【正文】 新增土地出讓價(jià)格按照300萬(wàn)元/畝估算，并估計(jì)每年保持5％的上漲幅度。（2）假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法基本原理是：假設(shè)在正常情況下，地產(chǎn)被開(kāi)發(fā)為某類不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)中扣除建筑費(fèi)，合理的利潤(rùn)、利息、稅費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用等余下的卻為地產(chǎn)價(jià)值。出讓價(jià)格預(yù)測(cè)（1）市場(chǎng)比較法根據(jù)**市目前類似地塊價(jià)格水平，以及該項(xiàng)目所處地理位置等因素，按市場(chǎng)比較法分析該地塊綜合價(jià)格。相對(duì)較低的土地價(jià)格將為開(kāi)發(fā)商提供開(kāi)發(fā)空間，開(kāi)發(fā)商可在此推出更適合**人居住的示范型生態(tài)住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)相對(duì)低價(jià)、高品質(zhì)的住宅，滿足消費(fèi)者選擇住宅環(huán)境好，價(jià)格低的購(gòu)房意愿，形成新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。隨著沙河整治和東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，沙河沿岸和東郊地區(qū)目前已成為**市區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的一個(gè)新熱點(diǎn)。因此，本項(xiàng)目在未來(lái)預(yù)測(cè)期間能夠獲得穩(wěn)定收益。該金額是在預(yù)測(cè)的未來(lái)土地拍賣成交價(jià)款基礎(chǔ)上，根據(jù)**國(guó)土資發(fā)[2005]284號(hào)文規(guī)定，按土地成交總額的25%計(jì)算得出。四、任務(wù)項(xiàng)目建設(shè)并投入使用后，能完全滿足皇經(jīng)社區(qū)及臨近的柳江新居等區(qū)域老齡人口的代養(yǎng)需求，實(shí)現(xiàn)這些區(qū)域“五?！崩先撕统鞘小叭裏o(wú)”老人的應(yīng)報(bào)盡保和集中供養(yǎng)。三、功能擬設(shè)的**市錦江區(qū)皇經(jīng)樓配套養(yǎng)老院為國(guó)有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)。根據(jù)規(guī)劃，這一區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為城市居住區(qū)，目前隨著社會(huì)老齡化的問(wèn)題的日益突出，城市建設(shè)規(guī)劃加強(qiáng)對(duì)老年服務(wù)設(shè)施建設(shè)的調(diào)控和引導(dǎo)是十分必要的。（三）項(xiàng)目的建設(shè)滿足社會(huì)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求，推進(jìn)社會(huì)養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)的需要隨著社會(huì)的逐步老齡化，養(yǎng)老問(wèn)題成為日益尖銳的社會(huì)問(wèn)題。建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)的新要求。2007年，**市經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，“新居工程”建設(shè)步伐進(jìn)一步加快。選址周邊的琉璃場(chǎng)（現(xiàn)屬錦江區(qū)柳江街道辦事處）是近郊老場(chǎng)鎮(zhèn)之一，原危舊房數(shù)量多、市容臟亂差，市政配套設(shè)施較為滯后，其現(xiàn)狀與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求不適應(yīng)。辦事處成立于2004年3月，轄6個(gè)行政村、4個(gè)社區(qū)。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)47958元，%。 該區(qū)有位于府南河之濱、外環(huán)路以內(nèi)毗鄰高新區(qū)的省級(jí)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)——錦江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善。一、錦江區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展概況錦江區(qū)地處**市東南部，位于國(guó)務(wù)院批復(fù)**市總體規(guī)劃城市向東向南發(fā)展的重要開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)域。工程的實(shí)施將使該區(qū)域職工、居民住房條件得到明顯改善，并為城東地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好條件。城投集團(tuán)組建之前，**干道建設(shè)指揮部建設(shè)完成了**市蜀都大道、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、府南河整治工程等重點(diǎn)工程，摸索出了一條“以房養(yǎng)路，以路帶房“的道成功經(jīng)驗(yàn)，在全國(guó)率先探索出了以城市道路建設(shè)為主導(dǎo)，市政公用設(shè)施、各種管線以及道路兩側(cè)房屋同步建設(shè)、綜合開(kāi)發(fā)帶動(dòng)城市建設(shè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路，受到了中央及省、市政府的高度評(píng)價(jià)，也贏得了人民群眾的廣泛贊譽(yù)。2008年底。物業(yè)管理方面，公司先后管理過(guò)的十余處辦公樓、住宅樓及商鋪，以專業(yè)周到的服務(wù)贏得了客戶的普遍好評(píng)。說(shuō)明項(xiàng)目按當(dāng)?shù)貙?shí)際地價(jià)拍賣并考慮一定地價(jià)增長(zhǎng)的情況下，項(xiàng)目完全可滿足貸款的償還要求。2005年3月，開(kāi)始拆遷工作。.配套養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目總論 1第二章 編制說(shuō)明 5第三章 項(xiàng)目業(yè)主介紹 7第四章 項(xiàng)目區(qū)域概況 9第五章 項(xiàng)目建設(shè)的提出和建設(shè)的必要性 11第六章 地塊開(kāi)發(fā)價(jià)值分析 15第七章 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 23第八章 新居工程建設(shè)方案 27第九章 建設(shè)條件 31第十章 工程建設(shè)管理方案 33第十一章 招標(biāo)方案 38第十二章 環(huán)境保護(hù) 41第十三章 工程實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 44第十四章 投資估算及資金籌措 47第十五章 貸款償還分析 54第十六章 風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策 57第十七章 結(jié)論 61.第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目名稱：皇經(jīng)樓配套養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二、項(xiàng)目性質(zhì)：配套民政福利設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目三、項(xiàng)目位置：錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓村3組四、項(xiàng)目業(yè)主：城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司五、項(xiàng)目建設(shè)的目的：本項(xiàng)目是**市錦江區(qū)琉璃片區(qū)新居工程（包括皇經(jīng)樓新居、柳江新居、琉璃場(chǎng)及配置土地）配套公共服務(wù)設(shè)施（民政福利設(shè)施）建設(shè)項(xiàng)目。各子項(xiàng)工程設(shè)計(jì)分批次在2008年前完成。項(xiàng)目商業(yè)銀行的借款償還期為3年，償債期新增配置土地可用于償還貸款本息的資金為132532萬(wàn)元，％。受集團(tuán)委托對(duì)所屬物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理并提供商業(yè)化的社區(qū)服務(wù)。城投集團(tuán)注冊(cè)資金人民幣21億元。（三）集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)重點(diǎn)工程建設(shè)自成立以來(lái)，城投集團(tuán)緊緊圍繞市委、市政府的總體部署和中心工作，以加快實(shí)施經(jīng)營(yíng)城市戰(zhàn)略為己任，整合城市資源、發(fā)揮整體優(yōu)勢(shì)，出色地完成了各項(xiàng)政府目標(biāo)及重點(diǎn)工程的建設(shè)任務(wù)，發(fā)揮了**市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主力軍作用，譜寫了**城市建設(shè)的新篇章，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐，為推進(jìn)**城鄉(xiāng)一體化，加快統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)作出了貢獻(xiàn)。至2008年底，“新居工程”累計(jì)竣工面積已達(dá)500萬(wàn)平米；（2）“**東郊惠民工程”，該工程是**東郊五個(gè)片區(qū)內(nèi)企業(yè)生活區(qū)進(jìn)行改造。四、項(xiàng)目申請(qǐng)人（一）姓名：（二）職務(wù)：（三）年齡：（四）專業(yè)履歷：（五）身份證號(hào)碼：第四章 項(xiàng)目區(qū)域概況本項(xiàng)目選址屬**市錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓村3組（現(xiàn)為成龍區(qū)街道辦事處轄區(qū)），位于**市中心城區(qū)東南部，三環(huán)路外側(cè)，新成仁路以東。三環(huán)路（錦江段）老成渝路、成龍路、玉雙路、東大街、紅星路、朝陽(yáng)路、石勝路、沙河整治工程的開(kāi)工建設(shè)，進(jìn)一步拓展了錦江區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，創(chuàng)造了眾多的投資發(fā)展機(jī)會(huì)?！谩谩谩茫唬海?。 二、項(xiàng)目周邊區(qū)域概況成龍路街道位于**市區(qū)東南近郊，處于**市東部新區(qū)起步區(qū)的中心位置，所轄區(qū)域東接龍泉驛區(qū)洪河鎮(zhèn)，南連錦江區(qū)柳江街道（錦江工業(yè)總部基地）和三圣街道，西止新成仁路，北鄰沙河大橋。2007年9月，**錦江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)正式更名為**錦江工業(yè)總部基地，重點(diǎn)發(fā)展設(shè)計(jì)、創(chuàng)意、軟件及信息服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，聯(lián)動(dòng)打造現(xiàn)代總部新城。自2004年，城鄉(xiāng)一體化新居工程實(shí)施以來(lái)，**市五城區(qū)啟動(dòng)了22個(gè)農(nóng)民新居工程和2處改造，一批農(nóng)民新居點(diǎn)已建成交付使用，安置人口10萬(wàn)余人，同時(shí)實(shí)施新居工程的區(qū)域道路、管網(wǎng)等市政基礎(chǔ)配套設(shè)施逐步完善，一批學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)中心相繼建成，城鄉(xiāng)一體的公共服務(wù)設(shè)施體系初具雛形。2007年，**市經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”。而老齡問(wèn)題是每個(gè)家庭、每個(gè)人都必須面對(duì)的問(wèn)題，因此老齡人口的福利問(wèn)題是關(guān)系千家萬(wàn)戶的“民心工程”，切實(shí)關(guān)注老年人，提高生活保障和醫(yī)療護(hù)理等服務(wù)水平，改善老年人生活質(zhì)量是提升社會(huì)福利的重要內(nèi)容，也是實(shí)施“民心工程”的重要舉措。項(xiàng)目的選址符合用地規(guī)劃，符合民政服務(wù)設(shè)施的布局規(guī)劃。項(xiàng)目選址外1公里范圍內(nèi)有，公交3路、77路、181路、503路公交車站。充分尊重老年人的心理需求，通過(guò)各種娛樂(lè)活動(dòng)，豐富老年人精神文化生活，為老年人提供心理咨詢、心理援助等服務(wù)。評(píng)估詳值見(jiàn)下表：資產(chǎn)占有方位置征地面積（畝）凈地率拍賣凈地（畝）規(guī)劃用途土地開(kāi)發(fā)收益權(quán)價(jià)值（萬(wàn)元）土地開(kāi)發(fā)收益權(quán)單價(jià)（萬(wàn)元）**市中錦建設(shè)投資有限責(zé)任公司花果村1組50%二類居住用地252花果村6組60%二類居住用地304東光5組60%二類居住用地307琉璃村6組55%二類居住用地230棬子樹(shù)村2組（飛地）67%二類居住用地285棬子樹(shù)村3組67%二類居住用地289駙馬村2組75%二類居住用地315 注：本評(píng)估結(jié)論不包括未來(lái)應(yīng)上繳財(cái)政的土地出讓金。同時(shí)由于土地資源的稀有性與不可替代性，土地市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)隨著城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)定的持續(xù)上漲趨勢(shì)，即使在短期內(nèi)地價(jià)水平會(huì)有一定波動(dòng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看其增長(zhǎng)將與城市的發(fā)展基本趨于一致。由于基礎(chǔ)設(shè)施不完善，商品房開(kāi)發(fā)條件較差，開(kāi)發(fā)商多持觀望態(tài)度，導(dǎo)致商住開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)落后于市區(qū)西部和南部。本片區(qū)的土地價(jià)格具有較大的吸引力。因此，從時(shí)間因素分析，由于可利用的土地資源十分有限，隨著城市的發(fā)展，未來(lái)幾年，土地供給必然趨緊，該區(qū)域地塊價(jià)值將呈上升趨勢(shì)。因此，穩(wěn)妥的原則，琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)改造基礎(chǔ)設(shè)施配套完善后的住宅用地售價(jià)200萬(wàn)元/畝，是比較可靠的?！?00萬(wàn)元/畝，部分地塊價(jià)格已達(dá)500萬(wàn)元/畝以上。1）污水管線污水管線總長(zhǎng)2184米，在道路東北側(cè)布置，污水管管徑為DN400600。幼兒園新建幼兒園兩處，占地面積9536平方米，總建筑面積7152平方米。幼兒園（兩處），占地面積9536平方米，總建筑面積7152平方米農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（一處），占地面積4791平方米，總建筑面積6707平方米綠化面積 26000平方米公廁3所 建筑面積240平方米垃圾箱 60個(gè)第八章 新居工程建設(shè)方案規(guī)劃在錦江區(qū)琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)、琉璃村1—6組、麻柳灣村1組紅線范圍內(nèi)，進(jìn)行本項(xiàng)目“新居工程”及拆遷安置房的建設(shè)。整個(gè)地塊呈不規(guī)則的矩形，并被規(guī)劃道路已地塊內(nèi)保留單位用地分割為五幅地塊，項(xiàng)目根據(jù)計(jì)劃，在五地塊內(nèi)分五期工程實(shí)施。由于地塊中部保留一單位用地，三期項(xiàng)目地塊呈開(kāi)口向東的凹字形。注：五期分為新居工程和拆遷安置房?jī)蓚€(gè)部分，其容積率和綠地率有所不同。本項(xiàng)目抗震設(shè)防烈度標(biāo)準(zhǔn)為7度3組。農(nóng)民新居用地離公交車站平均距離不超過(guò)800米。二、強(qiáng)化在執(zhí)行階段的監(jiān)管工作（1）業(yè)主根據(jù)項(xiàng)目的管理特點(diǎn)和要求，確定項(xiàng)目高質(zhì)量的管理人員，凡具備該資格的從業(yè)人員才有可能從事項(xiàng)目的管理工作。（二）采用公開(kāi)招標(biāo)確定工程承建商，簽訂施工合同。（十）組織工程審計(jì)。根據(jù)目標(biāo)工期編制合理的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，定期收集反映實(shí)際進(jìn)度的有關(guān)數(shù)據(jù)，同時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地檢查。九、加強(qiáng)安全建設(shè)管理本項(xiàng)目為農(nóng)民新居工程建設(shè)項(xiàng)目，工程內(nèi)容涉及大量溝槽施工，工期跨度較大，施工安全管理的好壞將直接影響到該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。第十一章 招標(biāo)方案一、招標(biāo)范圍項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程勘察、工程施工、監(jiān)理、重要材料的采購(gòu)全部采用公開(kāi)招標(biāo)、重要設(shè)備的采購(gòu)部分招標(biāo)。投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：能夠最大限度的滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且經(jīng)評(píng)審的價(jià)格合理。（二）評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的資格要求評(píng)委會(huì)成員職稱要求在副高（副教授）級(jí)以上，從事本專業(yè)至少在8年以上，對(duì)工程項(xiàng)目有較深入的研究，并且職業(yè)道德良好，與投標(biāo)單位無(wú)任何利害關(guān)系。六、項(xiàng)目招標(biāo)事項(xiàng)核準(zhǔn)表項(xiàng) 目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘 察全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)設(shè) 計(jì)全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)建筑工程安裝工程全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)監(jiān) 理全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)設(shè) 備部分招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)重要材料全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)實(shí)施時(shí)根據(jù)具體情況調(diào)整。工程建設(shè)的有利影響（1）改善琉璃片區(qū)的環(huán)境，對(duì)周邊的建設(shè)和發(fā)展發(fā)揮重要作用，使居住環(huán)境得到顯著改善。只要全面落實(shí)環(huán)境影響評(píng)價(jià)和工程設(shè)計(jì)提出的環(huán)保對(duì)策措施，嚴(yán)格執(zhí)行“三同時(shí)”制度，確保工程污染物達(dá)標(biāo)排放，并有效控制生態(tài)破壞，本建設(shè)工程項(xiàng)目從環(huán)境保護(hù)角度分析是可行的。施工階段：落實(shí)協(xié)作關(guān)系、辦理施工許可等項(xiàng)目批準(zhǔn)手續(xù)，項(xiàng)目承建單位進(jìn)行道路土建施工、安裝網(wǎng)管、實(shí)施道路綠化等。（七）2006～2008年分批完成第三期、第四期、第五期項(xiàng)目用地的拆遷。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度圖工作階段200520062007200820092010項(xiàng)目立項(xiàng)、前期摸底調(diào)研用地拆遷2期工程勘察設(shè)計(jì)　2期建設(shè)、竣工及交付使用4期工程勘察設(shè)計(jì)　4期建設(shè)、竣工及交付使用5期工程勘察設(shè)計(jì)5期建設(shè)、竣工及交付使用配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第十四章 投資估算及資金籌措一、投資估算（一）投資估算的基本依據(jù)**市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)成計(jì)投資（2005）2號(hào)“關(guān)于**市中錦建設(shè)投資有限責(zé)任公司實(shí)施琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)改造項(xiàng)目建議書的批復(fù)”；業(yè)主提供的項(xiàng)目建設(shè)方案和工程量；**市市政工程造價(jià)指標(biāo)及類似工程造價(jià)等有關(guān)資料（二）工程量依據(jù)工程量依據(jù)本報(bào)告第七章確定?？倛D工程包括室外輸配電，供氣管道、給排水管網(wǎng)、道路、綠化等室外工程部分。裝飾裝修工程根據(jù)建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃方案和業(yè)主建設(shè)意圖，列簡(jiǎn)裝費(fèi)用，廚、衛(wèi)裝修到位。管網(wǎng)工程總投資估算為430萬(wàn)元，包括：雨水管網(wǎng)工程按1000元每米計(jì)算，估算投資168萬(wàn)元。幼兒園按2200元每平方米計(jì)算，估算投資1573萬(wàn)元。（計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)5606萬(wàn)元。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按第一部分工程費(fèi)用的1％計(jì)算，估算為1441萬(wàn)元。業(yè)主自籌6217