【正文】 》（成府閱〔2006〕51號(hào)）的有關(guān)要求，將市統(tǒng)建辦、市地鐵建設(shè)辦公室、中際集團(tuán)、市興蓉、興南、興東公司及路橋公司劃歸市國(guó)資委監(jiān)管，城投集團(tuán)不再履行出資人職責(zé)。三、城投集團(tuán)概況**城建投資管理集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“城投集團(tuán)”）是由**城建系統(tǒng)燃?xì)?、干道?0家單位按現(xiàn)代化企業(yè)制度要求組建而成的自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的國(guó)有獨(dú)資公司。公司業(yè)務(wù)以服務(wù)為宗旨，基本原則是通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升企業(yè)的形象，提升資產(chǎn)價(jià)值，使國(guó)有資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值增值。一、申請(qǐng)單位（一）申請(qǐng)單位：**城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司（二）法人代表：（三）公司類(lèi)型：國(guó)有有限責(zé)任公司（四）成立時(shí)間：1999年（五）組織機(jī)構(gòu)代碼：716095607 （六）企業(yè)住所：**市錦江區(qū)北順西巷2號(hào)（七）主營(yíng)業(yè)務(wù)：企業(yè)服務(wù)管理、項(xiàng)目投資、水電站投資、物業(yè)管理、房屋經(jīng)紀(jì)、洗車(chē)場(chǎng)、園林綠化等。項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益，能夠切實(shí)改善城鄉(xiāng)結(jié)合部居民的居住條件，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，同時(shí)，通過(guò)配套政策的實(shí)施，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，切實(shí)提高失地農(nóng)民生活水平，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。（五）結(jié)論意見(jiàn)本項(xiàng)目總投資167174萬(wàn)元，其中75000萬(wàn)元由全市新居工程統(tǒng)籌的開(kāi)發(fā)銀行貸款解決，30000萬(wàn)元申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款，業(yè)主自籌62174萬(wàn)元，資源來(lái)源可靠。2005～2010年，分5期實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)施工。配套道路及管網(wǎng)工程（1）道路寬25米，長(zhǎng)840米，道路交通標(biāo)線(xiàn)總長(zhǎng)840米，路燈42組（2）管線(xiàn)總長(zhǎng)9744米，其中：雨水管線(xiàn)長(zhǎng)1680米，DN6001000自來(lái)水管線(xiàn)長(zhǎng)1680米，DN100250污水管線(xiàn)總長(zhǎng)2184米，DN400600天然氣管線(xiàn)總長(zhǎng)1680米，DN89159電力管線(xiàn)總長(zhǎng)1680米通訊管線(xiàn)總長(zhǎng)840米新居配套工程總建筑面積約51400平方米辦事處（一處）總建筑面積5000平方米派出所（一處）總建筑面積3357平方米中小學(xué)（各一處）、幼兒園（兩處）總建筑面積31578平方米農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（一處）總建筑面積6707平方米綠化及環(huán)衛(wèi)工程：綠化面積26000平方米；公廁3所，建筑面積240平方米；垃圾箱60個(gè)。項(xiàng)目建成后將不僅服務(wù)于新居工程，同時(shí)服務(wù)于周邊區(qū)域，以完善該區(qū)域的社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系，滿(mǎn)足群眾的養(yǎng)老需求，提高養(yǎng)老質(zhì)量，提升社會(huì)福利水平。六、可研報(bào)告的編制依據(jù)及研究范圍我公司受**城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司的委托，對(duì)其擬建的**市錦江區(qū)皇經(jīng)樓養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，研究?jī)?nèi)容主要包括：項(xiàng)目選址、功能服務(wù)半徑；項(xiàng)目建設(shè)的必要性、擬建設(shè)福利機(jī)構(gòu)的運(yùn)作模式、組織結(jié)構(gòu)、人員配備；建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模；建設(shè)條件；擬建福利機(jī)構(gòu)與對(duì)其他福利機(jī)構(gòu)的關(guān)系和影響；項(xiàng)目建設(shè)總投資；資金來(lái)源等。（三）前期工作實(shí)施計(jì)劃琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（修改）編制在2008年8月完成。2010年底前，全部工程竣工，并交付安置使用。本項(xiàng)目實(shí)施完成后，開(kāi)發(fā)銀行貸款由全市新居工程統(tǒng)籌償還，以項(xiàng)目配置土地償還開(kāi)發(fā)銀行貸款，還款來(lái)源充足可靠。綜上，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，也是可行的。二、企業(yè)基本情況**城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司前身為**市干道建設(shè)指揮部下屬企業(yè)，2004年，城投集團(tuán)組建后，成為城投集團(tuán)全資子公司。公司的主要經(jīng)營(yíng)思路是以客戶(hù)為中心，勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，以專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙豐收。2004年6月16日，經(jīng)**市委、市政府批準(zhǔn)，根據(jù)**市人民政府辦公廳成辦發(fā)〔2004〕103號(hào)文件成立。城投集團(tuán)調(diào)整為具融資和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理職能的公司，由國(guó)資委授權(quán)繼續(xù)對(duì)市干道指揮部、中房**公司以及其控股的市燃?xì)夤景闯鲑Y比例履行出資人職責(zé)。核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍：**市城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)、投融資及相關(guān)自籌經(jīng)營(yíng)管理；項(xiàng)目招標(biāo)，項(xiàng)目投資咨詢(xún)、其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資。集團(tuán)完成了沙河綜合整治工程、文殊坊街區(qū)建設(shè)、管線(xiàn)工程、天然氣建設(shè)和限價(jià)商品房建設(shè)等一大批市政、環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目，多項(xiàng)工程獲得國(guó)際、國(guó)內(nèi)大獎(jiǎng)。該工程建設(shè)包括22個(gè)新居點(diǎn)建設(shè)和4個(gè)場(chǎng)鎮(zhèn)改造以及公共設(shè)施和市政配套。（3）“賴(lài)家店場(chǎng)鎮(zhèn)”改造工程。為充分發(fā)揮融資平臺(tái)的作用，城投集團(tuán)除建立和加強(qiáng)了與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行建行、中國(guó)銀行等金融機(jī)構(gòu)的良好合作關(guān)系。錦江區(qū)內(nèi)平均海拔500米，其西北部地勢(shì)平坦，為**市的商貿(mào)繁華區(qū)域，東南多為淺丘，℃，年降雨量800－1000毫米。一個(gè)匯聚人流、物流、信息流、技術(shù)流、資金流，并高速運(yùn)行發(fā)展的投資熱土，正在逐步形成。錦江區(qū)駐有各種類(lèi)型的公司地區(qū)總部及其分支機(jī)構(gòu)169家。2008年，%，其中，第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)），％、％％。（戶(hù)籍人口）。2008年，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到16767元，％。轄區(qū)有企業(yè)69家，有省農(nóng)科院、市社科院等科研教育機(jī)構(gòu)，錦江體育公園、**國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)等也位于該區(qū)域內(nèi)。依托南心片區(qū)，定位為城市南部副中心片區(qū)東部組團(tuán)，總部經(jīng)濟(jì)擴(kuò)展區(qū)和錦江風(fēng)貌帶的重要組成部分。 近年來(lái)，隨著城市建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，包括皇經(jīng)社區(qū)、琉璃老場(chǎng)鎮(zhèn)在內(nèi)不項(xiàng)目周邊區(qū)域城市面貌取得了極大改觀(guān)，新居工程逐步建成，近郊居民實(shí)現(xiàn)了由農(nóng)民向新市民的身份轉(zhuǎn)變，人居環(huán)境不斷提升，周邊多個(gè)大中型商品住宅樓盤(pán)已建成入駐，石勝路等城市主干路相繼建成，片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套公共服務(wù)設(shè)施不斷完善，城市住宅新區(qū)的雛形已初步顯現(xiàn)?！靶戮庸こ獭敝塾诮y(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃、統(tǒng)籌城建建設(shè)，切實(shí)解決“三農(nóng)”問(wèn)題，通過(guò)農(nóng)民新居及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得土地得到集中整理，增強(qiáng)中心城區(qū)的承載力，同時(shí)加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，組織農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，切實(shí)改變城鄉(xiāng)二元化的結(jié)構(gòu)特征，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展?！靶戮庸こ獭睂?shí)施后，該區(qū)域城市面貌得到根本改觀(guān)，逐步與中心城區(qū)融為一體，琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)風(fēng)貌得到根本整治，城市商業(yè)和居住小區(qū)的形象初步呈現(xiàn)。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）項(xiàng)目建設(shè)是我市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略實(shí)施的要求黨的十七大報(bào)告提出了“建立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)長(zhǎng)效機(jī)制，形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局”的方針和要求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化是打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、加快農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展、促進(jìn)農(nóng)民富裕的根本途徑。在使農(nóng)民集中居住、改善居住條件和生產(chǎn)方式的同時(shí)，還需要提高社會(huì)福利水平，提高群眾生活水平，落實(shí)失地農(nóng)民的社會(huì)保障措施，加快其融入城市生活。老齡化是未來(lái)我國(guó)社會(huì)的突出問(wèn)題，目前包括**市在內(nèi)的我國(guó)許多地區(qū)60歲以上老齡人口都接近或超過(guò)了10％（**％），進(jìn)入了老齡化社會(huì)的門(mén)檻。另一方面，老年人老年撫養(yǎng)比逐步增加，**地區(qū)已達(dá)到12％以上，空巢老年人家庭逐步增多，因此，除了增加老年人社會(huì)保障水平，增加其養(yǎng)老收入外，養(yǎng)老老人服務(wù)和養(yǎng)老方式也必須逐步改變。項(xiàng)目建成后服務(wù)于該區(qū)域及周邊區(qū)域。第六章 擬設(shè)福利機(jī)構(gòu)概況一、名稱(chēng)：**市錦江區(qū)皇經(jīng)樓配套養(yǎng)老院（暫定名）二、選址錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓村3組。片區(qū)1公里范圍內(nèi)還有城東客運(yùn)站、錦江區(qū)勞動(dòng)力市場(chǎng)、東郊?xì)泝x館等設(shè)施。養(yǎng)老院主要提供社會(huì)有償代養(yǎng)老人服務(wù)，提供全托和日托服務(wù)。提供高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)和老年護(hù)理服務(wù)。，大致為北至錦江區(qū)沙河，西至府河（高新區(qū)界）?！顿Y產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)》通過(guò)對(duì)拍賣(mài)地塊進(jìn)行市場(chǎng)比較法和剩余法進(jìn)行分析，本項(xiàng)目地塊的綜合單價(jià)為280萬(wàn)元/畝。（二）增值收益分析綜合《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》的結(jié)論，本項(xiàng)目具有較高的增值收益，其主要原因如下：政策性因素本次評(píng)估涉及**市城鄉(xiāng)一體化公共設(shè)施管理一期項(xiàng)目，是按照市政府、城市規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，由**市、區(qū)政府投資設(shè)立的國(guó)有獨(dú)資公司（資產(chǎn)占有方），對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體土地按照統(tǒng)一的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征地補(bǔ)償、土地平整以及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)后，以公開(kāi)拍賣(mài)方式有償出讓?zhuān)〉猛恋亻_(kāi)發(fā)、整理收益。項(xiàng)目區(qū)涉及**市城區(qū)用地，為未來(lái)10年**市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的十分重要的資源。（二）用地性質(zhì)琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，該地塊用途以商住用地為主，共580畝。琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)，由于歷史的原因，長(zhǎng)期處于城鄉(xiāng)接合部，舊城改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)起步較晚，城市用地和農(nóng)村穿插交錯(cuò)，大中型工業(yè)企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)雜處，建筑雜亂破舊。琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)位于沙河和府河的交界處，優(yōu)越的地理位置，良好的自然環(huán)境和近年來(lái)形成的便利的主干交通路網(wǎng)，配套基礎(chǔ)設(shè)施完善后，將使該區(qū)域開(kāi)發(fā)條件由相對(duì)劣勢(shì)變?yōu)橄鄬?duì)優(yōu)勢(shì)。土地價(jià)格差琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)土地價(jià)格目前與隔沙河相望的**市中心區(qū)土地價(jià)格相差較大，市區(qū)二環(huán)路以?xún)?nèi)、一環(huán)路以外商住用地的價(jià)格已達(dá)到150260萬(wàn)元/畝，并且還處于上升趨勢(shì)。近兩三年來(lái)，推出的開(kāi)發(fā)地塊大部分都在二環(huán)兩側(cè)甚至三環(huán)兩側(cè)，反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)和市場(chǎng)走向。市場(chǎng)分析目前郊區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地已被眾多開(kāi)發(fā)商看好，向東向南發(fā)展是城市總體規(guī)劃確定的方向，近年來(lái)由于的沙河整治和東郊企業(yè)的搬遷，使的該區(qū)域的環(huán)境越來(lái)越好，開(kāi)發(fā)前景逐漸明朗，開(kāi)發(fā)逐步升溫。1）測(cè)算的方法本項(xiàng)目土地價(jià)格＝實(shí)例地價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)2）實(shí)例住宅情況及本項(xiàng)目情況比較實(shí)例1：望江路、白塔路、太平南街地塊住宅用地，位于一、二環(huán)路之間府河市區(qū)出口段南岸，2003年拍賣(mài)，起拍價(jià)為265萬(wàn)元/畝（含出讓金）。3）地價(jià)計(jì)算銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算表項(xiàng) 目?jī)r(jià) 格備 注交易單價(jià)（按起拍價(jià)）450萬(wàn)元/畝含出讓金交易情況修正系數(shù)交易時(shí)期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)修正單價(jià)230萬(wàn)元/畝用市場(chǎng)比較法對(duì)開(kāi)發(fā)地塊的價(jià)格進(jìn)行分析測(cè)算，其初期平均價(jià)格按226萬(wàn)元/畝左右，預(yù)計(jì)隨著城市不斷向東發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，以及時(shí)間因素，土地價(jià)值將保持上升趨勢(shì)。本項(xiàng)目擬拍賣(mài)土地位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)，周邊有大面積綠地，居住環(huán)境良好。預(yù)測(cè)土地價(jià)格為520萬(wàn)元/平方米。柳江拆遷安置房安置琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)改造拆遷，安置人口共計(jì)3000人。管網(wǎng)工程（1）排水工程區(qū)內(nèi)各種管線(xiàn)均與城市管線(xiàn)系統(tǒng)并網(wǎng)，分別通過(guò)三環(huán)路和成仁路上的現(xiàn)狀管線(xiàn)接入，污水排入烏龜碑污水廠(chǎng)處理，雨水排入府河、洗瓦堰。3）電力管線(xiàn)電力管線(xiàn)總長(zhǎng)1680米，10 kV35kV，在道路西南側(cè)布置。中小學(xué)新建中小學(xué)一所，總占地面積38782平方米，總建筑面積27923平方米。綠化工程主要包括道路兩側(cè)綠化，主要道路節(jié)點(diǎn)及重要位置綠化，綠化用地面積26000平方米。占地面積 311畝總建筑面積 588300平方米容積率 （二）配套道路及管線(xiàn)工程道路寬25米，長(zhǎng)840米，占地21000平方米道路交通標(biāo)線(xiàn)總長(zhǎng)840米路燈42組管線(xiàn)總長(zhǎng)50880米，其中：雨水管線(xiàn)長(zhǎng)1680米，DN6001000自來(lái)水管線(xiàn)長(zhǎng)1680米，DN100250污水管線(xiàn)總長(zhǎng)2184米，DN400600天然氣管線(xiàn)總長(zhǎng)1680米，DN89159電力管線(xiàn)總長(zhǎng)1680米通訊管線(xiàn)總長(zhǎng)840米（三）新居配套工程總建筑面積約51400平方米其中：辦事處（一處），占地面積5621平方米，總建筑面積5000平方米派出所（一處），占地面積4169平方米，總建筑面積3357平方米中小學(xué)（各一處），總占地面積38782平方米，總建筑面積27923平方米。按照人均70平方米（包括公攤面積）建設(shè)拆遷安置房，需建設(shè)拆遷安置房和新居共423780平方米，考慮到拆遷中的不可遇見(jiàn)因素，以及安置后農(nóng)民就業(yè)配置一定量經(jīng)營(yíng)用房，本項(xiàng)目按照588300平方米的規(guī)模建設(shè)安置房和農(nóng)民新居，本項(xiàng)目共占地約311畝（根據(jù)《城鄉(xiāng)一體化新居工程可行性研究報(bào)告》，“柳江新居”，規(guī)劃總建筑面積158967平方米。一、總平規(guī)劃方案新居工程（包括拆遷安置房工程和柳江農(nóng)民新居工程）用地全部為二類(lèi)住宅用地，建設(shè)地址位于琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)東北部，成昆鐵路以南約50米，三環(huán)路以北，洗瓦堰和新成仁路之間。地塊內(nèi)沿地塊輪廓三幢住宅樓和商業(yè)樓，住宅樓為23～26層高層建筑，南側(cè)臨街一幢商業(yè)、辦公樓高7層，另一商業(yè)樓高3層?！拔迤凇币?guī)劃用地位于成昆鐵路以南50米，老成仁路和新成仁路之間。其地下停車(chē)場(chǎng)和物業(yè)管理用房設(shè)置于新居工程用房?jī)?nèi)。高層住宅均設(shè)有地下停車(chē)場(chǎng)，并設(shè)計(jì)適量地面停車(chē)位，多層住宅設(shè)置地面停車(chē)位，其中地下停車(chē)位占80％以上。居住小區(qū)戶(hù)型以7090平方米為主，適當(dāng)建設(shè)少量60平方米以下小戶(hù)型和90～130平方米大戶(hù)型小戶(hù)型。本項(xiàng)目地下建筑為單層。項(xiàng)目離錦華路二環(huán)路口（新成仁路）僅3公里，錦華路口以錦華城為核心，已形成區(qū)域性商圈。公共交通體系基本完善，公交3路、77路、402路、503路均經(jīng)過(guò)這一區(qū)域。2003年9月，國(guó)家建設(shè)部同意我市城市總體規(guī)劃修編后，我市向東、向南發(fā)展步入了正式啟動(dòng)階段。一、落實(shí)配套資金項(xiàng)目在執(zhí)行過(guò)程中，必須具有嚴(yán)格的配套資金計(jì)劃，具備完善的資金管理制度，并憑借經(jīng)濟(jì)、行政和法律三種約束手段，把配套資金落到實(shí)處。 （4）招標(biāo)采購(gòu)工作是項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)，直接影響項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量。（一）編制建設(shè)管理計(jì)劃及資金計(jì)劃、審查施工圖紙是否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)文件和規(guī)范要求，以及投資方提出的一些特殊的功能和技術(shù)要求。（五）檢查承建商執(zhí)行工程施工合同過(guò)程中的技術(shù)規(guī)范，作好投資、進(jìn)度、質(zhì)量和合同管理工作。（九）組織竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，首先確定造價(jià)控制目標(biāo)，制定工程費(fèi)用支出計(jì)劃并付諸實(shí)施，在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中對(duì)其進(jìn)行跟蹤檢查，收集有關(guān)反映費(fèi)用支出的數(shù)據(jù)，將實(shí)際費(fèi)用支出額與計(jì)劃費(fèi)用支出額進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)實(shí)際支出額與計(jì)劃支出額之間的偏差，并分析產(chǎn)生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保證造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。依據(jù)規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)等管理職能手段，在工程的準(zhǔn)備及實(shí)施的全過(guò)程中，對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行控制。因此，工程實(shí)施過(guò)程中的每個(gè)項(xiàng)目，均要以合同形式確定雙方或多方的責(zé)、權(quán)、利，以保證工程項(xiàng)目和工作任務(wù)的實(shí)