【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 800萬(wàn)美元，項(xiàng)目質(zhì)量和投資規(guī)模均居建區(qū)以來(lái)最好水平。全區(qū)出口額過(guò) 1000 萬(wàn)美元的企業(yè)達(dá)到 50家，有五家企業(yè)進(jìn)入全 省出口企業(yè)前十名，并占據(jù)前三位。磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 機(jī)電產(chǎn)品出口比重占全區(qū)出口總額的 90%，比 “十五 ”末提高 26 個(gè)百分點(diǎn)。 “十一五 ”末外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)到 270 億美元，年均增長(zhǎng)42%，其中出口 150 億美元，年均增長(zhǎng) 50%。 三、配套條件 公路：由煙臺(tái)至北京的 206 國(guó)道，由中國(guó)最北端黑龍江省同江市至中國(guó)最南端海南省三亞市的 沈海 高速公路，均從 煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)。 鐵路：通過(guò)中國(guó)鐵路動(dòng)脈膠濟(jì)－藍(lán)煙鐵路，煙臺(tái)火車(chē)站貫通全國(guó)鐵路網(wǎng) 、沿渤海灣德州至煙臺(tái)鐵路、煙臺(tái)至大連輪渡鐵路。 港口：煙臺(tái)港為中國(guó) 10大樞紐港口之一，具有萬(wàn)噸 級(jí)以上的泊位 15 個(gè)，與世界 100 多個(gè)港口通航。 機(jī)場(chǎng)： 正在建設(shè)的煙臺(tái)潮水國(guó)際機(jī)場(chǎng)是一座 國(guó)際機(jī)場(chǎng) ，位于 山東省 煙臺(tái)市 蓬萊市 潮水鎮(zhèn) 附近，距煙臺(tái)市中心約 43 公里，距煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)僅 15分鐘車(chē)程，預(yù)計(jì) 20xx 年建成通航。新機(jī)場(chǎng)建成后，飛行區(qū)等級(jí)將達(dá)到 4D（兼顧部分 E級(jí)飛機(jī)）， 航站樓10 萬(wàn)平方米，滿(mǎn)足年旅客 吞吐量 1000—1200 萬(wàn)人次需要。 供水： 煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 擁有獨(dú)立的供水系統(tǒng)，供水能力為 20 萬(wàn)立方米 /日。 供電：由與華東電網(wǎng)相連的山東電網(wǎng)雙回路、雙電源供電，電力充足。已建成 110KV變電站四座、 35KV 變電站四座。正在建設(shè) 220KV 變電站。 供熱：建成區(qū)實(shí)行集中供熱?，F(xiàn)已建成總供熱 能力 360噸 /磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 小時(shí)的東西部?jī)勺鶡犭姀S。 通信：總裝機(jī)容量 10萬(wàn)門(mén)，程控交換機(jī)容量達(dá) 4萬(wàn)門(mén)，實(shí)裝市話(huà) ?？赊k理國(guó)際、國(guó)內(nèi)直撥電話(huà)、電傳、傳真、移動(dòng)通信、數(shù)據(jù)通信、無(wú)線(xiàn)尋呼、計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)、多媒體通信等多種電信業(yè)務(wù)，為投資者提供分組交換、 DDN、幀中繼、 ADSL 和 IP 寬帶上網(wǎng)等服務(wù)。 煤氣：管道煤氣規(guī)劃供氣量為 /日，現(xiàn)供氣能力為 2 萬(wàn)立方米 /日。 天然氣：現(xiàn)有供氣能力為 2萬(wàn)立方米 /日，二期規(guī)劃供氣能力為 5 萬(wàn)立方米 /日。 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 第 五 章 建設(shè)方案 本 項(xiàng)目定位于高檔 養(yǎng)老社區(qū) ，建筑形 態(tài)設(shè)計(jì)服從最大化地利用自然的依山傍海景觀，要使盡量多建筑可以欣賞到開(kāi)闊的海景、秀麗的湖光山色，整體的外觀設(shè)計(jì)也要與青山綠水相配合呼應(yīng)，達(dá)到設(shè)計(jì)上的照應(yīng)效果。中心規(guī)劃以公寓、多層為主，依山沿湖展開(kāi)設(shè)計(jì)，以達(dá)到最大化利用山景、湖景、海景的效果，建筑物之間擁有較大的樓間距，以保證具有良好的的采光和開(kāi)闊的視野，同時(shí)也使中心內(nèi)四季擁有良好的通風(fēng)效果，從而達(dá)到高檔次、高品質(zhì)的要求。 老年住宅的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 在對(duì)已有建筑形態(tài)的分析研究的基礎(chǔ)上，我們通過(guò)總結(jié)設(shè)計(jì)出一種既適合老年人居住，又利于開(kāi)發(fā)獲利的新型建筑形態(tài)： （ 1） 老年住宅的規(guī)模社區(qū)化 當(dāng)老年住宅從獨(dú)立建筑過(guò)渡到獨(dú)立社區(qū)時(shí)，社區(qū)除了可以擁有無(wú)障礙專(zhuān)住型老齡住宅獨(dú)立性、專(zhuān)用性強(qiáng)的優(yōu)點(diǎn)，而且在項(xiàng)目選址、建筑設(shè)計(jì)上都取得了很大的主動(dòng)性。其次，居住規(guī)模的形成，利于大型配套的引入（例如醫(yī)院、康樂(lè)中心等），對(duì)豐富老年住宅的功能提供了條件。再者，老年住宅的規(guī)?；谏鐓^(qū)活動(dòng)的組織，有助形成健康有益的社區(qū)生活氛圍。 （ 2） 老年住宅社區(qū)的功能多樣化 要緩和老年住宅社區(qū)的垂暮氣氛，其根本的方法是將年輕人也磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 吸引到社區(qū)中來(lái)，以溝通活躍社區(qū)的氣氛。而要將年輕的一輩吸引進(jìn)來(lái)，社區(qū)當(dāng)中就必須具有 為年輕人設(shè)置的活動(dòng)消費(fèi)空間。在老年社區(qū)的規(guī)劃中，導(dǎo)入度假概念，將社區(qū)從單純性養(yǎng)老社區(qū)向悠閑康樂(lè)社區(qū)轉(zhuǎn)變，使社區(qū)不單具有老少康樂(lè)的功能，而且具有為年輕人節(jié)日悠閑度假的功能。這種規(guī)劃具有三大優(yōu)勢(shì)：一、倡導(dǎo)度假式康樂(lè)生活，提高了社區(qū)的生活品位；二、為年輕一輩提供節(jié)日度假的空間，將探望老人和悠閑度假結(jié)合在一起，有效地消除了老年人獨(dú)立居住的孤離感和遺棄感；三、度假區(qū)與居住區(qū)的設(shè)立既保證了老年住宅的相對(duì)獨(dú)立，也滿(mǎn)足了老人與外界交流溝通的需要。 （ 3） 老年住宅的專(zhuān)用化 由于老年住宅具有老年人的專(zhuān)用性，因此在設(shè)計(jì)上有別于一 般的住宅產(chǎn)品，主要體現(xiàn)在各個(gè)細(xì)部針對(duì)老年人特征的專(zhuān)用設(shè)計(jì)上。而所有的專(zhuān)用設(shè)計(jì)均是建立在對(duì)老年人生理特征、心理特征、行為特征的細(xì)膩研究的基礎(chǔ)之上，以實(shí)現(xiàn)的住宅產(chǎn)品的人性化、科學(xué)化、細(xì)致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護(hù)。 （ 4） 老年住宅的年輕化 由于老年住宅消費(fèi)群固有的特點(diǎn)，住宅的年輕化是活躍社區(qū)氣氛的有效途徑，因此，在單體設(shè)計(jì)上、色彩規(guī)劃上，乃至室內(nèi)設(shè)計(jì)上，在保證和諧素雅的前提下，不應(yīng)該過(guò)于沉悶，而要多于變化，穩(wěn)重中體現(xiàn)出一種生氣與活力，營(yíng)造一種充滿(mǎn)生機(jī)的，健康的生活環(huán)境。 （ 5） 老年住宅社區(qū)融洽化 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 由 于老年人獨(dú)立于子女居住，心理上、情感上的依賴(lài)由子女身上自然而然地轉(zhuǎn)向鄰里之間，因此，在對(duì)老年住宅進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分考慮到老年人的這種心理需要，在單體設(shè)計(jì)上更多地考慮住戶(hù)之間交流的功能，以形成融洽的鄰里關(guān)系。在這一方面，萬(wàn)科的 “情景洋房 ”和 “連院別墅 ”具有獨(dú)到的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化其在這一方面的設(shè)計(jì)，對(duì)戶(hù)型進(jìn)行改良升級(jí)，使其更利于老年人居住，將可受到較好的效果。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)依據(jù) 老年住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)依據(jù)從根本上說(shuō)，就是老年人的居住生活特征，只有對(duì)老年人的生理、心理進(jìn)行深入的了解研究，才能設(shè)計(jì)出真正適宜老年人居住的住宅。 步入老年以后，人在心理和生理上隨著年齡的增加而發(fā)生與青壯年完全不同的情況，叫做老化現(xiàn)象。一般表現(xiàn)在： （ 1） 身體功能的變化 ① 老年人身體尺寸總體上變小，出現(xiàn)彎腰、弓背的現(xiàn)象，手臂也不象青壯年人伸得直了； ② 老年人身體的運(yùn)動(dòng)能力下降。關(guān)節(jié)活動(dòng)的范圍變小了；腳力、背力、握力、腕力等肌力明顯下降；機(jī)敏的反應(yīng)能力缺乏；持久力降低； ③ 老年人骨骼脆弱，關(guān)節(jié)組織呈現(xiàn)了彈性減弱。 （ 2） 感覺(jué)功能的變化 ① 由于感覺(jué)功能的衰老，對(duì)室溫冷熱變化的感覺(jué)的衰退不敏磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 感； ② 在視覺(jué)衰退上表現(xiàn)顯著，瞳孔的光通量能力下降，在較暗的場(chǎng)所很難 看得清。視覺(jué)的敏感度降低，對(duì)明暗度感覺(jué)能力下降，適應(yīng)時(shí)間加長(zhǎng)；焦點(diǎn)調(diào)節(jié)能力下降，老花眼加重；水晶體內(nèi)部散光，混濁變黃，對(duì)色差的識(shí)別能力降低；在辨別物體存在的知覺(jué)中，輝度對(duì)比的能力也降低了； ③ 聽(tīng)覺(jué)能力衰退。老年人聽(tīng)力明顯下降，語(yǔ)言的辨別能力不足，特別是對(duì)低頻區(qū)域和混響音，對(duì)音的分辨力度大大降低； ④ 在嗅覺(jué)、觸覺(jué)和平衡感方面均明顯下降，表現(xiàn)遲鈍。 （ 3） 心理功能特征的變化 ① 一般老人普遍地留戀過(guò)去，在居住方面總希望繼續(xù)居住自己曾長(zhǎng)期生活過(guò)來(lái)的地方。希望與自己經(jīng)常接觸的老朋友，老同事們保持聯(lián)系，否則會(huì)顯得孤獨(dú)； ② 適應(yīng)新事物需要時(shí)間，有時(shí)也懶得思考，思維的適應(yīng)性和邏輯性減少，辨別事物真相的能力也減弱，有時(shí)顯得難以控制感情，通常只對(duì)身邊的事物感興趣。 ③ 老人的生活結(jié)構(gòu)的變化 步入老年后，通常閑暇時(shí)間增多了，隨著年齡的增長(zhǎng)，生理能力的衰退（特別是行走的能力），滯留在家里的時(shí)間增長(zhǎng)。通常國(guó)際上將 65 歲以上的老人定為需要社會(huì)提供服務(wù)，并獲得關(guān)照的界線(xiàn)。根據(jù)老人的健康行為的特征，可將老人分為四個(gè)年齡段： 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 健康活躍期： 60— 64 歲 自立自力期： 65— 74 歲 行為緩慢期： 75— 84 歲 照顧關(guān)懷期： 85 歲以上 75 歲以下的健康老 人，其行為是積極的，一般都有很高熱情，愿意發(fā)揮余熱為社會(huì)和家庭作出貢獻(xiàn)。他們?nèi)杂凶约旱娜松繕?biāo)和生活目標(biāo)，通常會(huì)為自己的某種目標(biāo)全力追求。一般地，住宅設(shè)計(jì)對(duì)老人來(lái)說(shuō)就是要設(shè)法提高老人生活動(dòng)作的自理自力的能力，而不是限制或給老年人設(shè)置障礙。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的關(guān)注點(diǎn) 設(shè)計(jì)老人住宅，首先要一切從老人的居住生活行為特征出發(fā)，也就是應(yīng)很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機(jī)能、心理特征、生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭與社會(huì)養(yǎng)老生活形式，確定合適的設(shè)計(jì)方針?？傮w來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)按下列觀點(diǎn)來(lái)選擇和確定思路。 身體變化 運(yùn)動(dòng)能力下降 感覺(jué)功能退化 依賴(lài)性增強(qiáng) 調(diào)整設(shè)計(jì)尺寸 消除高差、擴(kuò)大活動(dòng)空間 增加住宅細(xì)部的安全性 增加采光，通風(fēng)提高住宅的健康 依賴(lài)性增強(qiáng) 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 （ 1） 要有功用性 要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動(dòng)。家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置，采用簡(jiǎn)單的動(dòng)作就能使用的操作方法。 要給護(hù)理人員或家人留有護(hù)理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動(dòng)需要尺寸和協(xié)助老人時(shí)所需的空間。 （ 2） 要有安全性 住宅內(nèi)總會(huì)存在一些不安全的因素，需要加以注意。特別是地面材料要求防滑，要排除高差和門(mén)坎；在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點(diǎn)，要安裝扶手，門(mén)最好改為推拉式的。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在緊急、危 險(xiǎn)的情況下，在老年人判別力、行動(dòng)力減退的情況下，安裝警鈴能方便及時(shí)地或自動(dòng)地發(fā)出警報(bào)，以使老人能得到幫助。 （ 3） 要有健康性 要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內(nèi)的時(shí)間長(zhǎng)，所以特別要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽(yáng)光，便于老人作室外的活動(dòng)。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時(shí)應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。 （ 4） 要能確保隱私性 老年人害怕孤單是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。在不斷創(chuàng)造機(jī)會(huì)加強(qiáng)社會(huì)交往之外，還應(yīng)充分注意老年人生活的隱私。當(dāng)老年人和兒子夫妻磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 同住時(shí)，既要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)未 被疏遠(yuǎn)的感覺(jué)，同時(shí)又要充分注意老年人生活的隱私。通常出現(xiàn)的二代居的模式就是既保留了老年人的獨(dú)立居住部分，同時(shí)又加強(qiáng)了聯(lián)系和年輕一代對(duì)老人的關(guān)懷和照顧。這類(lèi)住宅中不僅保留了一些家庭共用的部分，也還有老人獨(dú)立使用的部分。即使到了年老高壽時(shí)，也應(yīng)當(dāng)保留一個(gè)自己的空間，并適當(dāng)保留更方便家人提供照顧的地方。 另外一種共居的形式是鄰居型，即通過(guò)一個(gè)共同的門(mén)分為兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的套型，這種住宅隱私性則更能得到保證。 （ 5） 要便于改造 老年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多有一二十年的時(shí)間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設(shè)計(jì)應(yīng) 當(dāng)考慮到老人的需求，設(shè)置隱蔽設(shè)計(jì)，便于增添設(shè)備、設(shè)施等改造工程。及時(shí)為老人提供協(xié)助，延緩老人住宅的適用期限。 老年住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)原則 由于人口比例中老年人增多，社會(huì)人口流動(dòng)性加強(qiáng)，三代人共同生活的家庭也漸漸成為過(guò)去，同時(shí)隨著社會(huì)安全福利和個(gè)人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要獨(dú)自生活，因此要求有獨(dú)立的住房設(shè)施。我們現(xiàn)行的一般設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)并不一定適用于老年人住房。其最大不同點(diǎn)之一是由于孩子們分居離開(kāi)家庭或由于喪偶而造成的二人戶(hù)或單人戶(hù)；之二是由于年老身體機(jī)能退化必須有專(zhuān)門(mén)的設(shè)計(jì)措施及設(shè)備。此外，某些基本的心理學(xué)和社 會(huì)學(xué)原則在老年人住房設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)也應(yīng)遵守。人們上了年紀(jì)，通常并不愿割斷他們與家庭和鄰里的磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 聯(lián)系，而生活在一個(gè)全新的生疏的環(huán)境里，他們不僅需要個(gè)人活動(dòng)，還要求參與社區(qū)的活動(dòng)。設(shè)計(jì)老人住房時(shí)，從目的性、方案及實(shí)際設(shè)施上要考慮到他們的起居、日常事務(wù)、個(gè)人愛(ài)好習(xí)慣、社會(huì)接觸及文娛體育活動(dòng)等方面，以體現(xiàn)他們?cè)缦壬罘绞降倪B續(xù)性。最重要的目標(biāo)就是盡可能長(zhǎng)時(shí)間維持其獨(dú)立生活能力。 因此，在老年住宅的規(guī)劃與設(shè)計(jì)上可以遵循以下原則： （ 1） 從空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設(shè)置扶手、地面防滑）、設(shè)備（緊急通報(bào)系統(tǒng)、安全電熱源）、管理 員或護(hù)理人員等方面對(duì)應(yīng)老年人日常生活中的安全性，做到緊急時(shí)刻可立即采取措施； （ 2） 盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境； （ 3） 從建筑人類(lèi)工程學(xué)的觀點(diǎn)出發(fā)，在家具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征； （ 4） 從環(huán)境行為心理學(xué)的角度出發(fā)，考慮大多數(shù)老年人常年形成的居住習(xí)慣，提供傳統(tǒng)形式的室內(nèi)空間。 老年社區(qū)的設(shè)計(jì)要求 （ 1） 項(xiàng)目選址 由于老年人離開(kāi)了工作崗位，與外界的接觸逐漸減少，因此住宅地段優(yōu)勢(shì)不再是他們考慮的首要因素，而居住環(huán)境和生活質(zhì)量則躍升到首位。在就本課題進(jìn) 行訪談?wù){(diào)研時(shí)，幾乎所有的已入住老年社區(qū)的老人都表示，良好的生活環(huán)境是他們購(gòu)買(mǎi)住宅的主要誘因。這種從城內(nèi)向郊區(qū)，從繁囂到寧?kù)o，從地段到環(huán)境的轉(zhuǎn)變，決定了磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 老年住宅項(xiàng)目的選址應(yīng)以?xún)?yōu)美的自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量、恬靜的生活環(huán)境作為第一衡量指標(biāo)。 項(xiàng)目的選址可以從一下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮： ①環(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境符合