【文章內(nèi)容簡介】 治工程的完成，將使沿岸區(qū)域的生態(tài)環(huán)境大大改善，商住開發(fā)將逐步興旺。琉璃場場鎮(zhèn)位于沙河和府河的交界處，優(yōu)越的地理位置，良好的自然環(huán)境和近年來形成的便利的主干交通路網(wǎng)，配套基礎(chǔ)設(shè)施完善后，將使該區(qū)域開發(fā)條件由相對劣勢變?yōu)橄鄬?yōu)勢。政策優(yōu)勢（1）按照**市城市總體規(guī)劃，向東向南發(fā)展是既定的戰(zhàn)略，因此從規(guī)劃上和政府在政策引導(dǎo)方面，對琉璃場場鎮(zhèn)的開發(fā)都十分有利。（2）由于本項目是舊城改造項目，因此，可以享受舊城改造的有關(guān)政策，有利于降低土地取得成本和開發(fā)成本。良好的交通條件琉璃場場鎮(zhèn)場鎮(zhèn)周圍環(huán)繞著成仁路、三環(huán)路和機場東延線等重要的交通干道為該場鎮(zhèn)的發(fā)展提供了良好的交通條件。土地價格差琉璃場場鎮(zhèn)土地價格目前與隔沙河相望的**市中心區(qū)土地價格相差較大，市區(qū)二環(huán)路以內(nèi)、一環(huán)路以外商住用地的價格已達到150260萬元/畝，并且還處于上升趨勢。本片區(qū)的土地價格具有較大的吸引力。相對較低的土地價格將為開發(fā)商提供開發(fā)空間，開發(fā)商可在此推出更適合**人居住的示范型生態(tài)住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)相對低價、高品質(zhì)的住宅，滿足消費者選擇住宅環(huán)境好，價格低的購房意愿，形成新的開發(fā)熱點。（五）土地開發(fā)價值分析目前一環(huán)、二環(huán)以內(nèi)可供開發(fā)建設(shè)的存量土地，不但價格高，而且供地越來越少。近兩三年來，推出的開發(fā)地塊大部分都在二環(huán)兩側(cè)甚至三環(huán)兩側(cè)，反映了房地產(chǎn)開發(fā)趨勢和市場走向。由于本區(qū)地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境較好，交通便利，土地價格低于二環(huán)路以內(nèi)，消費者用購買市區(qū)二環(huán)以內(nèi)一般商品房的價格，可以在此買上更好的住房愿望。琉璃場場鎮(zhèn)完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及較低容積率的生態(tài)居住環(huán)境可望吸引大批的市民來此購房置業(yè)。因此，場鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施配套完善后，將使該地區(qū)的土地迅速升值。市場分析目前郊區(qū)開發(fā)建設(shè)用地已被眾多開發(fā)商看好，向東向南發(fā)展是城市總體規(guī)劃確定的方向，近年來由于的沙河整治和東郊企業(yè)的搬遷，使的該區(qū)域的環(huán)境越來越好，開發(fā)前景逐漸明朗，開發(fā)逐步升溫。因此，從時間因素分析，由于可利用的土地資源十分有限，隨著城市的發(fā)展，未來幾年，土地供給必然趨緊，該區(qū)域地塊價值將呈上升趨勢。出讓價格預(yù)測（1）市場比較法根據(jù)**市目前類似地塊價格水平，以及該項目所處地理位置等因素，按市場比較法分析該地塊綜合價格。目前，成華區(qū)、武侯區(qū)、錦江區(qū)在一環(huán)路以外和二環(huán)路兩側(cè)相同規(guī)劃條件（）的部分商住用地地塊拍賣價已達到400萬元/畝以上。1）測算的方法本項目土地價格＝實例地價格交易情況修正系數(shù)交易時間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)2）實例住宅情況及本項目情況比較實例1：望江路、白塔路、太平南街地塊住宅用地，位于一、二環(huán)路之間府河市區(qū)出口段南岸，2003年拍賣，起拍價為265萬元/畝（含出讓金）。實例2：沙河堡地塊地塊位于東郊二、三環(huán)路之間，2007年拍賣，住宅用地起拍價450萬元/畝，以940萬元/畝拍出。實例地塊與本項目涉及土地比較表●基本情況項目內(nèi)容實 例本項目位 置望江路地塊（一環(huán)路以外、二環(huán)路以內(nèi)）沙河堡地塊（二環(huán)路以外、三環(huán)路以內(nèi)）地域區(qū)分較 好稍差用地性質(zhì)住宅住 宅出讓價（起拍價）265萬元/畝450萬元/畝成交價940萬元/畝出讓時間20022007地 勢平 坦有起伏地 質(zhì)普 通普 通水、電、路、氣通良 好良 好●交易情況交易情況正常交易正常交易修正系數(shù)估計正常估計正?！窠灰讜r間交易情況2002年2007年（每年上漲5%）10％10％●區(qū)域因素自然因素較好稍差社會環(huán)境較好稍差道路交通較好稍差配套條件較好稍差教育配套較好稍差環(huán)境衛(wèi)生較好稍差景 觀較好稍差規(guī)劃限制相同相近修正系數(shù)10076●其他個別因素對比：實例地塊面積較小，建筑容積率可以略高，本項目地塊面積較大，容積率不可能過高，實例地塊比本項目開發(fā)地塊有一定的優(yōu)勢，此外，實例地塊更靠近市中心，開發(fā)條件及其他配套條件優(yōu)于本項目地塊。因此。3）地價計算銷售價格測算表項 目價 格備 注交易單價（按起拍價）450萬元/畝含出讓金交易情況修正系數(shù)交易時期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)修正單價230萬元/畝用市場比較法對開發(fā)地塊的價格進行分析測算，其初期平均價格按226萬元/畝左右，預(yù)計隨著城市不斷向東發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，以及時間因素，土地價值將保持上升趨勢。因此，穩(wěn)妥的原則，琉璃場場鎮(zhèn)改造基礎(chǔ)設(shè)施配套完善后的住宅用地售價200萬元/畝，是比較可靠的。（2）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法基本原理是：假設(shè)在正常情況下，地產(chǎn)被開發(fā)為某類不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)售價中扣除建筑費，合理的利潤、利息、稅費以及相關(guān)費用等余下的卻為地產(chǎn)價值。目前，**市東郊二環(huán)到三環(huán)之間普通商品房住宅價格已達5000～6000元/平方米，部分區(qū)位好、環(huán)境較好的中高檔電梯公寓價格已達6000元/平方米以上。本項目擬拍賣土地位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)，周邊有大面積綠地，居住環(huán)境良好。按目前可比市場價格，開發(fā)后高層電梯公寓均價可達5200元/平方米左右。本項目你拍賣土地住宅開發(fā)上市時間約為2010～2012年，據(jù)一般估計，目前**市房地產(chǎn)市場經(jīng)過短暫調(diào)整后，仍然保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，預(yù)計本項目實際銷售價格不低于根據(jù)目前市場行情的股價。按住宅物業(yè)銷售均價5200元/平方米估算，高層電梯公寓平均建筑成本2600元，稅費按照銷售收入的10％計算，為520元/平方米，銷售費用和開發(fā)利潤按照銷售收入的10％計算，為520元/平方米，則合理的樓面地價為1560元/平方米。，預(yù)測土地價格為520萬元/平方米?！?00萬元/畝，部分地塊價格已達500萬元/畝以上。鑒于土地市場價格的不確定性，以及規(guī)劃容積率條件未來確定，本項目新增土地出讓價格按照300萬元/畝估算，并估計每年保持5％的上漲幅度。第七章 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模琉璃場老場鎮(zhèn)整體改造項目是錦江區(qū)重要工程，同時“新居工程”和拆遷安置房的建設(shè)項目也得到了相關(guān)部門的大力支持，按照**市規(guī)劃設(shè)計院編制完成《琉璃場場鎮(zhèn)片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，“新居工程”、拆遷安置房項目主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模如下：一、建設(shè)內(nèi)容（一）在琉璃場柳江新建柳江農(nóng)民新居和柳江拆遷安置房安置范圍和人口:柳江新居安置麻柳灣2組，琉璃村6組，包江村1組，農(nóng)民人口共計3054人。柳江拆遷安置房安置琉璃場鎮(zhèn)改造拆遷，安置人口共計3000人。（二）配套道路及管網(wǎng)工程道路工程（1）道路根據(jù)規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)將新建琉璃一街25米，道路總長840米，占地面積21000平方米。（2）交通標(biāo)志道路標(biāo)線工程總長840米。（3）路燈工程道路總長840米，路燈按每20米一組，共計42組。管網(wǎng)工程（1）排水工程區(qū)內(nèi)各種管線均與城市管線系統(tǒng)并網(wǎng)，分別通過三環(huán)路和成仁路上的現(xiàn)狀管線接入，污水排入烏龜碑污水廠處理，雨水排入府河、洗瓦堰。1）污水管線污水管線總長2184米，在道路東北側(cè)布置，污水管管徑為DN400600。2）雨水管線雨水管線總長1680米，在道路西南側(cè)布置，雨水管管徑為DN6001000（2）專業(yè)管線工程1）自來水管線自來水管線總長1680米，在道路西南側(cè)布置，自來水管管徑為DN1002）天然氣管線天然氣管線總長1680米，在道路東北側(cè)布置，煤氣管管徑為DN89159。3）電力管線電力管線總長1680米，10 kV35kV，在道路西南側(cè)布置。4）通訊管線通訊管線總長840米，24孔管，在道路東北側(cè)布置。（三）新居配套工程辦事處新建辦事處一處，占地面積5621平方米，總建筑面積5000平方米。派出所新建一派出所，占地面積4169平方米，總建筑面積3357平方米。中小學(xué)新建中小學(xué)一所，總占地面積38782平方米，總建筑面積27923平方米。幼兒園新建幼兒園兩處，占地面積9536平方米，總建筑面積7152平方米。農(nóng)貿(mào)市場新建農(nóng)貿(mào)市場一處，占地面積4791平方米，總建筑面積6707平方米。配套工程總建筑面積約51400平方米。綠化工程主要包括道路兩側(cè)綠化，主要道路節(jié)點及重要位置綠化，綠化用地面積26000平方米。同時修建公廁3所，每所建筑面積80平方米，共計240平方米，沿道路設(shè)置垃圾箱，按50米設(shè)置1處，共計60個。二、建設(shè)規(guī)模本項目由新居工程、拆遷安置房和公建配套設(shè)施組成，分為五期建設(shè)實施，其公建配套為中小學(xué)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場、辦派綜合樓等。其建設(shè)規(guī)模如下：（一）農(nóng)民新居和安置房工程588300平方米。占地面積 311畝總建筑面積 588300平方米容積率 （二）配套道路及管線工程道路寬25米，長840米，占地21000平方米道路交通標(biāo)線總長840米路燈42組管線總長50880米，其中：雨水管線長1680米，DN6001000自來水管線長1680米，DN100250污水管線總長2184米，DN400600天然氣管線總長1680米，DN89159電力管線總長1680米通訊管線總長840米（三）新居配套工程總建筑面積約51400平方米其中：辦事處（一處），占地面積5621平方米，總建筑面積5000平方米派出所（一處），占地面積4169平方米，總建筑面積3357平方米中小學(xué)（各一處），總占地面積38782平方米，總建筑面積27923平方米。幼兒園（兩處），占地面積9536平方米，總建筑面積7152平方米農(nóng)貿(mào)市場（一處），占地面積4791平方米，總建筑面積6707平方米綠化面積 26000平方米公廁3所 建筑面積240平方米垃圾箱 60個第八章 新居工程建設(shè)方案規(guī)劃在錦江區(qū)琉璃場場鎮(zhèn)、琉璃村1—6組、麻柳灣村1組紅線范圍內(nèi)，進行本項目“新居工程”及拆遷安置房的建設(shè)。柳江新居安置麻柳灣2組，琉璃村6組，包江村1組，農(nóng)民人口共計3054人。柳江拆遷安置房安置琉璃場鎮(zhèn)改造拆遷，安置人口共計3000人。按照人均70平方米（包括公攤面積）建設(shè)拆遷安置房，需建設(shè)拆遷安置房和新居共423780平方米，考慮到拆遷中的不可遇見因素，以及安置后農(nóng)民就業(yè)配置一定量經(jīng)營用房，本項目按照588300平方米的規(guī)模建設(shè)安置房和農(nóng)民新居，本項目共占地約311畝（根據(jù)《城鄉(xiāng)一體化新居工程可行性研究報告》，“柳江新居”，規(guī)劃總建筑面積158967平方米。本可行性研究報告根據(jù)規(guī)劃調(diào)整總建筑面積為588300平方米，用地面積根據(jù)實際情況適當(dāng)增加。）用地規(guī)模本項目主要還款資金來源為原配置700畝土地的凈收益和中錦公司在華新村7組、包江橋村10組和東光村5組的配置土地。全部按規(guī)定拍賣出讓，出讓收入用于彌補土地整理和新居工程建設(shè)投入。一、總平規(guī)劃方案新居工程（包括拆遷安置房工程和柳江農(nóng)民新居工程）用地全部為二類住宅用地，建設(shè)地址位于琉璃場鎮(zhèn)東北部，成昆鐵路以南約50米，三環(huán)路以北，洗瓦堰和新成仁路之間。整個地塊呈不規(guī)則的矩形，并被規(guī)劃道路已地塊內(nèi)保留單位用地分割為五幅地塊，項目根據(jù)計劃，在五地塊內(nèi)分五期工程實施。已建成的是“一期”和“二期”的多層為主的居住小區(qū)。“柳江新居”三期位于一期南側(cè)，為一近似矩形地塊，四周均為規(guī)劃道路。地塊內(nèi)沿地塊輪廓三幢住宅樓和商業(yè)樓，住宅樓為23～26層高層建筑，南側(cè)臨街一幢商業(yè)、辦公樓高7層，另一商業(yè)樓高3層。小區(qū)主入口設(shè)置于地塊南側(cè)，5幢建筑圍合成中庭，中庭主要為綠化和全民健身運動場地“四期”規(guī)劃用地位于成昆鐵路以南50米，“一期”項目用地東側(cè)，為一東西向狹長地塊，其南側(cè)為規(guī)劃派出所用地、街道辦事處用地、幼兒園和中小學(xué)用地等。四期項目共布置八幢26～30層高層住宅樓，地塊西側(cè)和東側(cè)北部3幢樓房均南北向長條形布置，東南部5幢為東西向布置。北側(cè)臨街住宅樓底層規(guī)劃設(shè)計為商鋪?！拔迤凇币?guī)劃用地位于成昆鐵路以南50米，老成仁路和新成仁路之間。由于地塊中部保留一單位用地，三期項目地塊呈開口向東的凹字形。地塊內(nèi)南北兩側(cè)狹長地帶各布置了南北向兩幢26～30層高層電梯公寓，其中南面臨琉璃街的兩幢和東北角一幢臨小區(qū)道路設(shè)計1層底層臨街商鋪，小區(qū)主入口也布置在臨琉璃街一側(cè)，小區(qū)所有的住戶單元均從此出入口進出，地塊西側(cè)布置兩幢樓房，其中外側(cè)的一幢為30層高層電梯公寓（拆遷安置用房），內(nèi)側(cè)一幢為30層商住混合樓，一二層分別設(shè)計為社區(qū)集中商業(yè)用房和物管用房。用地東部和東北部兩幢30層電梯公寓為拆遷安置用房。其地下停車場和物業(yè)管理用房設(shè)置于新居工程用房內(nèi)。本項目按照居住組團的方式建設(shè)成為以高層建筑為主的住宅小區(qū)，樓宇平面布置富有韻律感，規(guī)劃方案保證了小區(qū)內(nèi)部的居住品質(zhì)，避免了城市道路交通噪音對居住的干擾，提升了內(nèi)部各幢住宅樓的檔次和價值。小區(qū)內(nèi)采用較高容積率（），以提高建筑高度換取較低的建筑密度，形成較大面積的內(nèi)部景觀。住宅樓靠街道一側(cè)大多設(shè)有商業(yè)鋪面，靠小區(qū)內(nèi)側(cè)大多設(shè)置架空層，保證了小區(qū)內(nèi)停車、交通通行的便利性。高層住宅均設(shè)有地下停車場，并設(shè)計適量地面停車位，多層住宅設(shè)置地面停車位，其中地下停車位占80％以上。注：五期分為新居工程和拆遷安置房兩個部分，其容積率和綠地率有所不同。小區(qū)內(nèi)部布置了適量的低層商業(yè)用房，且商業(yè)裙樓外，其余均為獨立商業(yè)用房，將商業(yè)和居住適度分開，同時也豐富了商業(yè)用房的適宜業(yè)態(tài)。居住片區(qū)規(guī)劃方案應(yīng)在盡量追求各片區(qū)戶型均好性的基礎(chǔ)上，適當(dāng)考慮片區(qū)居民多樣性需求，提供不同檔次、不同面積的多種住房。居住小區(qū)