【正文】 宅設(shè)計的重中之重。 （ 3） 單體設(shè)計 單體設(shè)計以公寓、多層為主，主要是從老年人行動不便的生理特征考慮，樓高不宜超過 5層，而且多層一般應(yīng)設(shè)置電梯，方便老人的上下。這種從城內(nèi)向郊區(qū)，從繁囂到寧靜，從地段到環(huán)境的轉(zhuǎn)變，決定了磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 32 老年住宅項目的選址應(yīng)以優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量、恬靜的生活環(huán)境作為第一衡量指標。最重要的目標就是盡可能長時間維持其獨立生活能力。其最大不同點之一是由于孩子們分居離開家庭或由于喪偶而造成的二人戶或單人戶；之二是由于年老身體機能退化必須有專門的設(shè)計措施及設(shè)備。 （ 5） 要便于改造 老年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多有一二十年的時間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設(shè)計應(yīng) 當考慮到老人的需求，設(shè)置隱蔽設(shè)計，便于增添設(shè)備、設(shè)施等改造工程。通常出現(xiàn)的二代居的模式就是既保留了老年人的獨立居住部分，同時又加強了聯(lián)系和年輕一代對老人的關(guān)懷和照顧。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置，采用簡單的動作就能使用的操作方法。一般地，住宅設(shè)計對老人來說就是要設(shè)法提高老人生活動作的自理自力的能力，而不是限制或給老年人設(shè)置障礙。 ③ 老人的生活結(jié)構(gòu)的變化 步入老年后，通常閑暇時間增多了，隨著年齡的增長，生理能力的衰退（特別是行走的能力），滯留在家里的時間增長。視覺的敏感度降低，對明暗度感覺能力下降，適應(yīng)時間加長；焦點調(diào)節(jié)能力下降，老花眼加重；水晶體內(nèi)部散光，混濁變黃，對色差的識別能力降低；在辨別物體存在的知覺中，輝度對比的能力也降低了； ③ 聽覺能力衰退。 步入老年以后，人在心理和生理上隨著年齡的增加而發(fā)生與青壯年完全不同的情況，叫做老化現(xiàn)象。 （ 4） 老年住宅的年輕化 由于老年住宅消費群固有的特點，住宅的年輕化是活躍社區(qū)氣氛的有效途徑，因此，在單體設(shè)計上、色彩規(guī)劃上，乃至室內(nèi)設(shè)計上，在保證和諧素雅的前提下，不應(yīng)該過于沉悶，而要多于變化，穩(wěn)重中體現(xiàn)出一種生氣與活力，營造一種充滿生機的，健康的生活環(huán)境。在老年社區(qū)的規(guī)劃中，導(dǎo)入度假概念，將社區(qū)從單純性養(yǎng)老社區(qū)向悠閑康樂社區(qū)轉(zhuǎn)變，使社區(qū)不單具有老少康樂的功能，而且具有為年輕人節(jié)日悠閑度假的功能。其次，居住規(guī)模的形成，利于大型配套的引入（例如醫(yī)院、康樂中心等），對豐富老年住宅的功能提供了條件。 天然氣：現(xiàn)有供氣能力為 2萬立方米 /日，二期規(guī)劃供氣能力為 5 萬立方米 /日。現(xiàn)已建成總供熱 能力 360噸 /磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 23 小時的東西部兩座熱電廠。 供電：由與華東電網(wǎng)相連的山東電網(wǎng)雙回路、雙電源供電，電力充足。 港口：煙臺港為中國 10大樞紐港口之一，具有萬噸 級以上的泊位 15 個，與世界 100 多個港口通航。磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 22 機電產(chǎn)品出口比重占全區(qū)出口總額的 90%，比 “十五 ”末提高 26 個百分點。 （ 3） 對外開放步伐加快，外向型經(jīng)濟建設(shè)成績卓著 “十一五 ”期間是煙臺經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)對外經(jīng)貿(mào)發(fā)展速度最快、質(zhì)量最好的時期。新材料、生物醫(yī)藥、新光電三大新興產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，實現(xiàn)產(chǎn)值 300億元。 （ 2） 集群經(jīng)濟迅速崛起，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化 20xx 年，全區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 2450 億元。全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %。分類別看，食品類價格上漲 %，衣著類價格下降 %，煙酒及用品類、家庭設(shè)備用品及服務(wù)類價格均與去年持平，醫(yī)療保健及個人用品類價格上漲 %，交通和通訊價格上漲 %，娛樂教育文化用品及服務(wù)類價格上漲 %，居住類價格上漲 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。目前已進入 “全國投資硬環(huán)境 40 優(yōu)城市 ”行列，經(jīng)濟實力雄厚 。柳子河在區(qū)內(nèi)北部，其發(fā)源于福山臧家鎮(zhèn)，該河磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 19 汛期水量較大，其它季水量甚微。 水文地質(zhì) 煙臺經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 內(nèi)地下水 資源豐富，其主要賦于第四系松散巖類中，分為上部潛水和下部承壓水含水層。煙臺經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)地質(zhì)構(gòu)造簡單，處在新華夏系巨型構(gòu)造的第二隆起帶中，及膠東隆起帶福山附向斜東部。 本項目建設(shè)在煙臺經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，場區(qū)地面 較為平坦 ，場區(qū) 地 貌單元為濱海平原地帶。 開發(fā) 區(qū)內(nèi)年平均降水量為 ，全年降水集中月為 78月份。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、自然條件 氣候條件 煙臺經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)型氣候。膠東沿海地區(qū)外來投資十分活躍，外資企業(yè)眾多，聚集了相當?shù)母叨讼M人群。目前的磁山仍是一張白紙，正因為如此，磁山生態(tài)保留的較為完整，可以根據(jù)國際上最新旅游規(guī)劃理念后來居上。因傳說天上隕星降落此地而成山，隕星含磁鐵，磁鐵落地成山，故有名磁山。 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 16 第 四 章 建設(shè)地點 及 建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地點 本項目 建設(shè)地點 位于 煙臺開發(fā)區(qū) 磁山 。 服務(wù)中心和活動中心提供醫(yī)療保健、家政 物業(yè)、文化娛樂、營養(yǎng)配餐、特別護理、社交休閑、健身鍛煉等全方位服務(wù)，老年人需要的，這里應(yīng)有盡有。購物中心、醫(yī)保醫(yī)院、公家車就在家門口，方便稱心，快樂無憂，健康長壽。頤生苑以高檔化、人性化的設(shè)施配套，打造最適合老年人精神和生理需求的生活環(huán)境，多層建筑，配備高檔電梯。預(yù)計到 20xx年，煙臺市 60歲以上老年人口總量將增加到 140萬人，占總?cè)丝诘谋壤龑⑸仙?%。按照 20xx 年我國老年人口將達到 ，要實現(xiàn)這一目標， 20xx年我國養(yǎng)老床位總數(shù)需達 到約 663萬張，比 “十一五 ”末新增 340多萬張床位 。根據(jù)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)接收的煙臺市戶籍老年人入住數(shù)量，每年給予養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)運營補貼，補助標準為接收自理類每人每月 50 元，介助類每人每月 100 元，介護類每人每月 120 元。 一 是資助養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)。對研發(fā)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)性項目用地，實行與工業(yè)項目用地同等的供地方式。 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 10 中央設(shè)立專項補助投資，依據(jù)各地經(jīng)濟社會發(fā)展水平、老齡人口規(guī)模等，積極支持地方社會養(yǎng)老服務(wù)體系發(fā)展，重點用于社區(qū)日間照料中心和老年養(yǎng)護機構(gòu)設(shè)施建設(shè)。 社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)資金需多方籌措，多渠道解決。 加強對非營利性社會辦養(yǎng)老機構(gòu)的培育扶持，采取民辦公助等形式，給予相應(yīng)的建設(shè)補貼或運營補貼，支持其發(fā)展。拓展養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)從基本生活照料向醫(yī)療健康、輔具配置、精神慰藉、法律服務(wù)、緊急援助等方面延伸。 煙臺磁山圣水天苑置業(yè)有限公司順應(yīng)社會需求，依托磁山溫泉磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 8 公園優(yōu)美的自然景觀資源和豐厚的歷史文化底蘊，打造了一個以養(yǎng)生為主題 ， 集醫(yī)療救護、養(yǎng)生保健、 家政服務(wù)、文化休閑等功能于一體的高檔養(yǎng)生社區(qū) 磁山 “ 頤生苑 ”養(yǎng)老社區(qū)， 以中國首創(chuàng)的全新養(yǎng)老模式 ， 為老年人構(gòu)建一個最期望的晚年生活樂園。 第 二 節(jié) 項目建設(shè) 目的及 必要性 一、項 目建設(shè)目的 中國已進入老年社會 ， 讓那些為社會作出貢獻的老年人過上幸福充實、健康快樂的晚年生活，是子女和全社會的共同愿望，更是社會主義和諧社會建設(shè)的基本內(nèi)容和重要任務(wù)。 截至 20xx 年底，煙臺市老年人口已達 萬人，占總?cè)丝诘?%，而煙臺市養(yǎng)老機構(gòu)只有 208 個，床位總數(shù) 26305 張 。當前我國老年消費市場開發(fā)仍處于初級階段，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的供給 不足、比重偏低、質(zhì)量不高，這些都不能滿足老年人日益增長的服務(wù)需求。養(yǎng)老正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，形成家庭、社區(qū)、市場化養(yǎng)老并存的局面，出現(xiàn)了異地養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、 “侯鳥式 ”養(yǎng)老以及生態(tài)養(yǎng)老等新模式。 投資估算與資金籌措方案 本項目總投資估算為 33200 萬元 ， 全部由 煙臺磁山圣水天苑置業(yè)有限公司 解決。 具體 項目實施進度情況見第 九 章項目實施進度計劃表。 本項目東至和尚營，西至山頂分水嶺，南至山頂分水嶺，北至陳家溝南坡磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 5 界石。自金河集團涉足房地產(chǎn)以 來，以過人的氣魄，全新的理念，縝密的設(shè)計，嚴謹?shù)氖┕?，陸續(xù)開發(fā)建造了丹陽小區(qū)、黃金河工程、福州路工業(yè)園……，位于煙臺經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)中心地帶的金河大廈是金河建設(shè)的代表作。 集團下轄 12個法人企業(yè)，總資產(chǎn)超過 7億元，擁有廠地面積150 萬平方米，在 3個縣市區(qū)擁有 5個工業(yè)園，在韓國設(shè)有海外分支機構(gòu)。（以上范圍不含須經(jīng)許可審批的項目）。 一般經(jīng)營項目：房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、土木建筑工程、房屋工 程、道路工程、市政工程、園林綠化工程設(shè)施工、物業(yè)管理（以上范圍須憑資質(zhì)經(jīng)營）：旅游項目開發(fā)。 26 年來，金 河人以“正直、人和、創(chuàng)業(yè)、勤儉”為廠訓(xùn)，以“認識革新、管理革新、技術(shù)革新”為方針，謙虛自勵，奮發(fā)向上，締造了一個蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代化民營企業(yè)集團。 20xx 年，企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 15億元，實現(xiàn)利稅 ，出口創(chuàng)匯 3500 萬美元。 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 4 第三節(jié) 研究范圍及 內(nèi)容 項目 申辦因由和目的 需求 分析 與 機構(gòu) 規(guī)模 建設(shè)地點及建設(shè)條件 建設(shè) 方案 環(huán)境 和生態(tài) 影響分析 節(jié)能分析 社區(qū)物業(yè)管理 項目實施進度 投資估算和資金籌措 財務(wù)分析 1 社會影響分析 1 工程招標 1 可行性研究結(jié)論與建議 第四節(jié) 項目概述 項目名稱 ： 磁山 “ 頤生苑 ” 養(yǎng)老社區(qū) 建設(shè)地點： 本項目 建設(shè)地點 位于 煙臺開發(fā)區(qū) 磁山。 項目實施進度計劃 本項目建設(shè)期為 2年，計劃于 20xx 年 12 月開始，至 20xx 年11 月結(jié)束。本項目主要的污染源有 污水、廢氣、噪音 、固體廢 棄物 等污染 ，除此之外基本無其他污染物排放，經(jīng)過適當處理后，能夠達到國家和地方的環(huán)境質(zhì)量標準和污染物排放標準，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小。面對老年人口的現(xiàn)狀，中國未來可能通 過財政補貼、減免稅收、購買服務(wù)甚至養(yǎng)老專項按揭貸款等手段加快解決老齡問題。老齡人口的增多拉動產(chǎn)生老齡人群的服務(wù)需求增長，比如對醫(yī)療衛(wèi)生、休閑保健、托管托養(yǎng)、家政服務(wù)、文化娛樂、信息咨詢等服務(wù)需求。未來 510 年間，中國養(yǎng)老磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 7 產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 本項目依托磁山省級地質(zhì)公園，充分挖掘利用磁山優(yōu)越，建設(shè)以養(yǎng)老為主題，集養(yǎng)老康復(fù)、醫(yī)療護理、休閑度假、觀光旅游、養(yǎng)生保健、生態(tài)農(nóng)業(yè)等于一體、設(shè)施完備、功能豐富的高檔養(yǎng)老康復(fù)中心，為社會功臣提供一個幸?？禈?、高品質(zhì)的晚年生活平臺。全社會迫切期待一種全新的、適合老年人精神、生理和物質(zhì)需求的養(yǎng)老模式和養(yǎng)老環(huán)境。 發(fā)展規(guī)劃分析 （ 1）《 中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年 （ 20xx— 20xx年 ） 規(guī)劃綱要 》指出： 加快發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，加強公益性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，鼓勵社會資本興辦具有護理功能的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，每千名老人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達到 30張。負責(zé)運營的機構(gòu)應(yīng)堅持公益性質(zhì)，通過服務(wù)收費、慈善捐贈、政府補貼等多種渠道籌集運營費用，確保自身的可持續(xù)發(fā)展。鼓勵社會辦養(yǎng)老機構(gòu)收養(yǎng)政府供養(yǎng)對象，共享資源，共擔(dān)責(zé)任。 民政部本級福利彩票公益金及地方各級彩票公益金要增加資金投入，優(yōu)先保障社會養(yǎng)老服務(wù)體系建 設(shè)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益性的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)用地，經(jīng)依法批準可使用集體所有的土地 。 （ 4） 煙臺市政府制定出臺了《關(guān)于加快社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》，明確了“十二五”時期全市社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的總體目標、主要任務(wù)和保障措施，特別對養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的資金扶持政策作出了詳細規(guī)定。 二是給予養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)運營補助。同時，老齡化進程與高齡化、空巢化、失能化相伴隨，社會養(yǎng)老服務(wù)需求急劇增加。 截至 20xx 年底，煙臺市老年人口已達 萬人，占總?cè)丝诘?%， 而煙臺市養(yǎng)老機構(gòu)只有 208 個，床位總數(shù) 26305 張 。 磁山 “ 頤生苑 ” 養(yǎng)老社區(qū) ， 占地 面積 平方米 ， 地上建筑面積 平方米 ，是一組由 19棟 510 層小體量建筑圍合而成的中心綠化庭院。兩棟面積 13000 平方 米 的服務(wù)中心、活動中心配套餐飲、住宿、保健、家政、文化、娛樂等各種功能，為整 個磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 15 小區(qū)提供全方位支持，營造便捷、舒適的生活環(huán)境。 緊急呼叫系統(tǒng)， 24小時全天候響應(yīng)，解除老年人后顧之憂。各種專業(yè)人員都進過嚴格培訓(xùn)，持證上崗，提供一流服務(wù)。總面積約 ，海拔 。山體、水體、動植物旅游資源 相互烘襯，具有良好的生態(tài)旅游開發(fā)條件。 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告 17 山東半島城市群擁有大量的人口，人們的人均收入水平相對較高，旅游消費潛力巨大。磁山”中國甲骨文地質(zhì)公園為核心吸引物，開發(fā)建設(shè)集“商務(wù)會議、休閑度假、康體健身”