【正文】 水平進一步提高。全區(qū)在崗職工年平均勞動報酬為35980元，%；農民人均純收入達10349元，%，比上年凈增1806元。2008年，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到16767元，％。 二、項目周邊區(qū)域概況成龍路街道位于**市區(qū)東南近郊，處于**市東部新區(qū)起步區(qū)的中心位置，所轄區(qū)域東接龍泉驛區(qū)洪河鎮(zhèn)，南連錦江區(qū)柳江街道（錦江工業(yè)總部基地）和三圣街道，西止新成仁路，北鄰沙河大橋。辦事處成立于2004年3月，轄6個行政村、4個社區(qū)?？v貫轄區(qū)的成龍路、老成渝路、新成仁路，三環(huán)路、石勝路構成“三縱兩橫”的骨干道路網(wǎng)。轄區(qū)有企業(yè)69家，有省農科院、市社科院等科研教育機構，錦江體育公園、**國際賽車場等也位于該區(qū)域內。2007年實現(xiàn)地方財政收入27825萬元。本項目西北為錦江工業(yè)發(fā)展區(qū)（柳江街道辦事處），成立于2000年7月，為四川省省級開發(fā)區(qū)。錦江工業(yè)發(fā)展區(qū)是以現(xiàn)代生活居住、商務、科研為主的綜合性城區(qū)。依托南心片區(qū)，定位為城市南部副中心片區(qū)東部組團，總部經(jīng)濟擴展區(qū)和錦江風貌帶的重要組成部分。2007年9月，**錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)正式更名為**錦江工業(yè)總部基地，重點發(fā)展設計、創(chuàng)意、軟件及信息服務業(yè)等產業(yè)，聯(lián)動打造現(xiàn)代總部新城。選址周邊的琉璃場（現(xiàn)屬錦江區(qū)柳江街道辦事處）是近郊老場鎮(zhèn)之一，原危舊房數(shù)量多、市容臟亂差，市政配套設施較為滯后，其現(xiàn)狀與城市社會經(jīng)濟發(fā)展的要求不適應。場鎮(zhèn)周邊包括皇經(jīng)樓社區(qū)內城鄉(xiāng)交錯，長期存在不同的城鄉(xiāng)管理體制，近年來，隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，人口增長快、流動性強，農用地與非農用地交叉多、轉化快，是農村城鎮(zhèn)化、城市輻射帶動農村的前沿陣地，也是城市化進程中矛盾最集中的地方。 近年來，隨著城市建設進程的不斷推進，包括皇經(jīng)社區(qū)、琉璃老場鎮(zhèn)在內不項目周邊區(qū)域城市面貌取得了極大改觀，新居工程逐步建成，近郊居民實現(xiàn)了由農民向新市民的身份轉變，人居環(huán)境不斷提升，周邊多個大中型商品住宅樓盤已建成入駐，石勝路等城市主干路相繼建成，片區(qū)基礎設施配套公共服務設施不斷完善，城市住宅新區(qū)的雛形已初步顯現(xiàn)。三、周邊“新居工程”概況 2004年，**市委、市政府作出了加快“三個集中，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展、推進城鄉(xiāng)一體化的重大戰(zhàn)略部署。作為市委、市政府部署實施的城鄉(xiāng)一體化重大舉措－中心城區(qū)五城區(qū)“新居工程”即于當年起開始實施。包括本項目建設區(qū)域在內的柳江片區(qū)是“新居工程”實施的重點區(qū)域?！靶戮庸こ獭敝塾诮y(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃、統(tǒng)籌城建建設，切實解決“三農”問題，通過農民新居及配套基礎設施建設，使得土地得到集中整理，增強中心城區(qū)的承載力，同時加快推進城市化進程，組織農民向非農產業(yè)轉移，切實改變城鄉(xiāng)二元化的結構特征，實現(xiàn)城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟的協(xié)調發(fā)展。自2004年，城鄉(xiāng)一體化新居工程實施以來，**市五城區(qū)啟動了22個農民新居工程和2處改造，一批農民新居點已建成交付使用，安置人口10萬余人，同時實施新居工程的區(qū)域道路、管網(wǎng)等市政基礎配套設施逐步完善，一批學校、農貿市場、社區(qū)服務中心相繼建成，城鄉(xiāng)一體的公共服務設施體系初具雛形。2007年，**市經(jīng)國務院批準設立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試驗區(qū)，“新居工程”建設步伐進一步加快。目前，區(qū)域內皇經(jīng)樓1期已建成面積約9萬平方米，安置人口2186人，柳江新居和琉璃場鎮(zhèn)改造，該項目是錦江區(qū)最大的新居工程，擬安置人口4227人。“新居工程”實施后，該區(qū)域城市面貌得到根本改觀，逐步與中心城區(qū)融為一體，琉璃場鎮(zhèn)風貌得到根本整治，城市商業(yè)和居住小區(qū)的形象初步呈現(xiàn)。同時，經(jīng)天路、皇經(jīng)樓1街、2街、3街等三環(huán)路兩側的片區(qū)道路相繼建成或完成改造，市政基礎設施和配套公共服務設施配套水平大幅度提升，基本實現(xiàn)了與中心城區(qū)的一體化，人民居住條件和居住質量大幅度提升，生活水平穩(wěn)步提高，城鄉(xiāng)二元化的社會結構得到了根本改變。第五章 項目建設的提出和建設的必要性一、項目的提出“新居工程”是實施統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革，推進城鄉(xiāng)一體化建設的重大舉措，**市委、市政府提出了推進城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理一體化、城鄉(xiāng)產業(yè)布局一體化、城鄉(xiāng)就業(yè)和社會保障制度一體化、城鄉(xiāng)基礎設施建設一體化、城鄉(xiāng)社會事業(yè)發(fā)展一體化、城鄉(xiāng)政策措施一體化等統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要綱領。因此完善包括民政服務設施在內的公共服務設施是“新居工程”配套的重要內容，也是推進城鄉(xiāng)一體化建設的具體舉措。二、項目建設的必要性（一）項目建設是我市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略實施的要求黨的十七大報告提出了“建立以工促農、以城帶鄉(xiāng)長效機制，形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化新格局”的方針和要求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進城鄉(xiāng)一體化是打破城鄉(xiāng)二元結構、加快農業(yè)和農村發(fā)展、促進農民富裕的根本途徑。2007年，**市經(jīng)國務院批準設立“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”。建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機制，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會協(xié)調發(fā)展，在重點領域和關鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗的新要求。**是大城市帶大郊區(qū)，%，隨著城市化進程的推進，特別是“新居工程”的實施，本項目所在的郊區(qū)城鄉(xiāng)二元結構特征得到一定改觀，但公共服務的完善和城市文明普及還需要一定過程。在使農民集中居住、改善居住條件和生產方式的同時，還需要提高社會福利水平，提高群眾生活水平，落實失地農民的社會保障措施，加快其融入城市生活。從而促進社會經(jīng)濟的全面、協(xié)調和可持續(xù)發(fā)展。（三）項目的建設是切實提高社會福利水平，實施 “民心工程”的需要　民生工程是政府堅持以人為本，貫徹落實科學發(fā)展觀，切實保障公民基本權利，提高生活水平，重點關心弱勢群體，采取的一系列積極政策舉措。民生工程就是政府為民辦實事、辦好事的“民心工程”和“德政工程”，是立黨為公、執(zhí)政為民的具體體現(xiàn)。老齡化是未來我國社會的突出問題，目前包括**市在內的我國許多地區(qū)60歲以上老齡人口都接近或超過了10％（**％），進入了老齡化社會的門檻。而老齡問題是每個家庭、每個人都必須面對的問題，因此老齡人口的福利問題是關系千家萬戶的“民心工程”，切實關注老年人，提高生活保障和醫(yī)療護理等服務水平，改善老年人生活質量是提升社會福利的重要內容，也是實施“民心工程”的重要舉措。（三）項目的建設滿足社會對養(yǎng)老服務的需求，推進社會養(yǎng)老和社區(qū)服務的需要隨著社會的逐步老齡化，養(yǎng)老問題成為日益尖銳的社會問題。一方面，家庭趨于小型化，與父母合住的家庭逐步減少，獨生子女家庭不斷增加。另一方面，老年人老年撫養(yǎng)比逐步增加，**地區(qū)已達到12％以上，空巢老年人家庭逐步增多，因此，除了增加老年人社會保障水平，增加其養(yǎng)老收入外，養(yǎng)老老人服務和養(yǎng)老方式也必須逐步改變。群眾的社會化養(yǎng)老的需要不斷增長，對社會養(yǎng)老及社區(qū)老年人服務的質量提出了更高要求。本項目在新建社會化養(yǎng)老院的同時，提升養(yǎng)老服務設施的硬件水平，并以高質量的老年服務滿足社會需求。（四）本項目的建設是實施區(qū)域城市規(guī)劃的需要本項目是該片區(qū)內規(guī)劃的配套公共服務設施，項目是皇經(jīng)社區(qū)（包括在建的皇經(jīng)樓新居工程）規(guī)劃的唯一一座養(yǎng)老院和民政服務設施。項目建成后服務于該區(qū)域及周邊區(qū)域。項目的選址符合用地規(guī)劃，符合民政服務設施的布局規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，這一區(qū)域將建設成為城市居住區(qū)，目前隨著社會老齡化的問題的日益突出，城市建設規(guī)劃加強對老年服務設施建設的調控和引導是十分必要的。本項目根據(jù)規(guī)劃實施，滿足現(xiàn)狀需求，并滿足未來5～10年隨著人口和經(jīng)濟發(fā)展，該區(qū)域老對年人福利設施新增需求。第六章 擬設福利機構概況一、名稱：**市錦江區(qū)皇經(jīng)樓配套養(yǎng)老院（暫定名）二、選址錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓村3組。項目選址位于**市東南部三環(huán)路外側，琉璃立交橋附近，北距三環(huán)路約500米。項目選址周邊有新成仁路（錦華大道）、三環(huán)路、石勝路等城市干線。選址周邊1公里范圍內有小學、幼兒園、農貿市場等配套服務設施，項目距離錦江體育公園約1公里。片區(qū)1公里范圍內還有城東客運站、錦江區(qū)勞動力市場、東郊殯儀館等設施。項目選址外1公里范圍內有，公交3路、77路、181路、503路公交車站。三、功能擬設的**市錦江區(qū)皇經(jīng)樓配套養(yǎng)老院為國有社會福利機構。為滿足人民群總對養(yǎng)老服務日益多元化、多層次的需求，本項目擬建一所設施配套、功能齊全的高標準養(yǎng)老院。養(yǎng)老院主要提供社會有償代養(yǎng)老人服務，提供全托和日托服務。并接受政府委托，對服務區(qū)域內農農村“五?！崩先撕统鞘小叭裏o”老人進行集中供養(yǎng)。養(yǎng)老院提供生活起居、療養(yǎng)、保健、康復、學習、娛樂、休閑、購物等綜合配套服務。設置多功能電梯、中央空調、背景音樂、自動消防報警系統(tǒng)、地面衛(wèi)星接收系統(tǒng)、應急呼叫系統(tǒng)等現(xiàn)代化設備設施，按照中高檔標準建設和裝修布局合理、設施齊備、舒適安全的標準房間。提供高標準的物業(yè)服務和老年護理服務。充分尊重老年人的心理需求，通過各種娛樂活動，豐富老年人精神文化生活，為老年人提供心理咨詢、心理援助等服務。四、任務項目建設并投入使用后，能完全滿足皇經(jīng)社區(qū)及臨近的柳江新居等區(qū)域老齡人口的代養(yǎng)需求，實現(xiàn)這些區(qū)域“五保”老人和城市“三無”老人的應報盡保和集中供養(yǎng)。提升社區(qū)老年人的福利水平，建立比較完善的老年服務體系，五、服務半徑本項目屬城市區(qū)域級養(yǎng)老院，服務對象不僅針對于本居住區(qū)（皇經(jīng)社區(qū)）的居民。，大致為北至錦江區(qū)沙河，西至府河（高新區(qū)界）。南至雙流縣中和鎮(zhèn)，東至三圣香花卉基地的區(qū)域，面積約25平方公里，包括錦江區(qū)柳江街道辦的大部和成龍路街辦、金像寺和皇經(jīng)三個社區(qū)。該區(qū)域內戶籍人口約10萬人，常住人口約12萬人。按照**市老齡人口比例，該區(qū)域60歲以上老年人約為1850人，（一）評估價值根據(jù)**城建投資管理集團有限責任公司出具的《資產評估報告書》中對本項目所涉及的質押拍賣地塊進行價值分析得出結論?！顿Y產評估報告書》通過對拍賣地塊進行市場比較法和剩余法進行分析，本項目地塊的綜合單價為280萬元/畝。評估詳值見下表：資產占有方位置征地面積（畝）凈地率拍賣凈地（畝）規(guī)劃用途土地開發(fā)收益權價值（萬元）土地開發(fā)收益權單價（萬元）**市中錦建設投資有限責任公司花果村1組50%二類居住用地252花果村6組60%二類居住用地304東光5組60%二類居住用地307琉璃村6組55%二類居住用地230棬子樹村2組（飛地）67%二類居住用地285棬子樹村3組67%二類居住用地289駙馬村2組75%二類居住用地315 注：本評估結論不包括未來應上繳財政的土地出讓金。該金額是在預測的未來土地拍賣成交價款基礎上，根據(jù)**國土資發(fā)[2005]284號文規(guī)定，按土地成交總額的25%計算得出。項目原配置土地700畝（屬**市城投集團“城鄉(xiāng)一體化新居工程”第一期開發(fā)貸款項目配置土地錦江區(qū)范圍），由于土地增值，用于償還錦江區(qū)新居工程原貸款本息已有富裕，剩余部分用于償還本項目增加投資部分的銀行貸款。（二）增值收益分析綜合《資產評估報告》的結論，本項目具有較高的增值收益，其主要原因如下：政策性因素本次評估涉及**市城鄉(xiāng)一體化公共設施管理一期項目，是按照市政府、城市規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟發(fā)展的要求，由**市、區(qū)政府投資設立的國有獨資公司（資產占有方），對規(guī)劃區(qū)內的農村集體土地按照統(tǒng)一的征地補償標準進行征地補償、土地平整以及市政基礎設施建設，達到土地出讓標準后，以公開拍賣方式有償出讓，取得土地開發(fā)、整理收益。項目的取得方式，地方政府采用以文件形式下達；開發(fā)、整理產品的總成本中，其中主要成本土地取得成本與稅費，也由當?shù)卣孕形姆绞酱_定，費用水平大幅抵于同期所開發(fā)整理產品的平均市場價值。該項目本身具有較強的政策性的壟斷因素，使其除了能夠獲取資本的正常收益外，還能夠獲取較高的壟斷收益。土地資源的稀有性與市場因素根據(jù)《中共**市委、**市人民政府關于推進統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)建設的意見（征求意見稿）》，到2017年，**城市化率將達到75%以上，以2006年**%為基礎，今后平均每年將向城鎮(zhèn)轉移農民20萬人以上；隨著**市城市經(jīng)濟仍然保持的快速發(fā)展，城市建設對土地需求也將不斷增加。項目區(qū)涉及**市城區(qū)用地，為未來10年**市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的十分重要的資源。同時由于土地資源的稀有性與不可替代性，土地市場價格將會隨著城市經(jīng)濟的增長呈現(xiàn)穩(wěn)定的持續(xù)上漲趨勢，即使在短期內地價水平會有一定波動，從長遠來看其增長將與城市的發(fā)展基本趨于一致。因此，本項目在未來預測期間能夠獲得穩(wěn)定收益。二、增加的配置地塊的土地價值（一）地塊位置和范圍中錦公司用于本項目的還款中涉及了其他配置土地，分別為華新村7組的420畝土地，包江橋村10組的160畝土地，共計580畝。（二）用地性質琉璃場場鎮(zhèn)片區(qū)控制性詳細規(guī)劃，該地塊用途以商住用地為主，共580畝。（三）土地配套條件為使該地塊具備房地產開發(fā)條件，首先要對地塊進行基礎配套設施建設，將現(xiàn)有“生地”轉化為具有開發(fā)條件的建設用地，即完成“七通一平”工作，其主要內容為：（一）拆遷安置工程（二）區(qū)內道路工程（三）公共綠化工程（四）環(huán)衛(wèi)設施工程（五）專業(yè)管線工程雨、污排水工程自來水工程天然氣工程電力工程通訊工程上述各項配套條件已逐步推進，預計出讓時候具備完善的基礎設施配套條件。根據(jù)**市城市用地規(guī)劃。（四）地塊區(qū)域開發(fā)條件影響地塊開發(fā)和地價的因素很多，但首先是地塊所在的區(qū)域位置和與區(qū)域位置有關聯(lián)的人居環(huán)境、商業(yè)繁華條件、交通條件、規(guī)劃條件、市政基礎設施及公共服務設施條件等。琉璃場場鎮(zhèn)，由于歷史的原因，長期處于城鄉(xiāng)接合部，舊城改造和基礎設施建設起步較晚，城市用地和農村穿插交錯，大中型工業(yè)企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)雜處，建筑雜亂破舊。由于基礎設施不完善，商品房開發(fā)條件較差，開發(fā)商多持觀望態(tài)度，導致商住開發(fā)遠落后于市區(qū)西部和南部。隨著沙河整治和東郊工業(yè)結構調整，沙河沿岸和東郊地區(qū)目前已成為**市區(qū)開發(fā)建設的一個新熱點。沙河整