【正文】 用現(xiàn)澆鋼筋砼剪力墻結(jié)構(gòu)，利用樓、電梯間鋼筋砼剪力墻作為主要抗側(cè)力構(gòu)件，形成整體性能好、抗震能力強(qiáng)、施工簡(jiǎn)便且較為經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系，剪力墻的抗震等級(jí)為三級(jí)（多層框架柱抗震等級(jí)為二級(jí)）。居住小區(qū)戶(hù)型以7090平方米為主，適當(dāng)建設(shè)少量60平方米以下小戶(hù)型和90～130平方米大戶(hù)型小戶(hù)型。小區(qū)內(nèi)部布置了適量的低層商業(yè)用房，且商業(yè)裙樓外，其余均為獨(dú)立商業(yè)用房，將商業(yè)和居住適度分開(kāi)，同時(shí)也豐富了商業(yè)用房的適宜業(yè)態(tài)。高層住宅均設(shè)有地下停車(chē)場(chǎng)，并設(shè)計(jì)適量地面停車(chē)位，多層住宅設(shè)置地面停車(chē)位，其中地下停車(chē)位占80％以上。小區(qū)內(nèi)采用較高容積率（），以提高建筑高度換取較低的建筑密度，形成較大面積的內(nèi)部景觀。其地下停車(chē)場(chǎng)和物業(yè)管理用房設(shè)置于新居工程用房?jī)?nèi)。地塊內(nèi)南北兩側(cè)狹長(zhǎng)地帶各布置了南北向兩幢26～30層高層電梯公寓，其中南面臨琉璃街的兩幢和東北角一幢臨小區(qū)道路設(shè)計(jì)1層底層臨街商鋪，小區(qū)主入口也布置在臨琉璃街一側(cè)，小區(qū)所有的住戶(hù)單元均從此出入口進(jìn)出，地塊西側(cè)布置兩幢樓房，其中外側(cè)的一幢為30層高層電梯公寓（拆遷安置用房），內(nèi)側(cè)一幢為30層商住混合樓，一二層分別設(shè)計(jì)為社區(qū)集中商業(yè)用房和物管用房?！拔迤凇币?guī)劃用地位于成昆鐵路以南50米，老成仁路和新成仁路之間。四期項(xiàng)目共布置八幢26～30層高層住宅樓，地塊西側(cè)和東側(cè)北部3幢樓房均南北向長(zhǎng)條形布置，東南部5幢為東西向布置。地塊內(nèi)沿地塊輪廓三幢住宅樓和商業(yè)樓，住宅樓為23～26層高層建筑，南側(cè)臨街一幢商業(yè)、辦公樓高7層，另一商業(yè)樓高3層。已建成的是“一期”和“二期”的多層為主的居住小區(qū)。一、總平規(guī)劃方案新居工程（包括拆遷安置房工程和柳江農(nóng)民新居工程）用地全部為二類(lèi)住宅用地，建設(shè)地址位于琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)東北部，成昆鐵路以南約50米，三環(huán)路以北，洗瓦堰和新成仁路之間。）用地規(guī)模本項(xiàng)目主要還款資金來(lái)源為原配置700畝土地的凈收益和中錦公司在華新村7組、包江橋村10組和東光村5組的配置土地。按照人均70平方米（包括公攤面積）建設(shè)拆遷安置房，需建設(shè)拆遷安置房和新居共423780平方米，考慮到拆遷中的不可遇見(jiàn)因素，以及安置后農(nóng)民就業(yè)配置一定量經(jīng)營(yíng)用房，本項(xiàng)目按照588300平方米的規(guī)模建設(shè)安置房和農(nóng)民新居，本項(xiàng)目共占地約311畝（根據(jù)《城鄉(xiāng)一體化新居工程可行性研究報(bào)告》，“柳江新居”，規(guī)劃總建筑面積158967平方米。柳江新居安置麻柳灣2組，琉璃村6組，包江村1組，農(nóng)民人口共計(jì)3054人。占地面積 311畝總建筑面積 588300平方米容積率 （二）配套道路及管線工程道路寬25米，長(zhǎng)840米，占地21000平方米道路交通標(biāo)線總長(zhǎng)840米路燈42組管線總長(zhǎng)50880米，其中：雨水管線長(zhǎng)1680米，DN6001000自來(lái)水管線長(zhǎng)1680米，DN100250污水管線總長(zhǎng)2184米，DN400600天然氣管線總長(zhǎng)1680米，DN89159電力管線總長(zhǎng)1680米通訊管線總長(zhǎng)840米（三）新居配套工程總建筑面積約51400平方米其中：辦事處（一處），占地面積5621平方米，總建筑面積5000平方米派出所（一處），占地面積4169平方米，總建筑面積3357平方米中小學(xué)（各一處），總占地面積38782平方米，總建筑面積27923平方米。二、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目由新居工程、拆遷安置房和公建配套設(shè)施組成，分為五期建設(shè)實(shí)施，其公建配套為中小學(xué)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、辦派綜合樓等。綠化工程主要包括道路兩側(cè)綠化，主要道路節(jié)點(diǎn)及重要位置綠化，綠化用地面積26000平方米。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一處，占地面積4791平方米，總建筑面積6707平方米。中小學(xué)新建中小學(xué)一所，總占地面積38782平方米，總建筑面積27923平方米。（三）新居配套工程辦事處新建辦事處一處，占地面積5621平方米，總建筑面積5000平方米。3）電力管線電力管線總長(zhǎng)1680米，10 kV35kV，在道路西南側(cè)布置。2）雨水管線雨水管線總長(zhǎng)1680米，在道路西南側(cè)布置，雨水管管徑為DN6001000（2）專(zhuān)業(yè)管線工程1）自來(lái)水管線自來(lái)水管線總長(zhǎng)1680米，在道路西南側(cè)布置，自來(lái)水管管徑為DN100管網(wǎng)工程（1）排水工程區(qū)內(nèi)各種管線均與城市管線系統(tǒng)并網(wǎng)，分別通過(guò)三環(huán)路和成仁路上的現(xiàn)狀管線接入，污水排入烏龜碑污水廠處理，雨水排入府河、洗瓦堰。（2）交通標(biāo)志道路標(biāo)線工程總長(zhǎng)840米。柳江拆遷安置房安置琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)改造拆遷，安置人口共計(jì)3000人。鑒于土地市場(chǎng)價(jià)格的不確定性，以及規(guī)劃容積率條件未來(lái)確定，本項(xiàng)目新增土地出讓價(jià)格按照300萬(wàn)元/畝估算，并估計(jì)每年保持5％的上漲幅度。預(yù)測(cè)土地價(jià)格為520萬(wàn)元/平方米。本項(xiàng)目你拍賣(mài)土地住宅開(kāi)發(fā)上市時(shí)間約為2010～2012年，據(jù)一般估計(jì)，目前**市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)短暫調(diào)整后，仍然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不低于根據(jù)目前市場(chǎng)行情的股價(jià)。本項(xiàng)目擬拍賣(mài)土地位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)，周邊有大面積綠地，居住環(huán)境良好。（2）假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法基本原理是：假設(shè)在正常情況下，地產(chǎn)被開(kāi)發(fā)為某類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)中扣除建筑費(fèi)，合理的利潤(rùn)、利息、稅費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用等余下的卻為地產(chǎn)價(jià)值。3）地價(jià)計(jì)算銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算表項(xiàng) 目?jī)r(jià) 格備 注交易單價(jià)（按起拍價(jià)）450萬(wàn)元/畝含出讓金交易情況修正系數(shù)交易時(shí)期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)修正單價(jià)230萬(wàn)元/畝用市場(chǎng)比較法對(duì)開(kāi)發(fā)地塊的價(jià)格進(jìn)行分析測(cè)算，其初期平均價(jià)格按226萬(wàn)元/畝左右，預(yù)計(jì)隨著城市不斷向東發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，以及時(shí)間因素，土地價(jià)值將保持上升趨勢(shì)。實(shí)例地塊與本項(xiàng)目涉及土地比較表●基本情況項(xiàng)目?jī)?nèi)容實(shí) 例本項(xiàng)目位 置望江路地塊（一環(huán)路以外、二環(huán)路以?xún)?nèi)）沙河堡地塊（二環(huán)路以外、三環(huán)路以?xún)?nèi)）地域區(qū)分較 好稍差用地性質(zhì)住宅住 宅出讓價(jià)（起拍價(jià)）265萬(wàn)元/畝450萬(wàn)元/畝成交價(jià)940萬(wàn)元/畝出讓時(shí)間20022007地 勢(shì)平 坦有起伏地 質(zhì)普 通普 通水、電、路、氣通良 好良 好●交易情況交易情況正常交易正常交易修正系數(shù)估計(jì)正常估計(jì)正常●交易時(shí)間交易情況2002年2007年（每年上漲5%）10％10％●區(qū)域因素自然因素較好稍差社會(huì)環(huán)境較好稍差道路交通較好稍差配套條件較好稍差教育配套較好稍差環(huán)境衛(wèi)生較好稍差景 觀較好稍差規(guī)劃限制相同相近修正系數(shù)10076●其他個(gè)別因素對(duì)比：實(shí)例地塊面積較小，建筑容積率可以略高，本項(xiàng)目地塊面積較大，容積率不可能過(guò)高，實(shí)例地塊比本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊有一定的優(yōu)勢(shì)，此外，實(shí)例地塊更靠近市中心，開(kāi)發(fā)條件及其他配套條件優(yōu)于本項(xiàng)目地塊。1）測(cè)算的方法本項(xiàng)目土地價(jià)格＝實(shí)例地價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)2）實(shí)例住宅情況及本項(xiàng)目情況比較實(shí)例1：望江路、白塔路、太平南街地塊住宅用地，位于一、二環(huán)路之間府河市區(qū)出口段南岸，2003年拍賣(mài)，起拍價(jià)為265萬(wàn)元/畝（含出讓金）。出讓價(jià)格預(yù)測(cè)（1）市場(chǎng)比較法根據(jù)**市目前類(lèi)似地塊價(jià)格水平，以及該項(xiàng)目所處地理位置等因素，按市場(chǎng)比較法分析該地塊綜合價(jià)格。市場(chǎng)分析目前郊區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地已被眾多開(kāi)發(fā)商看好，向東向南發(fā)展是城市總體規(guī)劃確定的方向，近年來(lái)由于的沙河整治和東郊企業(yè)的搬遷，使的該區(qū)域的環(huán)境越來(lái)越好，開(kāi)發(fā)前景逐漸明朗，開(kāi)發(fā)逐步升溫。琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及較低容積率的生態(tài)居住環(huán)境可望吸引大批的市民來(lái)此購(gòu)房置業(yè)。近兩三年來(lái)，推出的開(kāi)發(fā)地塊大部分都在二環(huán)兩側(cè)甚至三環(huán)兩側(cè)，反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)和市場(chǎng)走向。相對(duì)較低的土地價(jià)格將為開(kāi)發(fā)商提供開(kāi)發(fā)空間，開(kāi)發(fā)商可在此推出更適合**人居住的示范型生態(tài)住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)相對(duì)低價(jià)、高品質(zhì)的住宅，滿(mǎn)足消費(fèi)者選擇住宅環(huán)境好，價(jià)格低的購(gòu)房意愿，形成新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。土地價(jià)格差琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)土地價(jià)格目前與隔沙河相望的**市中心區(qū)土地價(jià)格相差較大，市區(qū)二環(huán)路以?xún)?nèi)、一環(huán)路以外商住用地的價(jià)格已達(dá)到150260萬(wàn)元/畝，并且還處于上升趨勢(shì)。（2）由于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，因此，可以享受舊城改造的有關(guān)政策，有利于降低土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本。琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)位于沙河和府河的交界處，優(yōu)越的地理位置，良好的自然環(huán)境和近年來(lái)形成的便利的主干交通路網(wǎng)，配套基礎(chǔ)設(shè)施完善后，將使該區(qū)域開(kāi)發(fā)條件由相對(duì)劣勢(shì)變?yōu)橄鄬?duì)優(yōu)勢(shì)。隨著沙河整治和東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，沙河沿岸和東郊地區(qū)目前已成為**市區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的一個(gè)新熱點(diǎn)。琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)，由于歷史的原因，長(zhǎng)期處于城鄉(xiāng)接合部，舊城改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)起步較晚，城市用地和農(nóng)村穿插交錯(cuò)，大中型工業(yè)企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)雜處，建筑雜亂破舊。根據(jù)**市城市用地規(guī)劃。（二）用地性質(zhì)琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，該地塊用途以商住用地為主，共580畝。因此，本項(xiàng)目在未來(lái)預(yù)測(cè)期間能夠獲得穩(wěn)定收益。項(xiàng)目區(qū)涉及**市城區(qū)用地，為未來(lái)10年**市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的十分重要的資源。該項(xiàng)目本身具有較強(qiáng)的政策性的壟斷因素，使其除了能夠獲取資本的正常收益外，還能夠獲取較高的壟斷收益。（二）增值收益分析綜合《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》的結(jié)論，本項(xiàng)目具有較高的增值收益，其主要原因如下：政策性因素本次評(píng)估涉及**市城鄉(xiāng)一體化公共設(shè)施管理一期項(xiàng)目，是按照市政府、城市規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，由**市、區(qū)政府投資設(shè)立的國(guó)有獨(dú)資公司（資產(chǎn)占有方），對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體土地按照統(tǒng)一的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征地補(bǔ)償、土地平整以及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)后，以公開(kāi)拍賣(mài)方式有償出讓?zhuān)〉猛恋亻_(kāi)發(fā)、整理收益。該金額是在預(yù)測(cè)的未來(lái)土地拍賣(mài)成交價(jià)款基礎(chǔ)上，根據(jù)**國(guó)土資發(fā)[2005]284號(hào)文規(guī)定，按土地成交總額的25%計(jì)算得出。《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)》通過(guò)對(duì)拍賣(mài)地塊進(jìn)行市場(chǎng)比較法和剩余法進(jìn)行分析，本項(xiàng)目地塊的綜合單價(jià)為280萬(wàn)元/畝。該區(qū)域內(nèi)戶(hù)籍人口約10萬(wàn)人，常住人口約12萬(wàn)人。，大致為北至錦江區(qū)沙河，西至府河（高新區(qū)界）。四、任務(wù)項(xiàng)目建設(shè)并投入使用后，能完全滿(mǎn)足皇經(jīng)社區(qū)及臨近的柳江新居等區(qū)域老齡人口的代養(yǎng)需求，實(shí)現(xiàn)這些區(qū)域“五?！崩先撕统鞘小叭裏o(wú)”老人的應(yīng)報(bào)盡保和集中供養(yǎng)。提供高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)和老年護(hù)理服務(wù)。養(yǎng)老院提供生活起居、療養(yǎng)、保健、康復(fù)、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物等綜合配套服務(wù)。養(yǎng)老院主要提供社會(huì)有償代養(yǎng)老人服務(wù)，提供全托和日托服務(wù)。三、功能擬設(shè)的**市錦江區(qū)皇經(jīng)樓配套養(yǎng)老院為國(guó)有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)。片區(qū)1公里范圍內(nèi)還有城東客運(yùn)站、錦江區(qū)勞動(dòng)力市場(chǎng)、東郊?xì)泝x館等設(shè)施。項(xiàng)目選址周邊有新成仁路（錦華大道）、三環(huán)路、石勝路等城市干線。第六章 擬設(shè)福利機(jī)構(gòu)概況一、名稱(chēng)：**市錦江區(qū)皇經(jīng)樓配套養(yǎng)老院（暫定名）二、選址錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓村3組。根據(jù)規(guī)劃，這一區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為城市居住區(qū)，目前隨著社會(huì)老齡化的問(wèn)題的日益突出，城市建設(shè)規(guī)劃加強(qiáng)對(duì)老年服務(wù)設(shè)施建設(shè)的調(diào)控和引導(dǎo)是十分必要的。項(xiàng)目建成后服務(wù)于該區(qū)域及周邊區(qū)域。本項(xiàng)目在新建社會(huì)化養(yǎng)老院的同時(shí)，提升養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的硬件水平，并以高質(zhì)量的老年服務(wù)滿(mǎn)足社會(huì)需求。另一方面，老年人老年撫養(yǎng)比逐步增加，**地區(qū)已達(dá)到12％以上，空巢老年人家庭逐步增多，因此，除了增加老年人社會(huì)保障水平，增加其養(yǎng)老收入外，養(yǎng)老老人服務(wù)和養(yǎng)老方式也必須逐步改變。（三）項(xiàng)目的建設(shè)滿(mǎn)足社會(huì)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求，推進(jìn)社會(huì)養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)的需要隨著社會(huì)的逐步老齡化，養(yǎng)老問(wèn)題成為日益尖銳的社會(huì)問(wèn)題。老齡化是未來(lái)我國(guó)社會(huì)的突出問(wèn)題，目前包括**市在內(nèi)的我國(guó)許多地區(qū)60歲以上老齡人口都接近或超過(guò)了10％（**％），進(jìn)入了老齡化社會(huì)的門(mén)檻。（三）項(xiàng)目的建設(shè)是切實(shí)提高社會(huì)福利水平，實(shí)施 “民心工程”的需要　民生工程是政府堅(jiān)持以人為本，貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，切實(shí)保障公民基本權(quán)利，提高生活水平，重點(diǎn)關(guān)心弱勢(shì)群體，采取的一系列積極政策舉措。在使農(nóng)民集中居住、改善居住條件和生產(chǎn)方式的同時(shí)，還需要提高社會(huì)福利水平，提高群眾生活水平，落實(shí)失地農(nóng)民的社會(huì)保障措施，加快其融入城市生活。建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)的新要求。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）項(xiàng)目建設(shè)是我市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略實(shí)施的要求黨的十七大報(bào)告提出了“建立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)長(zhǎng)效機(jī)制，形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局”的方針和要求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化是打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、加快農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展、促進(jìn)農(nóng)民富裕的根本途徑。第五章 項(xiàng)目建設(shè)的提出和建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的提出“新居工程”是實(shí)施統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的重大舉措，**市委、市政府提出了推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理一體化、城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)布局一體化、城鄉(xiāng)就業(yè)和社會(huì)保障制度一體化、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化、城鄉(xiāng)社會(huì)事業(yè)發(fā)展一體化、城鄉(xiāng)政策措施一體化等統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要綱領(lǐng)。“新居工程”實(shí)施后，該區(qū)域城市面貌得到根本改觀，逐步與中心城區(qū)融為一體，琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)風(fēng)貌得到根本整治，城市商業(yè)和居住小區(qū)的形象初步呈現(xiàn)。2007年，**市經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，“新居工程”建設(shè)步伐進(jìn)一步加快?！靶戮庸こ獭敝塾诮y(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃、統(tǒng)籌城建建設(shè)，切實(shí)解決“三農(nóng)”問(wèn)題，通過(guò)農(nóng)民新居及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得土地得到集中整理，增強(qiáng)中心城區(qū)的承載力，同時(shí)加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，組織農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，切實(shí)改變城鄉(xiāng)二元化的結(jié)構(gòu)特征，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。作為市委、市政府部署實(shí)施的城鄉(xiāng)一體化重大舉措