策支持也是一方面。全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會成立以來，很多業(yè)內(nèi)人士對于委員會給予了很高的期望。但是竇玉沛分析說，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的%，不僅低于發(fā)達國家 5%至 7%的比例，也低于一些發(fā)展中國家 2%至 3%的水平。 2020 年 6 月，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》，提出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務業(yè)準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)。因在傳統(tǒng)意識里，只有“三無”老人才入住這些地方，再加上其服務單一、檔次較低，使很 多老年人盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 １２ 不愿去，子女也不愿背不孝的罵名，由此造成各地普通養(yǎng)老機構(gòu)空床率較高，形成社會資源浪費。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。 1990 年，中國老年人口中，有 70%的人與子女同住。夫妻兩人供養(yǎng)雙方 4 位老人，撫養(yǎng) 1 個后代的“ 421”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式； （ 2）死亡率的下降推動平均期望壽命延長。在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均 %的速度增長。 研究范圍 項目建設的必要性分析、市場分析；建設條件分析、工程進度安排；確定建設規(guī)模和總體功能、設計施工方案；消防、環(huán)保和衛(wèi)生方案；投資估算與資金籌措；財務效益分析，結(jié)論與建議。 公司堅持“以人為本”的發(fā)展理念，力爭為老年群體 創(chuàng)造一個 優(yōu)美、安全、舒適、方便、文明和 有較高文化品位的生活環(huán)境。 該公司緊緊抓住 養(yǎng)老地產(chǎn) 這一發(fā)展的契機，不斷在 華北、東北、華北拓展投資范圍 ，為自己贏得了發(fā)展的有利地形和繼續(xù)發(fā)展的空間。共同達成 盤山縣“頤康園老年會所”項目合作協(xié)議書。在尋求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型道路上，關注養(yǎng)老地產(chǎn)即是關注房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。 中國正迎來“ 421家庭”時代，再過 10年，第一代獨生子女的父母將退休，一對年輕夫婦要照顧兒女和四位老人，如果家中 老人重病需要長期護理，子女力不從心。 “銀發(fā)經(jīng)濟”蘊含商機； 養(yǎng)老地產(chǎn)盈利新增長點： 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設項目 可行性研究報告 ７ 隨著中國逐步邁進老齡化社會，“銀發(fā)經(jīng)濟”讓人看到了商機。華潤、首創(chuàng)等也多有提及關注養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。拉開 “兩區(qū)一帶一湖一站”（太平主城區(qū)、 胡家新城區(qū)，繞陽河景觀帶，甜水湖，盤錦北站）縣城框架，規(guī)劃建設具有北方水鄉(xiāng)特色的濕地水城。全年旅游業(yè)接待人數(shù)和產(chǎn)值大幅增加，成為盤山新的經(jīng)濟增長點。 旅游業(yè)加快推進。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)完成 萬平方米，房地產(chǎn)業(yè)增加值預計實現(xiàn) 億元。 盤山縣 致力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，破解服務業(yè)短板，大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)、休閑旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，增強了經(jīng)濟活力，提高了人民生活質(zhì)量。