【正文】 0元 / m2，較上年度漲幅 %。 (3)由于該項(xiàng)目地處辦公、生活區(qū)，且周邊自然環(huán)境好，租商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的需求量大，因而建議在項(xiàng)目推廣初期將商業(yè)、房地產(chǎn)投資者作為首攻的目標(biāo)市場。光照充足，無霜期為 172天。 （ 2）會(huì)所 的規(guī)劃結(jié)合城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益結(jié)合統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展原則。 物業(yè)用地 規(guī)劃用地面積為 1800 m2，占規(guī)劃總用地的 ％，靠近府前大道和西側(cè)路。 （ 3）開放空間：依據(jù)服務(wù)范圍、服務(wù)對 象，采取不同尺度的開敞空間。 現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢平坦，用地類別為現(xiàn)狀 商住開發(fā) 用地。 歐式建筑、框架結(jié)構(gòu) 。 以上均為 歐式建筑、 層高 ,框架結(jié)構(gòu)，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，屋頂采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，墻體采用空心磚砌筑。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４５ 生活污水經(jīng)市政污水管網(wǎng)排入污水處理廠。 由新縣城供水管網(wǎng)接兩條 DN100 管線供水，當(dāng)其中一路管線發(fā)生事故時(shí)，另路管線仍能供給會(huì)所 的用水。 （ 2） 雙拼別墅： 20棟 /2層；每棟 720 m2；建筑面積 14400m2。 考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格，發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個(gè)造型大方得體、簡潔具有時(shí)代氣息的現(xiàn)代建筑新形象。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３８ （五 ）生活服務(wù)：由專職護(hù)理人員為老人打水、分餐，整理床上用品，對活動(dòng)困難和生活不能自理的老人根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行特殊護(hù)理。 會(huì)所 的綠 化系統(tǒng)主要由路邊綠地和綠化景點(diǎn) 構(gòu)成，注重 會(huì)所 的生態(tài)環(huán)境建設(shè)。 本項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)的服務(wù)系統(tǒng)，其中包括： 熱力站、污水泵房、變配電間、 供水泵房、物業(yè)管理及維修。 現(xiàn)狀綜合評價(jià) 會(huì)所 地處盤山縣政治、經(jīng)濟(jì)和文化活動(dòng)的中心，周邊商業(yè)氛圍濃郁、 交通條件便利，有著明顯的位優(yōu)勢，是建設(shè)民生安居工程 、老年會(huì)所 的宜居首選。從大 地 構(gòu)造來看 ，則 是 中 朝地臺(tái)上 的 二級(jí)構(gòu)造單元 下 遼河凹陷。 (2)時(shí)尚。年末商品房空置面積 萬平方米，比上年末下降 %。 隨著改革開放的深入，未來的社會(huì)福利事業(yè)將會(huì)形成以國家興辦的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為示范，其他多種所有制形式的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為骨干，社區(qū)福利服務(wù)為依托的社會(huì)福利服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，社會(huì)福利事業(yè)的投資主體將實(shí)現(xiàn)多元化，未來的社會(huì)福利事業(yè)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等國家政策都需要有一個(gè)配套的服務(wù)管理機(jī)構(gòu)來完善政策的延續(xù)性和落實(shí)性，老年會(huì)所就是根據(jù)此背景建設(shè)的私營管理新模式。預(yù)計(jì)到 2050 年，我國老年人口將達(dá)到 ，占總?cè)丝诮?25%，將是德國、法國、英國、意大利和日本 5 國人口的總和 。由于人們多對這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個(gè)適應(yīng)期，再加上老年人風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)很強(qiáng)、行事謹(jǐn)慎等原因，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對著巨大的消費(fèi)群體卻賣不出房子的風(fēng)險(xiǎn)，而且出售使用權(quán)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)更高。就目前的養(yǎng)老市場而言，一般的養(yǎng)老院不能滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個(gè)適老和宜老的社區(qū)，有園林，有活動(dòng)場所，有朋友聚會(huì)這樣以優(yōu)化老年生活為前提的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老場所。養(yǎng)老社區(qū)有很多種，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是國家投資，有的個(gè)盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １８ 人 投資 的，有的像共同基金或者養(yǎng)老基金來投資的。 隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓盤之間的競爭日益激烈，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步細(xì)分。所以，研究老年人的住房和老年生活問題，讓老年人在后半生能夠生活的幸福美滿，從必要性來講，這是一個(gè)非常重要的課題。全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會(huì)成立以來，很多業(yè)內(nèi)人士對于委員會(huì)給予了很高的期望。單獨(dú)依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。 研究范圍 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析、市場分析；建設(shè)條件分析、工程進(jìn)度安排；確定建設(shè)規(guī)模和總體功能、設(shè)計(jì)施工方案；消防、環(huán)保和衛(wèi)生方案；投資估算與資金籌措；財(cái)務(wù)效益分析，結(jié)論與建議。在尋求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型道路上，關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)即是關(guān)注房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。拉開 “兩區(qū)一帶一湖一站”（太平主城區(qū)、 胡家新城區(qū)，繞陽河景觀帶，甜水湖，盤錦北站）縣城框架，規(guī)劃建設(shè)具有北方水鄉(xiāng)特色的濕地水城。 盤山縣 致力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，破解服務(wù)業(yè)短板，大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)、休閑旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)活力，提高了人民生活質(zhì)量。疏港鐵路、盤營客運(yùn)專線和阜盤高速公路破土動(dòng)工，濱海大道、盤營線拓寬改造等主體工程完工，百平方公里公路密度由 公盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４ 里 提高到 公里，盤錦正加快向交通樞紐城市邁進(jìn)。 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化步伐加快。 營業(yè)稅金及附加 萬元 64 總成本費(fèi)用 萬元 957 利潤總額 萬元 264 所得稅 萬元 66 稅后利潤 萬元 198 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２ 項(xiàng)目實(shí)施背景與依據(jù) 區(qū)位環(huán)境 盤錦市地處遼寧省西南部，渤海之濱、遼河三角洲中心地帶。濕地旅游樹起嶄新形象，珠海天沐溫泉城等大項(xiàng)目簽約落地，旅游總收入增長 %。城市化率達(dá)到 65%。全縣地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 180 億元，比上年增長 %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 180 億元，比上年增長 100%；地方財(cái)政一般預(yù)算 收入完成 ，比上年增長 64%；全口徑稅收完成 億元，比上年增長 %；實(shí)際利用外資完成 億美元，是去年的 7 倍；農(nóng)民人均純收入實(shí)現(xiàn) ，比上年增長 %。 盤山縣 以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，將構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求貫穿始終，圍繞“農(nóng)業(yè)富民、工業(yè)強(qiáng)縣、生態(tài)立縣”發(fā)展目標(biāo)，實(shí)施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化四大戰(zhàn)略。有需求就有商機(jī)，此種 家庭狀況將成為養(yǎng)老地產(chǎn)的寵大需求，蘊(yùn)含無限商機(jī)。 公司將秉承以往的優(yōu)良作風(fēng)，堅(jiān)持以人為本、創(chuàng)造精品、追盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ９ 求卓越、奉獻(xiàn)社會(huì)的經(jīng)營理念，繼續(xù)為盤錦市的發(fā)展做出貢獻(xiàn)?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到 40%50%，有的甚至達(dá) 70%80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難； （ 4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動(dòng)強(qiáng)度增加。由于區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，既存在“一床難求”，也存在“床位閑置”現(xiàn)象。原因當(dāng)然是只有養(yǎng)老公寓，對于投資的收回目前來說還沒有很好的模式。 “到 2020年，中國老齡人口會(huì)達(dá)到 13%；到 2020 年，中國的老齡人口將接近 30%，來勢迅猛。 開發(fā)之惑 什么是養(yǎng) 老地產(chǎn)？目前市場上定位養(yǎng)老型的樓盤，主打的依然是產(chǎn)品，僅是在產(chǎn)品的市場細(xì)分上傾向于老年人居住。有可能會(huì)在一些住宅項(xiàng)目中，專門打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨(dú)建造，或租或售。目前國內(nèi)的環(huán)境還未達(dá)到支持養(yǎng)老地產(chǎn)全速發(fā)展的程度，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā) 展尚存以下困境： 政策優(yōu)惠無保障 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２１ 由于養(yǎng)老地產(chǎn)的帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，所以政府的政策扶持對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，也是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者首要考慮的問題之一。根據(jù)有關(guān)資料顯示從老齡化社會(huì)進(jìn)入老齡社會(huì)，法國用了 115 年，英國用了 47 年，德國用了 40 年，而日本只用了 24 年。這些都說明：老齡化社會(huì)已是 21世紀(jì)最現(xiàn)實(shí)的趨勢問題。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２６ 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %。 市場定位 以盤錦市的三口家庭、中青年白領(lǐng)階層、現(xiàn)金儲(chǔ)蓄在 50 萬元以上的家庭、商業(yè)投資 者和 “ 421”家庭的老年人為 銷售對象，將該會(huì)所打造成為引領(lǐng)健康、時(shí)尚、自由、現(xiàn)代生活的健康形象。中 、 南部較 低 ，呈槽狀地 形 ， 境 內(nèi) 低洼平坦，多水無 山 ，屬 下 遼河沖積平原 ，平原地貌是河 流長期沉積的結(jié)果。項(xiàng)目建成后該會(huì)所將成為盤錦市城鄉(xiāng)老年人安度晚年的樂園。 商網(wǎng)開發(fā)： 6 棟 2 層、 1050 m2/棟、建筑面積 6300 m2。 會(huì)所 道路均為瀝青砼路面。 （三）體育健身服務(wù)：設(shè)置游泳館；乒乓球、羽羽毛球館，供域內(nèi)愛好者、親友、游客提供健身活動(dòng)。從建筑形態(tài)、外部形象、建筑材料的選用和顏色的搭配體現(xiàn)品牌特點(diǎn)。 內(nèi)墻仿瓷、外墻瓷磚掛面、瓷磚地面，進(jìn)戶門為卷簾門、內(nèi)門為裝飾木門，塑鋼窗。 抗震等級(jí)：本工程框架 — 剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)二級(jí)； 本工程框架采用平法配筋方式 。 F 式中：重現(xiàn)期 (年 ) P＝ 1， 集水時(shí)間 (分鐘 ) t 徑流系數(shù) φ＝ ， 匯水面積 (公頃 ) F 2．系統(tǒng)布置 雨水管道沿道路布置坡度≥ 1‰，由各主干路布置雨水干管匯集各匯水面積的雨水，根據(jù)該區(qū)地形高差，設(shè)置雨水排放口，最終排入就近水體，管材采用鋼筋混凝土管。 1層層高 、 2～ 3 層層高 ，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，屋頂采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，墻體采用空心磚砌筑。墻體采用空心磚砌筑。 總圖布置 根據(jù)該項(xiàng)目的建設(shè)條件，結(jié)合環(huán)保、衛(wèi)生、安全、消防運(yùn)輸及施工安裝等要求，進(jìn)行合理的總平面布置，并使其符合總體規(guī)劃的要求，總平面在保證安全距離的同時(shí)，力求緊湊，以節(jié)省用地和投資。 （ 1）用地面積 本項(xiàng)目規(guī)劃占地 114667m2， 總 建筑面積 94290m2，綠地面積盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３７ 63537m2； 道路面積 17200 m2。 規(guī)劃范圍內(nèi)的物業(yè)景點(diǎn)綠化用地：以物業(yè) 樓的周邊 綠化景點(diǎn)為主，以路邊綠化隔離帶為附，綠地面積為 900m2，占物業(yè) 用地規(guī)劃面積和 50%。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３３ 建設(shè)規(guī)模 該 項(xiàng)目 占地面積 114667 m2，總建筑面積 97290m2，其中 ,道路面積 17200m2；景點(diǎn)綠化面積 63537m2。暴雨多發(fā)時(shí)段為 7月中旬至 8月上旬，高峰值為 7月 下旬 。 東與臺(tái)安縣、海城市隔河相望 ， 南與盤錦市區(qū)、大洼縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤 。 （ 2）興隆臺(tái)區(qū)： 2020年平均價(jià)格 2051元 / m2，較上年度漲幅 %。 2020 年年末全市參加 基本養(yǎng)老保險(xiǎn) 人數(shù) 萬人，其中，職工 萬人，離退休人員 萬人。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中很重要的一環(huán)，為養(yǎng)老提供最基本的空間。 后期物業(yè)管理要求高 養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括為老年人提供管家式服務(wù)、醫(yī)護(hù)服務(wù)、保健服務(wù)、活動(dòng)組織、日常課程、特殊飲食護(hù)理服務(wù)等，這些服務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說是有心無力。在此情形下，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要很長時(shí)間，一般的年投資回報(bào)不過 10%，但目前因?yàn)槭袌鰪V闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進(jìn)入。 ” 與此同時(shí)，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、 保利 、 華潤 等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)。 據(jù) 2020年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 ，全國養(yǎng)老服務(wù)的需求是 5000萬億，現(xiàn)在提供的不到 1000萬億，市場空間顯然非常大。 2020年，國家再次發(fā)布了《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》。但是，最艱難的還是在經(jīng)營階段。 國家民政部提出養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復(fù)、教育、娛樂相結(jié)合方向發(fā)展的功能定位。 傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn) 與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難： （ 1）生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長。 建設(shè) 單位概況 深圳市商晟投資管理有限公司 成立于 2020 年 ， 從事 投資 管理、咨詢 業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍遍布國內(nèi)各大中城市。誰來填補(bǔ)中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”的蒼白，又如何跨過這些阻礙，一切還需 要時(shí)間來慢慢探索。高升、吳家、壩墻子、胡家、甜水等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都啟動(dòng)了住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。建成污水處理廠 5 座，日處理能力達(dá)到 32萬噸。新區(qū)產(chǎn)業(yè)迅速壯大，知名度、影響力不斷提升，寶來石化、振奧橡膠等重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)揮了巨大的集聚效應(yīng)，港口、鐵路、公路、大學(xué)、醫(yī)院等重大基礎(chǔ)工程全面建設(shè)。千萬噸煉油、百萬噸烯烴等重大項(xiàng)目開始啟動(dòng)，世界行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)臺(tái)灣長春集團(tuán)加盟盤錦，華錦擴(kuò)建工程達(dá)產(chǎn)達(dá)標(biāo) ，盤錦正加速向全國石化基地邁進(jìn)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)