【正文】 住宅樓的檔次和價值。住宅樓靠街道一側(cè)大多設(shè)有商業(yè)鋪面，靠小區(qū)內(nèi)側(cè)大多設(shè)置架空層，保證了小區(qū)內(nèi)停車、交通通行的便利性。注：五期分為新居工程和拆遷安置房兩個部分，其容積率和綠地率有所不同。居住片區(qū)規(guī)劃方案應(yīng)在盡量追求各片區(qū)戶型均好性的基礎(chǔ)上，適當(dāng)考慮片區(qū)居民多樣性需求，提供不同檔次、不同面積的多種住房。二、建筑單體豎向設(shè)計、建筑物層高：地下一層： 4 m；地上一層： 住宅：（架空層）、3 m， 商業(yè)： 4－；地上二層： 住宅：3 m 、 商業(yè)： 4－；地上三層及以上： 3 m。本項目主要為18—30層高層（包括出讓土地上規(guī)劃建設(shè)的住宅）高層建筑均采用現(xiàn)澆鋼筋砼剪力墻結(jié)構(gòu)，利用樓、電梯間鋼筋砼剪力墻作為主要抗側(cè)力構(gòu)件，控制墻肢數(shù)量及長度（墻肢截面高度與厚度之比不大于8），形成整體性能好、抗震能力強(qiáng)、施工簡便且更為經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系。本項目抗震設(shè)防烈度標(biāo)準(zhǔn)為7度3組。二、商業(yè)繁華條件項目區(qū)將成為**的重點發(fā)展區(qū)，琉璃場鎮(zhèn)有一定的小型社區(qū)商業(yè)和服務(wù)業(yè)、家具特別是沙發(fā)批發(fā)業(yè)歷史較為悠久，規(guī)模較大。三、地形及工程地質(zhì)條件項目區(qū)位于**市區(qū)東南部，地形平坦，地表為砂質(zhì)壤土層，地下潛水層埋深35米，含水層為砂卵石層，地下水對混凝土無腐蝕性。四、交通條件項目區(qū)周邊有三環(huán)路、機(jī)場路東延線、成仁路等城市干道或快速通道，分別寬40—80米，城市交通主干道路已經(jīng)形成“二橫一縱”主要交通網(wǎng)絡(luò)，交通便利，運(yùn)輸方便，有利于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)施工。農(nóng)民新居用地離公交車站平均距離不超過800米。六、規(guī)劃條件根據(jù)《**市城市總體規(guī)劃》提出了**市未來城市重點向東、向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。項目區(qū)為**城東、城南副中心連接處，項目區(qū)建設(shè)符合**市的城市總體規(guī)劃。加強(qiáng)全過程管理是提高工程質(zhì)量和效益的必由之路。二、強(qiáng)化在執(zhí)行階段的監(jiān)管工作（1）業(yè)主根據(jù)項目的管理特點和要求，確定項目高質(zhì)量的管理人員，凡具備該資格的從業(yè)人員才有可能從事項目的管理工作。對貸款的引進(jìn)、使用及償還等環(huán)節(jié)實施全過程有效監(jiān)控，促進(jìn)貸款良性運(yùn)作。需加強(qiáng)對項目招標(biāo)采購的監(jiān)督管理。業(yè)主或授權(quán)行使項目建設(shè)的公司，應(yīng)做好項目的組織協(xié)調(diào)工作，確保項目按合同工期、投資、質(zhì)量完成。（二）采用公開招標(biāo)確定工程承建商，簽訂施工合同。（四）審批承建商提交的施工組織設(shè)計、施工進(jìn)度計劃、施工方案、施工質(zhì)量保證體系等技術(shù)文件，并檢查落實。（六）檢查工程所采用由投資方招標(biāo)確定的供貨商提供的主要設(shè)備和關(guān)鍵材料是否符合設(shè)計圖紙和合同所規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并作好其他材料的招標(biāo)采購工作。（八）根據(jù)工程進(jìn)度情況，審核承建商進(jìn)度及付款申請，簽發(fā)工程付款憑證、支付工程款。（十）組織工程審計。四、加強(qiáng)項目投資管理項目的投資控制著重是在承發(fā)包階段和施工階段采取有效措施，隨時糾正發(fā)生的偏差，把工程造價的發(fā)生控制在批準(zhǔn)的造價限額以內(nèi)，以求在工程項目建設(shè)中取得較好的投資效益和社會效益。五、加強(qiáng)質(zhì)量管理工程質(zhì)量達(dá)到國家現(xiàn)行規(guī)范要求，并經(jīng)驗收合格。六、加強(qiáng)工程進(jìn)度管理在施工承包合同、監(jiān)理合同中寫進(jìn)有關(guān)工期、進(jìn)度、進(jìn)度違約金等條款，通過招標(biāo)的優(yōu)惠條件鼓勵施工單位加快進(jìn)度，控制對投資的投放速度，控制對物資的供應(yīng)，建立相應(yīng)的獎勵和懲罰措施等。根據(jù)目標(biāo)工期編制合理的項目進(jìn)度計劃，定期收集反映實際進(jìn)度的有關(guān)數(shù)據(jù)，同時進(jìn)行現(xiàn)場實地檢查。由于建設(shè)工程投入的資金數(shù)額大，技術(shù)面廣、復(fù)雜、施工周期長，使用的人力物力多，涉及的單位多等原因，有必要將建設(shè)工程合同作為一個系統(tǒng)工程進(jìn)行科學(xué)管理，從而提高工程項目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。在項目建設(shè)管理過程中，制定具體的《合同管理辦法》，對合同管理的原則、范圍、主要內(nèi)容、合同管理的組織原則及職責(zé)、合同承辦人的職責(zé)、對合同的訂立、審查及履行的監(jiān)督檢查，都提出了具體要求，對合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除、糾紛等做出符合法律規(guī)定的程序要求和解決辦法，使合同管理有章可循。八、加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理協(xié)調(diào)工作是項目管理的重點，也是保證工程順利實施的關(guān)鍵，在整個工程實施過程中，建設(shè)項目組織與外部各關(guān)聯(lián)單位之間，建設(shè)項目組織內(nèi)部各單位、各部門之間，專業(yè)與專業(yè)間、環(huán)節(jié)與環(huán)節(jié)間，以及建設(shè)項目與周圍環(huán)境、其它建設(shè)工程間存在著相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系和矛盾，特別是工期緊迫，需進(jìn)行多頭、平行作業(yè)的情況下尤為突出。九、加強(qiáng)安全建設(shè)管理本項目為農(nóng)民新居工程建設(shè)項目，工程內(nèi)容涉及大量溝槽施工，工期跨度較大，施工安全管理的好壞將直接影響到該項目的經(jīng)濟(jì)和社會效益。必須建立有符合該項目特點的安全生產(chǎn)制度，參與項目的管理、監(jiān)理、施工及相關(guān)人員都必須認(rèn)真執(zhí)行制度的規(guī)定和要求。其次，做好安全檢查。十、資金管理項目建設(shè)資金應(yīng)按銀行要求開設(shè)專用賬戶，?？顚Ｓ?。第十一章 招標(biāo)方案一、招標(biāo)范圍項目設(shè)計、工程勘察、工程施工、監(jiān)理、重要材料的采購全部采用公開招標(biāo)、重要設(shè)備的采購部分招標(biāo)。將遵循公平、公正、公開、誠信的原則確定中標(biāo)單位，施工企業(yè)應(yīng)具有二級以上資質(zhì)，監(jiān)理企業(yè)應(yīng)具有乙級以上資質(zhì)。（二）在招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起30日內(nèi)，具有承擔(dān)投標(biāo)項目能力的法人或者其它組織都可以投標(biāo)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)，招標(biāo)項目屬于建筑施工的，招標(biāo)文件的內(nèi)容還包括擬派出的項目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和用以完成招標(biāo)項目的機(jī)械設(shè)備，本項目不接受聯(lián)合招標(biāo)。投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：能夠最大限度的滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求，并且經(jīng)評審的價格合理。（五）中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，該通知書具有法律效力，若中標(biāo)人放棄中標(biāo)項目，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。四、評標(biāo)委員會的人員組成和資質(zhì)要求項目全部采用公開招標(biāo)的方式，因此，在招投標(biāo)過程中，為保證項目的公開，對評標(biāo)委員會的組成和資質(zhì)有如下要求：（一）評標(biāo)委員會人員組成評標(biāo)委員會由項目承辦單位的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成。評標(biāo)委員會主任由資深的專家擔(dān)任，評標(biāo)委員會采用5人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二；評標(biāo)委員會要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較。（二）評標(biāo)委員會成員的資格要求評委會成員職稱要求在副高（副教授）級以上，從事本專業(yè)至少在8年以上，對工程項目有較深入的研究，并且職業(yè)道德良好，與投標(biāo)單位無任何利害關(guān)系。五、招標(biāo)方式（一）項目將采用公開招標(biāo)方式。在中國采購與招標(biāo)網(wǎng)（：//）等指定媒體上公開發(fā)布工程設(shè)計、勘察、施工、監(jiān)理、重要材料、重要設(shè)備等招標(biāo)公告。（三）通過正式的招投標(biāo)程序，分別進(jìn)行資格預(yù)審－投標(biāo)邀請－招標(biāo)文件－現(xiàn)場踏勘－標(biāo)前預(yù)備會－正式開標(biāo)－綜合評標(biāo)等，確定中標(biāo)單位。六、項目招標(biāo)事項核準(zhǔn)表項 目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘 察全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)設(shè) 計全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)建筑工程安裝工程全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)監(jiān) 理全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)設(shè) 備部分招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)重要材料全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)實施時根據(jù)具體情況調(diào)整。二、環(huán)境影響評價（一）主要環(huán)境影響分析不利影響本工程區(qū)范圍內(nèi)工程開挖、取土、采石、運(yùn)輸以及施工臨時占用土地會引起局部的生態(tài)環(huán)境破壞，對局地生態(tài)環(huán)境有影響。此外，除用于碾回填部分外，其余棄渣的妥善處置必須落實，應(yīng)作出合理規(guī)劃。綜上所述，擬建工程施工期的影響暫時的，在施工結(jié)束后，影響區(qū)域的各環(huán)境要素基本都可以得以恢復(fù)。工程建設(shè)的有利影響（1）改善琉璃片區(qū)的環(huán)境，對周邊的建設(shè)和發(fā)展發(fā)揮重要作用，使居住環(huán)境得到顯著改善。同時對改善土地資源利用、城市環(huán)境質(zhì)量、城區(qū)衛(wèi)生生態(tài)環(huán)境等均是有利的。項目的實施將會是新一輪城市化建設(shè)的一個良好的契機(jī)，為此項目的建設(shè)從城市化的發(fā)展戰(zhàn)略來講也是非常必要的。工程所在地自然、社會環(huán)境條件較好，無大的環(huán)境制約因素。只要全面落實環(huán)境影響評價和工程設(shè)計提出的環(huán)保對策措施，嚴(yán)格執(zhí)行“三同時”制度，確保工程污染物達(dá)標(biāo)排放，并有效控制生態(tài)破壞，本建設(shè)工程項目從環(huán)境保護(hù)角度分析是可行的。（二）工程所用的建筑材料，無論在當(dāng)?shù)?、外地開采，都要注意防護(hù)，并對料場作好生態(tài)恢復(fù)建設(shè)。第十三章 工程實施進(jìn)度計劃一、項目實施原則在項目建設(shè)實施的過程中，要本著“全面布局、合理安排、科學(xué)設(shè)計、保證質(zhì)量、先急后緩”的原則，認(rèn)真組織項目的實施。二、項目實施內(nèi)容項目決策階段，提出項目的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模和方案；在項目方案研究的基礎(chǔ)上，完成項目融資方案分析和投資估算，落實項目建設(shè)條件，提出項目建議書和可行性研究報告，組織項目評審，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定對項目進(jìn)行決策并報有關(guān)部門審批。施工階段：落實協(xié)作關(guān)系、辦理施工許可等項目批準(zhǔn)手續(xù)，項目承建單位進(jìn)行道路土建施工、安裝網(wǎng)管、實施道路綠化等。對項目進(jìn)行竣工驗收及工程據(jù)決算，工程項目移交使用。（一）琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告（修改）在2008年8月底前完成。完成建設(shè)資金的籌措。（七）2006～2008年分批完成第三期、第四期、第五期項目用地的拆遷。（九）2006年6月～2008年12月，進(jìn)行第五期工程的施工建設(shè)。（十一）2009年～2010年12月底前，進(jìn)行第三期、第四期新居工程的施工建設(shè)。四、工程實施安排（一）所涉及拆遷安置工程由項目公司會同市、區(qū)有關(guān)部門具體負(fù)責(zé)，按總體規(guī)劃實施。項目實施進(jìn)度圖工作階段200520062007200820092010項目立項、前期摸底調(diào)研用地拆遷2期工程勘察設(shè)計　2期建設(shè)、竣工及交付使用4期工程勘察設(shè)計　4期建設(shè)、竣工及交付使用5期工程勘察設(shè)計5期建設(shè)、竣工及交付使用配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第十四章 投資估算及資金籌措一、投資估算（一）投資估算的基本依據(jù)**市發(fā)展計劃委員會成計投資（2005）2號“關(guān)于**市中錦建設(shè)投資有限責(zé)任公司實施琉璃場場鎮(zhèn)改造項目建議書的批復(fù)”；業(yè)主提供的項目建設(shè)方案和工程量；**市市政工程造價指標(biāo)及類似工程造價等有關(guān)資料（二）工程量依據(jù)工程量依據(jù)本報告第七章確定。（四）估算范圍項目估算范圍包括：工程費用、預(yù)備費、建設(shè)期利息等確保項目建設(shè)所需的全部投資。以及配套道路、管網(wǎng)、綠化工程、街道辦事處、派出所、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場等以及同步建設(shè)的市政配套工程。（1）土建工程土建工程費用估算采用投資指標(biāo)估算法，估算總投資為95260萬元，其中：地面建筑：按多層住宅工程造價800元/平方米（已基本建成），工程量為67000平方米，高層電梯公寓工程造價1550/平方米，工程量為425530平方米，估算投資71317萬元?？倛D工程包括室外輸配電，供氣管道、給排水管網(wǎng)、道路、綠化等室外工程部分。機(jī)電設(shè)備及安裝工程按估算投資17650萬元?！耠姎庹彰鞴こ蹋ê娞莨こ蹋┌疵科椒矫?40元計算，估算投資8236萬元?！裢L(fēng)工程按地下建筑面積每平方米50元計算，估算投資479萬元。裝飾裝修工程根據(jù)建設(shè)設(shè)計規(guī)劃方案和業(yè)主建設(shè)意圖，列簡裝費用，廚、衛(wèi)裝修到位。其中：●門窗及內(nèi)部初裝工程按每平方米70元計算，估算投資4118萬元。道路及管網(wǎng)管線工程道路工程：機(jī)動車道按每平方米250元計算，估算投資336萬元。路燈工程按每20米一組路燈，共42組，按每組5000元計算，估算投資21萬元。管網(wǎng)工程總投資估算為430萬元，包括：雨水管網(wǎng)工程按1000元每米計算，估算投資168萬元。專業(yè)管線工程估算投資588萬元，包括：電力管線工程按1000元每米計算，估算投資168萬元通訊管線工程按1000元每米計算，估算投資84萬元。自來水管線工程按1000元每米計算，估算投資168萬元。派出所按1800元每平方米計算，估算投資604萬元。幼兒園按2200元每平方米計算，估算投資1573萬元。公廁3所按每所約15萬元，估算投資43萬元。綠化工程按150元每平方米計算，估算投資390萬元。其中：建設(shè)單位管理費計3431萬元。（計價格［1999］1283號）勘察設(shè)計費計5606萬元。（報告書編制和評估，計價格〔2002〕125號）勞動衛(wèi)生安全評審費計341萬元。（％～％）工程保險費計511萬元。施工圖審查費計341萬元。漲價預(yù)備費按第一部分工程費用的1％計算，估算為1441萬元。（四）建設(shè)期貸款利息根據(jù)資金籌措計劃，建設(shè)期內(nèi)使用國家開發(fā)銀行貸款105000萬元，使用商業(yè)銀行貸款30000萬元，國家開發(fā)銀行貸款建設(shè)期利息由**市城投集團(tuán)統(tǒng)籌解決，不計入本項目總投資，商業(yè)貸款利息2356萬元計入本項目總投資，建設(shè)期貸款利息計2356萬元。資金籌措方案為：由申請銀行貸款和業(yè)主自籌組成。其中，開發(fā)銀行軟硬貸款75000萬元，商業(yè)銀行貸款30000萬元。業(yè)主自籌62174萬元。（三）2008年安排資金24723萬元，%，主要用于工程土建。（五）2010年安排資金34142萬元，%，主要用于項目后期完善。但考慮到全面評價本項目的財務(wù)可行性，本報告在對貸款償還分析時，既考慮到700畝原有配置土地對開行貸款的償還能力，又考慮到新增配置土地對商業(yè)銀行貸款的償還能力，進(jìn)行綜