【正文】 處轄區(qū)），位于**市中心城區(qū)東南部，三環(huán)路外側(cè)，新成仁路以東。常住人口40萬人，轄13個街道辦事處和2個鄉(xiāng)。轄區(qū)內(nèi)有著名的春熙路、鹽市口商業(yè)區(qū)，是**市最繁華的中心城區(qū)?！八拇?*教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“**錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)”、“**市現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展試驗區(qū)”蓬勃發(fā)展，眾多現(xiàn)代商貿(mào)集團、高科技企業(yè)、房地產(chǎn)巨頭、金融保險機構(gòu)、新聞通訊單位、高檔賓館競相落戶錦江。三環(huán)路（錦江段）老成渝路、成龍路、玉雙路、東大街、紅星路、朝陽路、石勝路、沙河整治工程的開工建設(shè)，進一步拓展了錦江區(qū)經(jīng)濟發(fā)展空間，創(chuàng)造了眾多的投資發(fā)展機會。經(jīng)過近年來的開發(fā)建設(shè)，已初步形成以電子信息、現(xiàn)代醫(yī)藥、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體的工業(yè)體系。其中，跨國公司設(shè)立的投資性公司和代表處75家，近年來，錦江區(qū)堅持“以商務(wù)支撐商貿(mào)，經(jīng)文化潤色經(jīng)濟，以改造托舉發(fā)展”的發(fā)展思路，努力創(chuàng)建城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和先行區(qū)、都市的優(yōu)選區(qū)、商貿(mào)商務(wù)的核心區(qū)、外商外資的聚集區(qū)、人居環(huán)境區(qū)。200年，錦江區(qū)國民經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化?！谩谩谩?；：：。2008年末。2008年全區(qū)共出生2438人，‰，‰。全區(qū)在崗職工年平均勞動報酬為35980元，%；農(nóng)民人均純收入達10349元，%，比上年凈增1806元。 二、項目周邊區(qū)域概況成龍路街道位于**市區(qū)東南近郊，處于**市東部新區(qū)起步區(qū)的中心位置，所轄區(qū)域東接龍泉驛區(qū)洪河鎮(zhèn)，南連錦江區(qū)柳江街道（錦江工業(yè)總部基地）和三圣街道，西止新成仁路，北鄰沙河大橋?？v貫轄區(qū)的成龍路、老成渝路、新成仁路，三環(huán)路、石勝路構(gòu)成“三縱兩橫”的骨干道路網(wǎng)。2007年實現(xiàn)地方財政收入27825萬元。錦江工業(yè)發(fā)展區(qū)是以現(xiàn)代生活居住、商務(wù)、科研為主的綜合性城區(qū)。2007年9月，**錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)正式更名為**錦江工業(yè)總部基地，重點發(fā)展設(shè)計、創(chuàng)意、軟件及信息服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，聯(lián)動打造現(xiàn)代總部新城。場鎮(zhèn)周邊包括皇經(jīng)樓社區(qū)內(nèi)城鄉(xiāng)交錯，長期存在不同的城鄉(xiāng)管理體制，近年來，隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，人口增長快、流動性強，農(nóng)用地與非農(nóng)用地交叉多、轉(zhuǎn)化快，是農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城市輻射帶動農(nóng)村的前沿陣地，也是城市化進程中矛盾最集中的地方。三、周邊“新居工程”概況 2004年，**市委、市政府作出了加快“三個集中，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展、推進城鄉(xiāng)一體化的重大戰(zhàn)略部署。包括本項目建設(shè)區(qū)域在內(nèi)的柳江片區(qū)是“新居工程”實施的重點區(qū)域。自2004年，城鄉(xiāng)一體化新居工程實施以來，**市五城區(qū)啟動了22個農(nóng)民新居工程和2處改造，一批農(nóng)民新居點已建成交付使用，安置人口10萬余人，同時實施新居工程的區(qū)域道路、管網(wǎng)等市政基礎(chǔ)配套設(shè)施逐步完善，一批學校、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)服務(wù)中心相繼建成，城鄉(xiāng)一體的公共服務(wù)設(shè)施體系初具雛形。目前，區(qū)域內(nèi)皇經(jīng)樓1期已建成面積約9萬平方米，安置人口2186人，柳江新居和琉璃場鎮(zhèn)改造，該項目是錦江區(qū)最大的新居工程，擬安置人口4227人。同時，經(jīng)天路、皇經(jīng)樓1街、2街、3街等三環(huán)路兩側(cè)的片區(qū)道路相繼建成或完成改造，市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施配套水平大幅度提升，基本實現(xiàn)了與中心城區(qū)的一體化，人民居住條件和居住質(zhì)量大幅度提升，生活水平穩(wěn)步提高，城鄉(xiāng)二元化的社會結(jié)構(gòu)得到了根本改變。因此完善包括民政服務(wù)設(shè)施在內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施是“新居工程”配套的重要內(nèi)容，也是推進城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的具體舉措。2007年，**市經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”。**是大城市帶大郊區(qū)，%，隨著城市化進程的推進，特別是“新居工程”的實施，本項目所在的郊區(qū)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)特征得到一定改觀，但公共服務(wù)的完善和城市文明普及還需要一定過程。從而促進社會經(jīng)濟的全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。民生工程就是政府為民辦實事、辦好事的“民心工程”和“德政工程”，是立黨為公、執(zhí)政為民的具體體現(xiàn)。而老齡問題是每個家庭、每個人都必須面對的問題，因此老齡人口的福利問題是關(guān)系千家萬戶的“民心工程”，切實關(guān)注老年人，提高生活保障和醫(yī)療護理等服務(wù)水平，改善老年人生活質(zhì)量是提升社會福利的重要內(nèi)容，也是實施“民心工程”的重要舉措。一方面，家庭趨于小型化，與父母合住的家庭逐步減少，獨生子女家庭不斷增加。群眾的社會化養(yǎng)老的需要不斷增長，對社會養(yǎng)老及社區(qū)老年人服務(wù)的質(zhì)量提出了更高要求。（四）本項目的建設(shè)是實施區(qū)域城市規(guī)劃的需要本項目是該片區(qū)內(nèi)規(guī)劃的配套公共服務(wù)設(shè)施，項目是皇經(jīng)社區(qū)（包括在建的皇經(jīng)樓新居工程）規(guī)劃的唯一一座養(yǎng)老院和民政服務(wù)設(shè)施。項目的選址符合用地規(guī)劃，符合民政服務(wù)設(shè)施的布局規(guī)劃。本項目根據(jù)規(guī)劃實施，滿足現(xiàn)狀需求，并滿足未來5～10年隨著人口和經(jīng)濟發(fā)展，該區(qū)域老對年人福利設(shè)施新增需求。項目選址位于**市東南部三環(huán)路外側(cè)，琉璃立交橋附近，北距三環(huán)路約500米。選址周邊1公里范圍內(nèi)有小學、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場等配套服務(wù)設(shè)施，項目距離錦江體育公園約1公里。項目選址外1公里范圍內(nèi)有，公交3路、77路、181路、503路公交車站。為滿足人民群總對養(yǎng)老服務(wù)日益多元化、多層次的需求，本項目擬建一所設(shè)施配套、功能齊全的高標準養(yǎng)老院。并接受政府委托，對服務(wù)區(qū)域內(nèi)農(nóng)農(nóng)村“五?！崩先撕统鞘小叭裏o”老人進行集中供養(yǎng)。設(shè)置多功能電梯、中央空調(diào)、背景音樂、自動消防報警系統(tǒng)、地面衛(wèi)星接收系統(tǒng)、應(yīng)急呼叫系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)備設(shè)施，按照中高檔標準建設(shè)和裝修布局合理、設(shè)施齊備、舒適安全的標準房間。充分尊重老年人的心理需求，通過各種娛樂活動，豐富老年人精神文化生活，為老年人提供心理咨詢、心理援助等服務(wù)。提升社區(qū)老年人的福利水平，建立比較完善的老年服務(wù)體系，五、服務(wù)半徑本項目屬城市區(qū)域級養(yǎng)老院，服務(wù)對象不僅針對于本居住區(qū)（皇經(jīng)社區(qū)）的居民。南至雙流縣中和鎮(zhèn)，東至三圣香花卉基地的區(qū)域，面積約25平方公里，包括錦江區(qū)柳江街道辦的大部和成龍路街辦、金像寺和皇經(jīng)三個社區(qū)。按照**市老齡人口比例，該區(qū)域60歲以上老年人約為1850人，（一）評估價值根據(jù)**城建投資管理集團有限責任公司出具的《資產(chǎn)評估報告書》中對本項目所涉及的質(zhì)押拍賣地塊進行價值分析得出結(jié)論。評估詳值見下表：資產(chǎn)占有方位置征地面積（畝）凈地率拍賣凈地（畝）規(guī)劃用途土地開發(fā)收益權(quán)價值（萬元）土地開發(fā)收益權(quán)單價（萬元）**市中錦建設(shè)投資有限責任公司花果村1組50%二類居住用地252花果村6組60%二類居住用地304東光5組60%二類居住用地307琉璃村6組55%二類居住用地230棬子樹村2組（飛地）67%二類居住用地285棬子樹村3組67%二類居住用地289駙馬村2組75%二類居住用地315 注：本評估結(jié)論不包括未來應(yīng)上繳財政的土地出讓金。項目原配置土地700畝（屬**市城投集團“城鄉(xiāng)一體化新居工程”第一期開發(fā)貸款項目配置土地錦江區(qū)范圍），由于土地增值，用于償還錦江區(qū)新居工程原貸款本息已有富裕，剩余部分用于償還本項目增加投資部分的銀行貸款。項目的取得方式，地方政府采用以文件形式下達；開發(fā)、整理產(chǎn)品的總成本中，其中主要成本土地取得成本與稅費，也由當?shù)卣孕形姆绞酱_定，費用水平大幅抵于同期所開發(fā)整理產(chǎn)品的平均市場價值。土地資源的稀有性與市場因素根據(jù)《中共**市委、**市人民政府關(guān)于推進統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)建設(shè)的意見（征求意見稿）》，到2017年，**城市化率將達到75%以上，以2006年**%為基礎(chǔ)，今后平均每年將向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移農(nóng)民20萬人以上；隨著**市城市經(jīng)濟仍然保持的快速發(fā)展，城市建設(shè)對土地需求也將不斷增加。同時由于土地資源的稀有性與不可替代性，土地市場價格將會隨著城市經(jīng)濟的增長呈現(xiàn)穩(wěn)定的持續(xù)上漲趨勢，即使在短期內(nèi)地價水平會有一定波動，從長遠來看其增長將與城市的發(fā)展基本趨于一致。二、增加的配置地塊的土地價值（一）地塊位置和范圍中錦公司用于本項目的還款中涉及了其他配置土地，分別為華新村7組的420畝土地，包江橋村10組的160畝土地，共計580畝。（三）土地配套條件為使該地塊具備房地產(chǎn)開發(fā)條件，首先要對地塊進行基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，將現(xiàn)有“生地”轉(zhuǎn)化為具有開發(fā)條件的建設(shè)用地，即完成“七通一平”工作，其主要內(nèi)容為：（一）拆遷安置工程（二）區(qū)內(nèi)道路工程（三）公共綠化工程（四）環(huán)衛(wèi)設(shè)施工程（五）專業(yè)管線工程雨、污排水工程自來水工程天然氣工程電力工程通訊工程上述各項配套條件已逐步推進，預(yù)計出讓時候具備完善的基礎(chǔ)設(shè)施配套條件。（四）地塊區(qū)域開發(fā)條件影響地塊開發(fā)和地價的因素很多，但首先是地塊所在的區(qū)域位置和與區(qū)域位置有關(guān)聯(lián)的人居環(huán)境、商業(yè)繁華條件、交通條件、規(guī)劃條件、市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施條件等。由于基礎(chǔ)設(shè)施不完善，商品房開發(fā)條件較差，開發(fā)商多持觀望態(tài)度，導致商住開發(fā)遠落后于市區(qū)西部和南部。沙河整治工程的完成，將使沿岸區(qū)域的生態(tài)環(huán)境大大改善，商住開發(fā)將逐步興旺。政策優(yōu)勢（1）按照**市城市總體規(guī)劃，向東向南發(fā)展是既定的戰(zhàn)略，因此從規(guī)劃上和政府在政策引導方面，對琉璃場場鎮(zhèn)的開發(fā)都十分有利。良好的交通條件琉璃場場鎮(zhèn)場鎮(zhèn)周圍環(huán)繞著成仁路、三環(huán)路和機場東延線等重要的交通干道為該場鎮(zhèn)的發(fā)展提供了良好的交通條件。本片區(qū)的土地價格具有較大的吸引力。（五）土地開發(fā)價值分析目前一環(huán)、二環(huán)以內(nèi)可供開發(fā)建設(shè)的存量土地，不但價格高，而且供地越來越少。由于本區(qū)地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境較好，交通便利，土地價格低于二環(huán)路以內(nèi)，消費者用購買市區(qū)二環(huán)以內(nèi)一般商品房的價格，可以在此買上更好的住房愿望。因此，場鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施配套完善后，將使該地區(qū)的土地迅速升值。因此，從時間因素分析，由于可利用的土地資源十分有限，隨著城市的發(fā)展，未來幾年，土地供給必然趨緊，該區(qū)域地塊價值將呈上升趨勢。目前，成華區(qū)、武侯區(qū)、錦江區(qū)在一環(huán)路以外和二環(huán)路兩側(cè)相同規(guī)劃條件（）的部分商住用地地塊拍賣價已達到400萬元/畝以上。實例2：沙河堡地塊地塊位于東郊二、三環(huán)路之間，2007年拍賣，住宅用地起拍價450萬元/畝，以940萬元/畝拍出。因此。因此，穩(wěn)妥的原則，琉璃場場鎮(zhèn)改造基礎(chǔ)設(shè)施配套完善后的住宅用地售價200萬元/畝，是比較可靠的。目前，**市東郊二環(huán)到三環(huán)之間普通商品房住宅價格已達5000～6000元/平方米，部分區(qū)位好、環(huán)境較好的中高檔電梯公寓價格已達6000元/平方米以上。按目前可比市場價格，開發(fā)后高層電梯公寓均價可達5200元/平方米左右。按住宅物業(yè)銷售均價5200元/平方米估算，高層電梯公寓平均建筑成本2600元，稅費按照銷售收入的10％計算，為520元/平方米，銷售費用和開發(fā)利潤按照銷售收入的10％計算，為520元/平方米，則合理的樓面地價為1560元/平方米?！?00萬元/畝，部分地塊價格已達500萬元/畝以上。第七章 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模琉璃場老場鎮(zhèn)整體改造項目是錦江區(qū)重要工程，同時“新居工程”和拆遷安置房的建設(shè)項目也得到了相關(guān)部門的大力支持，按照**市規(guī)劃設(shè)計院編制完成《琉璃場場鎮(zhèn)片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，“新居工程”、拆遷安置房項目主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模如下：一、建設(shè)內(nèi)容（一）在琉璃場柳江新建柳江農(nóng)民新居和柳江拆遷安置房安置范圍和人口:柳江新居安置麻柳灣2組，琉璃村6組，包江村1組，農(nóng)民人口共計3054人。（二）配套道路及管網(wǎng)工程道路工程（1）道路根據(jù)規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)將新建琉璃一街25米，道路總長840米，占地面積21000平方米。（3）路燈工程道路總長840米，路燈按每20米一組，共計42組。1）污水管線污水管線總長2184米，在道路東北側(cè)布置，污水管管徑為DN400600。2）天然氣管線天然氣管線總長1680米，在道路東北側(cè)布置，煤氣管管徑為DN89159。4）通訊管線通訊管線總長840米，24孔管，在道路東北側(cè)布置。派出所新建一派出所，占地面積4169平方米，總建筑面積3357平方米。幼兒園新建幼兒園兩處，占地面積9536平方米，總建筑面積7152平方米。配套工程總建筑面積約51400平方米。同時修建公廁3所，每所建筑面積80平方米，共計240平方米，沿道路設(shè)置垃圾箱，按50米設(shè)置1處，共計60個。其建設(shè)規(guī)模如下：（一）農(nóng)民新居和安置房工程588300平方米。幼兒園（兩處），占地面積9536平方米，總建筑面積7152平方米農(nóng)貿(mào)市場（一處），占地面積4791平方米，總建筑面積6707平方米綠化面積 26000平方米公廁3所 建筑面積240平方米垃圾箱 60個第八章 新居工程建設(shè)方案規(guī)劃在錦江區(qū)琉璃場場鎮(zhèn)、琉璃村1—6組、麻柳灣村1組紅線范圍內(nèi)，進行本項目“新居工程”及拆遷安置房的建設(shè)。柳江拆遷安置房安置琉璃場鎮(zhèn)改造拆遷，安置人口共計3000人。本可行性研究報告根據(jù)規(guī)劃調(diào)整總建筑面積為588300平方米，用地面積根據(jù)實際情況適當增加。全部按規(guī)定拍賣出讓，出讓收入用于彌補土地整理和新居工程建設(shè)投入。整個地塊呈不規(guī)則的矩形，并被規(guī)劃道路已地塊內(nèi)保留單位用地分割為五幅地塊，項目根據(jù)計劃，在五地塊內(nèi)分五期工程實施。“柳江新居”三期位于一期南側(cè)，為一近似矩形地塊，四周均為規(guī)劃道路。小區(qū)主入口設(shè)置于地塊南側(cè)，5幢建筑圍合成中庭，中庭主要為綠化和全民健身運動場地“四期”規(guī)劃用地位于成昆鐵路以南50米，“一期”項目用地東側(cè)，為一東西向狹長地塊，其南側(cè)為規(guī)劃派出所用地、街道辦事處用地、幼兒園和中小學用地等。北側(cè)臨街住宅樓底層規(guī)劃設(shè)計為商鋪。由于地塊中部保留一單位用地，三期項目地塊呈開口向東的凹字形。用地東部和東北部兩幢30層電梯公寓為拆遷安置用房。本項目按照居住組團的方式建設(shè)成為以高層建筑為主的住宅小區(qū)，樓宇平面布置富有韻律感，規(guī)劃方案保證了小區(qū)內(nèi)部的居住品質(zhì)，避免了城市道路交通噪音對居住的干擾，提升了內(nèi)部各幢