【正文】 2020年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 ，全國養(yǎng)老服務(wù)的需求是 5000萬億，現(xiàn)在提供的不到 1000萬億，市場空間顯然非常大。但事實(shí)上，此類產(chǎn)品往往遠(yuǎn)離購物、醫(yī)療、大眾娛樂等基本配套，對(duì)于年老的購房者來說，根本無法實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標(biāo)。 ” 與此同時(shí)，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、 保利 、 華潤 等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)。 ”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的專家、中國老齡科學(xué)研究中心的陶立群曾表示說。在此情形下，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要很長時(shí)間，一般的年投資回報(bào)不過 10%，但目前因?yàn)槭袌鰪V闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進(jìn)入。 新興市場不穩(wěn)定 養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個(gè)新興的市場自然要面對(duì)新興市場所要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。 后期物業(yè)管理要求高 養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括為老年人提供管家式服務(wù)、醫(yī)護(hù)服務(wù)、保健服務(wù)、活動(dòng)組織、日常課程、特殊飲食護(hù)理服務(wù)等，這些服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說是有心無力。目前，我國 60歲及以上老年人口已經(jīng)達(dá)到 億，占全國總?cè)丝诘?11%。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中很重要的一環(huán)，為養(yǎng)老提供最基本的空間。社會(huì)迫切需要為老年人營造一個(gè)休閑養(yǎng)生、修身養(yǎng)性的舒適環(huán)境和凈心場所。 2020 年年末全市參加 基本養(yǎng)老保險(xiǎn) 人數(shù) 萬人，其中，職工 萬人，離退休人員 萬人。全年商品房施工面積 萬平方米，比上年增長 %； 竣工面積 萬平方米，增長 %；銷售面積 萬平方米，增長 %，其中，現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，增長 %；商品房銷售額 億元，比上年增長 70%，其中，住宅銷售額 47億元，所占比重為 %，其中，現(xiàn)房銷售額 億元，增長 %。 （ 2）興隆臺(tái)區(qū)： 2020年平均價(jià)格 2051元 / m2，較上年度漲幅 %。 具體講有以下價(jià)值點(diǎn)： (1)老年會(huì)所成為 活躍和豐富老年人的晚年生活，使其老有所學(xué)、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂的幸福樂園。 東與臺(tái)安縣、海城市隔河相望 ， 南與盤錦市區(qū)、大洼縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤 。 盤山縣地質(zhì)構(gòu)造位于新華夏系第二區(qū)型沉降帶內(nèi)，從地殼結(jié)構(gòu)來看，是 遼 東臺(tái) 背 斜 的 次 一 級(jí) 構(gòu) 造單元遼 河 臺(tái) 凹 。暴雨多發(fā)時(shí)段為 7月中旬至 8月上旬，高峰值為 7月 下旬 。 道 路交通現(xiàn)狀 國道 305 是盤山新縣城對(duì)外交通聯(lián)系的主要道路，用地范圍內(nèi)的現(xiàn)狀道路為新縣城府前大道 與外環(huán)路交匯處 。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３３ 建設(shè)規(guī)模 該 項(xiàng)目 占地面積 114667 m2，總建筑面積 97290m2，其中 ,道路面積 17200m2；景點(diǎn)綠化面積 63537m2。以高效率、低成本向用戶提供可靠的電力通訊、生活用水、盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３４ 污水集約排放、轉(zhuǎn)供送熱、等服務(wù)項(xiàng)日，實(shí)現(xiàn)集約化管理。 規(guī)劃范圍內(nèi)的物業(yè)景點(diǎn)綠化用地：以物業(yè) 樓的周邊 綠化景點(diǎn)為主，以路邊綠化隔離帶為附，綠地面積為 900m2，占物業(yè) 用地規(guī)劃面積和 50%。 綠地規(guī)劃 盤山縣“頤康園老年會(huì)所” 系統(tǒng)規(guī)劃體現(xiàn)“點(diǎn)、線、面”三個(gè)層次相結(jié)合的概念，注重路邊綠化與樓距空間相銜接，形成以“綠、路”為一體的綠化網(wǎng)絡(luò)。 （ 1）用地面積 本項(xiàng)目規(guī)劃占地 114667m2， 總 建筑面積 94290m2，綠地面積盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３７ 63537m2； 道路面積 17200 m2。根據(jù)中醫(yī)學(xué)的“四時(shí)養(yǎng)生論”定期組織老人外出游覽。 總圖布置 根據(jù)該項(xiàng)目的建設(shè)條件，結(jié)合環(huán)保、衛(wèi)生、安全、消防運(yùn)輸及施工安裝等要求，進(jìn)行合理的總平面布置，并使其符合總體規(guī)劃的要求，總平面在保證安全距離的同時(shí)，力求緊湊，以節(jié)省用地和投資。 建筑設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目嚴(yán)格遵照國家頒布的現(xiàn)行相關(guān) 設(shè)計(jì)規(guī)范及盤錦市有關(guān)城市規(guī)劃，消防、交通要求，并按照設(shè)計(jì)任務(wù)書所確定的條件進(jìn)行設(shè)計(jì)。墻體采用空心磚砌筑。 老年人康體中心 （ 1） 獨(dú)棟別墅： 30棟 /2層；每棟 420 m2；建筑面積 12600m2。 1層層高 、 2～ 3 層層高 ，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，屋頂采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，墻體采用空心磚砌筑。 建設(shè)方案： 本項(xiàng)目用水消耗指標(biāo)執(zhí)行《城市居民生活用水量標(biāo)準(zhǔn)》盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４４ GB/T503312020 本項(xiàng)目用水標(biāo)準(zhǔn)采用一區(qū) B 類標(biāo)準(zhǔn) 104L/； 393L/； 公用設(shè)施用地用水指標(biāo)： ／ m2/ d 道路廣場用水刷地指標(biāo)： ／ m2/ d 綠地用水指標(biāo)： 2L／ m2/ d 時(shí)變化系數(shù) ： 根據(jù)上述參數(shù)資料， “頤康園老年會(huì)所” 最高日用水量為 240m3／ d；小時(shí)最高用水量為 30m3／ h。 F 式中：重現(xiàn)期 (年 ) P＝ 1， 集水時(shí)間 (分鐘 ) t 徑流系數(shù) φ＝ ， 匯水面積 (公頃 ) F 2．系統(tǒng)布置 雨水管道沿道路布置坡度≥ 1‰，由各主干路布置雨水干管匯集各匯水面積的雨水，根據(jù)該區(qū)地形高差，設(shè)置雨水排放口，最終排入就近水體，管材采用鋼筋混凝土管。 雨水工程 1．雨水量計(jì)算采用盤錦市暴雨強(qiáng)度公式： （ 1＋ ） q= ——————————— (t+) 雨水管渠設(shè)計(jì)流量公式 : Q=φ 抗震等級(jí)：本工程框架 — 剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)二級(jí)； 本工程框架采用平法配筋方式 。 內(nèi)墻面為乳膠漆、前墻面為陶瓷面磚、其余三面為彩涂料，塑鋼窗、歐式裝飾門，不銹鋼樓梯扶手，理石地面。 內(nèi)墻仿瓷、外墻瓷磚掛面、瓷磚地面，進(jìn)戶門為卷簾門、內(nèi)門為裝飾木門，塑鋼窗。 1 層層高 ，地下層、 2～ 4 層 層盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４２ 高 。從建筑形態(tài)、外部形象、建筑材料的選用和顏色的搭配體現(xiàn)品牌特點(diǎn)。 氣象資料 （ 1）氣溫： 平均氣溫 ℃ 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３９ 夏季最高平均氣溫 ℃ 冬季最低平均氣溫－ ℃ 極端最高所溫 ℃ （ 2）風(fēng)向、主導(dǎo)風(fēng)向： 冬季東北北（ NNE） 夏季西南南（ SSW） 風(fēng)速：最大（地面上 10m處 10min統(tǒng)計(jì)數(shù)字） 平均風(fēng)速： 標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)載： 70kg/m2 （ 3）降雨量： 年平均降雨量 日最大降雨量 一次暴雨持續(xù)降雨量 3 天 5 分鐘最大降雨量 13mm 10分鐘最大降雨量 （ 4）降雪量： 最大降雪厚度 150mm 雪荷載： 35 kg/m2 （ 5）濕度： 年最熱月份平均相對(duì)濕度 82% 年最冷月份平均相對(duì)濕度 54% 年平均相對(duì)濕度 % （ 6）氣壓： 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４０ 年平均大氣壓 最大氣壓 最低氣壓 工程水文地質(zhì)資料 根據(jù)當(dāng)?shù)厮牡刭|(zhì)資料記載，土壤結(jié)構(gòu)為亞粘土、黃土和粉砂層，地耐力為 110～ 130Mpa，海拔 標(biāo)高為 ～ 。 （三）體育健身服務(wù)：設(shè)置游泳館；乒乓球、羽羽毛球館，供域內(nèi)愛好者、親友、游客提供健身活動(dòng)。營造人性化的游憩休閑環(huán)境。 會(huì)所 道路均為瀝青砼路面。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３５ 景點(diǎn) 綠化用地 規(guī)劃范圍內(nèi) 的 商業(yè) 景點(diǎn) 綠化 用地 ： 以住宅樓的間距綠化景點(diǎn)為主，以路邊綠化隔離帶為附， 綠化綠化景點(diǎn) 面積為 12750 m2，占 商業(yè)用地 規(guī)劃 面積的 %。 商網(wǎng)開發(fā)： 6 棟 2 層、 1050 m2/棟、建筑面積 6300 m2。 （ 3） 會(huì)所 按照社會(huì)化服務(wù)、市場化經(jīng)營、合理布局的原則完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目建成后該會(huì)所將成為盤錦市城鄉(xiāng)老年人安度晚年的樂園。年平均氣溫 度，最高溫度 ，最低溫度 。中 、 南部較 低 ，呈槽狀地 形 ， 境 內(nèi) 低洼平坦，多水無 山 ，屬 下 遼河沖積平原 ，平原地貌是河 流長期沉積的結(jié)果。 (4)各類別墅的營銷推廣應(yīng)采取有針對(duì)性的促銷宣傳手段，選擇針對(duì)各階層不同偏好的媒體，并針對(duì)目標(biāo)市場展 開勸說投資的宣傳，避免大規(guī)模無效的促銷。 市場定位 以盤錦市的三口家庭、中青年白領(lǐng)階層、現(xiàn)金儲(chǔ)蓄在 50 萬元以上的家庭、商業(yè)投資 者和 “ 421”家庭的老年人為 銷售對(duì)象，將該會(huì)所打造成為引領(lǐng)健康、時(shí)尚、自由、現(xiàn)代生活的健康形象。 2020年平均價(jià)格 2800元 / m2，較上年度漲幅 %。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２６ 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %。全年城市居民 人均可支配收入 18563 元，比上年增長 %；城市居民家庭人均 消費(fèi)支出 13486 元，比上年增長 %，恩格爾系數(shù)為 %。這些都說明：老齡化社會(huì)已是 21世紀(jì)最現(xiàn)實(shí)的趨勢問題。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) —— 新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。根據(jù)有關(guān)資料顯示從老齡化社會(huì)進(jìn)入老齡社會(huì)，法國用了 115 年，英國用了 47 年，德國用了 40 年，而日本只用了 24 年。目前國內(nèi)有幾個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將開發(fā)的住宅向老年人出售使用權(quán)，老年人去世后，房屋使用權(quán)可轉(zhuǎn)給親友，但使用期限到期后開發(fā)商會(huì)收回，實(shí)踐證明這種出售使用權(quán)的方式并不成功。目前國內(nèi)的環(huán)境還未達(dá)到支持養(yǎng)老地產(chǎn)全速發(fā)展的程度，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā) 展尚存以下困境： 政策優(yōu)惠無保障 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２１ 由于養(yǎng)老地產(chǎn)的帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，所以政府的政策扶持對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，也是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者首要考慮的問題之一。同時(shí)，即使有限的服務(wù)，也普遍存在低質(zhì)量、相對(duì)費(fèi)用高的情況。有可能會(huì)在一些住宅項(xiàng)目中，專門打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨(dú)建造，或租或售。 模式破冰 2020 年 12 月 27 日，萬科正式宣布進(jìn)入老齡化住宅開發(fā)運(yùn)營領(lǐng)域。 開發(fā)之惑 什么是養(yǎng) 老地產(chǎn)？目前市場上定位養(yǎng)老型的樓盤，主打的依然是產(chǎn)品，僅是在產(chǎn)品的市場細(xì)分上傾向于老年人居住。 盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 １７ 老年人口比例的逐漸上升和社會(huì)人口流動(dòng)性的加強(qiáng)，使得三 代人共同生活的家庭漸漸成為過去。 “到 2020年，中國老齡人口會(huì)達(dá)到 13%；到 2020 年，中國的老齡人口將接近 30%，來勢迅猛。在新的投資環(huán)境下，不失時(shí)機(jī)地引入民間投資和外商投資，創(chuàng)建并形成一定規(guī)?！白鹄橡B(yǎng)生、用心呵護(hù)”的老年養(yǎng)生會(huì)所，不光是新形勢下投資房地產(chǎn)、“休閑”行業(yè)的新熱點(diǎn)，也是完善養(yǎng)老保障體系的新思路，具有非常現(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的社會(huì)意義。原因當(dāng)然是只有養(yǎng)老公寓，對(duì)于投資的收回目前來說還沒有很好的模式。對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。由于區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，既存在“一床難求”，也存在“床位閑置”現(xiàn)象。 近年來，老年人口數(shù)量增長加速，生活品質(zhì)要求日益提高，這與國內(nèi)養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設(shè)施落后、服務(wù)水平低下的矛盾更加突出?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到 40%50%，有的甚至達(dá) 70%80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難； （ 4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動(dòng)強(qiáng)度增加。從 2020 年到 2020 年這一時(shí)期，平均每年將有 596 萬人進(jìn)入老齡，到 2020 年老年人口將達(dá) 億。 公司將秉承以往的優(yōu)良作風(fēng)，堅(jiān)持以人為本、創(chuàng)造精品、追盤山縣“頤康園老年會(huì)所 ” 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ９ 求卓越、奉獻(xiàn)社會(huì)的經(jīng)營理念，繼續(xù)為盤錦市的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 建設(shè)一個(gè)入住開心、頤養(yǎng)舒 心、侍奉盡心、子女放 心的老有所養(yǎng)、 老有所醫(yī)、 老有所為、老有所學(xué)、老有所樂 的現(xiàn)代 會(huì)所。有需求就有商機(jī)，此種 家庭狀況將成為養(yǎng)老地產(chǎn)的寵大需求，蘊(yùn)含無限商機(jī)。大型開發(fā)商前瞻性的舉措給中國的養(yǎng)老地產(chǎn)帶來了發(fā)展的信號(hào)，加之老齡人口增多現(xiàn)狀，“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目已經(jīng)吸引了眾多企業(yè)的目光。 盤山縣 以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，將構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求貫穿始終，圍繞“農(nóng)業(yè)富民、工業(yè)強(qiáng)縣、生態(tài)立縣”發(fā)展目標(biāo)，實(shí)施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化四大戰(zhàn)略。遼河油田恒泰利、大