【正文】 發(fā) 現(xiàn)老人可能出現(xiàn)的意外。杠桿式把手要向內(nèi)側(cè)彎曲，不可有突出的部分，以免掛住衣服。 開關及插座應清晰、醒目，容易操作，安裝的位置、高度要考慮操作的方便性。 客廳、臥室和餐廳均應留有空調(diào)的安裝位置和專用插座，考慮空調(diào) 位置時注意不要直接將風吹向人體，尤其是就寢時。從臥室到廁所的路線上應設置腳燈，并保證夜間長明，凡遇拐角處應加設腳燈。 ②明亮度：幾乎沒有變化，但也有降低的。 環(huán)保節(jié)能技術 磁山養(yǎng)老康復中心在建設過程中，將采用大量新技術新材料，為入住的老年人打造一個健康、聰明、環(huán)保的家園。 （ 3） 污水和垃圾處理措施： 垃圾處理設計上考慮實行“分類裝放、定時收集、統(tǒng)一運送、集中處理”辦法，設想要求各住戶將有機垃圾和無機垃圾分開裝袋，定時將垃圾送至自家樓宇門口外的分級垃圾桶內(nèi)，然后由物業(yè)公司定點保潔員定時收集，送至垃圾站。 三、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀 煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) SO2 全年日平均濃度為 ，NO2全年日平均濃度為 ，可吸入顆粒物全年日平均濃度為 ，環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀符合《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（ GB30951996）中的二級標準要求。 （ 2）基礎工程施工 在基礎工程施工階段（包括挖方、填方、地基 處理、基礎施工等），將產(chǎn)生局部水土流失、施工機械設備噪聲（混凝土輸送泵、打樁機、裝載機運行）、施工機械設備尾氣、施工設備（攪拌機等）清洗產(chǎn)生的施工廢水、施工棄土和施工揚塵。 （ 3）在晴天干燥等揚塵容易形成的天氣條件下進行挖、填方作業(yè)時，可適當灑水作業(yè)。 噪聲污染防治措施 建設項目所有空調(diào)系統(tǒng)和通風系統(tǒng)，其風管上均設消聲器；選用的主要設備要求噪音低，運行振動小，所有帶振源的設備，如水泵、風機等，在其進出口接管上加設軟接頭，使主體建筑周圍環(huán)境達到 GB309620xx 噪聲標準要求。因此無論從該區(qū)的總體規(guī)劃，還是從本工程規(guī)劃看，該項目的建設不會對生態(tài)環(huán)境構成較大影響。污水首先經(jīng)過化糞池處理，去除其中的糞便等大部分的固體物質(zhì)后，滿足《污水排入城市下水道水質(zhì)標準》要求的污水經(jīng)城市污水管網(wǎng)送城市污水處理廠處理。為減輕施工活動對工程區(qū)域和城市生態(tài)環(huán)境的負面影響，施工期間擬采取如下措施： （ 1）基礎工程動工前，預算好挖、填土方作業(yè)量，盡可能縮短挖、填土 方作業(yè)時間。 污染物排放標準 （ 1）《大氣污染物綜合排放標準》（ 162971996）中的二級標準； 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 49 （ 2）《山東省半島流域水污染物綜合排放標準》（ DB37/67620xx）。 當?shù)貧庀髼l件 項目所在地屬于中緯度溫帶半濕潤季風大陸氣候，瀕臨黃海，四季分明。設置管道夾墻或管道束來方便檢修；設置洗衣機合理位置及專用水嘴及地漏、插座。 ① 物業(yè)管理與設備監(jiān)控子系統(tǒng)： ：車行卡與人行卡分離，智能卡系統(tǒng) ：結(jié)合可視對講發(fā)布信息 燈光控制系統(tǒng) ② 智能家居子系統(tǒng)： （ 3） 信息管理服務功能： 通達每戶的小區(qū)寬帶光纖用戶接入網(wǎng)絡，向住戶綜合提供 3種基本一業(yè)務（普通電話、高速數(shù)據(jù)、有線電視）。由于黃色的變化，色彩的彩度、明亮度和色相則要發(fā)生如下變化 : ①彩度：一般都會降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。用輔助照明所獲得的最大亮度面與附近的亮度比應為3∶ 1 以下，相鄰房間之間、房間與通道之間、照度低的一方與照度高的一方的平均照度比應保持在 1∶ 2 以下。廚房排油煙機的開關應設置在老年人使用方便的位置上。 （ 5） 電氣設計 老年人的思維能力有所下降，復雜的操作對他們來講有難度，同時電氣操作的安全性也是進行，電氣設計的首要內(nèi)容。 門窗把手考慮使用的安全性和方便 性，宜采用杠桿式，并跟據(jù)老年人的生理特點安裝在適當?shù)奈恢蒙?。后期安裝即事先做好安裝扶手的準備，并在圖上標明墻面加固位置或在墻面上做出標記，以便需要時可以隨時安裝。在經(jīng)常通行的地方應安裝水平行走時使用方便的扶手，或預留出可安裝扶手的位置并在墻面相應位置做好加固措施?？筛鶕?jù)需要設置適合坐姿的洗臉臺，臺面下應留有放膝蓋的地方。廚房吊柜離地高度為 ，深度比案臺退進 ，以方便老年人 取用；輪椅使用者的廚房吊柜離地高度 。如果在臥室和衛(wèi)生間之間設有臺階就更加危險，老年人夜間起夜的次數(shù)比較多，在黑暗的環(huán)境和不完全清醒的狀態(tài)下很容易忽視臺階的存在。地面材料應防滑， 即便有水時，也不應發(fā)生打滑的情況，并應采用摔倒 時可減輕撞擊力的材料，同時應便于清潔、防污。一般應選用能防止老年人打滑、磕碰、扭傷、擦傷的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纖及散發(fā)有害有毒氣味的裝修材料。 （ 4） 色彩規(guī)劃 老年住宅社區(qū)的色彩規(guī)劃所遵循的原則有兩個：一是穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；二是不同組團應采用不同的色彩，利于老人辨認。 老年社區(qū)的設計要求 （ 1） 項目選址 由于老年人離開了工作崗位，與外界的接觸逐漸減少，因此住宅地段優(yōu)勢不再是他們考慮的首要因素，而居住環(huán)境和生活質(zhì)量則躍升到首位。 老年住宅產(chǎn)品的設計原則 由于人口比例中老年人增多，社會人口流動性加強，三代人共同生活的家庭也漸漸成為過去，同時隨著社會安全福利和個人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要獨自生活，因此要求有獨立的住房設施。在不斷創(chuàng)造機會加強社會交往之外，還應充分注意老年人生活的隱私。 （ 2） 要有安全性 住宅內(nèi)總會存在一些不安全的因素，需要加以注意。根據(jù)老人的健康行為的特征，可將老人分為四個年齡段： 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 28 健康活躍期： 60— 64 歲 自立自力期： 65— 74 歲 行為緩慢期： 75— 84 歲 照顧關懷期： 85 歲以上 75 歲以下的健康老 人，其行為是積極的，一般都有很高熱情，愿意發(fā)揮余熱為社會和家庭作出貢獻。關節(jié)活動的范圍變小了；腳力、背力、握力、腕力等肌力明顯下降；機敏的反應能力缺乏；持久力降低； ③ 老年人骨骼脆弱，關節(jié)組織呈現(xiàn)了彈性減弱。 （ 3） 老年住宅的專用化 由于老年住宅具有老年人的專用性，因此在設計上有別于一 般的住宅產(chǎn)品，主要體現(xiàn)在各個細部針對老年人特征的專用設計上。中心規(guī)劃以公寓、多層為主，依山沿湖展開設計，以達到最大化利用山景、湖景、海景的效果，建筑物之間擁有較大的樓間距，以保證具有良好的的采光和開闊的視野，同時也使中心內(nèi)四季擁有良好的通風效果，從而達到高檔次、高品質(zhì)的要求。正在建設 220KV 變電站。 三、配套條件 公路：由煙臺至北京的 206 國道，由中國最北端黑龍江省同江市至中國最南端海南省三亞市的 沈海 高速公路，均從 煙臺經(jīng)濟技術 開發(fā)區(qū)經(jīng)過。制造業(yè)競爭力進一步提高，資金密集型、技術密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，高技術企業(yè)占據(jù)全區(qū)工業(yè)企業(yè)的主導地位。 “十一五 ”末，全區(qū)完成生產(chǎn)總值 780億元，年均增長 24%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構為 ： ： ；人均 GDP達到 39 萬元，比 “十五 ”末增加 萬元，增長 114%；全區(qū)完成財政總收入 億元，地方財政收入 30 億元，年均增長分別為24%和 29%； 20xx 年，固定資產(chǎn)投資完成 240億元，達到歷史最高峰， “十一五 ”期間累計完成投資 1112 億元 ,為 “十五 ”期間的 。人均生產(chǎn)總值 62264 元 ，增長 %。 二、社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 煙臺市 社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 煙臺市是全國首批十四個沿海開放城市和中國十大商貿(mào)港口之一，是 國家重點環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)的主要城市，是膠東經(jīng)貿(mào)、旅游及文化交流的中心區(qū)域，與日本、韓國隔海相望，地理位置優(yōu)越，城市鐵路、公路、海運、通訊事業(yè)發(fā)達，自古以來，就是中國對外通商的重要口岸。 膠東斷塊是由膠北、膠南兩個塊隆和膠萊中生代凹陷組成的復式向斜構造。 地形地貌 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 18 煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)南面有福萊山和鳳臺山，海拔分別為 米和 ，東靠夾河，北臨黃海，形成西南東北傾斜的平原區(qū)，高程一般在 4到 8米。因此，磁山的旅游業(yè)發(fā)展定位必須高瞻遠矚，順應甚至引領區(qū)域旅游業(yè)的未來，未來磁山旅游度假區(qū)將成為以磁山三個主峰為觀景平臺，融入甲骨文文化內(nèi)涵的“中國水系發(fā)達，山下大大小小分布 5個以上小型水庫，加之瀑布、溪流，形成完善山水景觀大格局。 高品質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理隊伍，全天候相應機制，確保居家無憂。高級不銹鋼智能控制單元門，地板式采暖，地溫空調(diào)系統(tǒng)，無障礙設施，粉末噴涂斷橋鋁合金門窗，處處彰顯品質(zhì)和檔次。而 “十一五 ”末，山東包括敬老院、福利院在內(nèi)，總共只有 萬張養(yǎng)老床位，其中 萬張為敬老院和城市福利院擁有，真正為全社會老年人提供服務的養(yǎng)老床位只有近 ，養(yǎng)老床位實際缺口為 萬張。對床位 50 張以上新建養(yǎng)老服務機構，各區(qū)范圍內(nèi)按每張床位 5000 元、其他縣市按每張磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 11 床位 4000元標準給予一次性建設補助，改擴建及租賃用房 5年（含）以上的減半資助。對新辦的非營利性養(yǎng)老服務機構建設用地，經(jīng)依法批準，可采用劃撥或協(xié)議出讓的方式供地，土地出讓金可按不低于國家規(guī)定的最低標準收取。 推動社會專業(yè)機構以輸出管理團隊、開展服務指導等方式參與養(yǎng)老服務設施運營，引導養(yǎng)老機構向規(guī)?；?、專業(yè)化、連鎖化方 向發(fā)展。 二 、 項目建設必要性 產(chǎn)業(yè)政策分析 本項目建設符合國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整指導目錄（ 20xx 年本）》第一類“鼓勵類”第 三十七 項“其他服務業(yè)”第 10款“ 養(yǎng)老服務 ” ，為國家鼓勵類建設項目 。 按照要求，全市床位數(shù)年均增長10%以上，每年需增長 2630 張， 20xx年需達到 420xx 張 （ 考慮 20xx年老年人口達到 140 萬 ） 。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及領域廣等特點，并對上下游產(chǎn)業(yè)具有帶動效應。 該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有較強的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量， 適合 本項目 的建設。 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 3 第二節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù) 煙臺磁山圣水天苑置業(yè)有限公司 關于委托 我 公司 編制本項目可行性研究報告的委托書 ； 國家、省、市有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)定要求 ； 國家現(xiàn)行有關技 術設計規(guī)范和標準 ； 國家發(fā)改委關于項目可行性研究報告內(nèi)容和深度 的 規(guī)定要求 ； 《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（ 20xx20xx 年）》 ； 《 山東省民政廳關于社會福利機構審批管理工作的實施意見 》（ 魯民【 20xx】 31 號 ）； 《 煙臺市養(yǎng)老服務機構等級管理暫行辦法 》； 《投資項目可行性研究指南》（中國電力出版社）； 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版（中國計劃出版社）； 山東省建筑工程 消耗量定額 ； 1 山東省安裝工程 消耗量定額 ； 1 建設單位提供的基礎數(shù)據(jù)資料 。 山東金河實業(yè)集團有限公司始創(chuàng)于 1982 年 4月， 20xx年 6月18 日，經(jīng)省工商局核準組建。 營業(yè)期限： 20xx 年 11 月 16 日至 2029 年 11 月 15 日 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 2 投資方簡介： 煙臺磁山圣水天苑置業(yè)有限公司是山東金河實業(yè)集團有限公司下屬的具有獨立法人資質(zhì)的現(xiàn)代化企業(yè)，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，土木工程、房屋工程、道路施工、市政工程、園林綠化、酒店、旅游、溫泉洗浴、物業(yè)管理等。這座金河集團自己的商務大廈氣魄弘大、設計新穎，風格獨特， 位置優(yōu)越，吸引了眾多高端客戶競相入駐興業(yè)，形成煙臺開發(fā)區(qū)新的商務中心，成為魅力煙臺一道亮麗的風景線。 環(huán)境保護 本項目 建設地點 位于 煙臺開發(fā)區(qū) 磁山 。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始走出一條與國際經(jīng)驗接軌的社會化、市場化的道路。預計到 20xx年，煙臺市 60歲以上老年人口總量將增加到 140萬人，占總?cè)丝诘谋壤龑⑸仙?%。頤生養(yǎng)老區(qū)以“仁”、“孝”為核心價值，以高檔化、人性化的服務設施和關懷服務奉行對老人之孝，以“替天下兒女盡孝，為天下父母皆有”為己任，以“親情、和諧”的家文化為依托，倡導“健康、快樂”的老年新生活。鼓勵民間資本投資建設專業(yè)化的服務設施，開展社會養(yǎng)老服務。 （ 3） 為鼓勵扶持養(yǎng)老服務機構，山東省規(guī)定，凡創(chuàng)辦養(yǎng)老服務企業(yè)的，注冊資本均可按法定最低注冊資本執(zhí)行；養(yǎng)老服務企業(yè)在辦理年度檢驗和工商登記事項時，依法從快從簡辦理?！笆濉逼陂g，資助社會力量興辦非營利性養(yǎng)老服務機構床位 10000 張。 “十二五 ”末，山東老年人口將達 1923 萬，需要養(yǎng)老床位 萬張。 62 至 107 平方米的黃金建筑面積，精雕細琢的房型設計，充分考慮和滿足老年人生活特點。 “頤生苑”采用人防與技防相結(jié)合的安全防范模式，封閉式管理， 24 小時警衛(wèi)及車輛管理，營造安心生活。 磁山旅游區(qū)，是山東省級地質(zhì)公園，地質(zhì)資源豐富，景觀奇特。 另外，中國旅游業(yè)目前正在經(jīng)歷從觀光到休閑度 假的轉(zhuǎn)變，未來的旅游產(chǎn)品供給主流必然是休閑度假產(chǎn)品。常年主導風為南風，年平均風速達 /秒。斷裂發(fā)育不完全，屬渤海海震區(qū)波及區(qū)，應按七度設防。柳林河由南向北流入黃海，河流主要