【正文】 28 健康活躍期： 60— 64 歲 自立自力期： 65— 74 歲 行為緩慢期： 75— 84 歲 照顧關(guān)懷期： 85 歲以上 75 歲以下的健康老人，其行為是積極的，一般都有很高熱情，愿意發(fā)揮余熱為社會和家庭作出貢獻(xiàn)。 （ 2） 要有安全性 住宅內(nèi)總會存在一些不安全的因素，需要加以注意。在不斷創(chuàng)造機(jī)會加強(qiáng)社會交往之外，還應(yīng)充分注意老年人生活的隱私。 老年住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)原則 由于人口比例中老年人增多，社會人口流動(dòng)性加強(qiáng)，三代人共同生活的家庭也漸漸成為過去，同時(shí)隨著社會安全福利和個(gè)人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要獨(dú)自生活，因此要求有獨(dú)立的住房設(shè)施。 老年社區(qū)的設(shè)計(jì)要求 （ 1） 項(xiàng)目選址 由于老年人離開了工作崗位，與外界的接觸逐漸減少，因此住宅地段優(yōu)勢不再是他們考慮的首要因素，而居住環(huán)境和生活質(zhì)量則躍升到首位。 （ 4） 色彩規(guī)劃 老年住宅社區(qū)的色彩規(guī)劃所遵循的原則有兩個(gè)：一是穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；二是不同組團(tuán)應(yīng)采用不同的色彩，利于老人辨認(rèn)。一般應(yīng)選用能防止老年人打滑、磕碰、扭傷、擦傷的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纖及散發(fā)有害有毒氣味的裝修材料。地面材料應(yīng)防滑， 即便有水時(shí)，也不應(yīng)發(fā)生打滑的情況，并應(yīng)采用摔倒 時(shí)可減輕撞擊力的材料，同時(shí)應(yīng)便于清潔、防污。如果在臥室和衛(wèi)生間之間設(shè)有臺階就更加危險(xiǎn)，老年人夜間起夜的次數(shù)比較多，在黑暗的環(huán)境和不完全清醒的狀態(tài)下很容易忽視臺階的存在。廚房吊柜離地高度為 ，深度比案臺退進(jìn) ，以方便老年人 取用；輪椅使用者的廚房吊柜離地高度 ?？筛鶕?jù)需要設(shè)置適合坐姿的洗臉臺，臺面下應(yīng)留有放膝蓋的地方。在經(jīng)常通行的 地方應(yīng)安裝水平行走時(shí)使用方便的扶手，或預(yù)留出可安裝扶手的位置并在墻面相應(yīng)位置做好加固措施。后期安裝即事先做好安裝扶手的準(zhǔn)備，并在圖上標(biāo)明墻面加固位置或在墻面上做出標(biāo)記，以便需要時(shí)可以隨時(shí)安裝。 門窗把手考慮使用的安全性和方便性，宜采用杠桿式，并跟據(jù)老年人的生理特點(diǎn)安裝在適當(dāng)?shù)奈恢蒙稀? （ 5） 電氣設(shè)計(jì) 老年人的思維能力有所下降，復(fù)雜的操作對他們來講有難度，同時(shí)電氣操作的安全性也是進(jìn)行，電氣設(shè)計(jì)的首 要內(nèi)容。廚房排油煙機(jī)的開關(guān)應(yīng)設(shè)置在老年人使用方便的位置上。用輔助照明所獲得的最大亮度面與附近的亮度比應(yīng)為3∶ 1 以下，相鄰房間之間、房間與通道之間、照度低的一方與照度高的一方的平均照度比應(yīng)保持在 1∶ 2 以下。由于黃色的變化，色彩的彩度、明亮度和色相則要發(fā)生如下變化 : ①彩度：一般都會降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。 ① 物業(yè)管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)： ：車行卡與人行卡分離，智能卡系統(tǒng) ：結(jié)合可視對講發(fā)布信息 ② 智能家居子系統(tǒng)： （ 3） 信息管理服務(wù)功能： 通達(dá)每戶的小區(qū)寬帶光纖用戶接入網(wǎng)絡(luò)，向住戶綜合提供 3種基本一業(yè)務(wù)（普通電話、高速數(shù)據(jù)、有線電視）。設(shè)置管道夾墻或管道束來方便檢修；設(shè)置洗衣機(jī)合理位置及專用水嘴及地漏、插座。 當(dāng)?shù)貧庀髼l件 項(xiàng)目所在地屬于中緯度溫帶半濕潤季風(fēng)大陸氣候，瀕臨黃海，四季分明。 污染物排放標(biāo)準(zhǔn) （ 1）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ 162971996） 中的二級標(biāo)準(zhǔn)； 49 （ 2）《山東省半島流域水污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ DB37/67620xx）。為減輕施工活動(dòng)對工程區(qū)域和城市生態(tài)環(huán)境的負(fù)面影響，施工期間擬采取如下措施： （ 1）基礎(chǔ)工程動(dòng)工前，預(yù)算好挖、填土方作業(yè)量，盡可能縮短挖、填土方作業(yè)時(shí)間。污水首先經(jīng)過化糞池處理，去除其中的糞便等大部分的固體物質(zhì)后，滿足《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》要求的污水經(jīng)城市污水管網(wǎng)送城市污水處理廠處理。因此無論從該區(qū)的總體規(guī)劃，還是從本工程規(guī)劃看，該項(xiàng)目的建設(shè)不 會對生態(tài)環(huán)境構(gòu)成較大影響。目前正在研究外保溫，即倒置式屋面，它是將防水層設(shè)在保溫層之下，防止防水層直接暴露在大氣中受日曬交替凍融等作用老化，使防水層得到保護(hù)，從而大大提高其耐久性。 設(shè)備選型 （ 1） 所用設(shè)備必須采用符合國家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能設(shè)備，選用新型高效節(jié)能型，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)安裝。 （ 4） 窗墻面積比不應(yīng)過大。 （ 2） 減少冷風(fēng)滲透，加設(shè)密封條，提高氣密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。 綜上所述，本項(xiàng)目在建設(shè)過程中及建成后，通過實(shí)行各項(xiàng)環(huán)保措施，可以將對環(huán)境的不利影響降至可接受范圍內(nèi)。 （二）項(xiàng)目運(yùn)營期間污染物種類及治理措施 在投入使用后可能會成為污染源的主要是因人流增加后產(chǎn)生的交通運(yùn)輸噪聲和社會生活噪聲、粉塵、污廢水和生活垃圾、固體廢棄物等。這些影響在整個(gè)施工過程中均存在，但在不同施工階段，其 影響的強(qiáng)度有所不同。 生態(tài)環(huán)境 本地 區(qū)主要為住宅用地。 二 、自然條件 場址的地形、地貌 本項(xiàng)目場地所處地貌類型為濱海平原地貌單元。 （ 4） 戶式純凈水系統(tǒng)： 采用戶式純凈水處理設(shè)備，以磁山山泉或自來水為原料，通過過濾和反滲漏技術(shù)進(jìn)一步凈化水源，為客人提供可直接飲用的清潔水。 住宅智能化技術(shù) （ 1） 安全防范子系統(tǒng)： 在中心內(nèi)部進(jìn)行多方位、多角度、多層次和多形式的安全防范，充分為入住中心的老年人人身、財(cái)產(chǎn)安全提供保障；同時(shí)還滿足室內(nèi)的可燃?xì)怏w泄露報(bào)警和緊急求助功能需求，并方便住戶可隨時(shí)以最快的速度與物業(yè)管理中心進(jìn)行聯(lián)系。 隨著年齡的增高，眼球的晶狀體會產(chǎn)生黃變化，從黃色變?yōu)榻诤稚纳亍Ｍ瑫r(shí)在選擇照明器具 42 和燈泡時(shí)，應(yīng)考慮清洗和更換的安全性及方便性。 廚房及衛(wèi)生間無論是否 有自然通風(fēng)，都應(yīng)設(shè)置機(jī)械通風(fēng)裝置，以保證在任何氣候情況下通風(fēng)良好。 門扇裝有玻璃時(shí)，宜使用安全玻璃，否則應(yīng)將玻璃分隔成小塊，以免玻璃萬一破裂時(shí)傷人。開啟扇的設(shè)計(jì)不應(yīng)過大、過沉，開啟方式應(yīng)易于操作。扶手與墻壁的間隔為4—6cm，以不碰手為宜。 （ 3） 安全扶手的安裝 老年人由于身體機(jī)能的下降，很多時(shí)候需要扶手的協(xié)助以獨(dú)立 39 完成起立、行走、轉(zhuǎn)身等動(dòng)作。應(yīng)采用使用方便的坐便器，沖水手柄設(shè)在易于操作的位置。 設(shè)計(jì)推拉門、折疊門時(shí)，也應(yīng)使用地下埋沒式門軌或采用吊掛式門軌以保證地面的平整。 在現(xiàn)在的住宅設(shè)計(jì)中，躍層、錯(cuò)層都是很流行的做法，但對老年人來講并不合適，尤其是需要使用輪椅的老年人。因此居室地面宜用硬質(zhì)木料或富彈性的塑膠材料，寒冷地區(qū)不宜采用陶瓷材料。 老年住宅室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)要點(diǎn) （ 1） 墻、地面裝修 老年人隨著生理、心理的變化，動(dòng)作變得遲緩，反應(yīng)不能隨心，事故易發(fā)率較高。 （ 3） 單體設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì)以公寓、多層為主，主要是從老年人行動(dòng)不便的生理特征考慮，樓高不宜超過 5層，而且多層一般應(yīng)設(shè)置電梯，方便老人的上下。最重要的目標(biāo)就是盡可能長時(shí)間維持其獨(dú)立生活能力。 （ 5） 要便于改造 老年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多有一二十年的時(shí)間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)考慮到老人的需求，設(shè)置隱蔽設(shè)計(jì)，便于 增添設(shè)備、設(shè)施等改造工程。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時(shí)應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置，采用簡單的動(dòng)作就能使用的操作方法。 ③ 老人的生活結(jié)構(gòu)的變化 步入老年后，通常閑暇時(shí)間增多了，隨著年齡的增長，生理能力的衰退（特別是行走的能力），滯留在家里的時(shí)間增長。步入老年以后，人在心理和生理上隨著年齡 的增加而發(fā)生與青壯年完全不同的情況，叫做老化現(xiàn)象。在老年社區(qū) 的規(guī)劃中，導(dǎo)入度假概念，將社區(qū)從單純性養(yǎng)老社區(qū)向悠閑康樂社區(qū)轉(zhuǎn)變，使社區(qū)不單具有老少康樂的功能，而且具有為年輕人節(jié)日悠閑度假的功能。 天然氣：現(xiàn)有供氣能力為 2萬立方米 /日，二期規(guī)劃供氣能力為 5 萬立方米 /日。 供電：由與華東電網(wǎng)相連的山東電網(wǎng)雙回路、雙電源供電，電力充足。 22 機(jī)電產(chǎn) 品出口比重占全區(qū)出口總額的 90%，比 “十五 ”末提高 26 個(gè)百分點(diǎn)。新材料、生物醫(yī)藥、新光電三大新興產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 300億元。全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。柳子河在區(qū)內(nèi)北部，其發(fā)源于福山臧家鎮(zhèn)，該河 19 汛期水量較大，其它季水量甚微。煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地質(zhì)構(gòu)造簡單，處在新華夏系巨型構(gòu)造的第二隆起帶中，及膠東隆起帶福山附向斜東部。 開發(fā) 區(qū)內(nèi)年平均降水量為 ，全年降水集中月為 78月份。膠東沿海地區(qū)外來投資十分活躍，外資企業(yè)眾多，聚集了相當(dāng)?shù)母叨讼M(fèi)人群。因傳說天上隕星降落此地而成山，隕星含磁鐵，磁鐵落地成山，故有名磁山。 服務(wù)中心和活動(dòng)中心提供醫(yī)療保健、家政物業(yè)、文化娛樂、營養(yǎng)配餐、特別護(hù)理、社 交休閑、健身鍛煉等全方位服務(wù)，老年人需要的，這里應(yīng)有盡有。頤生苑以高檔化、人性化的設(shè)施配套，打造最適合老年人精神和生理需求的生活環(huán)境，多層建筑，配備高檔電梯。按照 20xx 年我國老年人口將達(dá)到 ，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)， 20xx年我國養(yǎng)老床位總數(shù)需達(dá)到約 663萬張，比 “十一五 ”末新增 340多萬張床位 。 一是資助養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)。 10 中央設(shè)立專項(xiàng)補(bǔ)助投資，依據(jù)各地經(jīng) 濟(jì)社會發(fā)展水平、老齡人口規(guī)模等，積極支持地方社會養(yǎng)老服務(wù)體系發(fā)展，重點(diǎn)用于社區(qū)日間照料中心和老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)設(shè)施建設(shè)。 加強(qiáng)對非營利性社會辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的培育扶持，采取民辦公助等形式，給予相應(yīng)的建設(shè)補(bǔ)貼或運(yùn)營補(bǔ)貼，支持其發(fā)展。 煙臺磁山圣水天苑置業(yè)有限公司順應(yīng)社會需求，依托磁山溫泉 8 公園優(yōu)美的自然景觀資源和豐厚的歷史文化底蘊(yùn)，打造了一個(gè)以養(yǎng)生為主題 ， 集醫(yī)療救護(hù)、養(yǎng)生保健、家政服務(wù)、文化休閑等功能于一體的高檔養(yǎng) 生社區(qū) 磁山 “ 頤生苑 ”養(yǎng)老社區(qū)， 以中國首創(chuàng)的全新養(yǎng)老模式 ， 為老年人構(gòu)建一個(gè)最期望的晚年生活樂園。 截至 20xx 年底，煙臺市老年人口已達(dá) 萬人，占總?cè)丝诘?%，而煙臺市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只有 208 個(gè)，床位總數(shù) 26305 張 。養(yǎng)老正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，形成家庭、社區(qū)、市場化養(yǎng)老并存的局面，出現(xiàn)了異地養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、 “侯鳥式 ”養(yǎng)老以及生態(tài)養(yǎng)老等新模式。 具體 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度情況見第 九 章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表。自金河集團(tuán)涉足房地產(chǎn)以來，以過人的氣魄，全新的理念，縝密的設(shè) 計(jì)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕?，陸續(xù)開發(fā)建造了丹陽小區(qū)、黃金河工程、福州路工業(yè)園……，位于煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心地帶的金河大廈是金河建設(shè)的代表作。（以上范圍不含須經(jīng)許可審批的項(xiàng)目）。 26 年來，金河人以“正直、人和、創(chuàng)業(yè)、勤儉”為廠訓(xùn) ，以“認(rèn)識革新、管理革新、技術(shù)革新”為方針，謙虛自勵(lì)，奮發(fā)向上，締造了一個(gè)蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代化民營企業(yè)集團(tuán)。 第三節(jié) 研究范圍及內(nèi)容 項(xiàng)目 申辦因由和目的 4 需求 分析 與 機(jī)構(gòu) 規(guī)模 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 建設(shè) 方案 環(huán)境 和生態(tài) 影響分析 節(jié)能分析 社區(qū)物業(yè)管理 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 投資估算和資金籌措 財(cái)務(wù)分析 1 社會影響分析 1 工程招標(biāo) 1 可行性研究結(jié)論與建議 第四節(jié) 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱 ： 磁山 “ 頤生苑 ” 養(yǎng)老社區(qū) 建設(shè)地點(diǎn)： 本項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 位于 煙臺開發(fā)區(qū) 磁山。本項(xiàng)目主要的污染源有 污水、廢氣、噪音 、固體廢棄物 等污染 ，除此之外基本無其他污染物排 放，經(jīng)過適當(dāng)處理后，能夠達(dá)到國家和地方的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小。老齡人口的增多拉動(dòng)產(chǎn)生老齡人群的服務(wù)需求增長，比如對醫(yī)療衛(wèi)生、休閑保健、托管托養(yǎng)、家政服務(wù)、文化娛樂、信息咨詢等服務(wù)需求。 本項(xiàng)目依托磁山省級地質(zhì)公園，充分挖掘利用磁山優(yōu)越，建設(shè)以養(yǎng)老為主題，集養(yǎng)老康復(fù)、醫(yī)療護(hù)理、休閑度假、觀光旅游、養(yǎng)生保健、生態(tài)農(nóng)業(yè)等于一體、設(shè)施完備、功能豐富的高檔養(yǎng)老康復(fù)中心，為社會功臣提供一個(gè)幸?？禈?、高品質(zhì)的晚年生活平臺。 發(fā)展規(guī)劃分析 （ 1）《 中華人民 共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年 （ 20xx— 20xx年 ） 規(guī)劃綱要 》指出： 加快發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)公益性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，鼓勵(lì)社會資本興辦具有護(hù)理功能的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，每千名老人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到 30張。鼓勵(lì)社會辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收養(yǎng)政府供養(yǎng) 對象，共享資源，共擔(dān)責(zé)任。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益性的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，經(jīng)依法批準(zhǔn)可使用集體所有的土地。 二是給予養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)營補(bǔ)助。 截至 20xx 年底，煙臺市老年人口已達(dá) 萬人，占總?cè)丝诘?%， 而煙臺市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只有 208 個(gè)，床位總數(shù) 26305 張 。兩棟面積 13000 平方 米 的服務(wù)中心、活動(dòng)中心配套餐飲、住宿、保健、家政、文化、娛樂等各種功能，為整個(gè) 15 小區(qū)提供全方位支持，營造便捷、舒適的 生活環(huán)境。各種專業(yè)人員都進(jìn)過嚴(yán)格培訓(xùn)，持證上崗，提供一流服務(wù)。山體、水體、動(dòng)植物旅游資源相互烘襯，具有良好的生態(tài)旅游開發(fā)條件。磁山”中國甲骨文地質(zhì)公園為核心吸引物，開發(fā)建設(shè)集“商務(wù)會議、休閑度假、康體健