【正文】 在不斷創(chuàng)造機會加強社會交往之外，還應充分注意老年人生活的隱私。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。 （ 3） 要有健康性 要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。 （ 2） 要有安全性 住宅內總會存在一些不安全的因素，需要加以注意。家具、器具和設備要配置在便于老人操作的位置，采用簡單的動作就能使用的操作方法?？傮w來說，應當按下列觀點來選擇和確定思路。一般地，住宅設計對老人來說就是要設法提高老人生活動作的自理自力的能力，而不是限制或給老年人設置障礙。根據(jù)老人的健康行為的特征，可將老人分為四個年齡段： 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 28 健康活躍期： 60— 64 歲 自立自力期： 65— 74 歲 行為緩慢期： 75— 84 歲 照顧關懷期： 85 歲以上 75 歲以下的健康老 人，其行為是積極的，一般都有很高熱情，愿意發(fā)揮余熱為社會和家庭作出貢獻。 ③ 老人的生活結構的變化 步入老年后，通常閑暇時間增多了，隨著年齡的增長，生理能力的衰退（特別是行走的能力），滯留在家里的時間增長。 （ 3） 心理功能特征的變化 ① 一般老人普遍地留戀過去，在居住方面總希望繼續(xù)居住自己曾長期生活過來的地方。視覺的敏感度降低，對明暗度感覺能力下降，適應時間加長；焦點調節(jié)能力下降，老花眼加重；水晶體內部散光，混濁變黃，對色差的識別能力降低；在辨別物體存在的知覺中，輝度對比的能力也降低了； ③ 聽覺能力衰退。關節(jié)活動的范圍變小了；腳力、背力、握力、腕力等肌力明顯下降；機敏的反應能力缺乏；持久力降低； ③ 老年人骨骼脆弱，關節(jié)組織呈現(xiàn)了彈性減弱。 步入老年以后，人在心理和生理上隨著年齡的增加而發(fā)生與青壯年完全不同的情況，叫做老化現(xiàn)象。在這一方面，萬科的 “情景洋房 ”和 “連院別墅 ”具有獨到的優(yōu)勢，強化其在這一方面的設計，對戶型進行改良升級，使其更利于老年人居住，將可受到較好的效果。 （ 4） 老年住宅的年輕化 由于老年住宅消費群固有的特點，住宅的年輕化是活躍社區(qū)氣氛的有效途徑，因此，在單體設計上、色彩規(guī)劃上，乃至室內設計上，在保證和諧素雅的前提下，不應該過于沉悶，而要多于變化，穩(wěn)重中體現(xiàn)出一種生氣與活力，營造一種充滿生機的，健康的生活環(huán)境。 （ 3） 老年住宅的專用化 由于老年住宅具有老年人的專用性，因此在設計上有別于一 般的住宅產品，主要體現(xiàn)在各個細部針對老年人特征的專用設計上。在老年社區(qū)的規(guī)劃中，導入度假概念，將社區(qū)從單純性養(yǎng)老社區(qū)向悠閑康樂社區(qū)轉變，使社區(qū)不單具有老少康樂的功能，而且具有為年輕人節(jié)日悠閑度假的功能。 （ 2） 老年住宅社區(qū)的功能多樣化 要緩和老年住宅社區(qū)的垂暮氣氛，其根本的方法是將年輕人也磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 25 吸引到社區(qū)中來，以溝通活躍社區(qū)的氣氛。其次，居住規(guī)模的形成，利于大型配套的引入（例如醫(yī)院、康樂中心等），對豐富老年住宅的功能提供了條件。中心規(guī)劃以公寓、多層為主，依山沿湖展開設計，以達到最大化利用山景、湖景、海景的效果，建筑物之間擁有較大的樓間距，以保證具有良好的的采光和開闊的視野，同時也使中心內四季擁有良好的通風效果，從而達到高檔次、高品質的要求。 天然氣：現(xiàn)有供氣能力為 2萬立方米 /日，二期規(guī)劃供氣能力為 5 萬立方米 /日?？赊k理國際、國內直撥電話、電傳、傳真、移動通信、數(shù)據(jù)通信、無線尋呼、計算機互聯(lián)網(wǎng)、多媒體通信等多種電信業(yè)務，為投資者提供分組交換、 DDN、幀中繼、 ADSL 和 IP 寬帶上網(wǎng)等服務?，F(xiàn)已建成總供熱 能力 360噸 /磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 23 小時的東西部兩座熱電廠。正在建設 220KV 變電站。 供電：由與華東電網(wǎng)相連的山東電網(wǎng)雙回路、雙電源供電，電力充足。新機場建成后，飛行區(qū)等級將達到 4D（兼顧部分 E級飛機）， 航站樓10 萬平方米，滿足年旅客 吞吐量 1000—1200 萬人次需要。 港口：煙臺港為中國 10大樞紐港口之一，具有萬噸 級以上的泊位 15 個，與世界 100 多個港口通航。 三、配套條件 公路：由煙臺至北京的 206 國道，由中國最北端黑龍江省同江市至中國最南端海南省三亞市的 沈海 高速公路，均從 煙臺經(jīng)濟技術 開發(fā)區(qū)經(jīng)過。磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 22 機電產品出口比重占全區(qū)出口總額的 90%，比 “十五 ”末提高 26 個百分點。實際利用外資 ，占建區(qū)以來總量的40%以上，外資項目平均外資投入超過 800萬美元，項目質量和投資規(guī)模均居建區(qū)以來最好水平。 （ 3） 對外開放步伐加快，外向型經(jīng)濟建設成績卓著 “十一五 ”期間是煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)對外經(jīng)貿發(fā)展速度最快、質量最好的時期。制造業(yè)競爭力進一步提高，資金密集型、技術密集型產業(yè)發(fā)展迅速，高技術企業(yè)占據(jù)全區(qū)工業(yè)企業(yè)的主導地位。新材料、生物醫(yī)藥、新光電三大新興產業(yè)初具規(guī)模，實現(xiàn)產值 300億元。電子信息、機械制造兩大主導產業(yè) 完成產值 1993 億元，占全區(qū)工業(yè)總產值的 82%。 （ 2） 集群經(jīng)濟迅速崛起，產業(yè)結構進一步優(yōu)化 20xx 年，全區(qū)完成工業(yè)總產值 2450 億元。 “十一五 ”末，全區(qū)完成生產總值 780億元，年均增長 24%，三次產業(yè)結構為 ： ： ；人均 GDP達到 39 萬元，比 “十五 ”末增加 萬元，增長 114%；全區(qū)完成財政總收入 億元，地方財政收入 30 億元，年均增長分別為24%和 29%； 20xx 年，固定資產投資完成 240億元，達到歷史最高峰， “十一五 ”期間累計完成投資 1112 億元 ,為 “十五 ”期間的 。全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %。 20xx 年煙臺市全市工業(yè)品出廠價格指數(shù)比上年上漲 %，原材料燃料動力購進價格上漲 %，房屋銷售價格上漲 %。分類別看，食品類價格上漲 %，衣著類價格下降 %，煙酒及用品類、家庭設備用品及服務類價格均與去年持平，醫(yī)療保健及個人用品類價格上漲 %，交通和通訊價格上漲 %，娛樂教育文化用品及服務類價格上漲 %，居住類價格上漲 %。人均生產總值 62264 元 ，增長 %。其中，第一產業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。20xx年，煙臺市獲 “中國人居環(huán)境范例獎 ”； 20xx年煙臺市榮獲了 “最佳中 國魅力城市 ”，并獲得了 “中國人居環(huán)境 獎 ”； 20xx年獲得了 “聯(lián)合國人居獎 ”和 “全國文明城市 ”稱號。目前已進入 “全國投資硬環(huán)境 40 優(yōu)城市 ”行列，經(jīng)濟實力雄厚 。 二、社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 煙臺市 社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 煙臺市是全國首批十四個沿海開放城市和中國十大商貿港口之一，是 國家重點環(huán)渤海經(jīng)濟圈內的主要城市，是膠東經(jīng)貿、旅游及文化交流的中心區(qū)域，與日本、韓國隔海相望，地理位置優(yōu)越，城市鐵路、公路、海運、通訊事業(yè)發(fā)達，自古以來，就是中國對外通商的重要口岸。柳子河在區(qū)內北部，其發(fā)源于福山臧家鎮(zhèn)，該河磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 19 汛期水量較大，其它季水量甚微。區(qū)內主要河流為夾河，發(fā)流于棲霞靈山一帶，流域面積 2283 平方公里，年平均徑流量 。 水文地質 煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 內地下水 資源豐富，其主要賦于第四系松散巖類中，分為上部潛水和下部承壓水含水層。 膠東斷塊是由膠北、膠南兩個塊隆和膠萊中生代凹陷組成的復式向斜構造。煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)地質構造簡單，處在新華夏系巨型構造的第二隆起帶中，及膠東隆起帶福山附向斜東部。全市水資源豐富，水質優(yōu)良、市區(qū)地下無開采礦區(qū) ， 沒有不良動力因素。 本項目建設在煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，場區(qū)地面 較為平坦 ，場區(qū) 地 貌單元為濱海平原地帶。 地形地貌 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 18 煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)南面有福萊山和鳳臺山，海拔分別為 米和 ，東靠夾河，北臨黃海，形成西南東北傾斜的平原區(qū)，高程一般在 4到 8米。 開發(fā) 區(qū)內年平均降水量為 ，全年降水集中月為 78月份。春季干旱多風，夏季溫和多雨，秋 季天高氣爽，冬季多風少雪。 第二節(jié) 建設條件 一、自然條件 氣候條件 煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)屬暖溫帶半濕潤大陸性季風型氣候。因此，磁山的旅游業(yè)發(fā)展定位必須高瞻遠矚，順應甚至引領區(qū)域旅游業(yè)的未來，未來磁山旅游度假區(qū)將成為以磁山三個主峰為觀景平臺，融入甲骨文文化內涵的“中國膠東沿海地區(qū)外來投資十分活躍，外資企業(yè)眾多，聚集了相當?shù)母叨讼M人群。 磁山所在的煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)及煙臺市乃至山東半島是中國經(jīng)濟最為活躍的地區(qū)之一。目前的磁山仍是一張白紙，正因為如此，磁山生態(tài)保留的較為完整，可以根據(jù)國際上最新旅游規(guī)劃理念后來居上。水系發(fā)達，山下大大小小分布 5個以上小型水庫，加之瀑布、溪流，形成完善山水景觀大格局。因傳說天上隕星降落此地而成山，隕星含磁鐵，磁鐵落地成山，故有名磁山。 磁山位于山東煙臺開發(fā)區(qū)古現(xiàn)辦事處境內，古稱牟山，因為它當年是中國古代牟子國屬地中的一座高山峰，因國名而名之山名。 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 16 第 四 章 建設地點 及 建設條件 第一節(jié) 建設地點 本項目 建設地點 位于 煙臺開發(fā)區(qū) 磁山 。 高品質的專業(yè)物業(yè)管理隊伍，全天候相應機制，確保居家無憂。 服務中心和活動中心提供醫(yī)療保健、家政 物業(yè)、文化娛樂、營養(yǎng)配餐、特別護理、社交休閑、健身鍛煉等全方位服務，老年人需要的，這里應有盡有。 “頤生苑”提供一站式的菜單服務，涵蓋保健、購物、餐飲、家政、陪護等各個方面，足不出戶，一個電話，就可享到子女一般的貼心服務。購物中心、醫(yī)保醫(yī)院、公家車就在家門口，方便稱心，快樂無憂，健康長壽。高級不銹鋼智能控制單元門，地板式采暖，地溫空調系統(tǒng)，無障礙設施，粉末噴涂斷橋鋁合金門窗，處處彰顯品質和檔次。頤生苑以高檔化、人性化的設施配套，打造最適合老年人精神和生理需求的生活環(huán)境，多層建筑，配備高檔電梯。 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 13 第二節(jié) 機構 規(guī)模 一、 建設 內容 建設物一覽表 樓號 地上建筑面積 （ m2） 地下建筑面積 （ m2） 1 號樓 2 號樓 3 號樓 4 號樓 5 號樓 6 號樓 7 號樓 8 號樓 9 號樓 10 號樓 11 號樓 12 號樓 13 號樓 14 號樓 15 號樓 510 16 號樓 17 號樓 18 號樓 19 號樓 合計 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 14 二、 建設規(guī)模指標 技術 經(jīng)濟指標表 序號 項目 數(shù)據(jù) 1 規(guī)劃用地面積 m2 2 總建筑面積 m2 3 地上總建筑面積 m2 4 地下總建筑面積 m2 5 建筑密度 % 6 容積率 7 綠地率 % 8 停車位 460 個 其中 地上停車位 175 個 地下停車位 285 個 9 總戶數(shù) 600 戶 注：經(jīng)建設單位請示開發(fā)區(qū)管委同意本方案遵照《煙臺市城市 規(guī)劃 管理若干規(guī)定》設計，并符合老年人建筑設計規(guī)范要求。預計到 20xx年，煙臺市 60歲以上老年人口總量將增加到 140萬人，占總人口的比例將上升到 %。而 “十一五 ”末，山東包括敬老院、福利院在內，總共只有 萬張養(yǎng)老床位，其中 萬張為敬老院和城市福利院擁有，真正為全社會老年人提供服務的養(yǎng)老床位只有近 ，養(yǎng)老床位實際缺口為 萬張。按照 20xx 年我國老年人口將達到 ，要實現(xiàn)這一目標， 20xx年我國養(yǎng)老床位總數(shù)需達 到約 663萬張，比 “十一五 ”末新增 340多萬張床位 。 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 12 第三章 需求 分析 與 機構 規(guī)模 第一節(jié) 需求分析 從 20xx年到 20xx年，我國 60歲以上的老年人口將由 增加到 ，比重將由 %增加到 16%。根據(jù)養(yǎng)老服務機構接收的煙臺市戶籍老年人入住數(shù)量，每年給予養(yǎng)老服務機構運營補貼，補助標準為接收自理類每人每月 50 元，介助類每人每月 100 元，介護類每人每月 120 元。對床位 50 張以上新建養(yǎng)老服務機構，各區(qū)范圍內按每張床位 5000 元、其他縣市按每張磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 11 床位 4000元標準給予一次性建設補助，改擴建及租賃用房 5年（含）以上的減半資助。 一 是資助養(yǎng)老服務機構建設。非營利性養(yǎng)老服務機構用電、用水、管道燃氣、通信，按居民使用價格標準執(zhí)行；其他有關行業(yè)，凡是有價格浮動和優(yōu)惠的，可按規(guī)定執(zhí)行非營利性養(yǎng)老服務機構最低價格 。對研發(fā)養(yǎng)老服務產品的生產性項目用地，實行與工業(yè)項目用地同等的供地方式。對新辦的非營利性養(yǎng)老服務機構建設用地，經(jīng)依法批準，可采用劃撥或協(xié)議出讓的