【正文】 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 1 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目 可行性研究報告 第一章 總 論 第一節(jié) 投資方概況 單位 名稱 ： 煙臺磁山圣水天苑置業(yè)有限公司 單位 住所 ： 煙臺開發(fā)區(qū)古現辦事處 法定代表人 ： 注冊資本 ： 壹仟萬元 實收資本 ： 壹仟萬元 公司類型 ： 有限責任公司（自然人投資或控股） 經營范圍 ： 前置許可經營項目：主食、熱菜、涼菜（有效期至 20xx年 7月 15日） ； 溫泉浴、游泳館、浴室、足?。ㄓ行谥?20xx年 9月 14日） ； 住宿（有效期至 20xx 年 9 月 13 日）。 一般經營項目：房地產開發(fā)與銷售、土木建筑工程、房屋工 程、道路工程、市政工程、園林綠化工程設施工、物業(yè)管理（以上范圍須憑資質經營）：旅游項目開發(fā)。（以上范圍不含須經許可審批的項目）。 營業(yè)期限： 20xx 年 11 月 16 日至 2029 年 11 月 15 日 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 2 投資方簡介： 煙臺磁山圣水天苑置業(yè)有限公司是山東金河實業(yè)集團有限公司下屬的具有獨立法人資質的現代化企業(yè)，主要經營房地產開發(fā)、銷售，土木工程、房屋工程、道路施工、市政工程、園林綠化、酒店、旅游、溫泉洗浴、物業(yè)管理等。 山東金河實業(yè)集團有限公司始創(chuàng)于 1982 年 4月， 20xx年 6月18 日，經省工商局核準組建。 26 年來，金 河人以“正直、人和、創(chuàng)業(yè)、勤儉”為廠訓，以“認識革新、管理革新、技術革新”為方針，謙虛自勵，奮發(fā)向上，締造了一個蓬勃發(fā)展的現代化民營企業(yè)集團。 集團下轄 12個法人企業(yè)，總資產超過 7億元，擁有廠地面積150 萬平方米，在 3個縣市區(qū)擁有 5個工業(yè)園，在韓國設有海外分支機構?，F有員工 1300 人，其中各類專業(yè)技術人員 450 多人。 近幾年來，金河集團各項主要經濟指標保持 20%以上的年增長，成為煙臺民營企業(yè)中的佼佼者。 20xx 年，企業(yè)完成工業(yè)總產值 15億元，實現利稅 ，出口創(chuàng)匯 3500 萬美元。自金河集團涉足房地產以 來，以過人的氣魄，全新的理念，縝密的設計，嚴謹的施工，陸續(xù)開發(fā)建造了丹陽小區(qū)、黃金河工程、福州路工業(yè)園……，位于煙臺經濟技術開發(fā)區(qū)中心地帶的金河大廈是金河建設的代表作。這座金河集團自己的商務大廈氣魄弘大、設計新穎，風格獨特， 位置優(yōu)越，吸引了眾多高端客戶競相入駐興業(yè)，形成煙臺開發(fā)區(qū)新的商務中心，成為魅力煙臺一道亮麗的風景線。 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 3 第二節(jié) 可行性研究報告編制依據 煙臺磁山圣水天苑置業(yè)有限公司 關于委托 我 公司 編制本項目可行性研究報告的委托書 ； 國家、省、市有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)定要求 ； 國家現行有關技 術設計規(guī)范和標準 ； 國家發(fā)改委關于項目可行性研究報告內容和深度 的 規(guī)定要求 ； 《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（ 20xx20xx 年）》 ； 《 山東省民政廳關于社會福利機構審批管理工作的實施意見 》（ 魯民【 20xx】 31 號 ）； 《 煙臺市養(yǎng)老服務機構等級管理暫行辦法 》； 《投資項目可行性研究指南》（中國電力出版社）； 《建設項目經濟評價方法與參數》第三版（中國計劃出版社）； 山東省建筑工程 消耗量定額 ； 1 山東省安裝工程 消耗量定額 ； 1 建設單位提供的基礎數據資料 。 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 4 第三節(jié) 研究范圍及 內容 項目 申辦因由和目的 需求 分析 與 機構 規(guī)模 建設地點及建設條件 建設 方案 環(huán)境 和生態(tài) 影響分析 節(jié)能分析 社區(qū)物業(yè)管理 項目實施進度 投資估算和資金籌措 財務分析 1 社會影響分析 1 工程招標 1 可行性研究結論與建議 第四節(jié) 項目概述 項目名稱 ： 磁山 “ 頤生苑 ” 養(yǎng)老社區(qū) 建設地點： 本項目 建設地點 位于 煙臺開發(fā)區(qū) 磁山。 本項目東至和尚營，西至山頂分水嶺，南至山頂分水嶺，北至陳家溝南坡磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 5 界石。 項目 建設內容與規(guī)模 磁山 “ 頤生苑 ” 養(yǎng)老社區(qū) ， 占地面積 平方米，地上建筑面積 平方米， 地下建筑面積 平方米 。 是一組由 19棟 510層小體量建筑圍合而成的中心綠化庭院 ，規(guī)劃總戶數 600 戶。 項目實施進度計劃 本項目建設期為 2年，計劃于 20xx 年 12 月開始，至 20xx 年11 月結束。 具體 項目實施進度情況見第 九 章項目實施進度計劃表。 環(huán)境保護 本項目 建設地點 位于 煙臺開發(fā)區(qū) 磁山 。 該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有較強的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量， 適合 本項目 的建設。本項目主要的污染源有 污水、廢氣、噪音 、固體廢 棄物 等污染 ，除此之外基本無其他污染物排放，經過適當處理后，能夠達到國家和地方的環(huán)境質量標準和污染物排放標準，對周圍環(huán)境產生的影響較小。 投資估算與資金籌措方案 本項目總投資估算為 33200 萬元 ， 全部由 煙臺磁山圣水天苑置業(yè)有限公司 解決。 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 6 第二章 項目 申辦因由和目的 第一節(jié) 項目 申辦因由 到 20xx 年底，中國 65 歲以上老人所占比例已經達到 %，超過世界平均水平。隨著經濟的發(fā)展和社會的進步，人們的生活方式的多樣化，單純的國家福利已經難以滿足老年人生活多樣化的需求。面對老年人口的現狀，中國未來可能通 過財政補貼、減免稅收、購買服務甚至養(yǎng)老專項按揭貸款等手段加快解決老齡問題。養(yǎng)老正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，形成家庭、社區(qū)、市場化養(yǎng)老并存的局面，出現了異地養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、 “侯鳥式 ”養(yǎng)老以及生態(tài)養(yǎng)老等新模式。養(yǎng)老產業(yè)開始走出一條與國際經驗接軌的社會化、市場化的道路。 養(yǎng)老產業(yè)具有產業(yè)鏈長、涉及領域廣等特點，并對上下游產業(yè)具有帶動效應。老齡人口的增多拉動產生老齡人群的服務需求增長，比如對醫(yī)療衛(wèi)生、休閑保健、托管托養(yǎng)、家政服務、文化娛樂、信息咨詢等服務需求。當前我國老年消費市場開發(fā)仍處于初級階段，養(yǎng)老服務產品的供給 不足、比重偏低、質量不高，這些都不能滿足老年人日益增長的服務需求。從國內市場來看，養(yǎng)老產業(yè)尚處于 “沉睡 ”階段，很多商機有待開發(fā)。 “十二五 ”時期，我國將出現第一個老年人口增長高峰， 60 歲以上的老年人將新增 800 萬，總數將由 億增加到 億，老年人口比重將由 %增加到 16%，人口老齡化進程將加快，社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務需求將大量增加。未來 510 年間，中國養(yǎng)老磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 7 產業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 截至 20xx 年底，煙臺市老年人口已達 萬人，占總人口的 %，而煙臺市養(yǎng)老機構只有 208 個，床位總數 26305 張 。預計到 20xx年，煙臺市 60歲以上老年人口總量將增加到 140萬人，占總人口的比例將上升到 %。 按照要求，全市床位數年均增長10%以上，每年需增長 2630 張， 20xx年需達到 420xx 張 （ 考慮 20xx年老年人口達到 140 萬 ） 。 本項目依托磁山省級地質公園，充分挖掘利用磁山優(yōu)越，建設以養(yǎng)老為主題，集養(yǎng)老康復、醫(yī)療護理、休閑度假、觀光旅游、養(yǎng)生保健、生態(tài)農業(yè)等于一體、設施完備、功能豐富的高檔養(yǎng)老康復中心，為社會功臣提供一個幸福康樂、高品質的晚年生活平臺。 第 二 節(jié) 項目建設 目的及 必要性 一、項 目建設目的 中國已進入老年社會 ， 讓那些為社會作出貢獻的老年人過上幸福充實、健康快樂的晚年生活，是子女和全社會的共同愿望，更是社會主義和諧社會建設的基本內容和重要任務。傳統(tǒng)的敬老院養(yǎng)老模式，子女養(yǎng)老模式，無法適應老年社會的發(fā)展?，F在城市緊張、嘈雜的生活環(huán)境，又讓老年人找不到晚年生活的樂趣。全社會迫切期待一種全新的、適合老年人精神、生理和物質需求的養(yǎng)老模式和養(yǎng)老環(huán)境。 煙臺磁山圣水天苑置業(yè)有限公司順應社會需求，依托磁山溫泉磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 8 公園優(yōu)美的自然景觀資源和豐厚的歷史文化底蘊，打造了一個以養(yǎng)生為主題 ， 集醫(yī)療救護、養(yǎng)生保健、 家政服務、文化休閑等功能于一體的高檔養(yǎng)生社區(qū) 磁山 “ 頤生苑 ”養(yǎng)老社區(qū)， 以中國首創(chuàng)的全新養(yǎng)老模式 ， 為老年人構建一個最期望的晚年生活樂園。頤生養(yǎng)老區(qū)以“仁”、“孝”為核心價值，以高檔化、人性化的服務設施和關懷服務奉行對老人之孝，以“替天下兒女盡孝，為天下父母皆有”為己任，以“親情、和諧”的家文化為依托，倡導“健康、快樂”的老年新生活。 二 、 項目建設必要性 產業(yè)政策分析 本項目建設符合國家《產業(yè)結構調整指導目錄（ 20xx 年本）》第一類“鼓勵類”第 三十七 項“其他服務業(yè)”第 10款“ 養(yǎng)老服務 ” ，為國家鼓勵類建設項目 。 發(fā)展規(guī)劃分析 （ 1）《 中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年 （ 20xx— 20xx年 ） 規(guī)劃綱要 》指出： 加快發(fā)展社會養(yǎng)老服務，培育壯大老齡事業(yè)和產業(yè)，加強公益性養(yǎng)老服務設施建設，鼓勵社會資本興辦具有護理功能的養(yǎng)老服務機構，每千名老人擁有養(yǎng)老床位數達到 30張。拓展養(yǎng)老服務領域，實現養(yǎng)老服務從基本生活照料向醫(yī)療健康、輔具配置、精神慰藉、法律服務、緊急援助等方面延伸。 （ 2） 《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（ 20xx20xx 年）》指出： 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 9 充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用，為各類服務主體營造平等參與、公 平競爭的環(huán)境，實現社會養(yǎng)老服務可持續(xù)發(fā)展。 鼓勵有條件或新建的公辦養(yǎng)老機構實行公建民營，通過公開招投標選定各類專業(yè)化的機構負責運營。負責運營的機構應堅持公益性質，通過服務收費、慈善捐贈、政府補貼等多種渠道籌集運營費用，確保自身的可持續(xù)發(fā)展。 加強對非營利性社會辦養(yǎng)老機構的培育扶持，采取民辦公助等形式，給予相應的建設補貼或運營補貼，支持其發(fā)展。鼓勵民間資本投資建設專業(yè)化的服務設施，開展社會養(yǎng)老服務。 推動社會專業(yè)機構以輸出管理團隊、開展服務指導等方式參與養(yǎng)老服務設施運營，引導養(yǎng)老機構向規(guī)?；?、專業(yè)化、連鎖化方 向發(fā)展。鼓勵社會辦養(yǎng)老機構收養(yǎng)政府供養(yǎng)對象，共享資源，共擔責任。 社會養(yǎng)老服務體系建設資金需多方籌措，多渠道解決。 要充分發(fā)揮市場機制的基礎性作用，通過用地保障、信貸支持、補助貼息和政府采購等多種形式，積極引導和鼓勵企業(yè)、公益慈善組織及其他社會力量加大投入，參與養(yǎng)老服務設施的建設、運行和管理。 地方各級政府要切實履行基本公共服務職能，強化在社會養(yǎng)老服務體系建設中的支出責任，安排財政性專項資金，支持公益性養(yǎng)老服務設施建設。 民政部本級福利彩票公益金及地方各級彩票公益金要增加資金投入，優(yōu)先保障社會養(yǎng)老服務體系建 設。 磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 10 中央設立專項補助投資，依據各地經濟社會發(fā)展水平、老齡人口規(guī)模等，積極支持地方社會養(yǎng)老服務體系發(fā)展，重點用于社區(qū)日間照料中心和老年養(yǎng)護機構設施建設。 （ 3） 為鼓勵扶持養(yǎng)老服務機構，山東省規(guī)定，凡創(chuàng)辦養(yǎng)老服務企業(yè)的，注冊資本均可按法定最低注冊資本執(zhí)行；養(yǎng)老服務企業(yè)在辦理年度檢驗和工商登記事項時，依法從快從簡辦理。對新辦的非營利性養(yǎng)老服務機構建設用地，經依法批準，可采用劃撥或協(xié)議出讓的方式供地，土地出讓金可按不低于國家規(guī)定的最低標準收取。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益性的養(yǎng)老服務機構建設用地，經依法批準可使用集體所有的土地 。對研發(fā)養(yǎng)老服務產品的生產性項目用地，實行與工業(yè)項目用地同等的供地方式。 非營利性社會養(yǎng)老服務機構還可享受免交征地管理費，適當減免城建行政事業(yè)性收費等規(guī)費優(yōu)惠。非營利性養(yǎng)老服務機構用電、用水、管道燃氣、通信，按居民使用價格標準執(zhí)行；其他有關行業(yè)，凡是有價格浮動和優(yōu)惠的，可按規(guī)定執(zhí)行非營利性養(yǎng)老服務機構最低價格 。 （ 4） 煙臺市政府制定出臺了《關于加快社會養(yǎng)老服務體系建設的意見》，明確了“十二五”時期全市社會養(yǎng)老服務體系建設的總體目標、主要任務和保障措施，特別對養(yǎng)老服務體系建設的資金扶持政策作出了詳細規(guī)定。 一 是資助養(yǎng)老服務機構建設?！笆濉逼陂g，資助社會力量興辦非營利性養(yǎng)老服務機構床位 10000 張。對床位 50 張以上新建養(yǎng)老服務機構，各區(qū)范圍內按每張床位 5000 元、其他縣市按每張磁山頤生苑養(yǎng)老社區(qū)建設項目可行性研究報告 11 床位 4000元標準給予一次性建設補助，改擴建及租賃用房 5年（含）以上的減半資助。 二是給予養(yǎng)老服務機構運營補助。根據養(yǎng)老服務機構接收的煙臺市戶籍老年人入住數量，每年給予養(yǎng)老服務機構運營補貼，補助標準為接收自理類每人每月 50 元，介助類每人每月 100 元，介護類每人每月 120 元。 綜上所述， 煙臺磁山圣水天